李克強總理在提到城鎮(zhèn)化概念時，提出城鎮(zhèn)化的核心是人。只有人們安居樂業(yè)，才是新型城鎮(zhèn)化的真正目的。中共中央、國務(wù)院于3014年3月16日印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》把“市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)”作為基本原則，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與新城鎮(zhèn)建設(shè)提供了新的發(fā)展機遇。新型城鎮(zhèn)化既承載了城市的功能，又承載了旅游、休閑、度假的功能，推進功能混合和產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時集聚人口，防止新城區(qū)空心化，促進城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，改善營商環(huán)境，增強經(jīng)濟活力，擴大就業(yè)容量都具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

新型城鎮(zhèn)背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級成因分析

（一）促進基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展

近幾年，國內(nèi)各大型城市為緩解中心城區(qū)人口壓力、交通壓力，大力發(fā)展衛(wèi)星式新城，天津市也規(guī)劃了京津、團泊等11個新城規(guī)劃。為完善基礎(chǔ)設(shè)施、集約利用土地，近年來政府新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，在土地出讓中捆綁的公建比重越來越大。在規(guī)劃和土地出讓過程中，政府有意推動開發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建城市綜合體甚至引入產(chǎn)業(yè)等。同時非住宅用地推出的占比越來越大，“冷熱”搭配的“配建”等方式在緩解高房價的同時，促進相對偏遠地區(qū)的開發(fā)以及由此帶來的“大配套”的建設(shè)無疑優(yōu)化了土地開發(fā)結(jié)構(gòu)。多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)新型城鎮(zhèn)不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來大量新增需求，也對其開發(fā)戰(zhàn)略與商業(yè)模式產(chǎn)生重要影響，加快了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)住宅開發(fā)向多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)轉(zhuǎn)型升級。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施大配套帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展

中共中央、國務(wù)院于3014年3月16日印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，拉開了新的新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)序幕，無疑將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，會加劇開發(fā)企業(yè)在開發(fā)戰(zhàn)略以及商業(yè)模式等方面的不斷調(diào)整，加之房地產(chǎn)市場的不斷變化加劇了房企之間的競爭。限購政策啟動以來，在政府的支持下，商業(yè)地產(chǎn)被眾多房企視為規(guī)避風(fēng)險的最佳選擇，很多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在城市配套服務(wù)、電商、金融、農(nóng)業(yè)、社區(qū)等跨業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)開始布局。一些實力較強的開發(fā)商開始以“大配套”帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，度假型、商務(wù)型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。傳統(tǒng)以住宅、商業(yè)、寫字樓等為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從單純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯C合配套服務(wù)商，逐步轉(zhuǎn)向針對服務(wù)和持續(xù)運營的多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑選擇

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和實施，為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)揮服務(wù)功能提供了很好的環(huán)境和時機，也為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了良好條件。中國房地產(chǎn)企業(yè)要成功轉(zhuǎn)型的根本在于創(chuàng)新，而要完成創(chuàng)新使命則需要做到“創(chuàng)新有道”、“創(chuàng)新有法”和“創(chuàng)新有術(shù)”。近年來，工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)相互融合、合作共贏找到了共同點，既可服務(wù)新型城鎮(zhèn)化，又可促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

（一）積極參與新城鎮(zhèn)化建設(shè)土地整理

土地整理的總體目標(biāo)是提高土地利用率，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。土地整理作為一種能滿足新城鎮(zhèn)化建設(shè)用地之需，滿足人口增長對糧食和土地的需要、促進土地集約利用的方式，解決人地矛盾以及促進經(jīng)濟社會健康發(fā)展起著重要的作用。這種地方政府與開發(fā)商的雙贏模式。對于開發(fā)商而言，參與一級市場的土地整理，出資進行土地整理和市政配套的建設(shè)，可減少在二級土地市場招拍掛的過程中導(dǎo)致的地價上漲等不確定因素。對于政府而言，借助社會和企業(yè)的力量來實現(xiàn)新城鎮(zhèn)化建設(shè)，可減少地王的出現(xiàn)。

（二）積極參與旅游地產(chǎn)開發(fā)

