梁仕華

(廣州大學(xué) 松田學(xué)院，廣州 增城 511300)

我國(guó)內(nèi)地、臺(tái)灣、香港、澳門(mén)兩岸四地在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域之立法目的是一致的，即保護(hù)合法的物權(quán)關(guān)系，促進(jìn)形成和諧住宅小區(qū)，但在一些具體規(guī)定中，四地立法亦存在一些差異。另外，建筑物區(qū)分所有權(quán)畢竟是制定法的產(chǎn)物，要掌握其原理，有必要厘清四地關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)立法發(fā)展的來(lái)龍去脈，探究其立法啟示，從而促進(jìn)我國(guó)區(qū)際民商事活動(dòng)的健康發(fā)展。

一、中國(guó)內(nèi)地

中國(guó)內(nèi)地關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法，系隨著國(guó)家有關(guān)住宅問(wèn)題的基本政策和制度變遷，而經(jīng)歷了一個(gè)曲折發(fā)展的進(jìn)程。

建國(guó)后至改革開(kāi)放前，國(guó)家實(shí)行城鎮(zhèn)居民住宅的公有化、福利化制度來(lái)解決居民住房問(wèn)題，即由國(guó)家投資建設(shè)并以低租金分配給職工居住，住房的面積大小主要依據(jù)是家庭人口數(shù)量、職務(wù)高低等因素來(lái)決定。由于建筑住宅的資金來(lái)源國(guó)家財(cái)政支出，住房理應(yīng)屬于國(guó)家所有。但國(guó)家僅有有名無(wú)實(shí)的所有權(quán)，居民則擁有有實(shí)無(wú)名的使用權(quán)。無(wú)疑，于此體制下不可能產(chǎn)生多個(gè)所有人共同擁有一棟多層和高層建筑物的情況，因而難以形成建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)人口數(shù)量不斷攀升，住房供需矛盾日益突出。國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行住房政策制度改革，即實(shí)行有償?shù)亩嘣黧w的住宅商品化制度。此種制度將城市居民住房的生產(chǎn)、交換、取得均納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，這不但從根本上滿(mǎn)足了人們的住房問(wèn)題，還促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。這一切也為嶄新的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的建立奠定了立法基礎(chǔ)。

于1989年，建設(shè)部頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，該部門(mén)規(guī)章中提出了“異產(chǎn)毗連房屋”的概念，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共享設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋①引自《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定，該部門(mén)規(guī)章已經(jīng)失效。。這實(shí)際上是我國(guó)首次承認(rèn)了建筑物可以區(qū)分所有。該部門(mén)規(guī)章還規(guī)定了各房屋所有人和使用人對(duì)共有或共享的財(cái)產(chǎn)負(fù)有進(jìn)行維護(hù)、修繕的具體義務(wù)，以及共有或共享的財(cái)產(chǎn)的損害賠償責(zé)任?？梢?jiàn)，該部門(mén)規(guī)章側(cè)重于對(duì)房屋的管理而非財(cái)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。此后，國(guó)家對(duì)城市住宅小區(qū)法律關(guān)系進(jìn)行了調(diào)整，先后出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他一些部門(mén)規(guī)章，各地亦相應(yīng)地制定了地方性法規(guī)，但是，這些規(guī)范法律位階較低，適用范圍狹窄，而且側(cè)重于對(duì)房屋的管理而已，對(duì)于區(qū)分建筑物所反映出來(lái)的復(fù)雜主體間關(guān)系、財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系等均未作出妥善的安排。于此背景下，通過(guò)物權(quán)立法確認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度更顯急切性。

于2007年，我國(guó)《物權(quán)法》頒行并最終確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，共計(jì)14 條文，其中，第70條是建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義，采三元論，即建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、共有部分的共有權(quán)及成員權(quán)組成。第71 條、第72 條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分、共有部分的權(quán)利與義務(wù)。第73 條、第74 條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)確定以及車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用與歸屬進(jìn)行了規(guī)定。第75 條、第76 條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)人可設(shè)立業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)主委員會(huì)，并確定了集體議事及決策規(guī)則。第77 條是專(zhuān)有部分營(yíng)業(yè)性限制的規(guī)定。第78 條規(guī)定了集體決策程序下的業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決定的效力問(wèn)題。第81 條是關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定。第82 條是規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督。第83 條規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)與責(zé)任。

