孟德陽

作為全世界租金最高的幾個地方之一（與紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)并列），位于北京大北窯的CBD開發(fā)商們知道，即便自己無法提供令所有人都滿意的早餐飯店，但也毫不妨礙他們從這一棟棟高聳入云的寫字樓中賺到足夠多的錢。

DTZ戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，北京甲級寫字樓的租金水平環(huán)比上一季度出現(xiàn)了上漲，至每月每平方米298.94元。雖然去年新入市的財(cái)富金融中心項(xiàng)目使得CBD地區(qū)的空置率有所增加，但這個區(qū)域的租金卻仍有增長。

從2011年開始，北京的寫字樓租金價(jià)格就一直在向上走，以至于一些企業(yè)不得不選擇離開，去租金更低的地方。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，市場上對于寫字樓的需求會在一線和部分二線城市進(jìn)一步釋放，前景樂觀。對于寫字樓的開發(fā)商和持有者來說，這確實(shí)是好消息。

當(dāng)然，相比于開發(fā)住宅，寫字樓的開發(fā)要復(fù)雜的多。

“中期持有，能力導(dǎo)向，收入多元化，資本回報(bào)?！睂Ｗ⒂陂_發(fā)、建設(shè)、持有、經(jīng)營旗下的商用物業(yè)產(chǎn)品——萬通中心，萬通地產(chǎn)（600246.SH）總經(jīng)理云大俊在接受《英才》記者專訪時(shí)表示。在商用物業(yè)領(lǐng)域踐行“美國模式”的萬通地產(chǎn)，在寫字樓的產(chǎn)品開發(fā)上下足了功夫。無論是在東三環(huán)的萬通中心還是在即將拔地而起的CBD中服Z3地塊，以及上海、杭州等地核心商務(wù)區(qū)的萬通中心，都能夠看到“美國模式”的影子。

而在“美國模式”落地中國的過程中，萬通地產(chǎn)如何為房地產(chǎn)開發(fā)和金融工具找到一個本土的“平衡點(diǎn)”，將決定這一模式的未來。

瞄準(zhǔn)金融

1月16日，萬通地產(chǎn)在杭州未來科技城新獲取了一處項(xiàng)目，土地出讓面積約為6.34萬平方米，換算成建筑面積為19.6萬平方米。

截至2013年9月，萬通地產(chǎn)的營業(yè)收入為9.54億元，2012年全年的營業(yè)收入約為40.7億元。在其他品牌開發(fā)商眼里，萬通地產(chǎn)的體量并不算大，但在杭州開發(fā)的萬通中心無疑增加了其與當(dāng)?shù)卣暮献骰バ懦潭?，為拿地增加了砝碼。

創(chuàng)始人馮侖在決定萬通轉(zhuǎn)型“美國模式”之后，把更多時(shí)間放在了創(chuàng)新業(yè)務(wù)上，比如“立體城市”的開發(fā)，而許立操盤的萬通地產(chǎn)的重心也從單純的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向“商住并舉”。

據(jù)介紹，萬通地產(chǎn)此次拿地是其與邦信資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱邦信資產(chǎn)）在合作成立基金后的首次行動，后者為東方資產(chǎn)的全資子公司，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)基金投資以及創(chuàng)業(yè)投資、小額信貸等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

“我們希望今年這家基金管理公司管理的資產(chǎn)能夠達(dá)到不低于20億的規(guī)模，布局的項(xiàng)目達(dá)到3-5個?！彼又f道。

這是萬通與第二家大型金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的合作。去年4月，萬通地產(chǎn)已宣布與華潤信托合資成立正奇資本管理有限公司，萬通地產(chǎn)占股70%。

萬通選擇與大型金融機(jī)構(gòu)合作，除了能夠獲得更好的融資渠道外，這些金融機(jī)構(gòu)也可能會成為所開發(fā)商用物業(yè)未來的租客。

而將獨(dú)立的基金平臺和房地產(chǎn)開發(fā)平臺分開，這緣于二者對投資開發(fā)的理念不同：對于大多數(shù)資本來說，提供資金的同時(shí)意味著死盯回報(bào)率，然而卻對寫字樓的質(zhì)量和服務(wù)毫無概念，無法持續(xù)經(jīng)營下去。

持有的底氣

房地產(chǎn)基金平臺和長期持有寫字樓被認(rèn)為是萬通地產(chǎn)“美國模式”的法門。

通常來講，寫字樓從拿地到最終實(shí)現(xiàn)盈利要經(jīng)歷建造、培育、持有等幾個階段，光是建造花費(fèi)的時(shí)間往往就長達(dá)3年，投資周期長于住宅開發(fā)數(shù)倍。

“（投資商用）訣竅在于前瞻性的眼光，”云大俊說，選擇持有就意味著要對其未來市場價(jià)值有準(zhǔn)確的判斷，而住宅開發(fā)更看重的則是眼前的價(jià)值。

位于北京東三環(huán)的萬通中心是2008年建成的，其D座由萬通地產(chǎn)持有，從2008年到現(xiàn)在，靠資產(chǎn)升值獲得的利潤已大幅升值。

凡事總有另一面，能夠獲得長期持有的資產(chǎn)增值收益固然吸引人，但開發(fā)商需要找到資金平衡的方法。

寫字樓項(xiàng)目竣工后，往往要經(jīng)歷2年左右的培育期才能夠達(dá)到穩(wěn)定的出租率（90%左右），而這時(shí)為了使前期的投資資金退出，業(yè)內(nèi)企業(yè)一般會用銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款置換房地產(chǎn)基金投資。經(jīng)營性物業(yè)貸款最長期限可達(dá)10年，而且年利率也僅為基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)基金的資金成本。

然而，并不是所有的開發(fā)商都有這樣的機(jī)會。在國內(nèi)投資對于風(fēng)險(xiǎn)和收益的要求千差萬別，而在房地產(chǎn)基金發(fā)展尚未完全成熟的內(nèi)地，想要找到愿意投資寫字樓物業(yè)5年以上的投資者和基金并不容易。

“確實(shí)不好找。”平安不動產(chǎn)北京分公司總經(jīng)理許良飛告訴《英才》記者，“但也不意味著找不到，現(xiàn)在國內(nèi)長期投資寫字樓的資金里，外資占比多一些，但外資進(jìn)入國內(nèi)受限制。內(nèi)地的資本更看重被投資的開發(fā)商。”

當(dāng)然，萬通地產(chǎn)并不是每個項(xiàng)目都全部持有，無論是純商用地塊還是商住地塊，它都會考慮出售一部分來平衡開發(fā)階段的資金。

云大俊描述稱，萬通地產(chǎn)在杭州新獲取的項(xiàng)目，向政府承諾，在商用部分將持有一半以上的面積。此項(xiàng)目住宅性質(zhì)的土地面積占49%，商用面積占51%，如果按照全部住宅面積和商用一半的面積來銷售，那持有面積占整塊土地建筑面積的三成左右。

“三七開”的配比往往是現(xiàn)金流的平衡點(diǎn)。許多大型開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，都會通過銷售住宅來回籠一部分資金。

DTZ戴德梁行的報(bào)告稱，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓依然是投資者們最青睞的物業(yè)類型，包括境外投資機(jī)構(gòu)。由于核心商圈可供選擇的物業(yè)項(xiàng)目稀少，不少投資者將目標(biāo)瞄準(zhǔn)非整棟出售的核心地段寫字樓，或者是位于城市副中心、遠(yuǎn)郊地段對運(yùn)營要求較高的整棟商業(yè)項(xiàng)目。endprint