倪鵬飛 楊慧

去年以來全國住房總體形勢：穩(wěn)中有進，震蕩增長。住房投資增長較快，各季度增速先增略降。2013年1～9月商品住房投資達41979億元，同比增長19.5%，較1998～2012年同期增速的均值低8.1個百分點。住房竣工面積增速較低，增速出現(xiàn)逐季下滑。住房施工面積增長較低，各季度增速相對平穩(wěn)。住房銷售增長強勁，增速高位回落。住房價格增長較快，增速先升后降。住房融資高速增長，增速逐季顯著提升。土地市場量價齊升，各季度上升趨勢明顯。2013年1～9月，住房用地成交價格為4910元/平方米，同比增長7.6%。

2014住房市場總體判斷與展望

2014年住房市場總體穩(wěn)中有波動，城市間分化趨勢延續(xù)。一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市總體平穩(wěn)增長。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴重城市。這一判斷是基于外部環(huán)境（國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟）及內(nèi)部住房市場主體博弈的判斷與展望。

（一）國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境判斷與展望

1.國際宏觀經(jīng)濟對中國住房市場總影響趨于擴張。從經(jīng)濟周期來看，世界經(jīng)濟放緩雖然具有一定抑制作用，但是也會刺激中國出臺促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，使住房市場發(fā)展空間得到一定程度擴大；從區(qū)域住房市場來看，中國屬于亞洲與新興經(jīng)濟體這兩個住房市場高漲的區(qū)域板塊的重疊區(qū)；從貨幣政策來看，在發(fā)達國家量化寬松的貨幣政策背景下，中國財政政策與貨幣政策以穩(wěn)健為主但是具有擴張傾向；從資本流動來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資中的外商直接投資增速在2014年有可能重拾上升趨勢。從以上分析可知促進住房市場的積極因素更為顯著。

2.國內(nèi)宏觀經(jīng)濟趨穩(wěn)，住房市場自主增長空間擴大。中國目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，中央將會注重對宏觀政策的穩(wěn)定性，宏觀經(jīng)濟運行速度會保持較為穩(wěn)定的發(fā)展。預計2013-2014年中國宏觀經(jīng)濟仍將持續(xù)弱復蘇態(tài)勢，政府更為看重經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)控，貨幣政策等將以穩(wěn)為主。因此，在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的作用下，住房市場也會以較為穩(wěn)定的速度發(fā)展。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也將以穩(wěn)為主，從行政管制為向建立長效機制逐漸轉(zhuǎn)變。一、二線城市與三、四線城市住房市場發(fā)展將繼續(xù)分化，一、二線城市在房價上漲壓力下，出臺更為嚴厲調(diào)控措施的壓力增大。

（二）住房市場總體判斷與展望

1.房地產(chǎn)開發(fā)商資金充?？傮w樂觀，一、二線城市價格壓力持續(xù)，三、四線城市加大促銷力度但不輕易降價。一、二線城市開發(fā)商在2012-2013年銷售旺盛及融資狀況良好背景下， 2014年資金較為充裕；由于前期拿地熱情高漲，住房供給在今年基礎上有所增加；一些改革措施對開發(fā)商預期產(chǎn)生影響，導致預期沒有2013年高，并產(chǎn)生一定波動；住房市場供給偏緊狀況有所緩解，但住房價格上漲壓力依然存在。三、四線城市開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，且?guī)齑孑^多，資金實力不強，開發(fā)商預期樂觀程度不如一、二線城市，會采取更多促銷策略但不會輕易降價。

2.一、二線城市政策不確定性擴大，消費者預期受到一定影響，三、四線城市人口增長有限購房者觀望情緒較濃。城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和居民收入的穩(wěn)定增長，推動自住性需求持續(xù)旺盛。一方面，一、二線城市在人口集中、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強勁。另一方面地方政府存在房價控制目標的約束，調(diào)控政策具有不確定性，對預期從而產(chǎn)生不確定性影響。從而導致住房需求提前或者推后入市，引發(fā)價格波動。三、四線城市預期較為穩(wěn)定，但受一線城市預期影響觀望氣息增加，對于房價已經(jīng)下降或接近下降城市的負面影響更強。