無(wú)疑，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立是物權(quán)法的亮點(diǎn)之一，這有利于完善我國(guó)的民事立法，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全及鼓勵(lì)商品交易，有利于保護(hù)分層所有權(quán)人的合法權(quán)益及構(gòu)建和諧住宅環(huán)境，而且對(duì)指導(dǎo)人民法院審判實(shí)踐有重要意義。

當(dāng)然，我們亦注意到《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定重于權(quán)利的確定，對(duì)于區(qū)分建筑物的日常管理運(yùn)作及維護(hù)等內(nèi)容未作詳盡規(guī)范，而將此類(lèi)事項(xiàng)交由其他法律規(guī)定，同時(shí)又賦予了區(qū)分所有權(quán)人更多更廣的私法上的自由權(quán)利。但值得肯定的是，更多更為完善詳盡的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相應(yīng)配套施行細(xì)則將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，共同構(gòu)建我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度體系①如:為配合《物權(quán)法》的頒布施行，國(guó)務(wù)院于2007年對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂;于2009年，最高法院頒布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》及《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。我們繼續(xù)拭目以待更多更為完善詳盡的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相應(yīng)配套施行細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。。

二、中國(guó)臺(tái)灣

20 世紀(jì)80年代以前，臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法規(guī)定，僅有“中華民國(guó)”18年(1929年)頒布施行的“民法”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)臺(tái)灣“舊民法”)第799 條、第800 條之規(guī)定②臺(tái)灣地區(qū)已于2009年對(duì)臺(tái)灣“民法”第799 條、第800 條進(jìn)行了修訂。。臺(tái)灣“舊民法”第799 條規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)人對(duì)區(qū)分建筑物之共有部分的權(quán)利和義務(wù)。臺(tái)灣學(xué)者一般認(rèn)為，該條文是直接繼受《日本民法典》第208 條而來(lái)，其適用對(duì)象為單棟縱切型區(qū)分所有建筑物［1］，至于是否適用于水平橫切型區(qū)分所有建筑物，學(xué)者頗有爭(zhēng)論，但臺(tái)灣“最高法院”于1992年臺(tái)上字第804 號(hào)中所作判決應(yīng)為亦應(yīng)適用。［2］此外，臺(tái)灣“舊民法”第800 條規(guī)定還賦予了區(qū)分所有權(quán)人在有必要時(shí)可使用他人正中宅門(mén)的權(quán)利。至于何謂“必要時(shí)”?有學(xué)者解釋為兩種情況:一是通行之必要，即非使用他人的正中宅門(mén)，則無(wú)法正常通行;二是雖有旁門(mén)或后面可供出入，但基于婚喪喜慶之必要。［3］上述是臺(tái)灣“舊民法”有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，其內(nèi)容單薄，實(shí)不足以應(yīng)對(duì)臺(tái)灣社會(huì)的發(fā)展需要。

至1980年，臺(tái)灣當(dāng)局為應(yīng)對(duì)區(qū)分所有權(quán)第一次登記(俗稱(chēng)保存登記)之需要，才在“土地登記規(guī)則”增訂了自第69 條至72 條(該規(guī)則于1995年7月12 日作了修訂，現(xiàn)行條文為第73 條至第76 條)共計(jì)4 個(gè)條文，主要對(duì)有關(guān)區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分、共有部分、地下層及屋頂突出物的登記作出了明確規(guī)定。但是，該規(guī)則只是具有行政規(guī)章的性質(zhì)，其內(nèi)容亦僅針區(qū)分所有建筑物的對(duì)保存登記而已，并非解決因區(qū)分建筑物所產(chǎn)生的大量復(fù)雜糾紛問(wèn)題。

