楊家學(xué)，彭嘉昊

（重慶偉豪律師事務(wù)所，重慶 400010）

關(guān)于律師查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的幾點(diǎn)思考

楊家學(xué)，彭嘉昊

（重慶偉豪律師事務(wù)所，重慶 400010）

編者按：《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》將于6月出臺(tái)。此消息在法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各層面引發(fā)了廣泛討論。實(shí)則2007年《物權(quán)法》對(duì)此早有規(guī)定，多種因素致其進(jìn)展緩慢。作為法制化進(jìn)程中的一件大事，如何理性詮釋與推動(dòng)之，是媒體的職責(zé)。

在《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》即將出臺(tái)的背景下，如何加強(qiáng)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》的可操作性、如何保護(hù)公民的隱私權(quán)以及如何讓權(quán)力在陽(yáng)光下運(yùn)行這三個(gè)問(wèn)題非常值得我們思考。文章通過(guò)對(duì)美國(guó)、德國(guó)、日本及我國(guó)香港地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度進(jìn)行比較，再結(jié)合我國(guó)的具體實(shí)際情況，提出現(xiàn)如今完全開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢并不現(xiàn)實(shí)，而是應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度中引入律師查詢的相關(guān)制度，這是因?yàn)槁蓭熥鳛榉蓮臉I(yè)的專業(yè)人士，具有專業(yè)化和便于行業(yè)統(tǒng)一管理的優(yōu)勢(shì)。

不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢；律師查詢；查詢制度；查詢規(guī)則

0 引言

受社會(huì)普遍關(guān)注的、正由國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部門(mén)聯(lián)合起草的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》正在加緊制定中。如何加強(qiáng)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》的可操作性，如何保護(hù)公民的隱私權(quán)、以及如何讓權(quán)力在陽(yáng)光下運(yùn)行，值得我們深思。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢是《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》的重點(diǎn)，關(guān)乎著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的社會(huì)施行效果。美國(guó)、德國(guó)、日本及我國(guó)香港地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度均已臻于完善，通過(guò)對(duì)上述區(qū)域的比較研究，結(jié)合我國(guó)本土的實(shí)際需要，筆者建議在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度中引入律師查詢的相關(guān)制度。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著原來(lái)分散在各部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)。以前由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)登記的土地、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)登記的房屋、由國(guó)家林業(yè)局負(fù)責(zé)登記的林地等不動(dòng)產(chǎn)，將統(tǒng)一到國(guó)土資源部登記，并實(shí)現(xiàn)全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)。

2012年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。2013年3月，國(guó)辦通知要求，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前有望出臺(tái) 《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》。

筆者認(rèn)為，這一條例的出臺(tái)有以下幾點(diǎn)重要意義：第一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容更加明確，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；第二，不動(dòng)產(chǎn)交易的效率會(huì)大大提高；第三，不動(dòng)產(chǎn)交易的安全也會(huì)得到切實(shí)維護(hù)；第四，不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)會(huì)變得更加透明化，對(duì)“房叔”、“房姐”等腐敗分子起到遏制監(jiān)督的作用。

但徒法不足以自行，制度的實(shí)現(xiàn)重在落實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記的最初設(shè)計(jì)思路，就是“信息化”和“可查詢”[5]，查詢的普及和便利不僅可以提高市場(chǎng)交易的效率，同時(shí)也可以大大降低交易成本和腐敗的發(fā)生率。

1 美、德、日、港的查詢制度

1.1 美國(guó)

美國(guó)是一個(gè)高度重視個(gè)人隱私的國(guó)家，但美國(guó)的個(gè)人房產(chǎn)信息卻極度透明，幾乎所有個(gè)人住宅的具體房屋信息都可以在商業(yè)網(wǎng)站或地方政府網(wǎng)站中查詢到。比如，登陸美國(guó)著名的房產(chǎn)網(wǎng)站Zillow，用戶只要輸入房產(chǎn)的具體地址，房產(chǎn)的所有信息一覽無(wú)余[1]。

