丁春燕 李正華

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房貸政策變化與“情事變更”

丁春燕*李正華**

為了遏制部分城市房地產(chǎn)價格短時期內(nèi)飆升之態(tài)勢，國家相關(guān)部門出臺了相關(guān)的房貸政策，直接影響到了部分購房者貸款購買商品房合同之履行。在合同對因政策影響到購房款支付方式有明確約定之情形下，未經(jīng)改變付款方式的協(xié)商而直接要求以“情事變更”解除合同不承擔(dān)違約責(zé)任，不但在理論上難以成立，在司法實踐中也難以得到支持。

商品房買賣合同；房貸政策；情事變更；解除合同

自1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)起步，有關(guān)住房信貸的各項政策也陸續(xù)出臺。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部開始辦理個人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。1999年，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70％提高到80％，鼓勵商業(yè)銀行為民眾提供全方位優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

2003年國務(wù)院將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；2005年的“國八條”和2006年的“國六條”，指導(dǎo)思想均是穩(wěn)定房價；2007年9月27日央行出臺政策對于第二套放貸要求首付比例不得低于50%。為了遏制部分地區(qū)商品房價格上漲過快的勢頭，2010年1月7日國務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了二套房首付必須不能少于40%。2010年4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。4月17日國務(wù)院為此下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（民間俗稱之為“新國十條”），進一步指出房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。為了配合“新國十條”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2010年5月26日聯(lián)合發(fā)布實施了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》。

住房信貸政策的變化，影響了部分商品房買賣合同的履行。①合同履行事實不能，無論是在法理上還是在實踐中，都應(yīng)當(dāng)允許解除。對于合同解除，《民法通則》及《合同法》都規(guī)定了解除條件、責(zé)任承擔(dān)以及可免責(zé)之事由。房貸新政出臺后，貸款成數(shù)的變化并非是由于買方主觀原因所致，將不能履約的結(jié)果歸責(zé)于買方，要其承擔(dān)違約責(zé)任是當(dāng)前爭論較大的問題。北京市海淀區(qū)人民法院于2010年7月29日審結(jié)一起房貸新政引發(fā)的買房糾紛，判決因新政無法貸款的買房人可以解除之前簽訂的房屋買賣合同。這是“新國十條”頒布后，北京市地區(qū)的基層法院對涉及樓市新政第三套房買賣糾紛作出的首個判決。②

因新的房貸政策出臺，導(dǎo)致原先簽訂的商品房買賣合同后買方不能成功向銀行辦理按揭貸款手續(xù)，是否必然成為“情事變更”而可應(yīng)買方所求解除合同成為了社會的熱門話題。

一、案情簡介

2010年3月4日，黃某某（買方、仲裁申請人）與某某房地產(chǎn)有限公司（賣方、開發(fā)商、仲裁被申請人）簽訂了一份《商品房買賣合同（預(yù)售）》。

（一）合同約定

1．買賣標的及價格

賣方將位于某市某區(qū)某花園1棟1201號建筑面積為91.51平方米的商品房（以下簡稱涉案房屋）以人民幣（貨幣單位下同）882066元的價格預(yù)售（交房時間為2011年7月31日前）給買方。

2．付款方式

買方以支付首期款（總房款30.05%，計265066元，應(yīng)于網(wǎng)上簽訂合同之日起5日內(nèi)支付）和辦理銀行按揭貸款（余款617000元須于2010年5月4日前辦理銀行按揭手續(xù)）的方式支付購房款。

3．違約

如買方未能提供按揭貸款所需的全部資料或者買方的條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請未被按揭銀行批準，買方應(yīng)在收到通知之日起3個工作日內(nèi)變更付款方式，并取得賣方的同意，否則，為買方人違約。

4．違約責(zé)任

買方違約，賣方有權(quán)解除合同，并依照購房總價款的30%計算違約金作為賠償款。

5．爭議解決方式

合同履行中產(chǎn)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交仲裁委員會仲裁。

（二）履約過程

簽約當(dāng)天，買方向賣方依約支付了首付款265066元，并提供了辦理銀行按揭貸款所需之資料給賣方，并在《中國工商銀行個人購房借款/擔(dān)保合同》上簽名。根據(jù)合同約定買方以涉案房屋為抵押向中國工商銀行股份有限公司廣州市某支行申請貸款617000元。

2010年4月16日，中國工商銀行在其官方網(wǎng)站上公布信息稱：為認真貫徹落實4月14日國務(wù)院會議精神，中國工商銀行從4月16日開始正式施行差別住房信貸政策，對現(xiàn)在正在簽訂合同和審批的個人住房貸款施行新的措施——對首套購房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%，對于貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對于貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付比例和利率水平。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。

