周 園 鄭 婷

(吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院，長春 130111)

房地產(chǎn)作為新興的第三產(chǎn)業(yè)，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，已成為我國經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要行業(yè).改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路也是曲折的，特別是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)快速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂.之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的局面，這與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與市場(chǎng)不協(xié)調(diào)有著直接聯(lián)系.如何打破這一僵局，豐富房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展模式，當(dāng)務(wù)之急是要找出問題存在的原因，提出切實(shí)有效的對(duì)策來解決房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的問題.

1 房地產(chǎn)開發(fā)模式限定

隨著我國房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)研究也逐步增多，研究成果不僅解決現(xiàn)有房地產(chǎn)發(fā)展存在問題，而且對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)向更加健康的方面發(fā)展具有實(shí)質(zhì)性的應(yīng)用意義.目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直在提“房地產(chǎn)開發(fā)模式”，研究學(xué)者對(duì)該概念也眾說紛紜，尚未對(duì)其下一準(zhǔn)確定義.學(xué)者柴強(qiáng)提出：房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益與區(qū)位的結(jié)合，認(rèn)為房地產(chǎn)包含土地、建筑物和構(gòu)筑物；呂萍學(xué)者認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)為了追求一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目的而對(duì)土地資源進(jìn)行綜合運(yùn)用的一個(gè)過程[1].因此，筆者在此將“房地產(chǎn)開發(fā)模式”界定為某一開發(fā)機(jī)構(gòu)為達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)社會(huì)目的，運(yùn)用資金、規(guī)劃、銷售等綜合方式對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)和利用的一種形式.

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與面臨問題

2.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)模式特征

我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了30余年的發(fā)展后，開發(fā)模式呈現(xiàn)品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；忍卣?房地產(chǎn)開發(fā)由最初的賣地段、賣好房向賣建筑、賣環(huán)境、賣品味轉(zhuǎn)變，隨著房地產(chǎn)競爭的深入，房地產(chǎn)更加注重建筑的品味、風(fēng)格及文化和生活等，這也反映著我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式正在逐步走向成熟.根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，房地產(chǎn)的開發(fā)模式細(xì)分為5大類[2].

(1) 品牌帶動(dòng)下的規(guī)?；_發(fā)模式. 基于在強(qiáng)勢(shì)品牌的推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)規(guī)?；拈_發(fā)和銷售，這種從開發(fā)到銷售的環(huán)節(jié)更加模式化、工業(yè)化，其中，對(duì)于高規(guī)格的營銷較為注重，但僅限于某一區(qū)域板塊.這種開發(fā)模式的弊端在于品牌跟不上規(guī)模的發(fā)展，品牌影響力容易出現(xiàn)透支，缺乏開發(fā)模式的創(chuàng)新性.

(2) 專業(yè)品牌連鎖開發(fā)模式. 突出的是專業(yè)化的企業(yè)核心競爭力，如環(huán)境規(guī)劃、室內(nèi)設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等，注重的是企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化.其中，企業(yè)更加注重文化建設(shè)和人力資源，致力于可持續(xù)的品牌擴(kuò)張與連鎖.

(3) 復(fù)合型開發(fā)模式. 注重于健康生活產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，如旅游+房產(chǎn)、體育+房產(chǎn)等.復(fù)合型開發(fā)模式不僅是把房子、服務(wù)賣給消費(fèi)者，更主要的是引導(dǎo)消費(fèi)者與開發(fā)商共同營造的一種新的生活方式[3].

(4) 可持續(xù)開發(fā)模式. 注重把握時(shí)代發(fā)展與要素整合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新思路.因此，開發(fā)商在開發(fā)過程中，深入把握文化、生活及消費(fèi)者的時(shí)代需求等要素，營造開發(fā)創(chuàng)新思路，既能把握消費(fèi)者所需，又對(duì)消費(fèi)者形成消費(fèi)吸引.

(5) 另類前衛(wèi)開發(fā)模式. 強(qiáng)調(diào)的是不可復(fù)制性和超越性，開發(fā)上更加注重個(gè)性的體現(xiàn).如潘石屹的“SOHO”開啟了中國商業(yè)開發(fā)新模式、“長城腳下的公社”影響了中國一代建筑師、開發(fā)商和消費(fèi)者，突出了設(shè)計(jì)者的鮮明個(gè)性，其他項(xiàng)目難以模仿和推行.

2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨的問題

(1) 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整壓力增大. 目前，國際經(jīng)濟(jì)總體趨勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，國內(nèi)也正處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，雖然前期房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)科學(xué)指導(dǎo)房地產(chǎn)良性發(fā)展有一定積極作用，但長期效果尚未顯現(xiàn).如今，隨著房地產(chǎn)政策微調(diào)及國內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的住房剛需期，房地產(chǎn)開發(fā)模式所承載的消費(fèi)價(jià)格又出現(xiàn)上升趨勢(shì)，調(diào)控壓力進(jìn)一步增大.