3.中央政府市場化調(diào)控思路增強，但改革深化尚需時日。2013-2014年保障性住房供給力度會持續(xù)增加，并對市場主體預期產(chǎn)生明顯影響。但是公共服務與基礎設施一體化在短期內(nèi)難以實現(xiàn)。各項深化改革的政策推動還需時日，但有可能先行實施一些改革試點，從點到面推進。

4.地方政府行為分化，一、二線城市整體土地供給擴大調(diào)控趨緊?？傮w來看，地方政府土地供給將增加，供應結(jié)構(gòu)也會趨于合理。一、二線城市存在房價控制目標約束和需求旺盛推動房價上漲的兩難問題，從而擴大住房供給的相關(guān)措施會加大施行，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購、限價及限貸等措施將繼續(xù)推行。同時還可能實施一些改革試點。三、四線城市土地收入的減少導致財政壓力加大。個別城市面臨債務風險，主要表現(xiàn)為以土地為抵押的地方融資平臺風險。

5.金融機構(gòu)對住房市場繼續(xù)保持謹慎樂觀，房地產(chǎn)信貸將有效支撐住房市場供求。受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境及住房市場發(fā)展狀況影響，金融機構(gòu)對住房市場繼續(xù)保持樂觀，從而保持開發(fā)信貸與消費信貸支持力度，有效支持2014年住房供需。但是一、二線城市已經(jīng)開始風險提示，金融機構(gòu)對其住房市場較為謹慎，預計2014年融資狀況不如2013年。一線城市開發(fā)貸款與全國趨勢區(qū)別不大，但是消費信貸與全國整體趨勢區(qū)別較大，差別化信貸將更為有力。三、四線城市總體上較為穩(wěn)定，但是部分城市、部分企業(yè)和部分項目融資難度較大，資金支持較為緊張，部分城市融資風險持續(xù)增加。

2014住房調(diào)控的政策建議

2014年的住房調(diào)控目標：第一，住房投資增速同比控制在15%-25%。第二，住房價格增速上限為居民收入增速，下限為-30%。第三，住房存銷比的上限為18個月，下限為6個月。住房調(diào)控的主要任務是：平衡供求，調(diào)整結(jié)構(gòu)；穩(wěn)定價格，加快改革。即：各地根據(jù)市場供求狀況，采取相應措施，促進市場均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價格的穩(wěn)定和理性回歸；加快建立市場和政府相結(jié)合的城鄉(xiāng)一體的住房制度體系。住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從“一刀切”的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主。住房調(diào)控的原則是：五個統(tǒng)籌。即行政調(diào)控與市場調(diào)控的統(tǒng)籌，住房供應體系內(nèi)部的統(tǒng)籌，不同區(qū)域住房市場的統(tǒng)籌，住房市場預期與基礎設施和公共服務改善的統(tǒng)籌，調(diào)控政策與制度改革的統(tǒng)籌。

1.實施差別化的區(qū)間目標調(diào)控，保持宏觀政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。應研究選擇和制定住房市場發(fā)展的房價、儲售比和投資等關(guān)鍵指標。第一，根據(jù)各地的市場條件，制定有差別的區(qū)間基準；第二，針對不同類型城市，選擇不同指標作為調(diào)控的主要依據(jù)。同時保持宏觀政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以穩(wěn)定市場預期及政策效果的充分發(fā)揮。

2.改進行政調(diào)控，完善問責制度。行政調(diào)控是由于住房制度缺失導致住房市場非健康發(fā)展而采取的臨時性措施。隨著主要制度的改革和完善，住房市場逐步趨于健康的情況下，行政性調(diào)控應及時撤出。在改進行政調(diào)控的同時，要完善問責制度。做到細化行政責任，加強監(jiān)督檢查，并兌現(xiàn)責任追究。