美國(guó)的個(gè)人房產(chǎn)信息公開(kāi)，緣于民眾對(duì)地方政府評(píng)估房屋價(jià)值，并收取房產(chǎn)稅的監(jiān)督。另外也方便“民官”之間相互監(jiān)督，美國(guó)幾乎所有信息都聯(lián)網(wǎng)，美國(guó)的媒體或者老百姓，想要查哪位官員或名人的房產(chǎn)情況，也輕而易舉，比如可以輕松查到比爾·蓋茨的房屋擁有信息。

1.2 德國(guó)

德國(guó)的每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)均對(duì)應(yīng)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，其由地方法院下屬的不動(dòng)產(chǎn)登記簿局進(jìn)行管理，每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)均有專門(mén)的登記頁(yè)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿就有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律關(guān)系提供可靠的信息。諸如：誰(shuí)是該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的使用和處分存在哪些限制，是否登記有與融資有關(guān)的負(fù)擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所包含的信息是非?？煽康?，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律外觀的載體，每一個(gè)沒(méi)有惡意的人均可以相信其內(nèi)容上的正確性[2]。

德國(guó)房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開(kāi)的，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，房屋登記簿的相關(guān)信息可以在房屋登記處進(jìn)行查詢。德國(guó)相關(guān)部門(mén)提供了登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等幾項(xiàng)方式進(jìn)行查詢。在一直以來(lái)以歷史資料保存完整著稱的德國(guó)，只要人們有興趣，甚至可以查詢到一棟建筑在20世紀(jì)初的歷史記錄。

1.3日本

根據(jù)日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定，日本的不動(dòng)產(chǎn)登記信息記錄在不動(dòng)產(chǎn)簿上。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信息是非常準(zhǔn)確的，如果出現(xiàn)了登記錯(cuò)誤，如該法第152條規(guī)定，由于登記官失誤造成他人損失時(shí)，受損失人可以向法務(wù)局局長(zhǎng)或地方法務(wù)局局長(zhǎng)提出請(qǐng)求審查申訴，也可向法院提出訴訟，要求經(jīng)濟(jì)賠償。如查明確系登記官的失誤而使他人受到損害時(shí)，登記官不僅要依法賠償受害人的全部損失，還要被解除職務(wù)。

日本的不動(dòng)產(chǎn)登記信息可以公開(kāi)查閱，但需支付一定的費(fèi)用。日本的《登記手續(xù)費(fèi)令》第3條便規(guī)定了查閱的費(fèi)用，如登記簿或其附屬文件的查閱費(fèi)為200日元，地圖或建筑物所在圖的查閱費(fèi)為每頁(yè)200日元。廉價(jià)的查詢成本，確保了日本不動(dòng)產(chǎn)交易的平穩(wěn)性[3]。

1.4 香港

香港的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是香港區(qū)政府下屬的 “土地注冊(cè)處”，俗稱田土廳（Land Registry，LR）。香港的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢是公開(kāi)的，可以通過(guò)柜臺(tái)查詢或者網(wǎng)站查詢（“土地注冊(cè)處”網(wǎng)頁(yè)：www.iris.gov.hk)。

通常而言，登錄“土地注冊(cè)處”網(wǎng)頁(yè)的用戶只需要交納幾十港幣注冊(cè)，就可以按照“地址查詢”“地段查詢”查找任意一個(gè)物業(yè)的業(yè)主姓名、交易記錄、是否被訂契、地租、差餉、土地租期等。

但香港的“個(gè)人房產(chǎn)信息公開(kāi)”，并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動(dòng)產(chǎn)的資格，而是政府或者房地產(chǎn)網(wǎng)站根據(jù)房屋的具體地址或者地段，查出房主、納稅、交易歷史等信息。

2 大陸地區(qū)的查詢現(xiàn)狀

美、德、日、港將查詢權(quán)下放到普通民眾，是建立在其完備的法律體系基礎(chǔ)之上的。但相比之下，我國(guó)的法律體系仍有較大發(fā)展空間，群眾的法治觀念也相對(duì)落后，將查詢權(quán)下放到每一個(gè)普通公民并不現(xiàn)實(shí)，所以在本次的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案）》中，普通公民的“以人查房”或仍為“禁區(qū)”[6]。

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容主要包括所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利[4]。