進(jìn)入20 世紀(jì)90年代，臺(tái)灣城市人口高度密集給城市造成了極大壓力，加之，政府對(duì)公寓大廈之管理缺失，由此而起的民事糾紛、治安問(wèn)題不斷發(fā)生。于1992年，臺(tái)灣“內(nèi)政部”頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”，其性質(zhì)為行政規(guī)章，共計(jì)18個(gè)條文，其內(nèi)容主要是明確了地方政府部分對(duì)公寓大廈及社區(qū)安全管理職責(zé)，指導(dǎo)及幫助公寓大廈及社區(qū)設(shè)置管理委員會(huì)，而管理委員會(huì)是公寓大廈及社區(qū)日常事務(wù)管理的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)。由此可見(jiàn)，該管理辦法出臺(tái)的重點(diǎn)為維護(hù)治安而非解決公寓大廈管理困境。

為應(yīng)對(duì)上述行政規(guī)章無(wú)法妥善解決區(qū)分建筑物所產(chǎn)生糾紛問(wèn)題的不足，臺(tái)灣“立法院”于1995年6月9 日通過(guò)了“公寓大廈管理?xiàng)l例”，并自同年6月30 日起正式生效，其目的在于加強(qiáng)公寓大廈的管理維護(hù)，提升居住質(zhì)量。后來(lái)，該條例又因適應(yīng)社會(huì)變遷而于2000年、2003年、2006年進(jìn)行修訂?？傮w而言，經(jīng)過(guò)不斷修訂完善后的“公寓大廈管理?xiàng)l例”對(duì)臺(tái)灣地區(qū)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的積極影響:一是明確了住戶(hù)權(quán)利義務(wù)，增進(jìn)鄰里和諧;二是明確了違反該條例的處罰措施以及處罰機(jī)關(guān);三是明確了該條例適用與準(zhǔn)用范圍;四是對(duì)公寓大廈的物權(quán)關(guān)系亦有開(kāi)創(chuàng)性的規(guī)定。［4］總之，該條例代表著臺(tái)灣地區(qū)居住關(guān)系法制化的新里程碑。

盡管“公寓大廈管理?xiàng)l例”可作為特別法來(lái)規(guī)范區(qū)分所有建筑物的管理關(guān)系，但其終不能修補(bǔ)臺(tái)灣“舊民法”規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)的不足，由此，于2009年臺(tái)灣當(dāng)局修訂民法物權(quán)編時(shí)，不但徹底修正了第799 條、第800 條規(guī)定，還增訂了第799 條之一、之二以及第800 條之一?，F(xiàn)簡(jiǎn)要分析如下:

第一，“新民法”第799 條文與“舊民法”第799條文相比較，增加了以下內(nèi)容:一是明確了區(qū)分所有建筑物之定義;二是明確了專(zhuān)有部分與共有部分的范圍;三是明確了專(zhuān)有部分與共有部分的使用限制;四是明確了專(zhuān)有部分、共有部分與基地權(quán)利之不可分離性。

第二，“新民法”增訂的第799 條之一規(guī)定，則明確了有關(guān)區(qū)分所有所有人的權(quán)利義務(wù)，如建筑物共有部分的修繕及負(fù)擔(dān)、使用他人專(zhuān)有部分的修繕及負(fù)擔(dān)、區(qū)分所有人對(duì)上述修繕及負(fù)擔(dān)問(wèn)題可另行訂立規(guī)約、顯失公平的規(guī)約之撤銷(xiāo)請(qǐng)求權(quán)、規(guī)約對(duì)繼受人的約束力。

第三，第799 條之二規(guī)定，則是區(qū)分為數(shù)專(zhuān)有部分之建筑物為一人所有，經(jīng)區(qū)分所有登記時(shí)，準(zhǔn)用第799 條規(guī)定。

第四，修正后第800 條規(guī)定則增加了一項(xiàng)內(nèi)容，即區(qū)分所有人因通過(guò)他人之正中宅門(mén)時(shí)致使他人受損害的，應(yīng)當(dāng)支付賠償金。

