王占岐，楊 俊，余 強(qiáng)

（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430074）

小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究

王占岐，楊 俊，余 強(qiáng)

（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430074）

研究目的：探索小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)方法，科學(xué)測(cè)算小城鎮(zhèn)群商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，為小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究提供參考。研究方法：文獻(xiàn)資料法，實(shí)證研究法。研究結(jié)果：運(yùn)用區(qū)域土地分等原理將同一區(qū)域的小城鎮(zhèn)作為一個(gè)整體，即小城鎮(zhèn)群統(tǒng)一研究，以鎮(zhèn)為單元，構(gòu)建指標(biāo)體系對(duì)各個(gè)小城鎮(zhèn)進(jìn)行分等，通過(guò)回歸分析建立商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)與分等指數(shù)之間的關(guān)系模型，較好地測(cè)算各類用地基準(zhǔn)地價(jià)。研究結(jié)論：研究提出的方法不僅克服了小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料缺乏等問(wèn)題，而且將同一區(qū)域的小城鎮(zhèn)作為一個(gè)整體研究，使不同小城鎮(zhèn)之間地價(jià)具有可比性，對(duì)規(guī)范區(qū)域土地市場(chǎng)具有重要意義。

土地評(píng)估；基準(zhǔn)地價(jià)；小城鎮(zhèn)；土地分等；地價(jià)模型

改革開(kāi)放30多年來(lái)，中國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展迅猛，小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展對(duì)加快中國(guó)城市化進(jìn)程，轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，保持農(nóng)村穩(wěn)定，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都起到了積極作用[1]。尤其近10年來(lái)，中國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)加快，小城鎮(zhèn)的數(shù)量、面積和人口規(guī)模迅速擴(kuò)大，發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了小城鎮(zhèn)群[2]。然而，與大城市（鎮(zhèn)）相比，迅速發(fā)展的小城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)不夠規(guī)范，土地定級(jí)估價(jià)工作也相對(duì)起步較晚，小城鎮(zhèn)間的土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量缺乏橫向比較，利用率低，土地資源被大量閑置和浪費(fèi)，土地價(jià)格隨意性大，缺乏科學(xué)性。因此，為了促進(jìn)小城鎮(zhèn)土地有償使用合理化、科學(xué)化，同時(shí)也為了促進(jìn)小城鎮(zhèn)土地節(jié)約、集約利用和城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，探索小城鎮(zhèn)群土地估價(jià)問(wèn)題具有重要的理論和實(shí)踐意義[3-5]。本文在總結(jié)小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估現(xiàn)存困境和現(xiàn)有小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)研究文獻(xiàn)回顧的基礎(chǔ)上，提出了“小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估”的思想以及技術(shù)方法，并以廣東省惠州市三棟、瀝林、馬安等鎮(zhèn)作實(shí)證研究，擬解決當(dāng)前中國(guó)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作實(shí)際操作中的難題，為小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估提供參考。

1 小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面臨的困境

1.1 地價(jià)評(píng)估資料少,樣點(diǎn)可利用率低

小城鎮(zhèn)土地交易數(shù)量少造成地價(jià)樣點(diǎn)資料偏少。由于小城鎮(zhèn)還未形成完整的地價(jià)評(píng)估資料體系，導(dǎo)致有些資料，如規(guī)劃覆蓋率、容積率、地價(jià)指數(shù)、房屋重置價(jià)、物價(jià)指數(shù)等資料缺乏，不利于評(píng)估工作的進(jìn)行。同時(shí)，因其土地交易管理滯后，市場(chǎng)交易極不規(guī)范，導(dǎo)致交易價(jià)格存在較大隨意性，甚至出現(xiàn)樣點(diǎn)測(cè)算地價(jià)為負(fù)值的情況。評(píng)估資料的缺乏和較低的樣點(diǎn)可利用率給小城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作造成了很多困難。

