謝瑋

2013年6月，在被譽為北京“黃金之角”的西南四環(huán)上，200米超高層地標(biāo)寫字樓正式推出，標(biāo)志著諾德中心“一個區(qū)域、一個中心”布局的成型。而這也正是其締造者北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“中鐵華升”）面對挑戰(zhàn)的開始。進入2014年，我國房地產(chǎn)市場可謂瞬息萬變。先是局部地域地產(chǎn)降價風(fēng)波，緊接著是住宅地產(chǎn)“生產(chǎn)過?！敝f，再加上銀行停貸風(fēng)潮，“轉(zhuǎn)型升級”似乎成為了許多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急。

“在新型城鎮(zhèn)化的大潮下，商業(yè)地產(chǎn)又將迎來新的機遇。”始終以商業(yè)地產(chǎn)為主要發(fā)展方向的中鐵華升總經(jīng)理王景明信心滿滿地對《中國經(jīng)濟周刊》表示，隨著越來越多的城市步入城鎮(zhèn)化的序列，城市以及其中的居住人口對于第三產(chǎn)業(yè)的需求必將不斷加劇，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展浪潮也必將隨之而來。

商業(yè)地產(chǎn)讓開發(fā)商“轉(zhuǎn)身”

推進城鎮(zhèn)化是中國實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從外向型需求向內(nèi)向型需求轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟增長動力從投資主導(dǎo)型向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。2013年我國城鎮(zhèn)化率首次突破50%達52%，這意味著未來數(shù)十年我國將享受大規(guī)模建設(shè)紅利。

社科院發(fā)布的《2013中國中小城市綠皮書》預(yù)測，2020年中國城鎮(zhèn)化率將達到60.34%，屆時全國將有8.37億人生活在城鎮(zhèn)中。未來20年內(nèi)，中小城市將成為提升城市化質(zhì)量、推進城市化加速進行的主要戰(zhàn)場。

有分析人士指出，按照國際經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化率超過50%，人均收入水平超過8000美金后，商業(yè)類服務(wù)型地產(chǎn)快速增加是一個規(guī)律性的特征。

在這樣的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為許多地產(chǎn)商“轉(zhuǎn)型升級”的方向。近年來，雖然我國政策對住宅地產(chǎn)市場連番調(diào)控，但房地產(chǎn)市場的投資活動依然活躍。以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)因其促進城市經(jīng)濟可持續(xù)性的優(yōu)勢，逐漸成為主要受益領(lǐng)域。

2014年1月16日仲量聯(lián)行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，亞太地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)投資市場在2013年創(chuàng)下歷史新高，截至2013年底，亞太地區(qū)的直接投資達1267億美元。全年成交額較2012年上漲29%，并打破此前在2007年創(chuàng)下的1205億美元的紀(jì)錄。

許多業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》分析指出，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開始逐漸由住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽堑壬虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資。包括購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店等多種產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，在我國2013年第四季度達成的眾多大宗房地產(chǎn)交易訂單中，辦公樓資產(chǎn)交易額在總交易額中占大部分比例（80%）。仲量聯(lián)行預(yù)計，隨著結(jié)構(gòu)性投資持續(xù)增長，中國市場將憑借其交易額成為亞太地區(qū)的第二大商業(yè)地產(chǎn)投資市場。

“面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一塊蛋糕。”中鐵華升副總經(jīng)理李偉對《中國經(jīng)濟周刊》分析指出，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對于開發(fā)商的要求更為嚴格，從規(guī)劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

“中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進程的發(fā)展需要?！蓖蹙懊鞲嬖V《中國經(jīng)濟周刊》，“我們也將在這次新的發(fā)展浪潮中，緊抓機遇，為不同的城市打造屬于其自己的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志性項目。”

地標(biāo)綜合體升級區(qū)域格局

讓王景明引以為豪的北京諾德中心，正是中鐵華升在新型城市化浪潮中抓住的“機遇”。

縱覽全球，每一個區(qū)域都有一個中心，主宰著區(qū)域的高度。在北京中央商務(wù)區(qū)，是國貿(mào)三期；在上海陸家嘴商務(wù)區(qū)，是環(huán)球金融中心；在香港中環(huán)商務(wù)區(qū)，是IFC；在紐約曼哈頓商務(wù)區(qū)，是帝國大廈。

隨著北京建設(shè)“世界城市”發(fā)展計劃的不斷推進以及新三年城南發(fā)展計劃的實施，北京南城這片價值洼地愈發(fā)凸顯，其發(fā)展速度也在不斷加快。而就商務(wù)領(lǐng)域而言，其相比較其他區(qū)域還有著一定的差距。

但是，也正是由于相對滯后的發(fā)展，給南城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的潛力。與此同時，豐臺科技園加快推進“東進西擴”，大力發(fā)展總部經(jīng)濟區(qū)（東區(qū)），由德國SBA公司規(guī)劃設(shè)計，定位為北京西南地區(qū)新的城市副中心和復(fù)合型城市功能區(qū)，已成為北京市首個城市規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則的試點區(qū)域，將打造功能復(fù)合、環(huán)境優(yōu)美、充滿活力的花園式高端總部經(jīng)濟區(qū)典范，打造“世界企業(yè)總部之都”。