第五，增訂的第800 條之一規(guī)定了民法有關(guān)相鄰關(guān)系的一般規(guī)定，對(duì)建筑物區(qū)分所有亦有適用或類(lèi)推適用的余地。

總體而言，臺(tái)灣地區(qū)“民法”第799 條規(guī)定至第800 條之一規(guī)定為臺(tái)灣現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一般規(guī)定，而“土地登記規(guī)則”、“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”、“公寓大廈管理?xiàng)l例”等有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的若干規(guī)定則為特別法規(guī)范。

三、中國(guó)香港

香港深受英國(guó)法制影響，故香港法例中并無(wú)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，但建立了一套完善的、頗具特色的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

自1960年起，香港政府開(kāi)始大量興建屋屯等高層建筑物，以解決本地居民及新移民的住房需求。隨著人口密度的增長(zhǎng)，大量高層建筑房屋及大型屋屯的興建，以及人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，最終促成香港當(dāng)局開(kāi)始探索以立法形式來(lái)規(guī)范高層建筑房屋及屋屯的管理，至1970年初，《多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例》(即《香港法例》第344章，以下簡(jiǎn)稱(chēng)1970年條例)即被制定。

1970年條例共7 部43 條，另設(shè)有3 個(gè)附表，其頗具特色內(nèi)容有:一是關(guān)于公共契約(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公契)，即購(gòu)房者在簽署物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契約之時(shí)，還須簽署由物業(yè)開(kāi)發(fā)商制定的有關(guān)大廈業(yè)主、使用人、管理人的權(quán)利義務(wù)的法律文件。該公契對(duì)業(yè)主，乃至對(duì)物業(yè)的居住人、承租人、繼承人以及物業(yè)的受讓人都有約束力?？梢?jiàn)，設(shè)立公契目的在于:一是通過(guò)契約形式確立開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司及業(yè)主之間的法律關(guān)系，明確其權(quán)利義務(wù)①僅就業(yè)主而言，其通過(guò)公共契約獲得了以下權(quán)利:(1)物業(yè)權(quán);(2)處分物業(yè)權(quán);(3)公共設(shè)施使用權(quán);(4)管理決策權(quán);(5)監(jiān)察權(quán)。與此同時(shí)，業(yè)主亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù):(1)謹(jǐn)慎行使權(quán)利義務(wù);(2)承擔(dān)費(fèi)用的義務(wù);(3)合理使用公共設(shè)施的義務(wù);(4)遵守公共契約約定的其他一般性約束條款，如不得改變樓宇主體結(jié)構(gòu)、不得違建、不得將單元用于非法途徑或利用單元侵?jǐn)_他人等。。二是關(guān)于管理委員會(huì)，其設(shè)立方式包括了四種:依公契規(guī)定設(shè)立，如公契無(wú)相關(guān)規(guī)定則由占有30%份額業(yè)主委任，占有20%份額業(yè)主向民政事務(wù)局申請(qǐng)?jiān)O(shè)立，占有10%份額業(yè)主向土地審裁處申請(qǐng)?jiān)O(shè)立。1970年條例對(duì)管理委員會(huì)的具體設(shè)立條件、工作程序以及職責(zé)都有詳盡明確的規(guī)定。三是業(yè)主立案法團(tuán)，管理委員會(huì)獲得委任后的28 天內(nèi)可向土地注冊(cè)處處長(zhǎng)申請(qǐng)成立業(yè)主立案法團(tuán)。業(yè)主立案法團(tuán)獲準(zhǔn)注冊(cè)后，即為法人團(tuán)體，享有和承擔(dān)相應(yīng)的民事權(quán)利和義務(wù)。而管理委員會(huì)即為業(yè)主立案法團(tuán)內(nèi)部設(shè)置的重要執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