1.2 土地交易實(shí)例分布不均勻，形式單一

土地的交易量與土地質(zhì)量、區(qū)位以及土地利用效益直接相關(guān)。小城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地效益較低，流動(dòng)性差，其交易量較小。相較大城市，小城鎮(zhèn)土地交易分布差異更為明顯：高級(jí)別地段和道路兩側(cè)用地效益高，土地交易多集中于此，而其他地段則交易實(shí)例極少，甚至出現(xiàn)在大面積區(qū)域內(nèi)很難找到交易樣點(diǎn)的現(xiàn)象[6]。同時(shí)，在交易實(shí)例中，由于小城鎮(zhèn)自身土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地交易呈現(xiàn)形式較為單一的特點(diǎn)。其中，商業(yè)用地樣點(diǎn)主要以商鋪和門面出租為主，其他交易類型幾乎沒(méi)有；住宅用地則主要以房屋出租為主，房屋買賣樣點(diǎn)較少；工業(yè)用地的出讓樣點(diǎn)更是寥寥無(wú)幾。

1.3 土地交易中隱價(jià)瞞價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重

小城鎮(zhèn)的土地市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，由于土地交易制度不夠規(guī)范、市場(chǎng)管理松散，土地交易大多私下進(jìn)行，而交易雙方為了逃避或少交稅費(fèi)經(jīng)常少報(bào)、瞞報(bào)房地交易價(jià)格，致使樣點(diǎn)調(diào)查信息嚴(yán)重失真[7]。加之小城鎮(zhèn)土地管理工作滯后，土地管理部門掌握的土地交易數(shù)據(jù)時(shí)效性較差，小城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作所必需的數(shù)據(jù)和資料的準(zhǔn)確性無(wú)法保證[8]。

1.4 小城鎮(zhèn)群地價(jià)體系性缺乏，可比性差

由于小城鎮(zhèn)相關(guān)資料缺乏，對(duì)每一個(gè)城鎮(zhèn)單獨(dú)進(jìn)行土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估不僅操作難度大、科學(xué)性差，而且即使單獨(dú)做出成果，城鎮(zhèn)群中每個(gè)城鎮(zhèn)之間的地價(jià)也沒(méi)有可比性，造成城鎮(zhèn)之間為了招商引資或爭(zhēng)取項(xiàng)目而相互壓低地價(jià)，不僅會(huì)造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失，同時(shí)低地價(jià)也不利于運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置土地資源，從客觀上鼓勵(lì)地方政府追求近期利益，低層次重復(fù)建設(shè)，盲目、粗放發(fā)展，為長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)、健康發(fā)展埋下隱患[9-10]。

2 文獻(xiàn)回顧

目前國(guó)內(nèi)已有研究多是對(duì)單個(gè)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)問(wèn)題的探索。其文獻(xiàn)成果大致可分為4個(gè)方面：一是小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法。王璦玲提出小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估可以在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行[11]；周國(guó)華通過(guò)實(shí)證研究指出小城鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以根據(jù)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算[12]。二是在已有基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法。趙曉玲介紹了基于計(jì)算機(jī)編程處理的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的流程和模型[13]；姚繼蘭介紹了基準(zhǔn)地價(jià)更新的常用方法，指出小城鎮(zhèn)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際選擇合適的方法進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的更新[14]。三是小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的空間格局。蘇蒙蒙歸納了城鎮(zhèn)地價(jià)內(nèi)部變化的一般規(guī)律，并借助ArcGIS軟件揭示其空間格局及形成機(jī)制[15]；焦利民運(yùn)用路徑間隔的半方差統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)水平的空間變異尺度分析[16]。四是小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的影響因子。張?jiān)ｘP采用比較分析法分別探究了小城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素，指出區(qū)位條件是影響基準(zhǔn)地價(jià)的首要因素[17]；魯成樹(shù)辨析了小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)在影響因素并研究了其基準(zhǔn)地價(jià)的演化機(jī)理[18]。

