孫健寧

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，但是今年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀高，嚴(yán)重危害著人民的利益。在市場(chǎng)中，利益是永恒的話題，政府不斷出臺(tái)各類(lèi)樓市限購(gòu)政策，但房?jī)r(jià)一旦稍有低迷，隨后就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的救市政策，這一看似奇特的現(xiàn)象背后必然隱藏著重大缺陷。本文將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)利益集團(tuán)支撐高房?jī)r(jià)的原因及影響進(jìn)行了分析，并提出破解思路。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；利益集團(tuán)；限購(gòu)

1.引言

近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也迅速膨脹，為國(guó)家和社會(huì)創(chuàng)造收益的同時(shí)，也帶來(lái)了很多社會(huì)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲成為了國(guó)人最火熱的話題之一。2003年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，首次指出：以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控具有不同于其他行業(yè)的特殊性。一方面，房產(chǎn)是人民安家之本，是保障民生的一項(xiàng)基礎(chǔ)工程，在調(diào)控中不宜采取過(guò)于強(qiáng)硬手段，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸，避免造成市場(chǎng)的過(guò)大波動(dòng)；另一方面，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)的暴漲，已經(jīng)無(wú)法淡定的期望單純依靠市場(chǎng)來(lái)解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，政府必須出面進(jìn)行調(diào)控。早在2009年底，美國(guó)《福布斯》雜志把我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)評(píng)為七大近在眼前的房地產(chǎn)泡沫之一。

政府先后出臺(tái)了多項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，旨在抑制房?jī)r(jià)的過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng)。但從經(jīng)驗(yàn)看，每次的調(diào)控都只是造成房?jī)r(jià)上漲速度的短期減緩，或者出現(xiàn)小幅度的下降，過(guò)了觀望期，價(jià)格又報(bào)復(fù)性的上漲，使得調(diào)控政策達(dá)不到預(yù)期的效果。

2.我國(guó)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的原因

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣(mài)方壟斷市場(chǎng)

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，同時(shí)也具有異質(zhì)性，市場(chǎng)信息不完全，不具備完全競(jìng)爭(zhēng)的條件。指出，從某種意義上講，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲就是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)的賣(mài)方市場(chǎng)。也有學(xué)者對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷情況進(jìn)行了分析，結(jié)果表明兩者呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。利益是市場(chǎng)的永恒話題，在這個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)中，房地產(chǎn)商處于主導(dǎo)地位，必定會(huì)利用其強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)謀取壟斷利潤(rùn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，構(gòu)成“價(jià)格合謀”，確定最適合房地產(chǎn)商的價(jià)格。

2.2過(guò)度的特殊需求

我國(guó)人口眾多，對(duì)于房地產(chǎn)的剛性需求較大。但由于千百年來(lái)的傳統(tǒng)思想，房產(chǎn)不僅是一種自用產(chǎn)品，同時(shí)也是一種常見(jiàn)的投資品，其信息不對(duì)稱(chēng)性和高收益性也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的火熱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，都市同期一手房的1/3至1/2都是投機(jī)者持有。這些投機(jī)者正是利用我國(guó)剛性需求巨大，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上升的重要角色。為了探討過(guò)度投機(jī)需求的不良影響，有學(xué)者構(gòu)建了房產(chǎn)市場(chǎng)的均衡模型，得出結(jié)論，投機(jī)者的投機(jī)需求對(duì)剛性需求群體的消費(fèi)需求存在明顯的擠出效應(yīng)。并且，近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升，無(wú)論是投機(jī)者還是剛需者都對(duì)市場(chǎng)有著良好的預(yù)期，使炒房現(xiàn)象進(jìn)一步擴(kuò)大，反過(guò)來(lái)又繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

2.3地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)土地出讓金

土地出讓金（land-transferringfees）是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

