張婷

買房子好，還是買地產(chǎn)股好？

先看下面這組數(shù)據(jù)：在過去一年里，A股房地產(chǎn)板塊的整體漲幅僅為2.66%；而據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國一線城市房價(jià)普遍出現(xiàn)上漲，其中上海新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅更是超過14%。

這意味著，如果在2013年你用同樣的兩份錢，一份買入房地產(chǎn)股票；另一份買入房產(chǎn)，在不考慮任何房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的時(shí)候，買房子比買地產(chǎn)股賺得更多。從這一角度來看，買地產(chǎn)股不如買房子。

但是，在2014年伊始的這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上我們提出“買房子不如買地產(chǎn)股”的觀點(diǎn)，卻有著強(qiáng)烈的理論支撐——一方面在國家宏觀調(diào)控日益嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)整或是大概念事件；二是經(jīng)過前幾年房價(jià)的瘋狂上漲，不少房子的租金回報(bào)率已經(jīng)變得很低，有的甚至不如一年期存款；三是目前地產(chǎn)股估值已處于歷史低位，僅有10倍左右，較2007年高位時(shí)期平均83倍的市盈率大幅下降，甚至低于2008年低點(diǎn)時(shí)14倍的市盈率；四是不少房地產(chǎn)股票還有不錯(cuò)的分紅回報(bào)。因此，種種證據(jù)都彰顯出這樣一個(gè)結(jié)論：地產(chǎn)股值得買入。

不過，需要注意的是，并非所有的地產(chǎn)股都值得買入。我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注華僑城A（000069）、萬科（000002）、金融街（000402）三只股票，我們期待這些股票在接下來的時(shí)間里能有好的表現(xiàn)來回報(bào)投資者，同時(shí)也希望得到廣大投資者的檢閱。

租金回報(bào)率趕不上存款利率

近年來，隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房租也水漲船高，然而房子的租金回報(bào)率卻大不如前。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2003年在廣州做“包租公”、“包租婆”的話，只需12.8年就可收回成本；但在2013年廣州的租金回本時(shí)間卻長達(dá)34.5年。這意味著，按照現(xiàn)今的行情，哪怕不間斷出租，即使到60歲退休也難以回本。另據(jù)測算，2013年廣州的租金回報(bào)率僅有2.9%，而同期一年期存款的年利率為3%，這顯示出其租金回報(bào)率甚至不如一年期存款利率。

廣州尚屬一線城市，在一些不發(fā)達(dá)的三四線城市，租金回報(bào)率則更低，部分城市還出現(xiàn)了房屋難租出去的現(xiàn)象。

另一方面，二級(jí)市場上房地產(chǎn)股票自2007年到達(dá)頂峰后最近幾年一直持續(xù)調(diào)整，估值已經(jīng)處于歷史底部。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2007年10月16日上證指數(shù)6124點(diǎn)的位置時(shí)，房地產(chǎn)股的平均市盈率為83.43倍；2008年10月28日上證指數(shù)創(chuàng)下1664點(diǎn)新低的時(shí)候，房地產(chǎn)股的平均市盈率為14.31倍。而目前房地產(chǎn)股的市盈率為10.44倍。

10.44倍！房地產(chǎn)板塊的這一市盈率水平，不僅較2007年頂峰時(shí)期大幅下降，甚至低于2008年股市新低時(shí)的水平。

另有數(shù)據(jù)顯示，2008-2013年，房地產(chǎn)板塊的市盈率經(jīng)歷了一個(gè)由高到低，再有所回升最終處于低位的過程，而目前10倍出頭的市盈率也已經(jīng)是近幾年來房地產(chǎn)板塊市盈率最低的時(shí)期了。

10倍的市盈率代表了什么？即是一家公司利潤保持不變的話，把每年賺來的錢全部用于分紅，投資者需要10年收回投資成本。這樣一比較，是買房子劃算還是買地產(chǎn)股劃算，顯而易見！