盡管國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)作了大量有益探索，研究也較為全面，但研究視角還是從單個(gè)小城鎮(zhèn)出發(fā)，忽視了現(xiàn)實(shí)操作中小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面臨的諸多問(wèn)題，指導(dǎo)性不強(qiáng)。筆者通過(guò)若干小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，若將區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)作為小城鎮(zhèn)群的整體去進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，可以較好地解決當(dāng)前小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作所面臨的困難，提高評(píng)估的精確性。

3 小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線

從基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的角度來(lái)看，一方面小城鎮(zhèn)各類用地交易實(shí)例普遍較少，若以小城鎮(zhèn)的個(gè)體單獨(dú)去進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，則市場(chǎng)交易案例難以滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)的要求[19]。另一方面，由于中國(guó)城鎮(zhèn)土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地交易只能是土地使用權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)的出讓，小城鎮(zhèn)土地價(jià)格在某種程度上說(shuō)就是指土地的使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論，小城鎮(zhèn)土地價(jià)格可以表示為：

式1中，P為土地價(jià)格，R為地租，r為土地資本化率，n為土地使用權(quán)出讓年限?？梢园l(fā)現(xiàn)，小城鎮(zhèn)土地價(jià)格與地租密切相關(guān)。地租主要是由級(jí)差地租Ⅰ，即土地的區(qū)位條件所產(chǎn)生。既小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與區(qū)域內(nèi)土地的等別有著直接相關(guān)性。

從小城鎮(zhèn)群自身特點(diǎn)的角度來(lái)看，一方面，小城鎮(zhèn)群是指在城鎮(zhèn)分布較為密集地區(qū)，由多個(gè)小城鎮(zhèn)組成的，具有較高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、空間整合聯(lián)系或要求的地域，其包含空間形態(tài)上的地理鄰近性和功能內(nèi)涵上的密切關(guān)聯(lián)性兩大特征。尤其是在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景和城鎮(zhèn)外生發(fā)展模式下，作為一定地域范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)化過(guò)程與狀態(tài)，小城鎮(zhèn)規(guī)模日益發(fā)展壯大的同時(shí)，相鄰小城鎮(zhèn)間的聯(lián)系與合作也越來(lái)越密切，整體性越來(lái)越突出。另一方面，小城鎮(zhèn)群中各城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)環(huán)境因素和自然區(qū)位條件的差別導(dǎo)致土地質(zhì)量和收益存在顯著的差異。而城鎮(zhèn)土地分等正是通過(guò)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等因素進(jìn)行綜合分析，其反映和揭示的就是城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的差異。再者，小城鎮(zhèn)群中各城鎮(zhèn)處于同一市場(chǎng)圈，故對(duì)于小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)土地分等可以較好地反映區(qū)域內(nèi)不同城鎮(zhèn)的土地價(jià)格水平。

因此，本文提出了在城鎮(zhèn)土地分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)方法。既將區(qū)域內(nèi)的小城鎮(zhèn)分為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)和一般城鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、土地功能分區(qū)比較明顯、土地市場(chǎng)相對(duì)比較發(fā)育、土地評(píng)估基礎(chǔ)資料比較豐富、城鎮(zhèn)內(nèi)土地級(jí)差收益比較大（可進(jìn)行土地分級(jí)）的城鎮(zhèn)；一般城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不夠完善、土地市場(chǎng)發(fā)育差、土地評(píng)估基礎(chǔ)資料比較缺乏、城鎮(zhèn)內(nèi)土地級(jí)差收益不明顯的城鎮(zhèn)。借助經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)土地分等和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料，將區(qū)域城鎮(zhèn)看作城鎮(zhèn)群的整體，以分等指數(shù)揭示各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量和土地收益的差異本質(zhì)，并對(duì)區(qū)域城鎮(zhèn)等別進(jìn)行初步劃分。最后，通過(guò)各城鎮(zhèn)樣點(diǎn)地價(jià)平均值和分等指數(shù)建立回歸模型測(cè)算各城鎮(zhèn)各類用地的地價(jià)水平。

