張苗苗 張磊安

摘要：本文以蕪湖市鏡湖區(qū)保障性住房項(xiàng)目為例，論述了目標(biāo)成本的確定及成本控制體系的建立，探討了設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的成本控制措施，強(qiáng)調(diào)了事前規(guī)劃的主動(dòng)管理思想，以總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)管理水平。

關(guān)鍵詞：保障性住房 成本控制 設(shè)計(jì)優(yōu)化 招投標(biāo)

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

項(xiàng)目介紹：蕪湖市鏡湖區(qū)保障性住房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“蕪湖項(xiàng)目”）包括光華星城、望江苑、旭日天都，占地1152畝，總建筑面積183萬平方米，16117戶，132棟住宅（以16層為主）及商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)中心等公建配套，總投資50億元，工期三年，全部由政府以固定價(jià)回購，用于拆遷安置，目前光華星城和望江苑已竣工入住，旭日天都正在收尾。

“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本?！爆F(xiàn)代管理之父彼得·德魯克的這句經(jīng)典之語用在蕪湖項(xiàng)目上再合適不過了。蕪湖項(xiàng)目是固定價(jià)回購，項(xiàng)目收益的好壞直接取決于成本的高低。如何做好成本控制是該項(xiàng)目必須面臨和解決的首要問題，也是該項(xiàng)目運(yùn)作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

1目標(biāo)成本的確定是成本控制的前提

要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，首先要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，定期和不定期的進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，及時(shí)完成目標(biāo)的調(diào)整和修定，才能促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

為了體現(xiàn)成本測(cè)算的準(zhǔn)確性、動(dòng)態(tài)性、階段性、合理性，蕪湖項(xiàng)目分可研報(bào)告階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、施工階段四個(gè)階段對(duì)蕪湖項(xiàng)目的成本進(jìn)行了詳細(xì)測(cè)算，并分別形成了啟動(dòng)版、方案版、執(zhí)行版、調(diào)整版四個(gè)逐漸清晰的成本測(cè)算版本，作為項(xiàng)目成本控制的依據(jù)。四個(gè)階段目標(biāo)成本相互補(bǔ)充、相互制約行成了項(xiàng)目的成本控制體系。成本控制體系如下圖所示：

在可研報(bào)告階段，由于對(duì)蕪湖當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情和相關(guān)政策了解不充分，可研中的投資估算存在17項(xiàng)漏項(xiàng)，目標(biāo)成本測(cè)算估計(jì)不足；為了彌補(bǔ)目標(biāo)成本測(cè)算不足，針對(duì)可研中的漏項(xiàng)及預(yù)估不足部分，結(jié)合蕪湖市有關(guān)政策和慣例以及當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目的建安造價(jià)，按實(shí)際情況調(diào)整了部分成本數(shù)據(jù)，形成了方案版的成本測(cè)算，作為方案設(shè)計(jì)階段成本控制的依據(jù)；到了施工圖設(shè)計(jì)階段，為了充分發(fā)揮設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的控制作用，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)體系、平面布置等進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化，形成了執(zhí)行版的項(xiàng)目成本測(cè)算，作為施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制的依據(jù)；在施工過程中，根據(jù)項(xiàng)目成本的具體變化情況，及時(shí)對(duì)成本測(cè)算進(jìn)行了調(diào)整，形成了調(diào)整版的項(xiàng)目成本測(cè)算，作為施工階段成本控制的依據(jù)。經(jīng)過以上四次調(diào)整，單位面積開發(fā)成本最終確定為2570元/平方米。

2 設(shè)計(jì)優(yōu)化是成本控制的關(guān)鍵

有研究表明設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)的影響高達(dá)75%以上, 直接影響項(xiàng)目的投資和工期。設(shè)計(jì)優(yōu)化是事前階段成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。蕪湖項(xiàng)目通過規(guī)劃階段和施工圖階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化大幅降低了項(xiàng)目的資金成本和建造成本，見下表所示：

可以看出，蕪湖項(xiàng)目?jī)H通過樁基施工、地下車庫布局及層高控制、土方平衡等設(shè)計(jì)優(yōu)化，就節(jié)約了近億元的成本，這是整個(gè)項(xiàng)目全壽命周期成本控制力度最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是成本控制效果最明顯的一個(gè)階段，具體措施如下：

（1）高度重視設(shè)計(jì)優(yōu)化在成本控制中的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用，樹立全員成本管理意識(shí)，建立成本管控責(zé)任制和激勵(lì)機(jī)制，強(qiáng)化成本管控責(zé)任，人人參與，層層落實(shí)，充分調(diào)動(dòng)全員管控的積極性和創(chuàng)造性。

（2）在委托設(shè)計(jì)時(shí)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度高的設(shè)計(jì)單位，保證設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。蕪湖項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招投標(biāo)由五家甲級(jí)設(shè)計(jì)院參與，經(jīng)過三輪方案評(píng)審和淘汰，最終選定了兩家較為出色的甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)院。