較高的土地出讓金也是推高房?jī)r(jià)的原因之一。圖1描述了2004年至2013年土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重，我們可以看出，長(zhǎng)期以來(lái)土地出讓金占地方本級(jí)政府財(cái)政收入的比重較高。其中最低的年份是在2008年，由于受到金融危機(jī)影響，地方本級(jí)政府財(cái)政收入為28649.79億元，土地出讓金為9600億元，占當(dāng)年地方政府財(cái)政收入的33.51%，隨后又開(kāi)始上升。直到2010年達(dá)到最高，地方本級(jí)政府財(cái)政收入為40613.04億元，土地出讓金為28198億元，占當(dāng)年地方政府財(cái)政收入的69.43%。

土地出讓金的持續(xù)走高，不僅僅是被房?jī)r(jià)所帶動(dòng)，同時(shí)也與我國(guó)的稅收體制和地方政績(jī)考核有關(guān)。我國(guó)進(jìn)行分稅制改革之后，地方政府大量稅收收入上繳，在地方支出不變的情況下，地方政府的收支平衡被打破，加之當(dāng)下評(píng)定地方政府政績(jī)的只要指標(biāo)就是地方GDP，而土地出讓是提高地方財(cái)政收入最簡(jiǎn)單、最快捷、最高效的方法，因此，各地政府都瘋狂出讓土地，獲得財(cái)政收入。從某些角度講，地方政府也要對(duì)高房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)。

2.4土地轉(zhuǎn)讓制度存在缺陷

我國(guó)目前的土地制度為城市的土地國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地為集體所有。國(guó)家和集體具有土地所有權(quán)和處分權(quán)。這種無(wú)法改變的土地所有制就在土地供應(yīng)和征收之間創(chuàng)造了一個(gè)利益空間，一旦利益空間過(guò)大不僅有礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。土地被國(guó)家壟斷的條件下，土地的市場(chǎng)化改革在某種程度為地方政府壟斷行為找到借口。

我國(guó)實(shí)行“招拍掛”的土地出讓制度，也就是建設(shè)用地的使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓。但是這一制度的執(zhí)行程序還不健全，因此在學(xué)術(shù)界褒貶不一。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)講，壟斷性的市場(chǎng)需要進(jìn)行價(jià)格管制，而“招拍掛”制度造成的是價(jià)高者得地，會(huì)繼續(xù)推高地價(jià)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商繼續(xù)高價(jià)拿地，2013年各地又出現(xiàn)了新的“地王”，中糧地產(chǎn)所拿的北京朝陽(yáng)孫河HIJ地塊樓面單價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米，華潤(rùn)置地以109億元奪得深圳前海T201—0078地塊，可以說(shuō)是深圳土地市場(chǎng)前所未有的大手筆?！罢信膾臁钡闹贫纫欢ㄒ邢鄳?yīng)配套措施，否則可能會(huì)加劇土地價(jià)格的壟斷。

3.支撐高房?jī)r(jià)的利益集團(tuán)分析

房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)攀升近十年，我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高、存在嚴(yán)重泡沫已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。但是在房市出現(xiàn)低迷時(shí)，政府又會(huì)出臺(tái)各類(lèi)救市政策，這一看似矛盾的現(xiàn)象背后隱藏著重大的問(wèn)題。

3.1地方政府

地方政府應(yīng)當(dāng)是支撐高房?jī)r(jià)的首要利益集團(tuán)，前文已經(jīng)提到，追求政績(jī)和拉動(dòng)地方GDP是地方政府的首要任務(wù)，一旦房市低迷，多年來(lái)，針對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府一直在出臺(tái)各類(lèi)樓市限購(gòu)政策。如圖2所示，從2005年“國(guó)八條”，到2012年的“新國(guó)五條”，房?jī)r(jià)幾乎是“逢調(diào)必漲”。

