作者簡(jiǎn)介：耿小寅（1974.12-），男，漢族，江蘇省蘇州市人，會(huì)計(jì)師，會(huì)計(jì)學(xué)本科，蘇州市相城城市建設(shè)有限責(zé)任公司，研究方向：基建項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)計(jì)量。

摘要：公共建設(shè)項(xiàng)目中，房屋建筑物一般建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大，資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)計(jì)量流程復(fù)雜，實(shí)務(wù)中對(duì)其分配確認(rèn)方法方式的選擇，要結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，按照合理公允的原則進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)價(jià)值；分配確認(rèn)；探究

在我國(guó)，基本建設(shè)投資分為全民所有制單位、集體所有制單位和城鄉(xiāng)個(gè)人建房投資。隨著我國(guó)城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，全民所有制單位的基本建設(shè)總量在不斷增長(zhǎng)，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重大影響。現(xiàn)階段，全民所有制單位基本建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣化的特點(diǎn)。其中房屋建筑物，根據(jù)其性質(zhì)可分為寫(xiě)字樓、辦公樓；根據(jù)其主次可分為主樓、裙樓；根據(jù)其層次可分為低層與高層。

實(shí)務(wù)中我們確定房屋建筑物成本核算對(duì)象時(shí)，一般以單獨(dú)編制概算和施工圖預(yù)算的項(xiàng)目作為主要依據(jù)來(lái)確定成本歸集對(duì)象。相應(yīng)地，將該成本核算對(duì)象上發(fā)生的成本費(fèi)用對(duì)其進(jìn)行歸集，再加上其應(yīng)承擔(dān)的公共配套費(fèi)用、應(yīng)分?jǐn)偡峙涞捻?xiàng)目管理費(fèi)用等，就構(gòu)成了該項(xiàng)目的資產(chǎn)總成本。

但是，如果該基建項(xiàng)目，它是一個(gè)復(fù)合式的建筑物，比如既有主樓，又有裙樓，既有低層、又有高層，那么它各部分的成本又該如何確定呢？下面，筆者結(jié)合實(shí)際工作中建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的分配確認(rèn)，作一具體探討。

全民基建項(xiàng)目房屋建筑物資產(chǎn)價(jià)值的分配確認(rèn)，關(guān)系到有關(guān)各方的重大經(jīng)濟(jì)利益。它的分配原則，有相關(guān)性原則、重要性原則、受益原則等。相關(guān)性原則也稱“決策有用原則”。換句話說(shuō)，我們采用的分配方法應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求，滿足企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的需要。重要性原則是指應(yīng)該把對(duì)成本有重大影響的業(yè)務(wù)內(nèi)容作為核算的重點(diǎn)，力求準(zhǔn)確，而對(duì)那些不太重要的瑣碎的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容，不必事無(wú)巨細(xì)，可以相對(duì)簡(jiǎn)化處理。受益原則，是指根據(jù)建筑物各部分受益的多少來(lái)分配計(jì)算其承擔(dān)的成本費(fèi)用，受益多的負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用就多。

基建項(xiàng)目中，房屋建筑物資產(chǎn)的成本項(xiàng)目，分為建筑安裝工程投資、設(shè)備投資、待攤投資、其他投資，具體包括建筑安裝工程費(fèi)、市政設(shè)施費(fèi)、綠化費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、負(fù)荷聯(lián)合試車費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)測(cè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、土地使用稅、耕地占用稅、報(bào)廢工程損失、設(shè)備盤(pán)虧及毀損、借款利息、建設(shè)管理費(fèi)等。

建筑安裝工程費(fèi)用，它的分配可采用工程造價(jià)決算比、預(yù)算比等方法進(jìn)行；市政管道、綠化景觀等基礎(chǔ)性工程費(fèi)用，它的分配可采用按建筑面積、工程造價(jià)決算比、預(yù)算比等方法進(jìn)行。公共配套設(shè)施的成本只需歸集構(gòu)成其實(shí)體的成本，不需要分?jǐn)偼恋氐认嚓P(guān)的其他成本。分配方法與基礎(chǔ)性工程費(fèi)的相同。實(shí)務(wù)中如果建設(shè)項(xiàng)目有不同類型的房屋建筑物、有共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本等，應(yīng)按受益原則等，采用合理的方法，分配至各成本對(duì)象。當(dāng)然，土地征用費(fèi)一般按產(chǎn)品占地面積的多少進(jìn)行成本費(fèi)用分配；公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)按建筑面積的構(gòu)成比例進(jìn)行分配；規(guī)費(fèi)及借款費(fèi)用按各發(fā)生的直接成本的多少進(jìn)行分配。