4 實(shí)證研究

4.1 研究區(qū)概況

惠城區(qū)位于廣東省東南部，地理位置為東經(jīng)113°49′—115°25′，北緯22°33′—23°57′，是惠州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。全區(qū)總面積1471 km2，轄橋東、橋西等10個(gè)街道辦事處和三棟、瀝林、馬安、潼僑、潼湖、汝湖、橫瀝、蘆洲8個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s120萬(wàn)人。良好的自然條件、優(yōu)越的地理區(qū)位加之完善的配套基礎(chǔ)設(shè)施，為惠城區(qū)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。尤其是近年來(lái)，全區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，土地市場(chǎng)日漸活躍，然而其下轄的小城鎮(zhèn)由于長(zhǎng)期缺乏準(zhǔn)確、合理、具有可比性的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，各類用地價(jià)格隨意性較大，極易造成國(guó)有資產(chǎn)的無(wú)形流失，亟需建立科學(xué)的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系對(duì)惠城區(qū)各小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，以規(guī)范土地交易市場(chǎng)。

4.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

各小城鎮(zhèn)人口、工業(yè)產(chǎn)值、人均耕地面積等數(shù)據(jù)來(lái)源于《惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒》；道路、建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施等數(shù)據(jù)來(lái)源于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃、交通規(guī)劃資料；土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)來(lái)源于惠州市國(guó)土資源局提供的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；房屋出租、商品房出售、鋪面出租等數(shù)據(jù)主要來(lái)源于實(shí)地的調(diào)查；估價(jià)參數(shù)資料由對(duì)各城鎮(zhèn)相關(guān)部門的走訪調(diào)查獲取。

4.3 結(jié)果與分析

4.3.1 分等因素因子選擇及權(quán)重確定 在小城鎮(zhèn)土地分等因素、因子選擇上，首先，必須考慮因素、因子指標(biāo)值的變化對(duì)小城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響，且能直接客觀反映城鎮(zhèn)土地等別的高低；其次，因素、因子的指標(biāo)值有較大的變化范圍；第三，選擇的因素、因子對(duì)不同性質(zhì)城鎮(zhèn)的影響有較大差異，其指標(biāo)能夠反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等別差異；第四，城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的指標(biāo)易通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料獲取或易量化處理[20]。在以上原則的指導(dǎo)下，本文通過(guò)專家咨詢法確定了分等的因素、因子體系；因素、因子權(quán)重主要通過(guò)因素成對(duì)比較法確定。分等因素、因子體系及權(quán)重見(jiàn)表1。

表1 分等因素、因子權(quán)重總表Tab.1 Weights of classification factors and sub-factors

4.3.2 因子評(píng)價(jià)指標(biāo)原始值賦分標(biāo)準(zhǔn) 在選取的評(píng)價(jià)因子中，城鎮(zhèn)人口規(guī)模、建成區(qū)面積、工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、稅收收入等因子都可以通過(guò)相關(guān)資料數(shù)據(jù)直接進(jìn)行計(jì)算，但城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力、醫(yī)院和銀行等因子原始值無(wú)法直接定量化，因此需先進(jìn)行賦分。經(jīng)過(guò)對(duì)衛(wèi)生局、交通局、規(guī)劃局、國(guó)土局有關(guān)專家的征詢，確定的交通方式、醫(yī)院和銀行對(duì)城鎮(zhèn)的賦分標(biāo)準(zhǔn)為：干線鐵路（6分/條）、支線鐵路（4分/條）、高速鐵路（5分/條）、干線公路（4分/條）、支線公路（2分/條）、國(guó)內(nèi)支線機(jī)場(chǎng)（4分/個(gè)）、甲等醫(yī)院（5分/個(gè)）、乙等醫(yī)院（3分/個(gè)）、綜合衛(wèi)生所（1分/個(gè)）、銀行（4分/個(gè)）、信用社（2分/個(gè)）。

