陳思進(jìn)

目前國(guó)內(nèi)房租相對(duì)于房?jī)r(jià)，并不算貴，即使在北上廣，房?jī)r(jià)比房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出500倍，再加上中國(guó)買(mǎi)房不擁有土地，所以從財(cái)務(wù)角度上來(lái)說(shuō)，租房還是挺劃算的。不過(guò)，盡管房?jī)r(jià)已飚升至天價(jià)，老百姓還是寧愿砸鍋賣鐵壯士斷腕非買(mǎi)不可。這一現(xiàn)象除了中國(guó)人血液里的“擁房情結(jié)”外，國(guó)內(nèi)租房大環(huán)境不利于租客，不能不說(shuō)是一大因素。

在中國(guó)，房東就是爺。這點(diǎn)和北美正相反。

在北美，特別是大城市，之所以有超過(guò)35%的大眾選擇租房居?。ǘ跉W洲，這個(gè)比例更高達(dá)50%），是因?yàn)樗麄儞碛薪∪摹白赓U法”。法律規(guī)定，房東不能隨意漲房租，不能輕易毀約，更不能隨性趕走房客；并且在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負(fù)責(zé)日常維修服務(wù)。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感。

我朋友老丁，買(mǎi)了一幢獨(dú)立的小洋樓。孩子大了搬出去后，家里就剩下他和老伴兒，上下三層空落落的。于是，他便把地下室裝修好，租給一對(duì)年輕夫婦。

一次老丁回國(guó)度假，半夜時(shí)分一陣電話響，把他從夢(mèng)中驚醒。電話是房客打來(lái)的，說(shuō)廁所漏水了，要他趕緊找人修理，不然就要“水漫金山”。老丁急忙對(duì)房客說(shuō)，這三更半夜到哪兒找人去啊。那邊房客說(shuō)，三更半夜，現(xiàn)在不是中午嗎？哦，原來(lái)有12個(gè)小時(shí)時(shí)差。

老丁身邊又沒(méi)有水管工的電話，只能上網(wǎng)找了家“正規(guī)”的修理公司，致電他們出個(gè)“急診”。由于老丁不在現(xiàn)場(chǎng)，只能隨他們開(kāi)價(jià)了，結(jié)果月底收到賬單，1200美金！老丁只能怨自己度假?zèng)]挑好時(shí)候。

這還只是小菜一碟。

在北美，租客是受到法律保護(hù)的。各個(gè)州省市都有《租客保護(hù)法》和《房屋租住條例》，條例明顯都是“偏心”房客的。比如，在加拿大最大的城市多倫多，約有130萬(wàn)房客，占人口總數(shù)的35%，其中有超過(guò)5%的租客拖欠房租，只要有正當(dāng)?shù)睦碛?，比如被裁員，拖欠房租在一定時(shí)間內(nèi)，房東都不能驅(qū)趕房客?？蓞s有1.5%的租客，甚至在沒(méi)有交足房租的情況下，賴掉房租一搬了事。

話說(shuō)老丁度假回去后，房客說(shuō)他失業(yè)了，房租拖欠三個(gè)月，還白用他的水、電、煤和寬帶。老丁那個(gè)急啊，房客是受法律保護(hù)的，還不能隨便趕他走，這才算倒大霉了?？偹?，三個(gè)月后房客同意搬走，老丁感覺(jué)燒了高香。

和老丁一比，老劉那才真算是倒了血霉。

幾年前，老劉在多倫多購(gòu)買(mǎi)了一棟獨(dú)立屋，也是把地下室裝修后出租賺錢(qián)。后來(lái)他換了租客，那是來(lái)自中國(guó)南方某城市的一家四口。由于平時(shí)分門(mén)出入，劉先生鮮少與租客打交道，出于信任，萬(wàn)不得已也幾乎不進(jìn)地下室。但某一天，租客上樓找他們反映，地下室的下水道堵塞了，劉先生和太太趕忙下樓檢查。這一看簡(jiǎn)直是大吃一驚，原本裝修整潔的地毯滿是污漬，墻壁被劃得一道一道，東西堆放得亂七八糟，衛(wèi)生間污糟不堪，爐頭周圍油漬斑斑，水池里堆滿了碗筷……

這倒也算了。由于下水道堵塞嚴(yán)重，劉先生只好請(qǐng)專業(yè)人士前來(lái)處理，結(jié)果掏出來(lái)大團(tuán)大團(tuán)的頭發(fā)，還有菜葉咖啡渣之類的垃圾。原來(lái)這一家租客經(jīng)常把油膩的湯底往馬桶里倒。

劉先生要求租客打掃和維護(hù)好居住環(huán)境，但幾個(gè)月下來(lái)，也沒(méi)見(jiàn)改善，于是就決定請(qǐng)他們“走路”，提出終止租約。但是，租客拒絕搬走，并表示，法律是保護(hù)租客利益的，房東沒(méi)有權(quán)力趕走租客。劉先生只好求助于安省房屋出租法庭。

