曹輝

黨的十八大提出了中國建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，2014年3月國務(wù)院也公布了“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，在這樣的大背景下，新型城鎮(zhèn)化作為國內(nèi)投資與消費的重要結(jié)合點，既為房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，也對房地產(chǎn)業(yè)提出了更高的發(fā)展要求。

一、城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)分析

城鎮(zhèn)化速率的提高驅(qū)動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和城鎮(zhèn)人口的增長，住宅以及商業(yè)、休閑等業(yè)態(tài)地產(chǎn)項目需求日趨旺盛，引發(fā)巨額的房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動市場供應(yīng)不斷擴大，居民住房消費拉動行業(yè)投資規(guī)模上升?？梢哉f城鎮(zhèn)率的提升驅(qū)動著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平也影響著房地產(chǎn)銷售、開發(fā)等各項指標(biāo)高度以及房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展助推了城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量的提升。房地產(chǎn)作為一個基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成城市的基本要素，在城市建設(shè)、環(huán)境打造、資源整合、財稅貢獻等方面為城鎮(zhèn)化進程做出了重要貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面吸納大量人員就業(yè)，吸引著更多的農(nóng)村人口向城市遷移，加快了農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化；另一方面房地產(chǎn)業(yè)已成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源，推進了城市道路、綠化、水電、通訊等配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及文教衛(wèi)生福利事業(yè)的發(fā)展，促進了城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和擴大。

二、新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

城市規(guī)模擴容升級，有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。今年3月，國務(wù)院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》，提出到 2020 年要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化“ 3 個 1 億人”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇，無論是大量農(nóng)村人口進入城市的落戶城鎮(zhèn)，還是優(yōu)化提升舊城功能的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造，都將首先反映在對住房的迫切需要上，將率先釋放購房需求。另外，隨著生活水平不斷提升，未來城鎮(zhèn)人均住宅面積還有上升空間，住宅面積的需求還會進一步提高，所以說房地產(chǎn)未來發(fā)展機遇還是很大的。

經(jīng)濟轉(zhuǎn)型消費升級，有利于商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展窗口。隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進，我國數(shù)以億計的人口正由農(nóng)村走向城市，人們生活方式的改變、消費方式的升級，城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快、城鎮(zhèn)化下釋放的人口紅利，會帶來更多商業(yè)繁榮，使得我國的經(jīng)濟發(fā)展模式有望從投資拉動轉(zhuǎn)為消費拉動，商業(yè)地產(chǎn)也將迎來更大的發(fā)展空間。此外，新型城鎮(zhèn)化下城市不斷地擴張，作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比有明顯優(yōu)勢，在促進城市可持續(xù)經(jīng)濟、聚集人氣，創(chuàng)造就業(yè)方面發(fā)揮著重要的作用。城鎮(zhèn)發(fā)展需要與之相應(yīng)的商業(yè)模式，商業(yè)需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

城鄉(xiāng)居民權(quán)益均等化，有利于促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。一方面，新型城鎮(zhèn)化強調(diào)以人的城鎮(zhèn)化為核心，要讓進城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會保障等均等化的公共服務(wù)，特別是7月30日新一輪戶改啟幕，提出了全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、擴大義務(wù)教育、住房保障等一系列城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面舉措，將吸引更多農(nóng)村人口進城享受城市的公共資源、社會福利和獲得就業(yè)就學(xué)機會，增強了市民的流動性，增加房地產(chǎn)市場的需求量。戶籍改革的進一步落實，未來中小城市將進一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，從這一層面上講，未來二三線城市將是房地產(chǎn)業(yè)最大的機遇。另一方面，新型城鎮(zhèn)化更加注重生態(tài)文明建設(shè)，對人類居住的品質(zhì)提出了要求，也給正在轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)指出了未來的發(fā)展方向。應(yīng)該說，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了生產(chǎn)生活基礎(chǔ)設(shè)施外，更需要為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套服務(wù)，這將使旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域迎來商機。