(2) 房屋存量增加，消化壓力增加. 據(jù)媒體報(bào)道，我國未來將出現(xiàn)近50座“鬼城”,住房存量不斷增加，消化壓力加大，但地方政府依然難遏規(guī)劃新城城區(qū)的沖動(dòng).2014年4月21日，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，部分城市新城總面積已達(dá)建成區(qū)的七八倍，“空城”“睡城”和“死城”等現(xiàn)象頻現(xiàn)，國土資源部已不得不開始出手控“鬼”，嚴(yán)控城市新區(qū)用地.

(3) 房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄. 房地產(chǎn)開發(fā)商早期因?yàn)楂@取土地使用權(quán)較為容易，且價(jià)格低廉，因此在拿地方面較為輕松，房地產(chǎn)收益也隨著土地增值不斷提高，對(duì)于開發(fā)商來講融資渠道單一并無大礙.但是，隨著政府公開土地使用制度，加之土地稀缺，土地出讓金不斷提升，開發(fā)商用于前期的投入不斷加大，這就給融資渠道狹窄的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了困境，目前，雖然股票、債券、基金等渠道正在發(fā)展，但為房地產(chǎn)融資路程依然遙遠(yuǎn)，資金來源也只能靠銀行借貸.由于房地產(chǎn)商前期投入增加、后期開發(fā)過程的生產(chǎn)要素也隨國內(nèi)物價(jià)飆升，房價(jià)成本自然也隨之抬高，房價(jià)也被迫提升，目前國內(nèi)部分地區(qū)房價(jià)過高，泡沫嚴(yán)重，銷量銳減，開發(fā)商資金回籠困難，單一靠銀行的資金進(jìn)行運(yùn)作已難以破解當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商所遇到的問題[4].

3 我國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變的策略

3.1 轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

對(duì)于傳統(tǒng)的、粗放的房地產(chǎn)開發(fā)模式要逐步轉(zhuǎn)變，提倡開發(fā)節(jié)能環(huán)保的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè).房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家資源開發(fā)政策，對(duì)住房進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，尤其是針對(duì)中小戶型，既要有普通商品房的功能，又要把創(chuàng)新產(chǎn)品和技術(shù)融入其中，對(duì)于國家明令禁止的技術(shù)設(shè)備一律禁止使用.國家應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)商加大對(duì)保障性住房的開發(fā)建設(shè)，特別強(qiáng)調(diào)突出房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的接洽在降低建房成本的同時(shí)，確保房屋質(zhì)量，使房價(jià)能夠走回合理狀態(tài)，增加市場(chǎng)消化能力.積極提倡商業(yè)、旅游、體育等形式結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式.在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，強(qiáng)調(diào)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)在居民消費(fèi)意識(shí)上得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)深入把握這一政策，在統(tǒng)籌地產(chǎn)姿態(tài)、消費(fèi)需求及生活文化等要素的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新旅游、體育、產(chǎn)業(yè)園等綜合房地產(chǎn)開發(fā)體系.

3.2 注重房地產(chǎn)開發(fā)品牌效應(yīng)

目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，各種建筑和房地產(chǎn)開發(fā)模式相繼出現(xiàn).隨著消費(fèi)者的消費(fèi)觀念成熟，品牌需求逐漸遞增.萬科、碧桂園等地產(chǎn)行業(yè)先發(fā)制人，形成整套、規(guī)范的開發(fā)模式和營銷模式，跨區(qū)域擴(kuò)張，已成為全國知名品牌和我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者.人們已經(jīng)開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的品牌效應(yīng)，企業(yè)和消費(fèi)者之間形成了基本的和諧關(guān)系.

3.3 加快完善房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)就是耕地，資金就是鋤頭，兩者缺一不可.當(dāng)前房地產(chǎn)金融困境嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)模式的推進(jìn)，因此，完善房地產(chǎn)金融服務(wù)體系迫在眉睫.一方面，國家應(yīng)鼓勵(lì)商業(yè)銀行等非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，提供住房信貸；另一方面推進(jìn)專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)在住房融資擔(dān)保等方面運(yùn)作進(jìn)程.通過專業(yè)金融機(jī)構(gòu)與非專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的雙向結(jié)合，為房地產(chǎn)提供貸款擔(dān)保、安全保障等服務(wù).大力發(fā)展金融市場(chǎng)是完善房地產(chǎn)金融體系的又一重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)很難走出資金短缺、融資難的困境，國家應(yīng)建立健全房地產(chǎn)利用住房抵押貸款的二級(jí)信貸市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)商的融資，同時(shí)國家監(jiān)管部門在履行監(jiān)管職責(zé)的同時(shí)應(yīng)做好配套服務(wù)工作.

4 結(jié)語

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.隨著建設(shè)腳步的加快，房地產(chǎn)開發(fā)過程中也出現(xiàn)了一些問題.針對(duì)這些問題，提出了房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變策略，期望對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)開發(fā)有所借鑒，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展.

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 王曉紅.對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控的幾點(diǎn)思考[J].武漢金融，2010(12):52-53.

[2] 余 凱.我國房地產(chǎn)開發(fā)模式研究[J].沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào),2008,10(4):419-423.

[3] 張小富，蘇永波.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013(8):76-79.

[4] 熊華平，張麗霞，陳鳳麗.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013(2):67-70.