香港政府一貫認(rèn)為政府不適宜介入私人樓宇管理的糾紛，充分尊重當(dāng)事人的私法自治，而公契則是處理私人樓宇管理糾紛之最佳依據(jù)。然而，事與愿違，公契早于20 世紀(jì)60年代在香港社會(huì)流行，只是在1970年條例出臺(tái)后，才被立法正式確認(rèn)。實(shí)踐中，公契并未能有效處理私人樓宇管理的糾紛，這是因?yàn)楣鮾?nèi)容多偏向維護(hù)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司的利益。盡管1970年條例出臺(tái)，促使成立業(yè)主立案法團(tuán)來(lái)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，但其對(duì)于公契的不平等性亦無(wú)計(jì)可施，因更改公契存在極大困難。

于1987年，香港政府為應(yīng)對(duì)因公契的不平等性所帶來(lái)的民事糾紛，則采取行政手段務(wù)求解決問(wèn)題，如為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間新簽署的公契提供指引，并規(guī)定該公契必須呈交政府審批。但是，此前簽署的公契依然生效。

為了徹底解決公契的不公平性，香港政府于1993年5月大幅度修改1970年條例，并命名為《建筑物管理?xiàng)l例》(仍編排于《香港法例》第344 章中，共8 部，共計(jì)45 條，并設(shè)有11 個(gè)附表，以下簡(jiǎn)稱(chēng)1993年條例)。此次修改的最大特點(diǎn)是除增加了業(yè)主對(duì)大廈管理的參與及決策外，還規(guī)定了公契必須引入一系列強(qiáng)制性條款，如第一，管理開(kāi)支總額的厘定;第二，賬目的保存;第三，經(jīng)理人(物業(yè)管理人)開(kāi)立和維持銀行戶(hù)口;第四，特別基金;第五，經(jīng)理人訂立(服務(wù))合約;第六，經(jīng)理人辭職;第七，業(yè)主立案法團(tuán)終止經(jīng)理人的委任;第八，經(jīng)理人的委任結(jié)束后的責(zé)任;第九，業(yè)主之間(關(guān)于建筑物管理事宜)的通訊。此強(qiáng)制性條款成功地取代舊公契的不平等條文。

此后，為了適應(yīng)香港經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，1993年條例亦于1997年、2000年、2007年進(jìn)行了修訂。同時(shí)，香港當(dāng)局還制定兩個(gè)條例與1993年條例相配套:一是1997年制定的《建筑物管理(費(fèi)用)規(guī)例》作為《香港條例》第344A 章，該規(guī)例亦于2007年被修訂。另一是2011年制定的《建筑物管理(第三者風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn))規(guī)例》作為《香港條例》第344B 章。至此，香港建筑物區(qū)分所有權(quán)制度已不斷完善。

四、中國(guó)澳門(mén)

澳門(mén)的法制發(fā)展深受葡萄牙法制影響，其分層所有權(quán)制度①澳門(mén)受葡萄牙法制影響，稱(chēng)建筑物區(qū)分所有權(quán)為“分層所有權(quán)”。之立法也是始于葡萄牙1955年10月14 日的第40333 號(hào)法令，該法令通過(guò)1956年10月27 日的葡萄牙第15984 號(hào)內(nèi)閣訓(xùn)令在澳門(mén)實(shí)施。隨著1966年《葡萄牙民法典》的頒布及實(shí)施，分層所有權(quán)從單行法回歸到了民法典的規(guī)范，該法第1414 條至1438 條正是關(guān)于分層所有權(quán)的規(guī)范，共25 條，分為四節(jié):第一節(jié)為一般規(guī)定;第二節(jié)為分層所有權(quán)的設(shè)立;第三節(jié)為分層所有人的權(quán)利及負(fù)擔(dān);第四節(jié)為共同部分的管理。葡萄牙政府于1966年11月25 日通過(guò)第47344 號(hào)法令將《葡萄牙民法典》伸延適用到澳門(mén)。然而，《葡萄牙民法典》關(guān)于分層所有權(quán)制度的大部分規(guī)定均以第40333 號(hào)法令為基礎(chǔ)，因此，葡萄牙政府第40333 號(hào)法令可謂是澳門(mén)現(xiàn)代分層所有權(quán)制度的奠基石。