（3）努力調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員降本增效的積極性，協(xié)助設(shè)計(jì)人員找到既經(jīng)濟(jì)又可行的方案。蕪湖項(xiàng)目除要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行限額設(shè)計(jì)外，反復(fù)強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目固定價(jià)回購和保障性住房的特殊性，要求設(shè)計(jì)院樹立成本意識(shí)，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)源頭上狠下功夫降低建安成本。如：充分利用勘察和地基試驗(yàn)成果，減少樁基使用量；采取最優(yōu)方案降低地下室層高；外立面在滿足整體效果的情況下力求簡(jiǎn)潔，減少線條使用，不做飄窗。

（4）充分發(fā)揮參建的材料、設(shè)備供應(yīng)商在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)和力量，來共同尋找降本增效的途徑。比如，在對(duì)地下室防水材料的選擇上，最初對(duì)地下室底板的設(shè)計(jì)是3mm厚SBS卷材，經(jīng)過采納了在業(yè)內(nèi)比較有權(quán)威的防水材料供應(yīng)商的建議后，最終改為3mm厚自粘防水卷材，與原設(shè)計(jì)相比，自粘防水卷材對(duì)混凝土表面的干燥程度沒有要求，同時(shí)還省去了50mm厚細(xì)石混凝土保護(hù)層，不僅解決了當(dāng)時(shí)正值雨季施工的難題，還大大加快了施工速度，降低了材料和施工成本。

（5）積極引入設(shè)計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)，利用其專業(yè)優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目的成本控制提供技術(shù)支持。蕪湖項(xiàng)目成功引入了以全國知名結(jié)構(gòu)專家南京工業(yè)大學(xué)劉偉慶副校長(zhǎng)為組長(zhǎng)的設(shè)計(jì)咨詢團(tuán)隊(duì)，對(duì)該項(xiàng)目從規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、節(jié)能、設(shè)備等五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化和咨詢，不僅彌補(bǔ)了開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)人員缺少等問題，同時(shí)也避免了被設(shè)計(jì)院牽著鼻子走的情況，爭(zhēng)取了主動(dòng)權(quán)，有限地控制了開發(fā)成本。

（6）充分做好審圖工作，加強(qiáng)圖紙會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷，強(qiáng)化水、電、暖、氣各專業(yè)間的協(xié)調(diào)配合，減少設(shè)計(jì)變更，杜絕后期施工中因設(shè)計(jì)缺陷造成的成本損失。

3 招投標(biāo)是成本控制的基礎(chǔ)

蕪湖項(xiàng)目招投標(biāo)工作采用評(píng)標(biāo)委員會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)制，特成立了蕪湖市鏡湖區(qū)保障性住房項(xiàng)目招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的具體招標(biāo)工作，并制定了《招投標(biāo)管理細(xì)則》以規(guī)范招投標(biāo)操作流程。這一階段成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、合約、財(cái)務(wù)、物資等多個(gè)部門，其控制的要點(diǎn)在于選擇合理的招標(biāo)方式和計(jì)價(jià)方式以及選擇合適的投標(biāo)單位，難點(diǎn)在于編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件和準(zhǔn)確合理的標(biāo)底，重點(diǎn)在于評(píng)定標(biāo)。蕪湖項(xiàng)目招標(biāo)情況及成本控制如下表所示：

從上表可以看出，積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在設(shè)備、材料的集中采購和承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是降低工程造價(jià)的有效措施，也是成本控制的基礎(chǔ)，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：

（1）以公平、公開、公正原則為指導(dǎo)，嚴(yán)格資格預(yù)審，避免單純追求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，杜絕投標(biāo)單位惡意競(jìng)爭(zhēng)和承發(fā)包領(lǐng)域腐敗行為，確定合理低價(jià)中標(biāo)，以保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量及工期。

（2）擴(kuò)大范圍進(jìn)行充分競(jìng)爭(zhēng)。招標(biāo)前做好有關(guān)供應(yīng)商資料的收集工作，擴(kuò)大投標(biāo)單位數(shù)量，進(jìn)行充分競(jìng)爭(zhēng)，壓低價(jià)格，降低采購成本。蕪湖項(xiàng)目從已完成的招標(biāo)情況看，通過充分競(jìng)爭(zhēng)控制成本的效果明顯。如：外墻保溫，邀請(qǐng)了14家單位進(jìn)行投標(biāo)，最高價(jià)為5167萬元，最低價(jià)為4295萬元，中標(biāo)價(jià)為4295萬元。

（3）嚴(yán)格招投標(biāo)程序，如：招標(biāo)前討論招標(biāo)文件并定稿、邀請(qǐng)總包單位推薦投標(biāo)單位、公開開標(biāo)、逐一單獨(dú)議標(biāo)、分地塊確定中標(biāo)單位和價(jià)格。只有通過嚴(yán)格的招投標(biāo)程序，才能選擇出最合適的中標(biāo)單位，為項(xiàng)目成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制奠定良好基礎(chǔ)。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是全員、全過程、全要素、全方位的系統(tǒng)工程，要做好這項(xiàng)工作，除了應(yīng)重點(diǎn)控制上文提到的設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)等重要節(jié)點(diǎn)外，還應(yīng)在動(dòng)態(tài)中進(jìn)行成本管理、在過程中實(shí)施成本控制、不斷創(chuàng)新成本管理方法，強(qiáng)調(diào)事前規(guī)劃的主動(dòng)管理思想，不斷完善，加以總結(jié)，以提高房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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