高佳琦

（中共克拉瑪依市委黨校，新疆 克拉瑪依 834000）

烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力測(cè)算及驗(yàn)證分析

高佳琦

（中共克拉瑪依市委黨校，新疆 克拉瑪依 834000）

最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲迅速，我國(guó)許多城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)超出居民負(fù)擔(dān)能力范圍的問題，因此居民的住房問題逐漸成為了熱門話題。在這樣的背景之下，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房負(fù)擔(dān)能力問題已逐漸成為學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)。本文基于剩余收入法對(duì)不同收入階層居民的住房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行分析，并設(shè)計(jì)調(diào)查問卷對(duì)住房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行驗(yàn)證分析，最后提出提高居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力的對(duì)策及建議。

住房負(fù)擔(dān)能力；測(cè)算；驗(yàn)證

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了投資過熱、商品房銷售價(jià)格上漲速度過快、漲幅過大、住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等等一系列問題，并且引起了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。由此伴隨而來的是城鎮(zhèn)居民家庭的住房壓力越來越大，尤其對(duì)于城鎮(zhèn)中低收入階層的居民而言，飛速上漲的房?jī)r(jià)與其收入水平之間出現(xiàn)了一定程度的失衡，從而“望房興嘆”，被排除在了住房市場(chǎng)之外，導(dǎo)致這個(gè)群體的基本居住需求無法得到滿足，這會(huì)對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)情況以及社會(huì)的長(zhǎng)治久安造成不利影響。因此保障中低收入階層的住房權(quán)益，解決中低收入居民的住房，逐漸成為了中國(guó)政府宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)。為此，黨的十八屆三中全會(huì)指出：要加快保障性安居工程的建設(shè)和對(duì)棚戶區(qū)的改造，盡早改善困難群眾的住房條件。在這樣的政策背景以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、基于剩余收入法的不同收入階層住房負(fù)擔(dān)能力分析

（一）測(cè)算指標(biāo)的選取

根據(jù)剩余收入法原理，選取相應(yīng)指標(biāo)，分別為可支配收入/人/月、消費(fèi)性支出/人/月、居住性支出/人/月、戶均人口等。計(jì)算過程中利率取2012年7月6日中央銀行頒布的5年以上金融機(jī)構(gòu)的人民幣貸款基準(zhǔn)年利率6.55%。由于2012年烏魯木齊市商品住宅銷售均價(jià)為5255.04元/平方米，假設(shè)首付30%，貸款70%，那么70平方米的商品住宅需要貸款257496.96元；90平方米的商品住宅需要貸款331067.52元；120平方米的商品住宅需要貸款441423.36元；140平方米的商品住宅需要貸款514993.92元。每月還款額的計(jì)算采用等額本息還款法計(jì)算，假設(shè)貸款年限為15年。

（二）測(cè)算結(jié)果和分析

表1即是用剩余收入法計(jì)算的烏魯木齊市2012年各收入階層住房負(fù)擔(dān)能力的情況。在計(jì)算的過程中考慮到銀行對(duì)貸款的限制條件：每月的還款額不得超過每月可支配收入的一半。因此需要對(duì)家庭的月剩余收入與二分之一月可支配收入的大小進(jìn)行比較，取較小的指標(biāo)與月還款額進(jìn)行比較。通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算得出：2012年烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民1/2家庭月可支配收入都超過了家庭每月剩余收入。因此可以直接將剩余收入和月還款額進(jìn)行比較。

表1 剩余收入法計(jì)算烏魯木齊市2012年城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)能力

表1中深灰陰影部分表示月還款額低于月剩余收入，即有負(fù)擔(dān)能力。可以看出，烏魯木齊市不同收入階層的城鎮(zhèn)居民家庭的每月剩余收入差距很大，最高收入組為3039.87元，最低收入組只有776.05元，兩者相差2263.82元。最高收入組對(duì)70平方米、90平方米的商品住宅有負(fù)擔(dān)能力；高收入組和中等偏上收入組僅對(duì)70平方米的商品住宅具有負(fù)擔(dān)能力。