于20 世紀(jì)80年代前，澳門(mén)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口壓力不大，人們的住宅糾紛較少，故此，《葡萄牙民法典》關(guān)于分層所有權(quán)制度的規(guī)范于澳門(mén)之施行尚未見(jiàn)不足。

至20 世紀(jì)80年代，隨著內(nèi)地改革開(kāi)放，大量的內(nèi)地移民定居澳門(mén)，澳門(mén)人口隨即急劇上升，住房不足問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而生。此后，大量的高層建筑物不斷落成，人們的住宅糾紛亦隨之增加，《葡萄牙民法典》關(guān)于分層所有權(quán)制度的規(guī)定逐漸突顯弊端。因應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，澳門(mén)政府于1985年4月13 日頒布了第31/85/M 號(hào)法令(以下簡(jiǎn)稱(chēng)1985年法令)。

1985年法令改革主要有三個(gè)方面:一是允許除公證契約以外，增加行政行為設(shè)立分層所有權(quán);二是統(tǒng)一獨(dú)立單位的名稱(chēng)及編號(hào)方式以糾正過(guò)往的混亂情況;三是允許分層所有權(quán)的臨時(shí)登記以及規(guī)范分階段完成的多棟樓宇的登記。［5］65此項(xiàng)改革暫時(shí)緩解了澳門(mén)社會(huì)的住宅矛盾，但是，這些改革必然需要出臺(tái)與之相應(yīng)的配套措施，如新的物業(yè)登記法律規(guī)范等，才能充分獲得社會(huì)效果。

然而，澳門(mén)的物業(yè)登記法律制度改革卻未能并駕齊驅(qū)而停滯不前，直至1999年，澳門(mén)政府才頒布了新的《物業(yè)登記法典》。在此之前，1985年法令所要求的物業(yè)登記法上的配套設(shè)施要等到1996年9月9 日頒布的第25/96/M 號(hào)法令(以下簡(jiǎn)稱(chēng)1996年法令)改革才得到響應(yīng)。1996年法令，即分層樓宇法律制度，其主要改革有:一是規(guī)定每個(gè)停車(chē)位均設(shè)定為獨(dú)立單位;二是規(guī)定獨(dú)立單位及其共同部分均須強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)火險(xiǎn);三是改善分層所有人大會(huì)的決議制度;四是初步規(guī)定了多棟樓宇組成的綜合大廈管理制度。［5］65

比較1985年法令和1996年法令可見(jiàn)，前者只是分層所有權(quán)制度改革的一次小試牛刀，后者則是一次大刀闊斧的改革。因前者的改革內(nèi)容并未脫離《葡萄牙民法典》，只是針對(duì)澳門(mén)本土情況作出若干對(duì)策規(guī)范而已，后者的改革內(nèi)容則完全脫離了《葡萄牙民法典》，并形成了澳門(mén)本土特色的現(xiàn)代分層所有權(quán)制度。