房地產(chǎn)行業(yè)鏈條很長(zhǎng)，涉及建筑、建材、鋼鐵、裝飾、物業(yè)等多個(gè)行業(yè)，一旦出現(xiàn)低迷，不僅會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全線下滑，同時(shí)也會(huì)造成大量人員失業(yè)，尤其是在2008年金融危機(jī)后，保證GDP增速成為政府的重要任務(wù)，因此，地方政府更加不允許房地產(chǎn)行業(yè)低迷。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)本身就是存在問(wèn)題的，但是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、民生、以及地方財(cái)政收入等多角度考慮，政府必須保證房地產(chǎn)業(yè)不能陷入低迷。但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷與否不應(yīng)當(dāng)是用房?jī)r(jià)高地衡量，而應(yīng)該是通過(guò)交易量來(lái)衡量，就和股市技術(shù)分析一樣，單純的價(jià)格走高如果沒(méi)有交易量的支撐也是無(wú)濟(jì)于事。而且過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)吸引民眾把財(cái)產(chǎn)投降房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)投資，會(huì)造成其他消費(fèi)的萎縮，使內(nèi)需進(jìn)一步縮小，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.2房地產(chǎn)商

支撐高房?jī)r(jià)的第二個(gè)利益集團(tuán)是房地產(chǎn)商。企業(yè)作為一種盈利性組織，是天然的“經(jīng)濟(jì)人”，追求利潤(rùn)是它的首要任務(wù)。當(dāng)然房地產(chǎn)商也是一樣，無(wú)論房?jī)r(jià)多高、人民福利怎樣，他們追求利益的目標(biāo)總是不會(huì)改變。

房地產(chǎn)商是目前我國(guó)獲利最大的群體之一，其強(qiáng)大的資金實(shí)力也決定了他們有超強(qiáng)的尋租能力，一旦政府出臺(tái)嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，他們就會(huì)采用提案上書(shū)、游說(shuō)、專(zhuān)家媒體造謠、賄賂等手段影響政府的決策。

最典型的就是“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2003年，央行出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，也就是“121號(hào)”文件。規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；土地儲(chǔ)備貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，且不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。通知還要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等，被譽(yù)為十年未有之鐵律。

“121號(hào)”文件一出，房地產(chǎn)商如坐針氈，隨后開(kāi)始展開(kāi)各種抵制行為。首先是SOHO公司潘石屹，在文件出臺(tái)當(dāng)天，指出這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段，是搞一刀切，列舉了20種負(fù)面影響；華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，時(shí)任全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)輪值主席，公開(kāi)評(píng)價(jià)“121號(hào)”文件是一種“仇富政策”；除公開(kāi)批評(píng)之外，房地產(chǎn)商還舉辦論壇、研討會(huì)，意見(jiàn)達(dá)成一致并以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)國(guó)務(wù)院。

全國(guó)工商聯(lián)也在任志強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)下向中央提交書(shū)面報(bào)告；媒體也為房地產(chǎn)商造勢(shì)提供了便利，2003年8月16日，《北京青年報(bào)》、《銀行家》雜志、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、以及搜狐網(wǎng)等都參與了中國(guó)房地產(chǎn)信貸政策論壇的報(bào)道，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹、北京華潤(rùn)置地總經(jīng)理陳鷹、以及部分央行官員對(duì)“121號(hào)”文件進(jìn)行了深入的討論。

最終，在房地產(chǎn)商利益集團(tuán)的嚴(yán)重批評(píng)和抵制下，國(guó)務(wù)院于2003年8月12日出臺(tái)“18號(hào)令”，即《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并提出“發(fā)展住房信貸”，“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”，“121號(hào)”文件內(nèi)容被推翻，房地產(chǎn)商利益集團(tuán)也支撐高房?jī)r(jià)的道路上取得了一次重要的勝利。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的名義成本一般能達(dá)到實(shí)際工程成本的3倍，這都是尋租的結(jié)果，房地產(chǎn)商利益集團(tuán)付出了高額的成本，必定不允許房?jī)r(jià)下跌，因此，他們集團(tuán)巨大的影響力，拉攏政府人員和學(xué)術(shù)界人士為其代言，煽動(dòng)出臺(tái)高房?jī)r(jià)支持政策。

