文/夏麗萍

觀察者| 夏麗萍

日前，無錫、杭州蕭山區(qū)通過下調(diào)購房入戶等方式，“低調(diào)”為房地產(chǎn)限購“松綁”，天津?yàn)I海新區(qū)、福州、鄭州官方則放出消息，表示將分類、分地區(qū)對購房政策進(jìn)行調(diào)整。廣西南寧房管局則發(fā)文件稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民可參照南寧市戶籍居民政策在南寧市購房。有媒體認(rèn)為，南寧市發(fā)布了第一份房市限購調(diào)整的正式文件，從而打響了地方政府救樓市的第一槍。5月5日，又有2個(gè)地方政府按捺不住，在同一天出手救市，安徽銅陵市救市措施堪稱“大手筆”，該市宣布從購房契稅補(bǔ)貼等方面全方位救市；浙江寧波市則召集房企開會，以口頭形式傳達(dá)放松限購政策，購房者房產(chǎn)審核將由兩地審核變?yōu)橐坏睾瞬椤?/p>

“拯救”實(shí)體經(jīng)濟(jì)?

據(jù)媒體報(bào)道，溫州官方曾表示，放松樓市限購，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房，是為了解套企業(yè)在房地產(chǎn)中所困資金，從而盤活資金鏈，拯救不斷下滑的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。溫州一大型房企負(fù)責(zé)人透露，溫州市發(fā)改委、住建委主要領(lǐng)導(dǎo)曾“問計(jì)”開發(fā)商，“主要意圖是拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，因?yàn)闇刂莺芏嗥髽I(yè)主都參與了“蓋房”、“炒房”，如今房價(jià)相比最高峰時(shí)已下降了百分之三四十，很多企業(yè)主均被房產(chǎn)套牢，從而直接影響了實(shí)體企業(yè)的資金流。安徽銅陵市有關(guān)部門則稱，新政是為了合理引導(dǎo)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)，保持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

放松樓市限購，盤活企業(yè)被樓市套牢的資金，領(lǐng)導(dǎo)干部們的水平就是高！但是，誰能保證企業(yè)主被樓市套牢的資金，盤活后就是回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去？而盤活企業(yè)資金的代價(jià)，則很可能是套牢百姓的錢，當(dāng)百姓的錢都被房地產(chǎn)套牢的時(shí)候，誰來購買企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品呢？我國房價(jià)過高已是不爭的事實(shí)，房價(jià)高地價(jià)就高，廠家租金自然也不會便宜。放松限購等于是在維護(hù)樓市價(jià)格，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，房租過高，必然會極大提升生產(chǎn)成本。因此，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，放松“限購”未必有多少實(shí)質(zhì)性的好處。

盡管放松限購未必能“拯救”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但作為房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，暖通空調(diào)企業(yè)對該項(xiàng)政策仍然充滿期待。放松限購后，中國房地產(chǎn)市場將會迎來怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？中央空調(diào)行業(yè)能否再迎來一次發(fā)展的黃金期？

“微”政策也值得期待

暖通空調(diào)產(chǎn)品和房地產(chǎn)市場的命運(yùn)可謂息息相關(guān)……

自2011年1月26日國務(wù)院發(fā)布新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，“限購”成為全國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，北京、上海、廣州、南京、天津、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市相繼出臺調(diào)控細(xì)則，通過限購、稅收、信貸等措施，落實(shí)“新國八條”調(diào)控政策。隨后，北京、天津等城市樓市成交量跌幅超五成，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的局面。與之對應(yīng)的是，中央空調(diào)2012年的表現(xiàn)也十分低迷，甚至出現(xiàn)了整個(gè)行業(yè)的銷量下滑。進(jìn)入2013年后，隨著購房者需求的逐步釋放，一線城市商品住宅成交量回升，空調(diào)制冷行業(yè)才逐步走出低迷，復(fù)蘇趨勢明顯。據(jù)暖通行業(yè)權(quán)威媒體《中央空調(diào)市場》統(tǒng)計(jì)，2013年，中國中央空調(diào)市場實(shí)現(xiàn)總銷量636億元，相比2012年度增長率為14.6%。

由此可見，放松限購，刺激房地產(chǎn)市場，對暖通空調(diào)行業(yè)而言，絕對是一個(gè)利好消息……

火速救市的背后，凸顯了地方政府土地難賣，財(cái)政收入急劇減少的困境。而房地產(chǎn)開發(fā)不僅可以給地方政府帶來豐厚的土地財(cái)政收入，還可以帶動(dòng)鋼鐵、水泥、裝飾等多行業(yè)的發(fā)展?？梢灶A(yù)見的是，如果房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)未能復(fù)蘇，將會有更多的地方政府放松目前的限購政策……

從政策因素來看，盡管目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已下放到地方政府，但中央政府層面對調(diào)控的基調(diào)仍未放松，因此地方政府調(diào)控的空間必須在“紅線”之內(nèi)，大規(guī)模放松限購的可能性不大，而僅能在住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行“微調(diào)”。筆者在此大膽預(yù)測，未來地方政府的限購放松政策，很可能是為中高端樓盤尤其是豪宅“松綁”。因?yàn)楹勒推胀ㄉ唐纷≌瑲w屬于不同的市場需求，對豪宅市場放松限購，既不違背中央“保民生”的政策，又能為地方政府帶來可觀的財(cái)政收入，可謂一舉兩得。因此，地方政府很可能放寬或放開高端豪宅限購政策，用限貸、稅收來對高端豪宅的投資需求進(jìn)行調(diào)控，而不是限購。毫無疑問，高端豪宅市場的限購放松，無疑又會促進(jìn)家用中央空調(diào)行業(yè)的發(fā)展……