隨著澳門(mén)回歸祖國(guó)，澳門(mén)人民對(duì)于制定本土化法律的呼聲日益高漲。經(jīng)過(guò)一輪艱辛的立法進(jìn)程，《澳門(mén)民法典》于1999年11月1 日正式生效。分層所有權(quán)制度亦回歸民法典，編排于第三卷(物權(quán))第二編(所有權(quán))第五章(分層所有權(quán))中，即從第1313 條至第1372 條規(guī)定，共計(jì)60 條文，其調(diào)整的關(guān)系包括:一是分層所有人對(duì)其獨(dú)立單位的獨(dú)立支配關(guān)系，即分層所有人對(duì)獨(dú)立單位的使用、收益、處分關(guān)系;二是對(duì)分層所有人共有關(guān)系的調(diào)整;三是對(duì)分層所有人之間的“獨(dú)立單位”相互鄰接而引起不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的調(diào)整;四是對(duì)各分層所有人形成團(tuán)體關(guān)系的調(diào)整。［5］68其內(nèi)容較為詳盡并頗具特色，如，分層建筑物之專(zhuān)有部分在符合特定條件下可進(jìn)行合并和分割①詳見(jiàn)《澳門(mén)民法典》第1322 條之規(guī)定。;業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用等負(fù)擔(dān)的，管理團(tuán)體直接向法院提起執(zhí)行之訴，而非宣告之訴②詳見(jiàn)《澳門(mén)民法典》第1339 條之規(guī)定。;樓宇管理制度包括了簡(jiǎn)單管理制度和綜合管理制度，前者適用于單一樓宇組成之分層建筑物，后者適用于由一樓宇群組成之分層建筑物。兩者并非毫無(wú)關(guān)系，反而是基于相同的具體執(zhí)行規(guī)則而存在，后者獨(dú)特之處，只是建立了兩套分層建筑物管理機(jī)關(guān)，一套是全體分層建筑物管理團(tuán)體，一套是各子樓宇均須成立子分層建筑物管理團(tuán)體。兩套管理機(jī)關(guān)相互配合、相互協(xié)作，共同維護(hù)樓宇之安寧和諧。另外，樓宇管理制度之具體執(zhí)行規(guī)則中，包括樓宇更新及重建制度、金錢(qián)處罰制度、平常管理權(quán)及負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移制度等等，均有特別之處，是為澳門(mén)分層所有權(quán)制度之最大亮點(diǎn)③詳見(jiàn)《澳門(mén)民法典》第1327 條至1372 條之規(guī)定。。

盡管澳門(mén)現(xiàn)行分層所有權(quán)制度規(guī)范已回歸民法典體制，但這并不意味著它完全回歸民法典，這是由于在制定民法典之時(shí)，立法者忽略了一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題而并未解決，如分層所有權(quán)的物權(quán)登記并未納入民法典等。這就決定了尚有一些與分層所有權(quán)制度有關(guān)的其他法律規(guī)范是沒(méi)有納入或不適宜納入民法典，如，(1)1995年8月21 日第41/95/M 號(hào)法令，即《以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理》中規(guī)定政府部門(mén)在監(jiān)督樓宇共同部分管理之合規(guī)范性方面的職責(zé);(2)1999年9月20 日第46/99/M號(hào)法令，即《物業(yè)登記法典》中有關(guān)分層所有權(quán)登記的規(guī)定;(3)1999年12月17 日第6/99/M 號(hào)法律，即《都市房地產(chǎn)的使用規(guī)范》中有關(guān)分層所有權(quán)的若干規(guī)定。

總的來(lái)說(shuō)，《澳門(mén)民法典》第1313 條至1372 條規(guī)定以及1996年法令第37 條至第42 條規(guī)定是澳門(mén)現(xiàn)行分層所有權(quán)制度的一般規(guī)定，而《以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理》、《物業(yè)登記法典》、《都市房地產(chǎn)的使用規(guī)范》中有關(guān)分層所有權(quán)的若干規(guī)定是特別法規(guī)定。

五、啟示

被譽(yù)為美國(guó)法律史上最偉大的先賢——霍姆斯法官曾在其著作《普通法》中開(kāi)宗明義地指出:“法律的生命不在于邏輯，而在于經(jīng)驗(yàn)”。［6］正因如此，上文對(duì)我國(guó)兩岸四地建筑物區(qū)分所有權(quán)立法發(fā)展進(jìn)行回顧，繼而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，獲得如下啟示:

第一，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度立法的蓬勃發(fā)展是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，同時(shí)，它的發(fā)展、完善也促進(jìn)了現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程的日益發(fā)展，城市人口激增，土地資源尤顯珍貴。大力發(fā)展集約型的區(qū)分建筑物，成為解決城市住房危機(jī)的主要手段，也是城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。于此背景下，我國(guó)兩岸四地積極探索分層所有權(quán)制度立法，旨在保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法利益，促進(jìn)形成和諧住宅社區(qū)，以及鼓勵(lì)發(fā)展與此相關(guān)的房地產(chǎn)等一系列行業(yè)。正所謂“良法善治”，不斷完善的建筑物區(qū)分所有權(quán)立法，必然積極推動(dòng)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