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷，最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年7月底，35個(gè)城市商品住宅累計(jì)庫(kù)存余量達(dá)到3億平方米，如此巨大的庫(kù)存量倒逼地方政府不得不出手救市，7月以來(lái)，已有30多個(gè)城市取消或者大幅度松綁限購(gòu)，執(zhí)行多年的“限購(gòu)令”成為歷史。

3.3炒房者

支持高房?jī)r(jià)的第三個(gè)利益集團(tuán)是炒房者。我住房的剛性需求畢竟有限，但住房的供給和庫(kù)存量非常高。這時(shí)，炒房者就充當(dāng)了其中的重要角色，只要市場(chǎng)前景較好，炒房者的需求就近乎無(wú)限，使得本該房地產(chǎn)商承擔(dān)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)有一部分轉(zhuǎn)嫁到了炒房者身上。炒房者和其他任何市場(chǎng)上的投機(jī)者都一樣，都是為了追求價(jià)差利潤(rùn)，所以當(dāng)其買(mǎi)入房產(chǎn)之后，唯一期望的就是房?jī)r(jià)上漲，以高于其買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格賣(mài)出房產(chǎn)，獲得差價(jià)，但是從目前來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，泡沫嚴(yán)重，理性的購(gòu)房者多保持觀望，加之剛需者需求有限，所以，炒房者的房產(chǎn)的買(mǎi)家多數(shù)還是其他炒房者，炒房者成為高房?jī)r(jià)的支持者之一，并且會(huì)以群眾的角色造成需求量虛高，影響政府決策。

3.4商業(yè)銀行

無(wú)論是房地產(chǎn)商還是炒房者，他們?cè)谧非蟾叻績(jī)r(jià)利益時(shí)都離不開(kāi)商業(yè)銀行的支持，離開(kāi)了商業(yè)銀行的資金支持，他們的開(kāi)發(fā)和炒作行為都會(huì)無(wú)從下手，因此，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)利益集團(tuán)中處于一個(gè)較為核心的位置，也正是因?yàn)樯虡I(yè)銀行為二者提供了資金支持，使得商業(yè)銀行也成為了高房?jī)r(jià)的支持者之一。

第一，貸款業(yè)務(wù)是銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，而住房貸款風(fēng)險(xiǎn)低、需求量大、不良貸款少，是銀行增加收入的重要渠道，因此，銀行積極發(fā)放住房貸款，房?jī)r(jià)越高貸款額也就越高，銀行的利息收入也就越高；第二，商業(yè)銀行一旦把資金借貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就要避免其惡化為次級(jí)類(lèi)貸款或者損失類(lèi)貸款，在房市低迷，銷(xiāo)售不暢時(shí)，商業(yè)銀行就會(huì)延長(zhǎng)房地產(chǎn)商的償還期限，使其有資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)或?qū)ぷ饩仁?，這樣一來(lái)減少了次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為銀行創(chuàng)造了更多的利息收入；第三，面向購(gòu)房者或炒房者的住房貸款雖然風(fēng)險(xiǎn)低，但是如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，跌至價(jià)值低于購(gòu)房者未償還貸款的數(shù)額，就會(huì)出現(xiàn)“棄房斷供”的現(xiàn)象。綜上來(lái)說(shuō)，銀行也是最不愿看到房市低迷的利益集團(tuán)之一。

進(jìn)入2014年以來(lái)，已有多地開(kāi)始出現(xiàn)“棄房斷供”的現(xiàn)象，2014年五六月末，浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例，這些案件中，業(yè)主大多聲稱(chēng)“無(wú)力還款”。有專(zhuān)家稱(chēng)，“棄房斷供”不論在經(jīng)濟(jì)上還是法律上都是不可取的，但這些言論究竟是出于客觀評(píng)論還是為相關(guān)利益集團(tuán)煽動(dòng)救市，我們不得而知。