不能太過樂觀

可以肯定的是，隨著地方政府加快重點(diǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)步伐，基建投資有望持續(xù)強(qiáng)勢，整體中央空調(diào)行業(yè)也能從中受益。但是，對中央空調(diào)企業(yè)而言，決不能因?yàn)榈胤秸畬ο拶彽姆潘啥つ繕酚^。

放松限購真的能“救市”嗎？北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，部分地方政府的“微”政策被過度解讀了，這種政策性刺激對心理的刺激作用往往比市場作用更為明顯。其實(shí)在很多二三線城市，限購政策早已被放松甚至取消，只不過沒有以文件的形式對外發(fā)布罷了。目前，我國部分二三線城市新增住房供應(yīng)量巨大，供求關(guān)系畸變，政府出臺相關(guān)政策刺激樓市走量也很正常，但限購放松的市場效應(yīng)，仍需要較長的時(shí)間才能顯示出來，并不能起到立竿見影的效果。

因此，此次地方政府對限購的松綁，可以看作政府、購房者、開發(fā)商之間新一輪博弈的開始。要想真正激活房地產(chǎn)市場，單靠限購松綁并無多大作用，而需要市場各方面主體的理性面對——政府應(yīng)在稅收、信貸等多方面進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)商作出適度讓利，購房者恢復(fù)購買信心、減少自身觀望情緒等……

從市場反饋來看，放松限購政策對樓市的影響并不是非常明顯。在樓市成交整體低迷的背景下，信貸政策也一直沒有松動(dòng)的跡象，部分地區(qū)反而出現(xiàn)了停貸、利率上浮等跡象。在這種背景下，中央空調(diào)行業(yè)想借限購放松的東風(fēng)，立馬實(shí)現(xiàn)銷量的騰飛是不現(xiàn)實(shí)的。

政策刺激 不容忽視

近幾年來，政策性因素對中央空調(diào)行業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的作用大家有目共睹……

2012年11月1日，國家將家電節(jié)能補(bǔ)貼的范圍擴(kuò)展到了中央空調(diào)領(lǐng)域，從而使得冷水機(jī)組、高效節(jié)能單元式空調(diào)調(diào)節(jié)機(jī)等產(chǎn)品都進(jìn)入了“國家節(jié)能惠民工程”。除節(jié)能補(bǔ)貼直接作用于中央空調(diào)行業(yè)外，國家及地方政府還出臺了一系列節(jié)能減排、綠色建筑、節(jié)能改造等方面政策，間接拉動(dòng)了中央空調(diào)市場的快速回暖?？梢哉f，2013年中央空調(diào)市場走出困境，開始全面復(fù)蘇，國家政策功不可沒。2014年我國中央空調(diào)行業(yè)是繼續(xù)走高，還是跌宕前進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境很重要，國家政策方面的影響同樣不容忽視，這其中包括房地產(chǎn)政策、國家節(jié)能減排政策和其他一些相關(guān)政策。

近幾年，中央空調(diào)市場需求快速增長，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展催生大型商業(yè)寫字樓、酒店、商場、智能小區(qū)不斷興起，為中央空調(diào)撐起了巨大市場空間。

近幾年，中央空調(diào)市場需求快速增長。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展催生大型商業(yè)寫字樓、酒店、商場、智能小區(qū)不斷興起，為中央空調(diào)撐起巨大市場空間。此外，政府采購在中央空調(diào)的銷售過程中扮演了重要角色。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年僅華東地區(qū)空調(diào)采購額就達(dá)27.56億元，同比增長34%，而在華東地區(qū)空調(diào)采購項(xiàng)目中，中央空調(diào)占據(jù)了絕大部分比重。可以預(yù)見，2014年度，政府采購將繼續(xù)推動(dòng)我國中央空調(diào)市場的發(fā)展。

值得一提的是，住建部發(fā)布的《“十二五”綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》提出，從2014年起，政府投資的黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、博物館、科技館、體育館等建筑，直轄市、計(jì)劃單列市及省會城市建設(shè)的保障性住房，以及單體建筑面積超過2萬m2的機(jī)場、車站、賓館、飯店、商場、寫字樓等大型公共建筑，要率先執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)規(guī)劃，2015年起，直轄市及東部沿海省市城鎮(zhèn)的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目力爭50%以上達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。這一政策的發(fā)布，對于接下來2014年中央空調(diào)行業(yè)的發(fā)展趨勢，奠定了良好基礎(chǔ)。

從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和政策因素來看，2014年度的中央空調(diào)市場依舊值得期待……

必要的政策刺激和市場推動(dòng)，對引領(lǐng)整體行業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展無疑大有裨益。但對中央空調(diào)企業(yè)而言，除了把握住政策大方向，充分利用好相關(guān)政策外，最重要的還是不斷創(chuàng)新產(chǎn)品和技術(shù)，確保產(chǎn)品品質(zhì)，并根據(jù)市場需求及時(shí)調(diào)整相關(guān)戰(zhàn)略。千萬不能對政策形成依賴，而是要利用政策出臺的機(jī)會，補(bǔ)齊自身的短板，從而獲得更長足的發(fā)展。