鄒文杰

摘要：政策的引導(dǎo)性是我國房地產(chǎn)市場最大的特點，調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的影響，除了受市場等因素的影響以外，還受到政府的宏觀調(diào)控的影響。作為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量的房地產(chǎn)行業(yè)，由于其行業(yè)的特殊性，它的發(fā)展有許多不同于其他行業(yè)的特點。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處在國家政策調(diào)控與市場經(jīng)濟體制改革雙重背景下，其投資特點明顯不同于其它行業(yè)。本文將對政策調(diào)控下出現(xiàn)的投資問題以及解決措施進行論述。

關(guān)鍵詞：調(diào)控政策 房地產(chǎn) 投資 問題 措施

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監(jiān)管的放松、信息技術(shù)以及金融工具的創(chuàng)新，房地產(chǎn)自身得到了很大程度上的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也正逐步進入健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道，很大程度的推動了我國經(jīng)濟社會的發(fā)展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列的宏觀調(diào)控的政策措施。過去的房地產(chǎn)投資決策受到國家宏觀調(diào)控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調(diào)控政策兩種方式之間的協(xié)調(diào)性，一是政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)直接產(chǎn)生的影響，二是通過對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向作用影響到房地產(chǎn)的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調(diào)控的措施，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展帶來了機遇；另一方面，國家實施的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營也產(chǎn)生了很多的不利影響，尤其是對房地產(chǎn)投資的財務(wù)方面帶來了一定的風(fēng)險。在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的投資趨于理性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平明顯增加。以前的財務(wù)預(yù)警機制已經(jīng)不再適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析。因此根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊背景，對房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀與可能導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因進行分析，找出可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，并對這些指標(biāo)進行分類。然后依據(jù)財務(wù)預(yù)警理論，財務(wù)風(fēng)險影響因素進行分析，建立健全適合調(diào)控政策下運行的投資和財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制。

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題

（一）調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

產(chǎn)生于資本循環(huán)運動過程中的財務(wù)風(fēng)險，在不同的經(jīng)濟活動階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個階段，在每個階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險。第一是融資的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動。政府調(diào)控政策的實施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動減少；第二是投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過?。坏谌琴Y金回籠時產(chǎn)生的風(fēng)險，當(dāng)國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實施緊縮的宏觀調(diào)控措施時，產(chǎn)品的銷售就會存在困難；第四是收益風(fēng)險，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風(fēng)險。

（二）現(xiàn)有的財務(wù)預(yù)警機制不適應(yīng)調(diào)控政策

近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險程度。而且主要采取定量分析法來進行預(yù)警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)的分析來進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財務(wù)預(yù)警是在國外的實證性研究的基礎(chǔ)上進行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對稱，經(jīng)營者在信息編報方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨立審計機制和監(jiān)督機制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

（三）調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟社會的正常有序發(fā)展，同時也會造成其他經(jīng)濟方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會出現(xiàn)滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的措施

（一）加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低財務(wù)風(fēng)險

對于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現(xiàn)低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權(quán)融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯位的現(xiàn)象。

（二）建立健全適應(yīng)經(jīng)濟調(diào)控政策的財務(wù)預(yù)警機制

要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財務(wù)預(yù)警機制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預(yù)測企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，都會影響到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，在進行財務(wù)危機預(yù)警分析時都必須將它們考慮在內(nèi)。財務(wù)預(yù)警機制建立可以將是否有財務(wù)危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經(jīng)營策略的調(diào)整。endprint

（三）多做市場調(diào)研，了解政策的動態(tài)影響

企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動態(tài)影響，同時也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因為房地產(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足多個行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進行房地產(chǎn)投資時更應(yīng)慎重，因為房地產(chǎn)投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險很大程度上來源于財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產(chǎn)品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險的能力加強。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進行資本運作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語

總之，政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟的惡性發(fā)展，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強對政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險的分析和規(guī)避。加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險預(yù)警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。

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