4.破解高房?jī)r(jià)中房地產(chǎn)利益集團(tuán)支撐作用的思路

房地產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)著眾多產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著極強(qiáng)的拉動(dòng)作用，因此在削弱房地產(chǎn)利益集團(tuán)作用的過(guò)程中必須采取有效手段使房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)軟著陸，避免出現(xiàn)類(lèi)似日本1990年經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大衰退的現(xiàn)象發(fā)生。

4.1堅(jiān)持限購(gòu)政策不松懈

“限購(gòu)令”是2010年4月新國(guó)十條中對(duì)于限制家庭購(gòu)房數(shù)量以及貸款比例的規(guī)定。實(shí)施四年以來(lái)取得了一定成效，但2014年初開(kāi)始，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，各地逐漸開(kāi)始放開(kāi)限購(gòu)政策。

炒房者是目前需求虛高的主要原因，而造成炒房者活躍的主要原因之一就是銀行貸款。炒房者可以利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)大量房屋進(jìn)行炒作，而限購(gòu)政策正是為了解決這一問(wèn)題。目前來(lái)看，各地在房市低迷的情況下紛紛取消限購(gòu)政策，這是不科學(xué)的，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷與否不應(yīng)當(dāng)是用價(jià)格來(lái)衡量，而應(yīng)該是用有效交易量來(lái)衡量，房?jī)r(jià)過(guò)高，房市才會(huì)低迷，在限購(gòu)政策的支持下，房?jī)r(jià)回落才會(huì)刺激購(gòu)買(mǎi)，使交易量上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)重現(xiàn)活力；另一方面，取消限購(gòu)政策也會(huì)給炒房者重新獲利的機(jī)會(huì)，可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到幾年前的情況，繼續(xù)上漲。因此，一定要堅(jiān)守限購(gòu)政策，嚴(yán)控銀行放貸，家庭三套房以上要徹底禁止貸款，切斷貸款炒房者的資金來(lái)源。

4.2規(guī)范政府審批，減少權(quán)利尋租

開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的實(shí)際成本和名義成本相差甚遠(yuǎn)，這其中的多數(shù)都用在了政府尋租中，另外就是由于政府審批程序繁瑣復(fù)雜，造成大量的交易成本，而所有這些成本的最終承擔(dān)者都是消費(fèi)者，或者說(shuō)是真正的剛需者。因此，進(jìn)一步簡(jiǎn)化政府審批手續(xù)，規(guī)范政府審批程序，能夠有利于降低交易成本、減少尋租行為的發(fā)生，同時(shí)由于制度的規(guī)范也會(huì)避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)批評(píng)、賄賂等方式影響政府決策的現(xiàn)象，有益于房?jī)r(jià)的控制。

4.3加大住房保障體系建設(shè)力度

我國(guó)目前的住房保證體系基本由廉租房、住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房這三種制度構(gòu)成。住房公積金制度在企事業(yè)單位推行較為順利，而廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度多年以來(lái)進(jìn)展緩慢，主要表現(xiàn)在資金投入少、覆蓋率低等方面，導(dǎo)致其難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響。因此，政府應(yīng)當(dāng)加大資金投入力度，保證廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋面積，同時(shí)規(guī)范其發(fā)放制度，避免出現(xiàn)貧困家庭分不到房的現(xiàn)象，把一些中等收入的年輕的剛需者納入保障行列，這樣才能有效抵制過(guò)高的房?jī)r(jià)，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)降低，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)大波動(dòng)。

5.結(jié)語(yǔ)

在房?jī)r(jià)虛高的今天，各利益集團(tuán)依然支持推高房?jī)r(jià)獲取利潤(rùn)，這是缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)的。房?jī)r(jià)一路走高必定會(huì)頂峰，最終不僅無(wú)法獲利，反而會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，所有的積累也將前功盡棄。遏制高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于切斷炒房者的資金來(lái)源、加大保障性住房建設(shè)力度、規(guī)范各項(xiàng)審批程序，這也需要各級(jí)政府的大力支持，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

項(xiàng)目：2014年度河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)研究生科研創(chuàng)新計(jì)劃項(xiàng)目

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