(青海民族大學(xué) 法學(xué)院，青海 西寧 810007)

論小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的效力

高媛媛

(青海民族大學(xué)法學(xué)院，青海西寧810007)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌入城市尋求謀生的道路。而城市有限的土地?zé)o法滿足逐漸增長(zhǎng)的人們的需求。因此，人們把目光投向了農(nóng)村或農(nóng)村與城市交界處的小產(chǎn)權(quán)房。正是由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的特點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模不斷擴(kuò)大，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同也屢見(jiàn)不鮮。小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的三證齊全，其使用者并沒(méi)有取得小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。所以，有必要對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行探討。

小產(chǎn)權(quán)房； 轉(zhuǎn)讓合同； 效力

一、小產(chǎn)權(quán)房基本概述

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)源于城鄉(xiāng)二元化的土地所有制結(jié)構(gòu)，這一結(jié)構(gòu)是我國(guó)特有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。我國(guó)現(xiàn)存的法律法規(guī)中并沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念，學(xué)術(shù)界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房也沒(méi)有統(tǒng)一的界定，它是在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中形成的一種約定成俗的稱謂。蔡繼明教授認(rèn)為：“小產(chǎn)權(quán)房是指一些由村集體組織或者開(kāi)發(fā)商出售的由其在集體土地上建設(shè)的房子?！盵1]25易憲容先生認(rèn)為：“小產(chǎn)權(quán)房從本質(zhì)上講是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子，小產(chǎn)權(quán)房是一些地方政府和一些買這種房的人提出相對(duì)模糊的概念，他們買的這種房，是違法產(chǎn)權(quán)的住房，不是‘小產(chǎn)權(quán)’，是根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)?！盵2]25雖然學(xué)者們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房概念界定的文字表述各不相同，但是究其本質(zhì)，主要有以下兩個(gè)觀點(diǎn)：一是廣義上的概念，小產(chǎn)權(quán)房被分為以下三種類型[3]33-36：第一，經(jīng)過(guò)縣鄉(xiāng)政府、村組織批準(zhǔn)，在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)、向社會(huì)公開(kāi)出售的房屋；第二，未經(jīng)過(guò)任何審批，在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)、向社會(huì)公開(kāi)出售的房屋；第三，農(nóng)戶在自己的宅基地上建造的、出售給村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購(gòu)房者的房屋。二是狹義的概念，僅指上述第一種情況。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該定義為：“經(jīng)過(guò)或未經(jīng)過(guò)縣鄉(xiāng)政府、村組織審批、認(rèn)可，在農(nóng)民集體土地上大規(guī)模建設(shè)的具有商品房外觀的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購(gòu)房者銷售的房屋。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的特征

建立在集體土地基礎(chǔ)上的。我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村的土地除法律另有規(guī)定外歸農(nóng)村集體所有，而農(nóng)村集體土地的性質(zhì)決定了小產(chǎn)權(quán)房的地理位置是處于城市周邊。如果要想在農(nóng)村土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)并向社會(huì)公開(kāi)出售，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收，把集體土地變?yōu)閲?guó)有土地然后再轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。

價(jià)格相對(duì)較低。由于小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體的土地，地理位置相對(duì)于城市中的商品房較差，所以開(kāi)發(fā)商一般不需要支付太高的價(jià)款就可以取得使用權(quán)，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商不支付土地價(jià)款，由村集體組織和開(kāi)發(fā)商一起投資建設(shè)，鄉(xiāng)政府給予保障，多方共同聯(lián)合建設(shè)房屋，共同受益。這樣的話，就省去了好多稅收的繳納，投資低，所以房屋出售的價(jià)格低。

買受人的權(quán)利得不到保障。由于集體土地的性質(zhì)決定了房屋的使用權(quán)人沒(méi)有房屋的所有權(quán)，買受人購(gòu)買這些房屋無(wú)法取得國(guó)家認(rèn)可的相關(guān)證書。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)須進(jìn)行登記公示。而鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書，因其主體不合格而無(wú)法取得房屋所有權(quán)的效力。因此，小產(chǎn)權(quán)房買受人的轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押等其他民事上的權(quán)利也無(wú)法得到相關(guān)法律的支持。除此之外，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)過(guò)程中缺少相關(guān)部門的監(jiān)督，建設(shè)出來(lái)的房屋質(zhì)量也無(wú)法保證。