由于貸款政策的變動，中國工商銀行股份有限公司廣州市某支行認為買方不符合政策要求（二套房未達到首付50%），而未在《中國工商銀行個人購房借款/擔(dān)保合同》上蓋章。

2010年5月4日，買方委托律師事務(wù)所向賣方發(fā)出書面的《關(guān)于通知解除購房合同的律師函》，稱：由于國家貸款購房政策的變動，導(dǎo)致無法與銀行簽訂抵押貸款合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）及相關(guān)法律規(guī)定，解除購房合同，要求賣方在收到該函件5日內(nèi)退還首付款265066元及利息以及預(yù)收預(yù)付的簽署《按揭貸款合同》的相關(guān)費用1049元。

（三）爭議及仲裁提起

2010年5月5日賣方收到上述書面通知后，明確提出不能解除購房合同。2010年7月28日，賣方向買方發(fā)出書面《通知書》，稱：2010年4月14日銀行通知買方不符合貸款首付的款額，要求賣方增加交付首付至50%（在265066元的首付款基礎(chǔ)上增交176000元）方可繼續(xù)辦理貸款手續(xù)。至今買方未補交相關(guān)的首付款導(dǎo)致貸款手續(xù)無法繼續(xù)辦理，且購房余款也未交齊。至今需補交首期款已經(jīng)逾期三個月零11天，構(gòu)成了違約。故在發(fā)出該通知書之日起5日內(nèi)或買方收到該書面通知書之日起，賣方有權(quán)解除合同，所收之定金及房款將不予退還。

2010年5月20日，買方向合同約定的某仲裁委員會提出書面仲裁申請，稱：由于房貸政策調(diào)控的“情事變更”原因，致使申請人不能申請到貸款從而無法履行合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，申請人解除合同的通知已經(jīng)送達被申請人，合同自通知送達被申請人時解除；合同解除后，被申請人應(yīng)當(dāng)將所收之首期購房款以及利息和相關(guān)費用返還給申請人。

申請人因此提出仲裁請求：（1）裁決被申請人向申請人退還首期購房款265066元及其利息（自申請人付款日開始計至被申請人退款之日止，按中國人民銀行同期貸款利率標準計算）；（2）裁決被申請人向申請人退還辦理抵押貸款的相關(guān)手續(xù)費用1049元；（3）裁決被申請人承擔(dān)本案仲裁費用。

二、爭議焦點

（一）住房貸款政策調(diào)整是否屬于“情事變更”

申請人認為：國家關(guān)于住房貸款政策的調(diào)整是申請人在訂立合同時無法預(yù)見、不可抗力造成的，不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，該變化是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，屬于情事變更。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第23條明確規(guī)定了“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！鄙暾埲艘呀?jīng)書面通知被申請人，行使了合同解除權(quán)，通知到達被申請人時合同已經(jīng)被解除。

被申請人則認為：雙方在平等自愿基礎(chǔ)上所訂立的合同受到法律保護。國家住房貸款政策自2003年以來就一直在不斷發(fā)生變化，這屬于國家常用、常見的一般性經(jīng)濟調(diào)控手段，不屬于不可抗力的范疇。商品房貸款的政策調(diào)控，是申請人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，首付比例的變化并影響貸款的可能是客觀存在的，尤其是在房價變動較大的社會形勢下作為買方應(yīng)當(dāng)有心理的準備，這本屬于商業(yè)性風(fēng)險。況且，在合同中已經(jīng)明確約定了申請人作為買方如果“無法從銀行按揭貸款”的情形及處理方式。因此，“無法從銀行按揭貸款”早在合同中以明文的方式預(yù)見了。

（二）合同繼續(xù)履行是否會出現(xiàn)顯失公平

申請人認為：申請人作為一個工薪階層人士，購買涉案房屋有一個基本的假定，即以支付總房款的30%為首期支付款項，依照當(dāng)時的購房貸款政策獲得銀行70%的按揭貸款來支付房款。被申請人也是同意該支付方式的。如果依照合同繼續(xù)履行，申請人將需要在短時期內(nèi)籌集20%（175967元）的購房款予以支付，同時因利率上浮還要額外增加承擔(dān)購房款利息78899.61元。這對于普通工薪階層而言，是無法接受的。如果不履行合同將被認定為違約，則申請人首期支付的款項為總購房款的30%，違約金也剛好是總購房款的30%，即已經(jīng)交付的購房首付款喪失了。無論上述兩種情況的任何一種，對申請人而言都是不能接受的。