二、基于問卷調(diào)查的居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力驗(yàn)證分析

根據(jù)前文的分析，我們可以看出烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民的住房壓力較大，尤其是對(duì)于中低收入階層的居民而言，高漲的房?jī)r(jià)與收入水平出現(xiàn)一定程度的失衡，那么，現(xiàn)實(shí)中烏魯木齊市居民對(duì)于住房的負(fù)擔(dān)能力究竟如何呢？

本研究對(duì)烏魯木齊市居民的家庭狀況、收入水平以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而驗(yàn)證烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力是否與模型測(cè)算結(jié)果一致。

（一）調(diào)查內(nèi)容

本研究的調(diào)查問卷內(nèi)容共涉及三部分。

第一部分，居民個(gè)人及家庭概況：包括性別、年齡、文化程度、婚姻狀況、戶口所在地、工作狀況、收入狀況等。

第二部分，居民個(gè)人及家庭的住房情況：包括擁有住房套數(shù)、買房的資金來源、按揭貸款年數(shù)及每年支付金額等。

第三部分，居民對(duì)房?jī)r(jià)問題的看法：包括可以接受的最高房?jī)r(jià)水平、對(duì)房?jī)r(jià)高低的看法、對(duì)政府宏觀調(diào)控政策的看法以及對(duì)未來烏魯木齊市房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)等。

“什么樣的畫算是好畫，怎樣欣賞一幅畫？很難概括，但看張偉民的畫，可以看畫里的情調(diào)，畫中的情感，繪畫的品格。張偉民的畫兼工帶寫、以工為本；兼工帶寫，以意為上，我非常喜歡他的作品?！闭憬‰娪凹覅f(xié)會(huì)主席高克明毫不掩飾對(duì)張偉民作品的欣賞。

（二）調(diào)查結(jié)果

本次調(diào)查采用了分層隨機(jī)抽樣的方法，按照收入階層分層，從每個(gè)收入階層隨機(jī)抽取調(diào)查對(duì)象。調(diào)查對(duì)象主要為18歲以上的工薪階層。調(diào)查地點(diǎn)為烏魯木齊市各售樓中心。

共發(fā)放調(diào)查問卷150份，收回150份，有效問卷112份，有效率74.67%。通過發(fā)放調(diào)查問卷，得出以下結(jié)果：

1.調(diào)查對(duì)象中53%未婚，47%已婚。目前居住在一起的家庭中，51%是三口之家，63%為烏魯木齊市本地戶口。

2.家庭年稅后收入22%為2-5萬元，22%為5-10萬元，7%為30-50萬元，4%為10-30萬元。43%的調(diào)查對(duì)象對(duì)目前的收入不滿意，35%認(rèn)為目前收入狀況一般。

3.調(diào)查對(duì)象中36%擁有一套住房，32%沒有住房，24%擁有2套住房。

4.擁有住房的35%為商品房，18%為單位集資房，10%為經(jīng)濟(jì)適用房。

5.調(diào)查對(duì)象買房的資金來源46%為工資收入，29%為按揭貸款。按揭貸款的年限平均為18年，每年平均支付24052.63元。

6.未婚調(diào)查對(duì)象中，本人消費(fèi)支出平均每月3594.74元，房貸占43.95%。已婚調(diào)查對(duì)象中，家庭消費(fèi)支出平均每月5857.14元，房貸占40%。

7.調(diào)查對(duì)象能夠接受的烏魯木齊市最高房?jī)r(jià)水平平均是5975元。按照目前的收入水平，44%的人愿意購(gòu)買70平米以下的房屋，32%的人愿意購(gòu)買70-100平米的房屋，24%的人愿意購(gòu)買100-120平米的房屋。

8.41 %的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為目前烏魯木齊市的房?jī)r(jià)與自己預(yù)期的相比過高，40%的人認(rèn)為較高。