二、不同立法模式下小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的效力

(一)物權(quán)形式主義模式下的無(wú)權(quán)處分合同的效力

物權(quán)形式主義模式下的物權(quán)變動(dòng)模式以德國(guó)最為典型，《德國(guó)民法典》將無(wú)權(quán)處分合同的效力認(rèn)定為效力待定。通過(guò)《德國(guó)民法典》的相關(guān)條文可以看出，關(guān)于物權(quán)的變動(dòng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，都需要符合兩個(gè)條件：第一，達(dá)成合意。第二，必須進(jìn)行登記或交付。也就是說(shuō)，要想發(fā)生物權(quán)變動(dòng)只需要符合以上兩個(gè)條件即可。例如《德國(guó)民法典》第185條，通過(guò)這個(gè)法條可知：無(wú)權(quán)處分人所實(shí)施的處分行為并非自始無(wú)效，而是效力待定，其效力可以經(jīng)過(guò)權(quán)利人的允許、追認(rèn)、處分人取得標(biāo)的物等方式而生效。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典也繼承了《德國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定。臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定：“基于買賣合同所進(jìn)行的物權(quán)轉(zhuǎn)移、變動(dòng)為無(wú)權(quán)處分行為，是效力待定狀態(tài)，只有經(jīng)過(guò)真正權(quán)利人的追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人事后取得處分權(quán)才能發(fā)生效力?！闭缰x在全先生所說(shuō)：“債權(quán)行為的有效存在不以當(dāng)事人須具有處分權(quán)為必要，例如出賣人以第三人之物為買賣標(biāo)的物，而與買受人訂立買賣契約，盡管出賣人對(duì)第三人之物無(wú)處分權(quán)，買賣契約依然成立且合法有效。但物權(quán)行為則不為然，物權(quán)行為如果處分人無(wú)處分權(quán)，則效力受其影響?！?/p>

(二)債權(quán)形式主義模式下的無(wú)權(quán)處分合同的效力

債權(quán)形式主義是物權(quán)形式主義與債權(quán)意思主義的一種折中。債權(quán)形式主義模式下物權(quán)的變動(dòng)主要包括以下兩點(diǎn)：第一，當(dāng)事人之間有訂立合同的意思，即發(fā)生債權(quán)和物權(quán)變動(dòng)的意思表示。第二，有一個(gè)物權(quán)行為，即該登記的登記，該交付的交付。債權(quán)形式主義以?shī)W地利和瑞士為典型?！秺W地利民法典》第426條和第431條規(guī)定?！度鹗棵穹ā返?57條和第974條。從以上幾個(gè)法條可以看出，在債權(quán)形式主義下合同的簽訂并不能引起物權(quán)的變動(dòng)，只有在有效的合同后加上一個(gè)事實(shí)履行的行為才能夠發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。但是，對(duì)于沒(méi)有交付和登記的合同，雖然沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，當(dāng)事人仍然可以根據(jù)合同的規(guī)定要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上，債權(quán)形式主義下小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓處分合同的效力為效力待定是十分合理的，這樣既能保障市場(chǎng)交易的安全、便捷，還能夠在最大程度上尊重所有權(quán)人的意愿。更為突出的是，這種方法能夠使買賣標(biāo)的的所有人、無(wú)權(quán)處分人、第三人之間的關(guān)系構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)的整體。但是債權(quán)形式主義模式下無(wú)權(quán)處分合同的效力也存在著一些弊端，例如在整個(gè)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中忽視了合同當(dāng)事人之間的合意，顯示了國(guó)家對(duì)私人交易無(wú)孔不入的干涉，極易產(chǎn)生權(quán)利濫用的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也容易產(chǎn)生“一物二賣”的風(fēng)險(xiǎn)，違背民法公平正義、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

(三)債權(quán)意思主義模式下的無(wú)權(quán)處分合同的效力

在債權(quán)意思主義模式下，沒(méi)有物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分，債權(quán)行為可以同時(shí)發(fā)生物權(quán)和債權(quán)的效力。債權(quán)意思主義是指只要債權(quán)行為成立，物權(quán)的變動(dòng)就宣告完成，登記與交付不是生效要件而是對(duì)抗要件。即當(dāng)事人只要有意思表示(如買賣、贈(zèng)與)，就能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，登記或交付就不是其成立或生效的要件了。根據(jù)上文可知其特征包括：第一，有物權(quán)變動(dòng)的意思表示。第二，登記、交付等公示方法不是成立或生效要件，而是對(duì)抗要件。第三，一個(gè)法律行為即可同時(shí)發(fā)生債權(quán)和物權(quán)的變動(dòng)效果。