4.3.3 因子評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化 為了使指標(biāo)具有可比性，需要對(duì)原始值進(jìn)行指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)實(shí)際情況，研究對(duì)城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力、城鎮(zhèn)人口規(guī)模、工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、醫(yī)院、學(xué)校、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值和稅收收入，采取極大值標(biāo)準(zhǔn)化；而區(qū)位條件因子的影響方式與其他因子不同，采用極值標(biāo)準(zhǔn)化。

（1）極大值標(biāo)準(zhǔn)化：

式2中，Yij為i城鎮(zhèn)的第j項(xiàng)因子標(biāo)準(zhǔn)化分值；aij為i城鎮(zhèn)的第j項(xiàng)因子的實(shí)際值；i為城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)（i=1，2，3，…）；j為因子個(gè)數(shù)（j=1，2，3，…）。

（2）極值標(biāo)準(zhǔn)化：

式3中，Yij為i城鎮(zhèn)的第j項(xiàng)因子標(biāo)準(zhǔn)化分值；aij為i城鎮(zhèn)的第j項(xiàng)因子的實(shí)際值；amax為各城鎮(zhèn)aij指標(biāo)的最大值。amin為各城鎮(zhèn)aij指標(biāo)的最小值。

4.3.4 綜合分值計(jì)算 各小城鎮(zhèn)分等的綜合分值采用加權(quán)求和法計(jì)算，公式為：

式4中，F(xiàn)i為第i個(gè)城鎮(zhèn)土地綜合指數(shù)；Yij為第i個(gè)城鎮(zhèn)第j類因子的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值；Wj為第j類因子的權(quán)重值；n為因素個(gè)數(shù)。

各鎮(zhèn)因素、因子標(biāo)準(zhǔn)化分值及分等綜合分值計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表2；各鎮(zhèn)分等綜合分值排序見(jiàn)表3。

表2 綜合分值計(jì)算結(jié)果表Tab.2 Results of credit values of each town

表3 各鎮(zhèn)分等綜合分值排序表Tab.3 Rankings of comprehensive credits of each town

4.3.5 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 中心城區(qū)已經(jīng)有土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)成果，而中心城區(qū)與待評(píng)估小城鎮(zhèn)距離又較近，而且其都處在惠城區(qū)范圍內(nèi)，為充分利用中心城區(qū)已有地價(jià)成果，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，建立地價(jià)模型時(shí)把中心城區(qū)也當(dāng)作一個(gè)鎮(zhèn)，與其他小城鎮(zhèn)組成小城鎮(zhèn)群一起考慮。由于三棟、瀝林、馬安等8個(gè)鎮(zhèn)土地利用分異不夠明顯，因此每個(gè)鎮(zhèn)只分一個(gè)土地級(jí)別。

地價(jià)測(cè)算分別采用各鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)與各鎮(zhèn)分等綜合分值之間建立回歸模型。根據(jù)回歸分析建立的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)模型分別見(jiàn)式5—式7；商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與分等指數(shù)模型圖分別見(jiàn)圖1—圖3；商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)見(jiàn)表4。

表4 各鎮(zhèn)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)表（地面價(jià)：元/m2）Tab.4 Benchmark land prices of commercial land, residential land and industrial land of each town （land prices: yuan/m2）

5 結(jié)論與討論

本文以惠城區(qū)小城鎮(zhèn)群為例，將同一區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)作為一個(gè)城鎮(zhèn)群，運(yùn)用城鎮(zhèn)土地分等的原理對(duì)城鎮(zhèn)群土地進(jìn)行分等，然后對(duì)不同用地類型樣點(diǎn)地價(jià)與分等指數(shù)之間進(jìn)行回歸分析，建立地價(jià)與分等指數(shù)之間的模型，測(cè)算了各小城鎮(zhèn)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)，并得出以下主要結(jié)論：

（1）小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是小城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)管理和土地經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。然而，小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估存在評(píng)估資料少、樣點(diǎn)可用率低、土地交易分布不均、隱價(jià)瞞價(jià)、地價(jià)可比性差等問(wèn)題，以傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)單獨(dú)的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估會(huì)造成評(píng)估結(jié)果失真或無(wú)法操作的現(xiàn)象。

