文│張宏 高通智庫總經(jīng)理

過往“舒服”的行業(yè)轉(zhuǎn)型狀態(tài)，因為市場調(diào)整壓力，而快速轉(zhuǎn)換為極強的轉(zhuǎn)型意識。在新階段，資本、新產(chǎn)品領(lǐng)域、管理更新，將成為“新常態(tài)”。

經(jīng)濟與房地產(chǎn)的周期錯配

二季度經(jīng)濟增長的數(shù)字性表現(xiàn)，輕松重回7.5%。在數(shù)字的背后，喜憂參半。上半年緊張的資金環(huán)境，在定向刺激政策累加下，五六月份出現(xiàn)改善；考慮到6月份金融機構(gòu)的周期性操作，下半年仍有必要延續(xù)寬松。

從房地產(chǎn)與經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性角度，一是經(jīng)濟下行仍在繼續(xù)。二季度經(jīng)濟增長數(shù)字企穩(wěn)，來自出口拉動和基礎(chǔ)設(shè)施投資高增長。7月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐，再次明晰了探底持續(xù)的格局。7月中國出口同比增速從6月份的7.2%大幅上升至14.5%，但形成鮮明對比的是主要港口貨物吞吐量同比增速從6月份的7.6%下降至7月的3.6%。1～6 月基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長25.1%，下半年繼續(xù)維持高增長難度增大。

各項先行指標也顯示了調(diào)整壓力，7月份，人民幣新增貸款創(chuàng)近5年新低；7月份全社會用電量同比增速急降至3%。上半年全國稅收總收入同比增長8.5%，增幅創(chuàng)下十幾年來的新低。

二是，房地產(chǎn)調(diào)整周期與經(jīng)濟周期的錯配。本次經(jīng)濟調(diào)整基于政策主導，已歷時3年，基本實現(xiàn)“出清”的定位；而房地產(chǎn)在2013年，各項核心指標在高位（土儲支出、銷售增長、投資增長），并且房企2014年年初銷售目標仍延續(xù)25%左右增長（基本是3年倍增的商業(yè)邏輯）。在經(jīng)濟、房地產(chǎn)調(diào)整重疊后，高位下調(diào)的房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期存在錯配。

從變量政策角度，經(jīng)濟“新常態(tài)”定位下，新改革紅利釋放和新經(jīng)濟增長點形成之前，探底和穩(wěn)增長將成為一種“新常態(tài)”循環(huán)。

有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控，在地方政策大面積“弱救市”后，部委政策在7月中旬剛剛轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)政策對市場風險的預期不足，能否在未來幾個月出現(xiàn)明顯變化，對市場調(diào)整影響顯著，其中尤以信貸政策最為關(guān)鍵。

從行業(yè)角度，即便內(nèi)地房地產(chǎn)中長期具有良好空間，但在當前經(jīng)濟與地產(chǎn)調(diào)整錯配的對接階段，其格局注定將顯著的分化，持續(xù)深化。

行業(yè)可能出現(xiàn) “市場調(diào)幅偏小與行業(yè)調(diào)幅偏大”并存的局面。領(lǐng)先企業(yè)在調(diào)整中優(yōu)勢更加顯著，中小房企則面臨“寧可踏空，不可斷糧”的境遇。

房地產(chǎn)前景與核心問題

進入8月中旬，在大范圍限購退出的局面下，房地產(chǎn)銷售仍未見本質(zhì)性好轉(zhuǎn)。行業(yè)主流的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式，在此格局下，無疑要承受壓力。

2014年高通智庫的年度預測報告《地產(chǎn)開局——資金鏈是行業(yè)最大風險》，作為我們今年行業(yè)觀察的核心關(guān)注指標，至今各種融資渠道的風險偏好在上升。

在現(xiàn)實的格局面前，當前行業(yè)內(nèi)部和輿論的悲觀情緒上升。由此，行業(yè)的前景與信心值得探討。

表3中的數(shù)據(jù)表明，部分加氫反應(yīng)器出口過程氣中有機硫摩爾分數(shù)高達100×10-6以上，而在隨后的吸收單元中，低壓下醇胺溶液對有機硫的脫除效果較差，絕大部分有機硫未能除去，直接灼燒排放。