《法國(guó)民法典》第1138條和第1583條可以看出，僅依當(dāng)事人之間的合意，物權(quán)就會(huì)自動(dòng)地發(fā)生變動(dòng)。例如《法國(guó)民法典》第1599條規(guī)定：“出賣他人之物，無(wú)效?！庇纱丝梢钥闯?，法國(guó)對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力認(rèn)定為無(wú)效。

日本法雖然也是采用債權(quán)意思主義模式，但它在規(guī)定出賣他人之物時(shí)與債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的立法框架并不是完全相同的。日本法將合同效力和物權(quán)效果分開(kāi)，認(rèn)為債權(quán)意思主義模式下無(wú)權(quán)處分合同是有效的，但是出賣人不能合法地轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。所以，日本法認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同是履行瑕疵的合同。日本法中債權(quán)意思主義模式下無(wú)權(quán)處分合同的效力為有效的。

綜上所述，債權(quán)意思主義模式下小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的效力規(guī)定為無(wú)效是站在標(biāo)的物所有權(quán)人的角度上認(rèn)定的，這個(gè)規(guī)定能更大限度上保護(hù)標(biāo)的物所有權(quán)人的利益。但是存在很多弊端，對(duì)于所有無(wú)權(quán)處分合同的效力都認(rèn)定為無(wú)效不利于權(quán)利人行使追認(rèn)的權(quán)利，不利于實(shí)現(xiàn)鼓勵(lì)交易原則。而作為買受人，利益更是無(wú)處尋取，無(wú)論買受人是善意的還是惡意的，其合同利益都無(wú)法得到保障，危害了交易的安全。

三、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的效力

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定,“未經(jīng)依法辦理登記、領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！币约啊逗贤ā返?2條第5款規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！边@兩個(gè)法條對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！睆倪@個(gè)法條可以看出我國(guó)在物權(quán)變動(dòng)模式上采取債權(quán)主義模式，即采用了折中主義模式，明確把轉(zhuǎn)讓合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)。也就是說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，沒(méi)有交付或登記的，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，但是并不影響債權(quán)行為的效力。如果發(fā)生了物權(quán)的權(quán)屬糾紛，物權(quán)行為雖然無(wú)效但是債權(quán)行為依然有效，當(dāng)事人仍可以要求對(duì)方按照合同的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

我國(guó)采取債權(quán)主義模式來(lái)處理小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的效力時(shí)，在尊重所有權(quán)人意志的前提下保障市場(chǎng)的交易安全。但是，忽視了合同雙方當(dāng)事人的合意，也容易導(dǎo)致一物二賣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，還是需要在立法和制度方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行規(guī)制。只有合理解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，才能從根本上統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)共同富裕和進(jìn)步。

[1] 蔡繼明.小產(chǎn)權(quán)房的制度根源及治理方略[J].理論前沿，2009(22).

[2] 易憲容.小產(chǎn)權(quán)房根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)[J].中華建設(shè)，2009(8).

[3] 劉潤(rùn)秋.農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸及政策建議[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2006(3).

[責(zé)任編輯郜春霞]

On the Validity of Houses with Limited Property Rights Transfer Contract

GAO Yuanyuan

(College of Law, Qinghai University for Nationalities, Xining 810007, China)

With the rapid development of Chinese economy, more and more people in rural area move into cities to seek for better live. Limited land of city can't meet the growing needs of people. As a result, people look to the countryside or rural and city at the junction of small property right. It is because the characteristics of small property right and low price that lead to the expanding the scale of the small property right and the small property right transfer contract. Without three complete certificates, small property right is not stipulated by the state. So the user does not take ownership of small property right. It is necessary to discuss the effectiveness of the small property right transfer contract.

houses with limited property rights; transfer contract; effectiveness

2014-05-07

高媛媛(1989- )，女，河南安陽(yáng)人，青海民族大學(xué)在讀研究生，主要從事民商法學(xué)研究。

D923.6

：A

：1671-8127(2014)06-0026-02