圖1 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與分等指數(shù)模型圖Fig.1 Classification index model of commercial land

圖2 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)與分等指數(shù)模型圖Fig.2 Classification index model of residential land

圖3 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與分等指數(shù)模型圖Fig.3 Classification index model of industrial land

（2）在小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，將其周邊較為發(fā)達(dá)的、土地交易樣點(diǎn)較多或者已經(jīng)有基準(zhǔn)地價(jià)成果的城鎮(zhèn)納入待評(píng)估的小城鎮(zhèn)，組成城鎮(zhèn)群的整體進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，可以避免實(shí)際操作中許多小城鎮(zhèn)因地價(jià)樣點(diǎn)太少無(wú)法與分等指數(shù)建立回歸模型的問(wèn)題，不僅提高了模型的可靠性，還能使各個(gè)城鎮(zhèn)之間的地價(jià)具有可比性,對(duì)規(guī)范區(qū)域小城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)具有重要意義。

（3）本文提出的小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法建立在土地分等基礎(chǔ)之上，這是根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論進(jìn)行推演，并結(jié)合小城鎮(zhèn)自身的特點(diǎn)得出的。該方法在惠州市惠城區(qū)、武漢市東西湖區(qū)等多個(gè)小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的實(shí)踐中得到了應(yīng)用，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果經(jīng)反饋，符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，證明土地分等能夠較好體現(xiàn)出小城鎮(zhèn)群各小城鎮(zhèn)之間的土地質(zhì)量及價(jià)格差異關(guān)系，說(shuō)明該方法可以適用于小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。

（4）目前國(guó)內(nèi)小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)研究尚處于發(fā)展階段，本文提出的方法也只是一種探索性的嘗試。在小城鎮(zhèn)并不密集的區(qū)域，或是區(qū)域發(fā)展較為落后、沒(méi)有明顯的發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)的情況下，受樣點(diǎn)和基礎(chǔ)資料的制約，該方法評(píng)估的準(zhǔn)確性可能會(huì)受到較大影響。如何進(jìn)一步提高該方法的精度以及其在小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的廣泛適用性是今后研究應(yīng)重點(diǎn)解決的問(wèn)題。同時(shí)，探究小城鎮(zhèn)群中各小城鎮(zhèn)空間的相鄰和距離對(duì)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)一體化評(píng)估結(jié)果的影響和可靠性以及各小城鎮(zhèn)內(nèi)部特殊性與一體化評(píng)估中空間位置的相關(guān)性和差異性問(wèn)題也是后續(xù)研究有待完善之處。

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（本文責(zé)編：郎海鷗）

Study on Benchmark Land Price Evaluation in Small-town Cluster

WANG Zhan-qi, YANG Jun, YU Qiang
（School of Public Administration, China University of Geosciences, Wuhan 430074, China）

The purpose of this paper is to explore the technical methods of land grading and benchmark land price evaluation in small-town cluster, and scientifically calculated the benchmark land price of commercial land, residential land and industrial land. The paper may provide a reference for the research of benchmark land price evaluation in smalltown cluster. Methods employed include literature review and empirical research. The results indicated that treating small towns in the same zone as a whole, namely the small-town cluster, it is useful to establish a classification of land uses in each town and calculate the benchmark land prices separately. The paper concludes that the method can not only solve the problems mentioned at the beginning but also can treat the towns in the same zone as an entirety, which makes the land prices in different towns comparable. It is significantly meaningful to land market regulation.

land valuation; benchmark land price; small towns; land classification; land price mode

F301.2

A

1001-8158（2014）08-0072-07

2014-02-25

2014-05-15

惠州市城鎮(zhèn)群土地定級(jí)暨基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究；武漢市東西湖區(qū)土地定級(jí)暨基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目。

王占岐（1965-），男，陜西岐山人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)、土地調(diào)查評(píng)價(jià)與土地利用規(guī)劃。E-mail: zhqwang@cug.edu.cn