第二，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度立法成文化是我國(guó)兩岸四地立法的必然選擇。我國(guó)兩岸四地紛紛選擇以成文化模式對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行規(guī)范，即使系以判例法為主要淵源的香港法，于此領(lǐng)域，亦是制定法為主導(dǎo)，判例法則居于次要地位。成文化規(guī)范的功能在于明確權(quán)利人之間的權(quán)利和義務(wù)、幫助受害人尋求救濟(jì)、消除不成文法的不確定性從而指導(dǎo)人們依法進(jìn)行民事行為。

第三，區(qū)分所有建筑物管理應(yīng)以所有權(quán)人自治為主。區(qū)分建筑物的發(fā)展，促使人們的居住方式趨向社區(qū)化和群居化，維護(hù)社區(qū)和諧安寧及公共秩序，這既是政府義不容辭的責(zé)任，更是居民責(zé)無(wú)旁貸的任務(wù)。故此，居民自治亦成為我國(guó)兩岸四地有關(guān)區(qū)分所有建筑物管理立法的主要趨勢(shì)。俗語(yǔ)云:“各處鄉(xiāng)村各處例?！彼袡?quán)人為創(chuàng)造一個(gè)安寧舒適的居住環(huán)境，必然根據(jù)自身居住情況訂立相應(yīng)的社區(qū)自治規(guī)約來(lái)明確所有人之間的權(quán)利義務(wù)，組織管理團(tuán)體、或推選管理負(fù)責(zé)人、或選任管理服務(wù)人進(jìn)行日常的居家生活管理以及維護(hù)社區(qū)治安，從而提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的和諧秩序。

第四，區(qū)分所有建筑物和諧住宅社區(qū)的形成離不開(kāi)政府部門(mén)的鼎力支持。民諺曰:“屋共漏，牛共瘦?！笨梢?jiàn)一般的共有關(guān)系之復(fù)雜性，而區(qū)分所有權(quán)人共處同一屋檐下，所形成的共有關(guān)系和相鄰關(guān)系之復(fù)雜程序則可想而知。在實(shí)踐中，區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利沖突難以避免，權(quán)利人與管理服務(wù)人之間的矛盾亦并不鮮見(jiàn)，因而區(qū)分所有建筑物和諧住宅社區(qū)的形成亦就離不開(kāi)政府部門(mén)發(fā)揮其應(yīng)有之職能。故此，我國(guó)兩岸四地立法賦予居民自治權(quán)利之余，更為重視政府部門(mén)在處理所有人權(quán)利沖突事件中的調(diào)解者角色，對(duì)管理服務(wù)人日常管理工作進(jìn)行及時(shí)、有效的行政監(jiān)督，并協(xié)助全體所有權(quán)人及管理服務(wù)人共同處理公共事務(wù)。

［1］黎淑慧.論《公寓大廈管理?xiàng)l例》對(duì)社區(qū)發(fā)展的影響［D］.臺(tái)灣:臺(tái)灣文化大學(xué)，2003:19.

［2］溫豐文.論區(qū)分所有建筑物之專(zhuān)有部分［J］.法令月刊，42(7):276-280.

［3］王澤鑒.民法物權(quán)［M］.臺(tái)灣:王慕華發(fā)行，2010:206.

［4］蔡水玉.公寓大廈管理法制與實(shí)踐之研究［D］.臺(tái)灣:臺(tái)灣海洋大學(xué)，2011:24-40.

［5］唐曉晴.澳門(mén)分層所有權(quán)制度論略［M］//蔡耀忠.物權(quán)法報(bào)告.北京:中信出版社，2005.

［6］馬聰.法律中的“經(jīng)驗(yàn)”與“邏輯”——霍姆斯大法官“經(jīng)驗(yàn)論”解讀［J］.北方論叢，2008(5):153-156.