9.50 %的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為烏魯木齊市目前的房?jī)r(jià)勉強(qiáng)可以接受但價(jià)格偏高，35%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)太高了，無法接受，14%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)比較合適，較易接受。

10.60 %的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為政府的宏觀政策不能有效抑制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，29%的人認(rèn)為政府的宏觀政策多少會(huì)有些作用。

11.86 %的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為烏魯木齊市的房?jī)r(jià)未來將會(huì)繼續(xù)上升，10%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)。

（三）結(jié)論

根據(jù)前文使用剩余收入法對(duì)烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)進(jìn)行測(cè)算，得出如下結(jié)論：除了最高收入組、高收入組以及中等偏上收入組對(duì)70平米的商品住宅有負(fù)擔(dān)能力，其他收入階層在市場(chǎng)上無法負(fù)擔(dān)70平米以上面積的商品住宅。在本研究的小樣本驗(yàn)證調(diào)查中，44%的調(diào)查對(duì)象以目前收入水平的購(gòu)房意愿是70平米以下。驗(yàn)證的結(jié)果與測(cè)算結(jié)果基本一致。

三、提高住房負(fù)擔(dān)能力的對(duì)策及建議

（一）確保中小戶型、保障房及廉租房用地供給，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府要適當(dāng)調(diào)整用地計(jì)劃，優(yōu)先保證中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房以及保障房、廉租房的土地供應(yīng)，尤其是70平方米以下的中小戶型商品住房的土地供應(yīng)，并對(duì)140平米及以上面積的房屋加收一定的契稅，以起到利用土地供應(yīng)量對(duì)住房供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)控的作用，明確各地方建設(shè)中小戶型、保障房、廉租房的套數(shù)，對(duì)沒有完成規(guī)定任務(wù)的責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。

（二）提高居民的可支配收入，縮小貧富差距

政府應(yīng)當(dāng)全面落實(shí)全民創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策，加大對(duì)城鎮(zhèn)居民創(chuàng)業(yè)的支持力度，發(fā)揮好創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)的倍增效應(yīng)，在增加城鎮(zhèn)居民工薪收入的同時(shí)，讓更多居民作為投資者，不斷增加經(jīng)營(yíng)性收入和財(cái)產(chǎn)性收入。要規(guī)范收入分配機(jī)制，特別是壟斷行業(yè)的收入分配機(jī)制，通過控制通貨膨脹水平，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，建立健全的社會(huì)保障制度，持續(xù)加大對(duì)低收入階層的保障力度，提高中低收入階層的收入水平。

（三）多渠道解決中低收入階層的住房問題

低收入階層的居民可支配收入水平太低，基本喪失了依靠自己力量購(gòu)買商品住房的能力，甚至連經(jīng)濟(jì)適用房也無力購(gòu)買，因此這個(gè)群體只能依靠政府和社會(huì)來建設(shè)廉租房和保障性住房。2014年，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提出“要改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是改善低收入階層城鎮(zhèn)居民住房環(huán)境的有效舉措。根據(jù)2014年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中的調(diào)控政策，地方政府應(yīng)當(dāng)“針對(duì)不同城市情況分類進(jìn)行調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)”，以此來滿足中低收入階層的住房需求。

［1］耿聰.不同目標(biāo)下的商品住房房?jī)r(jià)收入比問題研究［D］.江西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2011.

［2］張慧.我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的評(píng)價(jià)［D］.北京工業(yè)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院，2012.

［3］Shelton.The Cost of Renting Versus Owning a Home［J］.Land Economics，2010（1）：59-72.

［4］王玉萍，游春梅.云南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力的區(qū)域差異分析［J］.科教文匯，2010（5）：13.

［5］李克強(qiáng).政府工作報(bào)告［N］.人民日?qǐng)?bào)，2014-03-06.

2014-09-16

高佳琦，女（漢族），供職于中共克拉瑪依市委黨校，碩士學(xué)位，研究方向：財(cái)政稅務(wù)、會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。