被申請人則認為：合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，體現(xiàn)了真實意思，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護，各方應(yīng)當(dāng)依照合同履行自己的義務(wù)。購買房屋支付全額的房款這是買方理當(dāng)應(yīng)盡的義務(wù)。至于是一次性支付還是分期支付、是自己支付還是抵押貸款支付，僅僅是支付方式不同而已。20%款項的支付僅僅是一個時間問題，175967元是其應(yīng)付的款項，這不能計算為履行合同而給其帶來的損失；增加的利息也是按照貸款時間分攤計算出來的總額，并非一次性立即支付的。況且，申請人是購買第二套商品房（屬于跨住宿區(qū)域改善性購買住房），其資金來源可以有多種渠道，例如將現(xiàn)住的第一套房屋抵押貸款或者向外借款，甚至可以改變支付方式為分期付款等予以履約，這均可以解決目前的狀況，不必然出現(xiàn)申請人所言之造成經(jīng)濟損失。被申請人愿意與申請人協(xié)商通過改變付款方式甚至標的（更換房屋縮小面積）等其他方式使合同得以繼續(xù)履行。

三、基本法理

（一）合同效力與交易基礎(chǔ)廢止、合同目的落空

1．合同的效力

依法成立的合同具有法律效力、受法律保護，合同的一方當(dāng)事人未經(jīng)協(xié)商不得擅自解除合同或者拒絕履行合同，否則應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。契約嚴守原則是羅馬法上的重要原則，直到19世紀，該原則一直是合同法的基石。③

《法國民法典》第1134條規(guī)定了“依法訂立的契約，對于締約當(dāng)事人雙方有相當(dāng)于法律的效力”， 無疑是說“合同乃當(dāng)事人為自己所設(shè)定的法律”，確定了合同具有受法律保護這一穩(wěn)定的性質(zhì)，任何違反合同的行為均要承擔(dān)責(zé)任。

2．交易基礎(chǔ)廢止

法國行政法院在1916年的一例判例中則確立了基于交易基礎(chǔ)廢止而認定情事變更原則。煤氣公司與波兒多市訂立了30年的煤氣供應(yīng)合同，由于戰(zhàn)爭使煤價在20 個月內(nèi)上漲了4倍，煤氣公司認為原來訂立的合同價格基礎(chǔ)已經(jīng)在物價上漲這一變化下喪失，于是要求煤氣提價。法院經(jīng)過審理后認為，煤價超出了當(dāng)事人訂立合同時的合理期待，屬于當(dāng)事人不可預(yù)料的事件，致使合同的整個經(jīng)濟利益顛倒，遂判決波兒多市給予該公司適當(dāng)?shù)难a償以減輕其損失。

1952年，德國在一戰(zhàn)后頒布的《第三次緊急租稅命令》、《抵押權(quán)及其他請求權(quán)增額評價法》等單行法的基礎(chǔ)上編篡了《法官協(xié)助契約法》，賦予法官在處理案件時對于因通脹或者其他任何可能導(dǎo)致不公平的事件如政治變革、法律修訂、政府對合同的禁止等事由，出現(xiàn)引起當(dāng)事人合同義務(wù)失衡的“交易基礎(chǔ)廢止”時，則可調(diào)整或終止合同。

3．合同落空

合同落空，是指任何人訂立合同均有自己的期望、意圖和目的，如果這種期望、意圖或者目的因可能出現(xiàn)的后續(xù)事件而受挫(不能實現(xiàn))，就構(gòu)成法院裁決拒絕其允諾的正當(dāng)理由。④

英美法上將非因當(dāng)事人的過錯，而是因不可預(yù)見的外來事件導(dǎo)致了履約的不可能性稱之為“合同落空”⑤。合同包含了一個默示條款:即一旦此基礎(chǔ)不存在，則應(yīng)予解除合同。言下之意，如果當(dāng)事人考慮到最終將發(fā)生這種情事變更，作為公正和有理智的人，雙方必須會在合同中規(guī)定這一條款。由于情事變更而摧毀了合同存在的基礎(chǔ)，使當(dāng)事人訂立合同時所追求的商業(yè)目標受到挫折，因而可以成為免責(zé)的事由。

英國在1903年處理“加冕典禮租屋糾紛案中”，⑥認定被告租用原告臨街房屋一天之目的是要觀看英王愛德華七世的加冕典禮，由于典禮取消，故該合同的目的落空，被告無須履行支付租金的義務(wù)。

美國統(tǒng)一商法典（UCC）規(guī)定了如發(fā)生了某種意外事件使合同變得實在難以履行，而這種意外事件按照當(dāng)事人訂立合同時的“基本假定”是不會發(fā)生的，或者由于賣方遵守政府規(guī)章而使得合同實難履行，賣方可免除責(zé)任。