近年來旅游地產(chǎn)投資成為整個中國投資的熱點。政策將對文化旅游地產(chǎn)有利好，尤其對三四線城市，甚至更偏遠的地區(qū)，如貴州和云南等地政府放開了投資市場、土地市場，鼓勵大面積開發(fā)旅游地產(chǎn)。同時，新型城鎮(zhèn)化的背景下，會有一大批旅游小城鎮(zhèn)出現(xiàn)，但旅游地產(chǎn)不能簡單理解為開發(fā)商到旅游地區(qū)搞房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，還包括旅游產(chǎn)品的開發(fā)、運營、管理和旅游服務(wù)體系的建設(shè)等一系列內(nèi)容，需要很強的專業(yè)能力，需要開發(fā)商引進或培養(yǎng)旅游經(jīng)營管理方面的高級人才。

（三）積極參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)

中國社科院的數(shù)據(jù)顯示，2013年60歲及以上老年人口達到2億人，人口老齡化加速。其中，生活不能自理的老人總數(shù)已超過3700 萬人，未來對養(yǎng)老院、養(yǎng)老機構(gòu)的需求會更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，還可以開發(fā)休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老與度假相結(jié)合的產(chǎn)品，以滿足不同階層老人的養(yǎng)老需求。在完善硬件設(shè)施的同時，要健全配套的養(yǎng)老服務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)注意的問題

（一）加強產(chǎn)銀合作，拓寬融資渠道

隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)將更多的和信托、基金、保險資本相結(jié)合。從2014年1-4月份全國商品房銷售看，商品房銷售情況正在考驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金承受能力，在國際市場吸收能力下降的同時，國內(nèi)市場的壓力和風(fēng)險有所上升。強者越強，弱者越弱的分化趨勢，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的洗牌組合將進一步加劇。為保障房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)發(fā)展要活用資本的力量，和金融機構(gòu)、證券商建立更廣泛的合作，有著巨大的發(fā)展空間。對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過入股銀行來拓寬融資渠道，短期內(nèi)是為了財務(wù)收益，但中長期則是未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在把金融作為房地產(chǎn)開發(fā)之外的另一主業(yè)的同時，以實現(xiàn)從產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型。

（二）推進精細化管理，降本增效

面對復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高設(shè)計附加值和增強售后服務(wù)力量，高水平做好前期規(guī)劃、方案、建筑設(shè)計等工作，自主研發(fā)適應(yīng)市場需求的多元化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，要按照節(jié)能環(huán)保綠色生態(tài)的要求來建設(shè)。這樣一個龐大的體系性系統(tǒng)工程，需要以住宅產(chǎn)業(yè)化來作為實現(xiàn)一系列目標(biāo)的抓手和路徑。要把握項目的開發(fā)節(jié)奏，加強施工進度、安全、質(zhì)量管理。加快銷售速度，增強去化能力，加快銷售回款。開拓新的銷售途徑，以“坐銷”、“行銷”相結(jié)合，挖掘更多潛在客戶，不斷探索合作模式，豐富開發(fā)企業(yè)贏利模式。同時，完善企業(yè)內(nèi)控體制建設(shè)，推進精細化管理，降本增效，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的競爭力。

（三）做好人才儲備工作，提升多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是參與新城鎮(zhèn)化建設(shè)土地整理、還是進行旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)都需要有相關(guān)的人才組成專業(yè)團隊作為支撐，還需要進一步梳理產(chǎn)業(yè)鏈各流程，對土地儲備、報建、招標(biāo)、策劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售、售后到后期招商經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)整個流程加以分析，進行業(yè)務(wù)流程再造，更好地實現(xiàn)精細化和專業(yè)化管理，不斷提升多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)的能力。

參考資料

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3.養(yǎng)老地產(chǎn)招拍掛推高成本 每月床租未來超過萬元，新華網(wǎng)，2014-05-05，http：//news.xinhuanet.com/house/bj/2014-05-05/c_1110539936.htm.

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5.劉志峰.促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展為新型城鎮(zhèn)化服務(wù).中國建設(shè)報，2013-07-24，http：//www.chinajsb.cn/bz/content/2013-07/24/content_99051.htm.