從長期空間看，內(nèi)地的淺層次城市化率，名義52%，實質(zhì)40%，仍是一個研判支點性指標。住宅建成存量，戶均1套，結(jié)合國內(nèi)清晰的收入分配格局，也無需太多討論。人口拐點與老齡化值得關(guān)注，但人口結(jié)構(gòu)變化的平滑，對市場影響具有長期漸進性，需要關(guān)注，但并非當前絕對性的決策指標。

中期角度，經(jīng)濟與政策定位使房地產(chǎn)行業(yè)定位清晰——新型城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、京津冀一體化、鐵路土地開發(fā)等等，均預示房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟中仍具有明確的定位。

不同以往的是，經(jīng)濟增長模式變化對房地產(chǎn)的影響、房地產(chǎn)細分市場的表現(xiàn)等，將出現(xiàn)變化，促使行業(yè)在產(chǎn)品目標市場出現(xiàn)調(diào)整。

另一方面，資產(chǎn)證券化和REITs等制度建設(shè)，有望在長期為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供支撐。

從短期看， 基于貨幣政策轉(zhuǎn)型、房調(diào)轉(zhuǎn)向、限購大面積退出、開發(fā)商理性定價等疊加，房地產(chǎn)銷售有望在四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。短期銷售判斷，這種“天氣預報型的判斷”在實現(xiàn)時點上具有不確定性，但銷售回調(diào)在明確的救市政策下，將為行業(yè)提供一個緩沖期。

其實，即便出現(xiàn)短期的銷售回升，對于行業(yè)而言轉(zhuǎn)型壓力卻沒有絲毫降低。在住宅雙軌制的基礎(chǔ)上，棚改大力度啟動，其深刻市場影響仍有待觀察。

轉(zhuǎn)型進入執(zhí)行期

當前房地產(chǎn)出現(xiàn)了與以往不同的變化：首先，利息市場化分流短期剛性需求，銀行3月期理財產(chǎn)品平均預期收益率為5.6%，預計未來家庭資產(chǎn)中金融產(chǎn)品占比將提高。住宅租金回報率1.5%～2.5%。

行業(yè)整合分化需求。房地產(chǎn)前五強市場占有率，從2007年的4.5%提升至2013年第8.7%。在行業(yè)分化下，行業(yè)整合將提速。

綜合來看，房地產(chǎn)整體未來將進入中速增長的態(tài)勢，企業(yè)決策者適合理性定位和建立長期發(fā)展標尺。房地產(chǎn)主動優(yōu)化、更新，已成必然。

按照行業(yè)慣例的“彎道超車”思維，當前轉(zhuǎn)型情景可描述為：“天氣變了”——經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場格局；“路徑改變”——資本、土地，政策、區(qū)域市場、目標產(chǎn)品；“換車型”——高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本的模式較難延續(xù)；“車技提升”——基于轉(zhuǎn)型后的組織和運營。

從轉(zhuǎn)型方向看，基于房地產(chǎn)資本屬性的更加顯著，未來多元化融資、資產(chǎn)管理、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略將成為行業(yè)新主題詞。

基于產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將成為主流。在經(jīng)過上一輪集體轉(zhuǎn)型“商業(yè)地產(chǎn)”之后，業(yè)主的資金、產(chǎn)品和商業(yè)運營能力不足，這將造成商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。

在從“中國制造”向“中國服務(wù)”轉(zhuǎn)型的過程中，風景獨好體現(xiàn)在依托新興產(chǎn)業(yè)的復合地產(chǎn)領(lǐng)域（養(yǎng)老、醫(yī)療、新能源、信息科技、高端制造業(yè)等）。

基于強烈的轉(zhuǎn)型意識，行業(yè)轉(zhuǎn)型將進入執(zhí)行期，傳統(tǒng)領(lǐng)域“堅守”的開發(fā)效率提升，新目標領(lǐng)域的特色管理、組織架構(gòu)調(diào)整將伴隨。