悲觀預(yù)期已過度反映

我們注意到，房地產(chǎn)股票在2013年的表現(xiàn)并不佳，這也是造成其估值回撤的一個(gè)重要原因之一。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，在142只地產(chǎn)股中，2013年股價(jià)出現(xiàn)下跌的股票達(dá)到80只，占比超過50%。其中股價(jià)跌幅最深的中南建設(shè)下跌幅度高達(dá)48%。此外，跌幅超過30%的有15只個(gè)股。

但是，我們同樣注意到，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房企的業(yè)績在2013年并不糟糕。雖然在國家宏觀調(diào)控的背景下，行業(yè)受到了沖擊，但是銷售增速恢復(fù)的情況卻好于市場預(yù)期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年全行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額8.14萬億，同比增長26.3%；同時(shí)，行業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%。

此外，從地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的2013年業(yè)績預(yù)告來看，預(yù)增情況也好于同期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，142家公司中目前有45家企業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)增33家，排除部分異常增速后的平均預(yù)增幅度為117.87%。有分析人士預(yù)計(jì)，一線龍頭地產(chǎn)公司2013年業(yè)績鎖定性較強(qiáng)，預(yù)計(jì)2013年業(yè)績平均增長率在24.62%；二、三線龍頭公司業(yè)績預(yù)計(jì)全年增長在22.03%。

業(yè)內(nèi)人士指出，從當(dāng)前行業(yè)基本面來看，無論是從銷售成交量、成交價(jià)，還是行業(yè)景氣度、對行業(yè)前景的信心等，均好于2008年時(shí)的情況。地產(chǎn)股當(dāng)前超低的估值，其實(shí)已經(jīng)過度反映對未來行業(yè)銷售、開發(fā)增速下降，以及政策調(diào)控等的悲觀預(yù)期。

此外，值得注意的是，從房企公布的1月銷售數(shù)據(jù)來看，萬科、招商地產(chǎn)等龍頭企業(yè)業(yè)績超預(yù)期增長。因此，無論是從估值，還是行業(yè)目前的實(shí)際情況來看，地產(chǎn)股都存在著反彈的要求。

三家龍頭企業(yè)值得關(guān)注

并非所有的地產(chǎn)股都值得買入，正如“買股就買龍頭”的俗語一樣，地產(chǎn)股的龍頭企業(yè)才值得投資者，本刊甄選出三只地產(chǎn)股，希望得到投資者的檢驗(yàn)。

萬科A（000002）：公司是全國性的地產(chǎn)龍頭。2013年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入634億元，歸屬于母公司凈利潤61.6億元，分別同比增長37.5%和21.3%。2014年首月銷售實(shí)現(xiàn)開門紅，1月單月銷售金額相當(dāng)于公司2013年全年銷售金額的1/6，為公司2014年全年的銷售態(tài)勢奠定了良好的基礎(chǔ)。目前萬科A的價(jià)格約為7.5元，而萬科B的價(jià)格接近10元（12.5港元），A股的價(jià)格折價(jià)明顯，值得關(guān)注。

華僑城A（000056）：公司扎根深圳，全國持續(xù)擴(kuò)張。華僑城A不僅僅是一家單純的地產(chǎn)公司，公司打造了獨(dú)特的“旅游文化+地產(chǎn)”的商業(yè)模式。受益于多處旅游項(xiàng)目的開業(yè)和房地產(chǎn)結(jié)算量的大幅增加，公司2013年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入282億，同比增長26.58%；實(shí)現(xiàn)凈利潤42.9億元，同比增長11.36%。由于公司主要項(xiàng)目所在地的房價(jià)已大幅上漲，有利于公司在2014年保持穩(wěn)定增長。

金融街（000402）：公司是商業(yè)地產(chǎn)龍頭。2013年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入101.63億元，同比增長14.81%。公司資源價(jià)值嚴(yán)重被低估，其當(dāng)前擁有約800萬平米權(quán)益面積的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目資源，其中在寸土寸金的金融街區(qū)域（含廣安中心）資源總計(jì)超過160萬平米。當(dāng)前公司市值僅有160億元左右。除了金融街區(qū)域的核心儲(chǔ)備外，公司資源多位于北京、天津、重慶等地核心區(qū)，受房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)干擾小。公司是土地重估類投資主題中價(jià)值低估程度最高，資源價(jià)值最明確的企業(yè)之一。