譚芳 桂芳芳

前庭后院、種瓜點(diǎn)豆，是很多城里人想要的生活，農(nóng)村也就成了他們實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的新大陸。農(nóng)村的地，主要分宅基地、耕地、生產(chǎn)建設(shè)用地等幾種。因?yàn)楦睾蜕a(chǎn)建設(shè)用地都不能用于建房居住，城里人到農(nóng)村購(gòu)買的，基本上都是農(nóng)民用作住宅建設(shè)的宅基地或小產(chǎn)權(quán)房。本期，讓我們看看城里人為了購(gòu)買宅基地和小產(chǎn)權(quán)房，都發(fā)生了哪些事兒。

案例1：為保農(nóng)村安樂(lè)窩 和女友匆忙結(jié)婚

郭鶴是河北人，大專畢業(yè)后去河北花溪村的一家企業(yè)跑業(yè)務(wù)，做了幾年，自己當(dāng)起了老板。眼看到了而立之年，考慮到自己在花溪做生意，而城里的房子太貴，買了也住不上，郭鶴就想干脆在花溪村買套房。

2007年，比對(duì)了地形、方位后，郭鶴看中了村民老李新建的一套三層小洋房。郭鶴和老李談妥了價(jià)格，簽訂了房屋買賣協(xié)議，并付清了全款。給錢的時(shí)候，郭鶴還和老李開(kāi)玩笑：“這以后就是我的房子了，你可別使壞趕我走，到時(shí)候我可要流落街頭了?！崩侠畲笫忠粩[說(shuō)：“我們哪能干那種事呢！”“買了房，我也算安居樂(lè)業(yè)了，再找個(gè)媳婦生個(gè)娃，齊全了?！惫Q喜滋滋地給自己的人生做著打算。

時(shí)間到了2009年，因?yàn)榛ㄏ宓牡貎r(jià)和房?jī)r(jià)飛漲，老李和鄰居們一比，覺(jué)得自己當(dāng)初賣虧了，就想把房屋要回去另尋他主，于是向法院提起了訴訟，要求法院確認(rèn)雙方房屋買賣協(xié)議無(wú)效，判定郭鶴返還房屋。

收到法院傳票的那一刻，郭鶴對(duì)老李恨得牙癢癢，但郭鶴自己心里也清楚，他并沒(méi)有資格在花溪買房。為了保住房子，郭鶴想到了女友小麗—她是本村人?！叭绻液托←惤Y(jié)婚，變成花溪人，老李不就沒(méi)戲唱了嗎？”就這樣，在感情還沒(méi)水到渠成的時(shí)候，郭鶴就和小麗登了記，并把戶口遷到了花溪村。

法院經(jīng)審理查明，盡管購(gòu)房時(shí)郭鶴并非花溪村村民，但結(jié)婚后，郭鶴已經(jīng)取得了花溪村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，因此判定郭鶴和老李的房屋買賣協(xié)議有效。

案例2：為尋靈感郊區(qū)買地 合同無(wú)效失地丟房

上海人童小姐是個(gè)美女作家，近年來(lái)寫(xiě)了多部知名小說(shuō)，一直夢(mèng)想在郊區(qū)買塊地，建一座自己心目中的文學(xué)花園?！斑@樣肯定能找到更多的創(chuàng)作靈感?！蓖〗闾兆碓诿烂畹南敕ɡ铮l(fā)動(dòng)親戚朋友幫她物色地方。

經(jīng)人介紹，童小姐得知某村村民老丁有塊空地?！氨成矫嫠?，還能釣魚(yú)種菜，自給自足?！睂?shí)地考察后，童小姐一下就喜歡上了。她三番五次上門，最后以高出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)30%左右的價(jià)格，才打動(dòng)老丁，成為那塊地的主人。

成交后，童小姐馬上請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師朋友精心設(shè)計(jì)，建造起一套別具風(fēng)格的農(nóng)家院，從市區(qū)搬到農(nóng)村，專心寫(xiě)起小說(shuō)來(lái)。沒(méi)想到住了不到3年，老丁就來(lái)敲童小姐的門，請(qǐng)她把地讓出來(lái)。原來(lái)，老丁的兒子到了談婚論嫁的年齡，要在自己家的地上蓋婚房。童小姐哪肯？老丁努力了幾次都沒(méi)和童小姐說(shuō)上話，干脆一紙?jiān)V狀交到了法院。

法院審理后認(rèn)為，童小姐所購(gòu)?fù)恋貫檗r(nóng)村宅基地，因此判決土地買賣協(xié)議無(wú)效，童小姐必須向老丁返還土地，老丁則需向童小姐返還當(dāng)初支付的買地款，并承擔(dān)農(nóng)家院的房?jī)r(jià)補(bǔ)償款，總計(jì)15萬(wàn)元。由于法院認(rèn)定童小姐也有過(guò)錯(cuò)，因此她要求損害賠償?shù)恼?qǐng)求未能得到支持。

拿到判決后，童小姐只得搬出了讓她又愛(ài)又恨的世外桃源。

案例3：買小產(chǎn)權(quán)房辦農(nóng)家樂(lè) 遭遇征收無(wú)保障

老張是浙江人，因?yàn)樯眢w不好提前退休。他很懂得享受，一到夏天就和老伴去安吉農(nóng)家樂(lè)避暑。2005年，女兒、女婿和他們一道去避暑，發(fā)現(xiàn)投資農(nóng)家樂(lè)不僅可以自住，也是個(gè)很好的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，于是就說(shuō)服老張一起倒騰。

老張本想向當(dāng)?shù)卮迕褡鈧€(gè)院子，可女兒說(shuō)，租房也要計(jì)算成本，不如買下來(lái)。于是，老張出面向老鄉(xiāng)購(gòu)買了一套小產(chǎn)權(quán)房?！氨阋耸潜阋?，但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證總覺(jué)得不放心?！蹦玫椒孔拥臅r(shí)候，老張略顯擔(dān)心，女婿勸慰他：“來(lái)買小產(chǎn)權(quán)房的人多得是，何況我們也是簽了合同的，白紙黑字，還能抵賴不成？”

就這樣，“老張農(nóng)家樂(lè)”開(kāi)業(yè)了，經(jīng)營(yíng)了幾年，口口相傳，在當(dāng)?shù)匦∮忻麣?，一到夏天，客人便蜂擁而至，老張?duì)此很滿意。

沒(méi)想到，2010年，因?yàn)橐豁?xiàng)市政工程，老張的農(nóng)家樂(lè)面臨被征收。

老張當(dāng)初買下這套房子只有一紙協(xié)議，房子根本就沒(méi)有過(guò)戶，也無(wú)法過(guò)戶，這一征收，自己不就什么都沒(méi)有了嗎？為此，老張咨詢了律師。律師回復(fù)說(shuō)：小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。此類房屋只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其實(shí)根本不能買賣。老張簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

“可房子畢竟是我們一直用作經(jīng)營(yíng)的，現(xiàn)在要拆遷了，難道就沒(méi)有任何補(bǔ)償嗎？”老張仍不甘心，追問(wèn)律師。律師告訴老張：從補(bǔ)償金額上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償比普通商品房低很多；從補(bǔ)償對(duì)象上來(lái)說(shuō)，鑒于買賣協(xié)議無(wú)效，該房還屬于老鄉(xiāng)所有，拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)及村民。由于老張一直在此經(jīng)營(yíng)，只能獲得因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。