欒媛媛

摘要：倒按揭的養(yǎng)老在發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已普及，我國雖進(jìn)入老齡化社會，由于傳統(tǒng)思想觀念束縛，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不明朗，金融技術(shù)不達(dá)標(biāo)，七十年土地使用權(quán)至倒按揭的交易雙方都有風(fēng)險，從而在我國未獲普及。為有力保障老年人的晚年生活及社會穩(wěn)定，從建立全面倒按揭專門機(jī)構(gòu)，倒按揭法律保障措施，改變我國土地使用權(quán)70年的權(quán)限開始逐步完善，為我國逐步建立倒按揭養(yǎng)老模式奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：倒按揭養(yǎng)老方式；土地使用權(quán)；可行性

一、倒按揭養(yǎng)老方式在我國的發(fā)展現(xiàn)狀及障礙

（一）倒按揭在我國發(fā)展現(xiàn)狀

倒按揭俗稱以房養(yǎng)老。指一定年齡的老年人將其所擁有的房產(chǎn)抵押給金融部門，獲取養(yǎng)老金的同時還可以住在原住房中，直到去世，其房產(chǎn)收歸金融部門處置。

我國倒按揭正處于起步階段。2006年曾建議對此成立課題組進(jìn)行調(diào)研。2007年上海公積金管理中心曾推出“以房養(yǎng)老”模式即住房自助養(yǎng)老。老人與上海公積金管理中心簽訂房屋買賣合同，仍可住在原房安度晚年。出售的房價除居住租金、保證金及相關(guān)交易費需扣除，剩余部分由老人收益。但無市場回應(yīng)，便停止了。2011年在社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會上曾試推“以房養(yǎng)老”并強(qiáng)調(diào)要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)老年食品、老年住宅、以房養(yǎng)老等服務(wù)市場。2013年9月13日，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，中被國務(wù)院明確提出。2014年7月1日至2016年6月30日，保監(jiān)會決定在北京、廣州、上海、武漢開展反向抵押養(yǎng)老保險試點。

（二）倒按揭養(yǎng)老方式在我國的發(fā)展障礙

1、與我國傳統(tǒng)觀念相悖

人們意識里還有“茅屋三件、一畝薄田”的思想。多數(shù)老人最大財產(chǎn)是房子，除了空巢老人外，不愿輕易抵押。而子女方面，父母若以房養(yǎng)老，自己也將會受外界的輿論以及自己內(nèi)心的譴責(zé)。

2、房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性

如今房地產(chǎn)市場走勢眾說紛紜。老人更不愿輕易將房產(chǎn)抵押換取養(yǎng)老金。若房價上漲，便錯過投資增值的機(jī)會；下降，倒按揭的成本就相對過高，導(dǎo)致老人還沒走房子先走的局面。

3、金融技術(shù)不達(dá)標(biāo)

我國房產(chǎn)評估水平以及倒按揭產(chǎn)品的精算水平都不能保障評估結(jié)果以及產(chǎn)品精算的公正合理性。金融機(jī)構(gòu)角度看，按揭利率的確定要根據(jù)老人健康情況、人均壽命、房屋市場價格走勢、以及頻繁的評估等來確定，難度大。并且倒按揭有風(fēng)險大、回報相比傳統(tǒng)按揭貸款慢、回報時間不確定等性質(zhì)，所以金融機(jī)構(gòu)也不愿意開展倒按揭業(yè)務(wù)。

4、70年土地使用權(quán)提高雙方風(fēng)險

土地使用權(quán)扣除買地建房的時間大概還剩60年。若30歲買房，70歲倒按揭養(yǎng)老，貸款10年，所有權(quán)歸銀行所有時房屋產(chǎn)權(quán)僅剩10年。老人若想多貸款幾年或者老人的實際壽命超過了預(yù)測的壽命，在房屋所有權(quán)收歸金融機(jī)構(gòu)時，年限所剩無幾。老人離世后加大了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。若70歲選擇倒按揭養(yǎng)老，貸款10年，此時房屋產(chǎn)權(quán)僅剩10年，若在此過程中房價下跌，10年的房屋產(chǎn)權(quán)貸款金額縮水，未到十年，房屋的剩余價值全部貸款完畢。房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移時老人無處可居。

二、我國實行倒按揭養(yǎng)老的可行性

（一）保障老年人的晚年生活，有利于社會穩(wěn)定

我國老人退休工資僅支持基本生活。若患重病或追求精神生活無足夠的養(yǎng)老金及老齡公益產(chǎn)業(yè)給與老人支持。但城鎮(zhèn)老人有房比例大于年輕人，若能將生前財產(chǎn)用于追求生命周期內(nèi)效用的最大，尤其是在老齡階段可獲得最大的效用。

（二）促進(jìn)老人消費繼而推動國民經(jīng)濟(jì)增長

老人提高了經(jīng)濟(jì)來源，可以增強(qiáng)其養(yǎng)老的能力，那么部分市場會擴(kuò)大。老齡公益產(chǎn)業(yè)得到支持，帶動人力資本的提高，最后又能間接地刺激增強(qiáng)養(yǎng)老能力并步入良性循環(huán)。

（三）相對促進(jìn)房市的健康發(fā)展

倒按揭來換取老年生活資金的充裕，老人離世后銀行拍賣，轉(zhuǎn)給市場。市場內(nèi)的二手房增多導(dǎo)致二手房交易量上升，供需得到了緩解，相對抑制新房房價的過快上漲。