（二）情事變更與商業(yè)風(fēng)險、不可抗力

1．情事變更

（1）情事變更的界定。情事變更肇始于12、13世紀的注釋法學(xué)派所著的《優(yōu)帝法學(xué)階梯注解》，其中確立了一項法律原則：假定每一個合同均包含一個默示條款，既締約時作為合同基礎(chǔ)的客觀情況應(yīng)繼續(xù)存在，一旦該情況不再存在，準予變更或解除合同。該原則被稱為“情事不變條款”，并于16到18世紀得到廣泛的應(yīng)用。

情事變更又稱情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情事變化，致使合同成立的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)履行合同對一方顯失公平，則受不利影響的一方當(dāng)事人可以請求法院或仲裁機構(gòu)變更合同內(nèi)容或解除合同的一項法律原則。⑦情事變更原則，嚴格言之，為關(guān)于法律效力之一般問題，應(yīng)屬于民法總則之范圍，只不過因為事實上該原則就債的關(guān)系最多適用，故立法以債法為中心而述明之。⑧在德國民法體系中，情事變更原則已經(jīng)有100多年的歷史。該原則根源于德國普通法，是一個在成文法之外通過學(xué)說、判例形成和發(fā)展起來的制度。⑨

（2）情事變更原則實施的意義。通過司法權(quán)力或者仲裁外力的介入，改變合同確定的條款或解除合同，在雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，以實現(xiàn)公平和公正。

（3）適用情事變更原則的要件。應(yīng)同時具備六個要件：第一，須有情事變更的客觀事實存在；第二，須有情事變更發(fā)生的不可預(yù)見且不能克服的原因；第三，情事變更須是當(dāng)事人在主觀上無過錯；第四，情事變更須發(fā)生在合同生效以后、合同履行終止以前；第五，情事變更致使合同簽訂時所預(yù)期之目的無法實現(xiàn)，或者繼續(xù)履行將對一方當(dāng)事人造成重大損失（當(dāng)事人之間的權(quán)利顯失公平）；第六，協(xié)商程序是適用情事變更原則的必須程序，如當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商仍不能解決問題，則應(yīng)通過法定程序向法院或仲裁機構(gòu)提出適用這一原則的請求。

（4）情事變更原則適用的法律后果。并非一旦出現(xiàn)情事變更就要絕對、無條件地解除合同。合同關(guān)系的維系體現(xiàn)了交易秩序的穩(wěn)定，也體現(xiàn)出合同具有法律效力之嚴肅性。

情事變更，當(dāng)事人之間就有了以下的義務(wù)：第一，再交涉義務(wù)。有效存在的合同的當(dāng)事人，根據(jù)其合意變更合同以適應(yīng)情事，為此目的而有義務(wù)做出相互交涉。⑩再交涉義務(wù)不是在賦予權(quán)力，而是在設(shè)定義務(wù)。再交涉成功的，雙方當(dāng)事人可以變更或者解除合同；再交涉不成的，當(dāng)事人應(yīng)請求法院或仲裁機構(gòu)解決。第二，合同調(diào)整。在合同履行受挫而并非履行完全不能、履行沒有意義的情況下，從促進交易、尊重當(dāng)事人意思自治、平衡當(dāng)事人利益、實現(xiàn)公平等目的出發(fā)，應(yīng)首先對合同進行調(diào)整（增加或者減少給付、延遲或者分期支付、替代給付），以適應(yīng)變化了的情事。

情事變更原則具有補充性，或者，“候補”性。德國教授上課在談及情事變更原則時，大多反復(fù)強調(diào)這條規(guī)則是合同救濟的最后選擇。因此要體現(xiàn)出意思自治優(yōu)先及合同法規(guī)定優(yōu)先的思想。11只有因情事變更的發(fā)生，使合同目的不能實現(xiàn)，或履行喪失意義時，方可根據(jù)當(dāng)事人的申請解除合同。因此，在變更合同(當(dāng)事人可以請求增減給付、變更履行期限、分期或延期履行、變更標的物等)可以使情事變更所造成的影響降至最低甚至消除的情況下，不能輕易解除合同；只有在無法變更合同或者變更合同不足以滿足合同目的、造成更為嚴重的后果時，方可考慮終止或解除原有法律關(guān)系來處理。而變更的請求，不應(yīng)限于受情事變更影響的一方，只要一方拒絕履行合同，則雙方當(dāng)事人都有變更的請求權(quán)。12