3.完善土地供給政策，建立抑制地價過度上漲的機制。建議國土部會同相關(guān)部門與城市政府，制定各地年度供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格的總量與增長區(qū)間目標，加大一、二線城市土地供應，減少三、四線城市土地供應，簡化審批程序，完善問責制度；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點，實行土地價格過度上漲導致普通商品房價格過度上漲，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補貼的制度。

4.完善差別化的金融政策，完善住房金融體系。實施差別化首付政策：繼續(xù)實施首套房貸款首付比例30%，二套房貸款首付比例60-80%，三套房停止貸款。繼續(xù)按照“認房又認貸”的標準審核借款人；實施差別利率政策：第一，商業(yè)銀行對購買90平米以下首套住房的個人住房貸款實行0.8倍的利率優(yōu)惠，購買90-140平米之間首套住房個人住房貸款實行0.9倍的利率優(yōu)惠，購買140平米以上首套住房的個人住房貸款取消利率優(yōu)惠。二套房的貸款利率提升至基準利率的1.1倍。第二，實行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自動上浮一般行業(yè)貸款0.5個百分點的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5個百分點的制度。

開展取消期房預售制度的試點探索，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，完善開發(fā)企業(yè)的債券融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資等風險控制制度。

5.加快建立不動產(chǎn)登記制度，擴大房產(chǎn)稅試點范圍。建議國務院責成有關(guān)部門盡快做出擴大房產(chǎn)稅試點范圍；建議全國人大加快修改有關(guān)稅法進程，制定全國范圍內(nèi)征收房地產(chǎn)稅的時間表。加快建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，加快征管制度改革的步伐，積極創(chuàng)造房產(chǎn)稅開征的各項條件。將開征房產(chǎn)稅作為解除限購令的一個條件和接續(xù)政策，從而調(diào)動地方的積極性，加快房產(chǎn)稅試點和全面開征的步伐。

6.完善“安居工程”制度，加快“康居工程”實施。完善“安居工程”的各項制度措施。建立強制性與誘致性相結(jié)合的投融資制度，探索實施康居工程加快開辟保障性住房多元化的融資渠道。完善保障房質(zhì)量管理制度。建立配套設施和服務供給的考評制度；完善保障房公平公正的配租和配售制度。明晰保障性住房產(chǎn)權(quán)，建立保障性住房產(chǎn)權(quán)管理制度。完善保障性住房經(jīng)營管理體制。建立清晰而合理的定價制度。

建議住建部加快試點和實施“康居工程”。重新界定普通商品房的標準，界定中等收入家庭資格，采取定向申請的辦法，對符合收入和居住條件的中等收入居民給予購租普通商品房優(yōu)惠支持，給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔保的照顧。

7.租賃市場：規(guī)范租賃市場，發(fā)展租賃市場及房地產(chǎn)租賃企業(yè)。制定取消預售制度，鼓勵有實力的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，鼓勵專門的房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務。制定承租者保護制度。實行長期合同制度，規(guī)范住房租賃的操作規(guī)定，實行租金價格年漲制度。實行承租者市民待遇。對有固定職業(yè)、有繳稅證明的承租者在社保、教育、醫(yī)療、就業(yè)等方面實行當?shù)貞艏氖忻翊觥?/p>

8.促進基礎設施一體化，加快公共服務建設。要打破就住房調(diào)控而調(diào)控的思路，加快公共服務供給和基礎設施建設：一、二線城市應加快城市中心區(qū)、郊區(qū)和周邊的基礎設施一體化、網(wǎng)絡化和便利化，尤其是加快建設快速公交系統(tǒng)，以提高郊區(qū)和周邊地區(qū)的可及性。要加快全域城市公共服務均等化，將中心區(qū)優(yōu)質(zhì)的公共服務資源向郊區(qū)轉(zhuǎn)移和共享，有效疏散人口，減輕中心區(qū)住房上漲壓力。三、四線城市要加快基礎設施建設，完善功能，提升質(zhì)量，加大公共服務供給，提高水平，擴大范圍，改善生活環(huán)境，提高人口吸引力。

（作者單位為中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）