（四）有利于社會穩(wěn)定

預(yù)計到2050年我國老人超過總?cè)丝诘?3%，養(yǎng)老金的缺口也將超出當(dāng)年財政支出的20%。我國養(yǎng)老金的統(tǒng)籌賬戶將給財政造成巨大的負(fù)擔(dān)，若倒按揭讓老人晚年生活寬裕，兒女負(fù)擔(dān)得到緩解，亦利于社會的穩(wěn)定。

三、美國倒按揭養(yǎng)老方式及其對我國的借鑒

美國主要有三種倒按揭模式：房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（簡稱HECM）、房屋保管者（HK）和財務(wù)自由計劃（FF）。例如HECM在推出的第一個十年里：貸款不到四萬份。1998美國國會賦予其長久性地位且系唯一由美國住房管理局提供倒按揭保險。而后在2005年一年中近4萬5千筆交易。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，交易量達(dá)到了歷史最高紀(jì)錄后2009年4月交易量不到5千筆；2012年5月也不足4500筆。從金融危機(jī)發(fā)生過程中房價和倒按揭交易量可得出，簽約量隨著房價的變化而有一定滯后的同向變化，“倒按揭市場能否良性發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行?！盵1]所以美國倒按揭市場因不穩(wěn)定，成效也并不算好。若中國借鑒美國的模式值得注意兩點：一，政府應(yīng)該嚴(yán)格控制金融機(jī)構(gòu)的運作，避免損害老人利益，變成二次壓榨；二，倒按揭養(yǎng)老的目的應(yīng)該是在金融機(jī)構(gòu)不受損失的前提下，以老人的養(yǎng)老資金的補充為重要前提。所以我國最值得借鑒的是：2008年美國國會制定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇辦法中對老人購買新房時，申請住房反向抵押貸款做出的新規(guī)定：申請者只要能夠支付貸款和房價之間的差價和手續(xù)費就可以申請貸款。[2]即老人可將市區(qū)舊房賣出，出售額可自己與兒子各一半，將自己的那一半用于養(yǎng)老及在郊區(qū)購新房，在購買新房和用新房申請倒按揭需要產(chǎn)生兩筆手續(xù)費，手續(xù)費高昂，嚴(yán)重影響老人的積極性。若能夠在買新房同時直接簽訂倒按揭合同，那么僅收取一筆手續(xù)費。老人只要能夠有一筆手續(xù)費的資金和貸款和房價之間的差價，即可入住新房直至去世。金融機(jī)構(gòu)方面：一，能拿到老人的頭款和手續(xù)費；二，老人逝世房子還是收歸金融機(jī)構(gòu)所有。這是美國倒按揭市場最可取之處。

四、我國實行倒按揭養(yǎng)老方式的構(gòu)想

（一）政府推動降低門檻

目前國內(nèi)倒按揭業(yè)務(wù)知名度過低，門檻過高。如中信銀行“信服年華卡”貸款條件：老人自有房產(chǎn)兩套或老人自有房產(chǎn)一套其兒女擁有一套房產(chǎn)。無疑提高了倒按揭門檻，不能為真正需要資金的老人所用。若把門檻降至擁有一套自有住房或只要沒有在銀行的其他貸款即可，假如貸款機(jī)構(gòu)因降低門檻無法按約發(fā)放貸款，政府應(yīng)當(dāng)適時介入，保證貸款正常發(fā)放。加上聘請退休干部和明星進(jìn)行宣傳，增加倒按揭養(yǎng)老的知名度。

（二）建立健全的倒按揭專門機(jī)構(gòu)

可以增設(shè)六個部門。一對外宣傳部，主要在個大金融機(jī)構(gòu)及公共場所普及倒按揭知識，解決群眾的誤區(qū)；二咨詢部，工作人員向老人詳細(xì)介紹倒按揭的利弊，同時根據(jù)老人的實際情況進(jìn)行面談的書面證明，方能進(jìn)行下一程序；三房產(chǎn)評估部，主要負(fù)責(zé)評估老人的房產(chǎn)；四核算部，根據(jù)房產(chǎn)評估部門的評估和咨詢部門的報告核算老人的貸款數(shù)額，每月還款金額及利率等事項。五風(fēng)險評估部，根據(jù)老人的狀況定期對老人和貸款數(shù)額進(jìn)行風(fēng)險評估保證老人和銀行的利益。

（三）改變我國土地使用權(quán)70年的權(quán)限

上文已論述70年土地產(chǎn)權(quán)限制和房價不穩(wěn)定易致金融機(jī)構(gòu)及老人承擔(dān)巨大風(fēng)險。推行倒按揭，土地70年權(quán)限更改刻不容緩。

五、結(jié)論

倒按揭只能作為一種金融產(chǎn)品來做養(yǎng)兒防老、存錢罐養(yǎng)老的補充。不能作為養(yǎng)老的普及方式。在各項障礙沒有得到有效解決之前，應(yīng)該著重改善問題，以養(yǎng)老為重點目標(biāo)，盈利為附屬目標(biāo)。雖然倒按揭在我國前景廣闊，但還需將主要障礙問題解決才可繼續(xù)發(fā)展。（作者單位：哈爾濱工程大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]侯世宇.美國倒按揭市場的演化路徑及啟示[J]金融發(fā)展評論，2012（11）

[2]http：//www.21fd.cn/a/fengmianbaodao/2013092262883.html