例如：甲、乙、丙、丁四家單位共建一幢辦公樓，大樓分南北兩樓，其中南樓為主樓，共七層，北樓為裙樓，共三層。根據(jù)四方協(xié)議規(guī)定，該建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一施工、統(tǒng)一進(jìn)行外部裝修及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。該幢辦公樓占地面積12畝，建筑面積15，000平方米，分南北兩大樓，南樓為甲單位，地上十層，地下一層（配電間及地下停車位），建筑面積9，000平方米。北樓為乙、丙、丁辦公房屋，地上五層，地下一層（地下停車位），建筑面積6，000平米（其中：乙單位2，000㎡、丙單位1，900㎡、丁單位2，100平米）。

本項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算金額48，000，000元。全部建設(shè)項(xiàng)目，建筑、安裝、市政、綠化、室外安裝等工程結(jié)算造價(jià)款為33，000，000元；南樓內(nèi)部裝修款6，000，000元，為甲單位使用，北樓內(nèi)部裝修款3，000，000元，僅供丁單位使用；規(guī)費(fèi)及借款費(fèi)用6，000，000元。

我們可以先將內(nèi)部裝修工程成本分配確定下來(lái)，根據(jù)本項(xiàng)目工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告，南樓內(nèi)部裝修款6，000，000元，我們可直接計(jì)入甲單位辦公樓價(jià)值，北樓內(nèi)部裝修款3，000，000元，也可直接計(jì)入丁單位辦公樓價(jià)值。

接下來(lái)，我們對(duì)建筑、安裝工程造價(jià)款進(jìn)行分?jǐn)偡峙?。由于該?xiàng)目工程造價(jià)結(jié)算審計(jì)報(bào)告沒(méi)有細(xì)化的原因，我們無(wú)法取得工程造價(jià)決算比，不能直接得出南北樓各自的建筑安裝工程造價(jià)。我們應(yīng)根據(jù)受益原則，按照各共建單位成本費(fèi)用公平負(fù)擔(dān)原則，以及會(huì)計(jì)核算上資產(chǎn)價(jià)值公允的要求，進(jìn)行分?jǐn)偡峙?。筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)各單位辦公樓的預(yù)算造價(jià)比和建筑面積比來(lái)確定，更能符合各方利益要求。第一次分配時(shí)，按南樓建安工程造價(jià)預(yù)算8，300，000元、北樓5，000，000元確定南、北各樓建筑安裝工程造價(jià)。而北樓二次分配比例按建筑面積進(jìn)行。經(jīng)過(guò)計(jì)算，第一次分配比例，即甲單位占比62.40%、乙、丙、丁單位合計(jì)37.60%。第二次分配比例，即乙、丙、丁單位分別為33.33%、31.67%、35.00%。

下面我們?cè)倏词姓?、綠化、室外安裝等工程造價(jià)的分?jǐn)偡峙洌瑢?shí)務(wù)中我們通常根據(jù)重要性原則，按照各基建項(xiàng)目資產(chǎn)的建筑面積比進(jìn)行一次性分配，或根據(jù)各自資產(chǎn)的建筑安裝工程造價(jià)比來(lái)分配。本項(xiàng)目中市政、綠化、室外安裝等工程造價(jià)決算金額，結(jié)算審計(jì)報(bào)告中已單列出來(lái)，為1，300，000元，僅占3.9%，金額較小，可直接按甲、乙、丙、丁四家單位的建筑面積比分配（甲、乙、丙、丁分別占比60%、13.33%、12.67%、14.00%）。當(dāng)然，如果該項(xiàng)造價(jià)金額重大，占項(xiàng)目總造價(jià)的比例超過(guò)10%，則應(yīng)按各自建筑安裝工程造價(jià)比來(lái)分配。

現(xiàn)在我們?cè)賹?duì)建筑物資產(chǎn)的土地費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偡峙?。因?yàn)楸卷?xiàng)目占用的土地系政府劃撥，故各單位辦公樓不需分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用。實(shí)務(wù)中如各建筑物資產(chǎn)有明確的土地使用面積，土地出讓金等費(fèi)用，一般按其占地面積分?jǐn)偡峙洹Ｖ劣诟鹘ㄖ锕餐窒淼幕A(chǔ)設(shè)施的土地費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)土地面積構(gòu)成作為土地間接費(fèi)用，分?jǐn)側(cè)敫鹘ㄖ?。如果各建筑物無(wú)法清晰地分清占地面積，實(shí)務(wù)中可以建筑面積占比來(lái)分配土地出讓金等。

最后，我們來(lái)看規(guī)費(fèi)和財(cái)務(wù)成本。對(duì)于規(guī)費(fèi)和財(cái)務(wù)成本的分?jǐn)偡峙?，因?yàn)楸纠齼?nèi)裝工程單一、金額相對(duì)較小、施工期較短，故簡(jiǎn)化處理，可直接按工程造價(jià)預(yù)算比進(jìn)行分配。實(shí)務(wù)中，如情況復(fù)雜，可作調(diào)整。（作者單位：蘇州市相城城市建設(shè)有限責(zé)任公司）

注解：

①公共建設(shè)項(xiàng)目：全民所有制基建項(xiàng)目，簡(jiǎn)稱“全民基建項(xiàng)目”。

參考文獻(xiàn)：

[1]《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》.（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）