長效機制穩(wěn)步推進，有利于房地產(chǎn)業(yè)實施雙向調(diào)控分類。推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，除了采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段進行調(diào)控外，該文原載于中國社會科學(xué)院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//www.ems86.com總第577期2014年第45期-----轉(zhuǎn)載須注名來源將進一步調(diào)整完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面政策，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，這將有利于最大限度地發(fā)揮住房保障老百姓基本居住需求的功效，剔除房地產(chǎn)市場的泡沫化和投機化，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、推進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策

擴大實體經(jīng)濟帶動人口聚集。城鎮(zhèn)化的載體主要依靠企業(yè)集中、人口集中，只有進一步發(fā)展壯大實體經(jīng)濟，提高招商引資質(zhì)效，才能吸納更多的外來人員到城市就業(yè)、置業(yè)，從而有效的增加市區(qū)人口容量，促進住房消費擴大。其次應(yīng)以建設(shè)“田園都市，生態(tài)之城”為契機，加快生活配套設(shè)施建設(shè)，提升教育、醫(yī)療、金融服務(wù)水平，促進人口向城市聚集。

堅持以人為本的城鎮(zhèn)化，實行分類調(diào)控。要基于城鎮(zhèn)綜合承載能力，實行分類指導(dǎo)，營造“低端有保障，中端有市場，高端有引導(dǎo)”的新型房地產(chǎn)供給市場。加大保障房資金投入和建設(shè)力度，每年應(yīng)從土地出讓金收入和各種房地產(chǎn)稅費收入確定一定比例用于保障房建設(shè)，優(yōu)化經(jīng)濟適用房、公共租賃住房和廉租住房的保障房源供應(yīng)體系，探索實行政府“團購”保障房制度，適當(dāng)增加保障性住房的有效供應(yīng)；針對中端普通群眾購房需求，應(yīng)充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵發(fā)展普通商品房住房，滿足普通群眾購房需求，執(zhí)行交易手續(xù)費減半收取、購房入戶、財政補貼等政策；更加關(guān)注產(chǎn)品、地段和區(qū)域價值，適度鼓勵和支持引導(dǎo)環(huán)保和社會責(zé)任意識強且有一定實力的企業(yè)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)、高價值、精品化的高端住宅和特色商業(yè)地產(chǎn)項目，促進土地優(yōu)質(zhì)優(yōu)用。

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型升級以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求。一是要利用商業(yè)地產(chǎn)中城市綜合體這一新型模式，將商業(yè)、辦公、居住、旅店、交通等多種需求結(jié)合起來，實現(xiàn)了土地的集約化利用，集聚一定的人口，提高城市的內(nèi)生動力。二是要優(yōu)化投資地域分布，因地制宜調(diào)整開發(fā)類型結(jié)構(gòu)，把握好旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)增長點，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，積極發(fā)展與旅游生態(tài)資源、社會養(yǎng)老服務(wù)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)高度結(jié)合的經(jīng)營性商業(yè)地產(chǎn)。三是要注重“產(chǎn)城融合”，將產(chǎn)業(yè)與構(gòu)成城市生活的各種配套設(shè)施與綜合服務(wù)有機結(jié)合起來，通過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、工業(yè)園、工業(yè)廠房等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)吸引企業(yè)入駐，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

加快完善配套政策推進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革從提高征地補償向集體土地入市切換，讓出更多的土地增值收益累積農(nóng)民進城的原始資本，提升農(nóng)民的購房能力。二是要從增加土地投放、支持居民家庭首套自住購房信貸需求、落實好首套房、首改房差異化稅收政策、適度戶型調(diào)整等方面加大房地產(chǎn)市場的政策受益面。三是要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進基本公共服務(wù)均等化。逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實際全覆蓋。

（作者單位：齊齊哈爾市住房公積金管理中心 ）