根據(jù)《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》和我國(guó)其他法律法規(guī)的規(guī)定，目前可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查詢的只有所有權(quán)人、經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)的代理人和權(quán)利相關(guān)人、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)，查詢面相對(duì)較窄。

普通公民在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，很難掌握該不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)信息，給交易時(shí)帶來(lái)嚴(yán)重不便。那是否可以通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)律師代為查詢，而順利解決這一問(wèn)題呢？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十一條、《中華人民共和國(guó)律師法》第三十五條所述，律師無(wú)論承辦民事訴訟案件還是非訴訟案件，都有自行調(diào)查取證的權(quán)利。而不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢，往往是律師承辦相關(guān)案件中調(diào)查取證的關(guān)鍵一環(huán)。

但目前面臨的實(shí)際情況是，民事訴訟案件必須在立案之后，律師才能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢，而查詢往往是能否立案的關(guān)鍵問(wèn)題，于是便陷入循環(huán)之中；對(duì)于非訴訟案件，律師必須獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的授權(quán)才能查詢，但所有權(quán)人往往是該律師委托人的相對(duì)方，獲得授權(quán)的可能性幾乎為零。

3 問(wèn)題的解決思路

綜合世界各國(guó)以及我國(guó)香港地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的具體實(shí)際情況，我們認(rèn)為現(xiàn)如今完全開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢并不現(xiàn)實(shí)，但律師作為法律從業(yè)的專業(yè)人士，具有專業(yè)化和便于行業(yè)統(tǒng)一管理的優(yōu)勢(shì)，是完全可以參與不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢工作的。

因此，我們建議在《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入：“律師持律師執(zhí)業(yè)證書(shū)及律師事務(wù)所查詢函即可到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息。但本《條例》規(guī)定律師不得查詢的范圍除外?！?/p>

同時(shí)，為確保律師妥善使用該權(quán)利，還應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

（1）加強(qiáng)行業(yè)管理

律師必須遵守本行業(yè)協(xié)會(huì)及司法部門(mén)的管理，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的律師在三年內(nèi)不得有不良記錄和行業(yè)處罰記錄。

同時(shí)，國(guó)家司法部和全國(guó)律師協(xié)會(huì)應(yīng)盡快制定《律師查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理辦法》來(lái)規(guī)范律師的實(shí)際操作。

（2）嚴(yán)守查詢規(guī)則

律師申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守查詢規(guī)則，出具律師職業(yè)證書(shū)及律師事務(wù)所開(kāi)具的查詢函。對(duì)于國(guó)家法律法規(guī)明確限定查詢范圍的，不得超越范圍非法查詢。律師可以將查詢結(jié)果作為證據(jù)使用，但嚴(yán)禁復(fù)制給當(dāng)事人。

（3）全程監(jiān)控措施

律師申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢應(yīng)當(dāng)全程監(jiān)控，除記錄查詢?nèi)诵彰?、查詢時(shí)間、查詢內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)復(fù)制的內(nèi)容予以登記記錄。登記記錄的結(jié)果將保留10年，以便對(duì)律師查詢結(jié)果進(jìn)行跟蹤。

（4）禁止公開(kāi)傳播

除作為證據(jù)使用和立案申請(qǐng)使用外，律師應(yīng)對(duì)查詢結(jié)果保密，律師可口頭告知相關(guān)當(dāng)事人查詢結(jié)果，但嚴(yán)禁律師將查詢結(jié)果復(fù)制給當(dāng)事人。嚴(yán)禁律師違反保密規(guī)定將查詢公開(kāi)發(fā)布，造成惡劣影響的，應(yīng)給予嚴(yán)厲處罰。

（5）承擔(dān)賠償責(zé)任

由律師協(xié)會(huì)和律師事務(wù)所購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，如果律師違反規(guī)定，公開(kāi)傳播查詢結(jié)果的，由律師事務(wù)所進(jìn)行賠償，并對(duì)該律師處以行業(yè)通報(bào)、警告、罰款甚至吊銷(xiāo)執(zhí)照的處罰，嚴(yán)重者可追究其刑事責(zé)任。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，筆者認(rèn)為律師參與我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢是可行的，也是非常必要的。在國(guó)家不斷深化改革，不斷進(jìn)行法治化進(jìn)程的浪潮中，律師應(yīng)當(dāng)積極參與、充分建言，為我國(guó)的法治化進(jìn)程作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

[1]陳永強(qiáng).美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2008（12）.