可打官司期間，房客卻可以利用法律的“灰色地帶”，在等待上訴判決前的一段時(shí)間，繼續(xù)住在租住的房子里，而不用再交房租，直到3個(gè)月后有人上門(mén)驅(qū)逐，才選擇離開(kāi)。真成了可惡的爺了。

老劉因?yàn)槭芊ɡ拗疲荒鼙黄茸屪饪屠^續(xù)居住數(shù)月，明知取回租金、得到賠償?shù)臋C(jī)會(huì)不大，也不敢怎么樣，唯有咬牙強(qiáng)忍著。3個(gè)月后，打了場(chǎng)官司，才把那個(gè)房客送走。6個(gè)月房租6、7千美元，律師費(fèi)3000美元，加上損壞房屋的修繕，一共損失了1萬(wàn)2千美元。

老劉抱怨，沒(méi)想到做房東做成這樣，賠錢(qián)不算，還要打官司，真是勞民傷財(cái)、得不償失。可謂“請(qǐng)神容易送神難”。這次總算送佛上西天，從此以后再也不出租了。

當(dāng)然，絕大多數(shù)房東和房客都是和睦相處，皆大歡喜的。在北美，法律之所以保護(hù)房客的利益，前提是因?yàn)榉繓|屬于有產(chǎn)階級(jí)，而租房者相對(duì)來(lái)說(shuō)，就屬于弱勢(shì)階層?？蓪?shí)際上在歐美，選擇租房還是買(mǎi)房，對(duì)大眾來(lái)說(shuō)只不過(guò)是選擇不同的生活方式而已。在歐美，單身者通常選擇租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有結(jié)婚后有了孩子，才會(huì)考慮搬到郊外，甚至小城鎮(zhèn)選擇買(mǎi)房子，過(guò)上另一種家庭生活。

縱觀歐美近百年的房?jī)r(jià)平均走勢(shì)，基本上僅和通脹率持平，也就是說(shuō)，買(mǎi)房對(duì)普通百姓而言并非投資的選項(xiàng)，只是一種生活方式而已。

德國(guó)：保護(hù)房客也不讓房東“吃虧”

歐洲金融危機(jī)后飛速增長(zhǎng)的房屋租金，讓愛(ài)租房不愛(ài)買(mǎi)房的德國(guó)人頭疼。以德國(guó)首都柏林為例，柏林的房租價(jià)格比歐洲其他國(guó)家的首都低，但由于外來(lái)資金、房地產(chǎn)炒作以及更多的求租者，柏林的房租價(jià)格相比2007年還是增長(zhǎng)了32個(gè)百分點(diǎn)，飛漲的房租引發(fā)民眾強(qiáng)烈抗議。

于是，德國(guó)出臺(tái)了一套新的租房法，規(guī)定即使房東有正當(dāng)理由想提高租金，也須經(jīng)過(guò)房客同意。如房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能強(qiáng)行提高租金。

事實(shí)上，此前德國(guó)一直對(duì)房租有嚴(yán)格的規(guī)定，例如房屋租金應(yīng)該按照各地政府的“指導(dǎo)價(jià)格”，超過(guò)這一價(jià)格的20%，算違法行為，房客有權(quán)將房東告上法庭；如房租漲幅超過(guò)50%，房東要與房客協(xié)商，房客同意后方可增長(zhǎng)，否則房東單方面漲租超50%被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄三年。

德國(guó)跟北美一樣，也在奉行“利房客主義”。除了控制房租，德國(guó)對(duì)于出租住房的“可居性”有嚴(yán)格的規(guī)定，先后建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)等評(píng)估體系。對(duì)于租屋的評(píng)估從簡(jiǎn)單的面積評(píng)定拓展到生活設(shè)施、生理需求，甚至心理需求等更加細(xì)微、更加人性化的維度。

即使租客有欠租違約等行為，德國(guó)的房東也要出示足夠證據(jù)，然后由執(zhí)法人員實(shí)施收屋。為了防止房東收回再租，法律規(guī)定執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時(shí)間期限內(nèi)不得再次出租協(xié)助收回的房屋。這些明顯偏向房客的法律，使得德國(guó)房東在達(dá)成租房協(xié)議后很難解約。

不過(guò)，在新法案中，房東要想讓房客搬出去比以前容易多了。按照新規(guī)，房客如果沒(méi)有及時(shí)交清房租，或是恣意破壞屋內(nèi)設(shè)施，房東將可以強(qiáng)制要求房客搬走，而如果房客無(wú)法找到新住處，則將暫住到流浪人員收容所。

這項(xiàng)新規(guī)定引起了部分德國(guó)人的擔(dān)憂，他們擔(dān)心房客可能會(huì)因?yàn)楹ε卤焕樟畎岢龆鴮?duì)房東漲房租的要求妥協(xié)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上的房租價(jià)格升高。

編 輯 王 穎 wyingdyl@163.com