在總部經(jīng)濟區(qū)“東進西擴”的戰(zhàn)略升級規(guī)劃中，打造區(qū)域地標(biāo)建筑成為明確的目標(biāo)。

北京諾德中心是中鐵華升為北京南城打造的地標(biāo)性項目。該項目坐落于總部基地東區(qū)核心區(qū)，緊鄰北京汽車博物館?？偨ㄖ娣e約45萬平米，匯聚了高端總部寫字樓、總部獨棟、國際時尚購物中心、品牌專賣、總裁行政公寓、會議中心等多元業(yè)態(tài)。

2013年，早已售罄的北京諾德中心一期正式啟用，對諾德中心的執(zhí)行者北京諾德中心項目總經(jīng)理黎生偉來說，這僅僅是“萬里長征的第一步”。

黎生偉表示，作為區(qū)域內(nèi)首個綜合體項目，北京諾德中心在滿足企業(yè)辦公需求的同時，也在不斷完善項目配套的招商及建設(shè)工作。隨著眾多企業(yè)的進駐，很多相關(guān)的餐飲、購物、辦公等商業(yè)配套將不斷完善，力求為整個豐臺科技園打造一個一站式的商務(wù)辦公典范。

“作為開啟豐臺科技園東三期序幕的第一個項目，我們項目的啟用，也標(biāo)志著整個東三期逐漸發(fā)展起航的一個重要節(jié)點?！北本┲Z德中心項目黨委書記劉巍介紹說，未來隨著諾德二期的不斷啟用以及商業(yè)部門的完善，將為整個東三期乃至整個豐臺科技園區(qū)注入更多的活力。

諾德經(jīng)驗：打造差異化品牌戰(zhàn)略

與其他地產(chǎn)商著眼于項目不同，中鐵華升對于房地產(chǎn)市場的發(fā)力點始終是商業(yè)地產(chǎn)?！霸谏虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，我們更注重品牌的打造。這就是‘諾德品牌，‘諾德的含義是‘一諾千金、德行天下。”王景明介紹說，中鐵華升所打造的“諾德”系列，先后投資開發(fā)建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國際花園等多個項目。目前正在開發(fā)的北京諾德中心正是其品牌發(fā)展戰(zhàn)略“立足北京，布局全國”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。endprint

未來一年，或許有更多的地產(chǎn)商將向商業(yè)地產(chǎn)突破，中鐵華升將如何應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能的同質(zhì)化競爭？

“打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發(fā)商決定的，而是由項目所在城市和區(qū)域的發(fā)展需求決定的。”王景明表示，無論是城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等，對中鐵華升而言，“因地制宜”才是關(guān)鍵，“憑借中國中鐵雄厚的實力以及多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，中鐵華升一定能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇，為我們的城市貢獻更多更好的商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)社會效益和企業(yè)效益的雙贏?！?/p>

對話北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王景明

核心商務(wù)區(qū)的租金將逐步穩(wěn)定

《中國經(jīng)濟周刊》：經(jīng)過近年轉(zhuǎn)型，很多開發(fā)商都已正式投身商業(yè)地產(chǎn)。這是否意味著未來一年中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升？

王景明：中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進程的發(fā)展需要。

面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一塊蛋糕。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對于開發(fā)商的要求更為嚴格，從規(guī)劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

我們中鐵華升，依托中國中鐵雄厚的實力，傾力打造“諾德”品牌，以“一諾千金、德行天下”的開發(fā)理念，先后投資開發(fā)并建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、蘇州高新國際商務(wù)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目，現(xiàn)均已成為區(qū)域地標(biāo)級項目，目前正在開發(fā)建設(shè)北京諾德中心。我相信，憑借中國中鐵雄厚的實力以及多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們中鐵華升一定能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇，為我們的城市貢獻更多更好的商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)社會效益和企業(yè)效益的雙贏。

《中國經(jīng)濟周刊》：如今北京的寫字樓租金排名已升至全球第四位，您對未來的走勢有什么樣的看法？

王景明：北京高端寫字樓的租金一直在上漲，尤其是核心商務(wù)區(qū)的租金價格更是居高不下，這樣使得很多大型企業(yè)逐漸向城市周邊的新興商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移，也正是因此，我認為核心商務(wù)區(qū)的整體租金價格未來將逐步穩(wěn)定。

而進入2014年，隨著高端寫字樓供應(yīng)量的減少，整體市場的需求增大，寫字樓的價格也將是穩(wěn)中有升，但對于單一項目而言，市場需求是影響租金和價格的外在因素。隨著我國城市化進程的加快，對高端寫字樓的需求也必將大大提升，租金以及價格也將會呈一種平穩(wěn)上升的趨勢。

項目品質(zhì)是影響租金和價格的內(nèi)在因素。很多開發(fā)商進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會出現(xiàn)一些濫竽充數(shù)的產(chǎn)品，他們的租金和價格肯定會出現(xiàn)下行情況。我們北京諾德中心，擁有多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，以“升級總部經(jīng)濟區(qū)，打造一個區(qū)域的地標(biāo)”為目標(biāo)，從規(guī)劃、建設(shè)、招商到后期運營等各個環(huán)節(jié)全盤統(tǒng)籌，必將保障租金和價格的平穩(wěn)上升。endprint