[2]馬玉娥，馬燕.德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度中的登記與公證[J].中國(guó)公證，2003（03）.

[3]郭永銀.日本不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2012.

[4]李慧強(qiáng).我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究[D].哈爾濱：黑龍江大學(xué)，2004.

[5]盤(pán)點(diǎn)"不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記"落地難關(guān):全國(guó)聯(lián)網(wǎng)系核心[EB/ OL].(2014.03.28).中青在線-中國(guó)青年報(bào)(北京)http://news.163. com/14/0328/07/9ODIRL2K00014AED.html.

[6]不動(dòng)產(chǎn)登記條例6月出臺(tái)：以人查房或仍被嚴(yán)格禁止[EB/OL].(2014.01.04).21世紀(jì)經(jīng)濟(jì).http://finance.sina.com.cn/china/20140104/050217842589.shtml.

相關(guān)鏈接

據(jù)地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)消息，關(guān)于《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺(tái)的具體時(shí)間表在去年就已經(jīng)確定。2013年3月底，《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》就要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且在2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

今年2月24日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)文同意建立"不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度"，決定由姜大明任該會(huì)議召集人，會(huì)議成員來(lái)源于九大部委。這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作將進(jìn)一步提速。

日前，國(guó)土資源部表示，按照國(guó)務(wù)院建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有關(guān)要求，目前，各地正采取措施，積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作。據(jù)國(guó)土資源部地籍管理司（不動(dòng)產(chǎn)登記局）負(fù)責(zé)人介紹，截至4月25日，全國(guó)已有17個(gè)省（區(qū)、市）明確由國(guó)土資源部門(mén)牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，5月7日，國(guó)土資源部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》。《通知》明確，在國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作的職責(zé)。

不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌成立，意味著建立實(shí)施登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)"四統(tǒng)一"的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了組織保障。

去年11月20日，國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議已明確要求整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土部一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系。

新華網(wǎng)還說(shuō)，有專家表示，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記目前最大的障礙是部門(mén)利益與既得利益。"讓一些部門(mén)把權(quán)力轉(zhuǎn)移交給國(guó)土部門(mén)，他們可能狹隘地認(rèn)為這會(huì)損害其利益而不積極配合。"

另外，有助解決房產(chǎn)稅開(kāi)征"技術(shù)障礙"。征收房產(chǎn)稅首先要知道房屋的來(lái)源，但目前稅務(wù)部門(mén)并不掌握居民的房源信息。

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息會(huì)嚴(yán)格地保存在登記部門(mén)，查詢及使用會(huì)受?chē)?yán)格控制，"不是說(shuō)任何部門(mén)或者任何人都可以隨便查閱"。（本刊綜合報(bào)道）

Reflections on Lawyer Query about Real Estate Registration Information

With the issue of Real Estate Registration Ordinance of People's Republic of China,how to strengthen its operability,how to protect the privacy of citizens and how to ensure authority's transparency call for consideration.Based on the comparison in real estate registration information inquiry system among the United States,Germany,Japan and HongKong,and combined with the specific actuality in China,it's proposed that it's not realistic to fully open real estate registration information inquiry system,and lawyer query system should be introduced into it.Because as professionals,lawyers are equipped with advantages of professionalism and convenient uniform management.

real estate registration;real estate registration information query;lawyer query;query system;query regulation

F293.31

A

1671-9107（2014）05-0023-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.05.023

2014-04-23

楊家學(xué)（1965-），男，重慶人，研究生，一級(jí)律師，教授，主要從事建筑工程、房地產(chǎn)及政府重大投資領(lǐng)域的立法論證、教學(xué)研究和法律實(shí)務(wù)工作。

彭嘉昊（1985-），男，河南新鄉(xiāng)人，研究生，律師，工程師，主要從事建筑工程、房地產(chǎn)及政府重大投資領(lǐng)域的法律實(shí)務(wù)工作。

孫蘇，李紅