2．商業(yè)風(fēng)險

商業(yè)風(fēng)險，是指交易各方在商品經(jīng)營活動中因經(jīng)營失利所應(yīng)承擔(dān)的正常損失或者可能發(fā)生影響商業(yè)目的實現(xiàn)之危險。通常是指由于交易雙方中的某一方，或與之關(guān)聯(lián)的某一方的原因所導(dǎo)致的風(fēng)險，如消費者愛好變化導(dǎo)致的款式過時、市場需求變化、價格變動、合同一方違約、質(zhì)量投訴、商業(yè)機密泄露等。

面對著普遍存在的商業(yè)風(fēng)險，商業(yè)活動的經(jīng)營者希望能夠化險為夷，取得風(fēng)險收益，避免或減少風(fēng)險損失。要實現(xiàn)這一目標，最有效的手段就是加強商業(yè)風(fēng)險的管理。風(fēng)險管理從20世紀50年代開始在美國逐漸發(fā)展成為了一門新興的經(jīng)濟管理科學(xué)。

作為家庭住戶購買商品房，是否存在著商業(yè)風(fēng)險，這本無須討論。房價變動、交樓時間延后、款項籌集（含借款）成功與否、房屋質(zhì)量等諸多的因素都可能構(gòu)成商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險的發(fā)生，不會影響合同的基礎(chǔ)，繼續(xù)履行合同不會對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，只是造成一定條件下的履行困難及履行合同費用的增加、利潤的減少或并非重大的一般性虧損。13

1998年8月20日公布的《合同法（草案）》第77條規(guī)定：“由于國家經(jīng)濟政策、社會經(jīng)濟形勢客觀情事發(fā)生巨大變化，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人訂立合同時不能遇見并且不能克服的，該當(dāng)事人可以要求對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或解除合同。商業(yè)風(fēng)險不適用前款規(guī)定?！?999年3月，第九屆全國人大法律委員會在關(guān)于《合同法（草案）》審議結(jié)果的報告中認為“根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗，對情勢變更難以做出科學(xué)的界定，而且和商業(yè)風(fēng)險的界限也難以劃清，執(zhí)行時更難以操作，實際上只有在非常特殊的情況下才能適用這一制度，現(xiàn)在合同法中做出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會經(jīng)過反復(fù)研究，建議對此不作規(guī)定?！币蚨槭伦兏@一原則在1999年3月15日通過的《合同法》中未作規(guī)定。

最高人民法院于2009年7月7日公布的《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第一點第3條指出：“商業(yè)風(fēng)險屬于從事商業(yè)活動的固有風(fēng)險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關(guān)系變化、價格漲跌等。情事變更是當(dāng)事人在締約時無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情事變更時，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險程度是否遠遠超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的‘高風(fēng)險高收益’范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個案中識別情事變更和商業(yè)風(fēng)險?！?/p>

3.不可抗力

“不可抗力”在1804年的《法國民法典》中首次通過立法形式出現(xiàn)后，世界各國的民事立法都無一例外地對此做出了規(guī)定。我國的《民法通則》和《合同法》也都把“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”規(guī)定為不可抗力事由。

一般認為，不可抗力可能由自然或社會兩種因素引起。前者如水災(zāi)、地震、臺風(fēng)、火山爆發(fā)、泥石流等，各國民法都承認，當(dāng)事人也愿意接受其法律后果；后者如戰(zhàn)爭、暴亂、罷工、革命等，有些國家的民法并不一概承認，實踐中主要由當(dāng)事人在合同中進行約定。

情事變更與不可抗力，均為客觀事實，發(fā)生在合同成立后履行完成前，當(dāng)事人均可提出變更甚至解除合同。但是，兩者的區(qū)別也是明顯的：不可抗力為法定免責(zé)事由，情事變更具有更大的法官自由裁量權(quán)；不可抗力往往造成合同的事實履行不能，而情事變更則側(cè)重于引起質(zhì)之履行艱難（并非事實不能），如果繼續(xù)履行將會產(chǎn)生不公平的結(jié)果；受不可抗力影響的當(dāng)事人可直接行使合同解除權(quán)，受情事變更影響的當(dāng)事人僅有請求權(quán)而無直接的合同解除權(quán)。

（二）情事變更的相關(guān)立法

法學(xué)界公認以下兩個公約分別從公法和私法兩個方面體現(xiàn)了情事變更原則。

1969年《維也納條約法公約》明確了兩種現(xiàn)象可構(gòu)成不履約之免責(zé)事由：一是因發(fā)生意外不可能履行，即條約標的物滅失或毀壞致使履約成為不可能；二是“情況之基本改變”，即由于作為當(dāng)事國同意受條約拘束的必要根據(jù)，發(fā)生非當(dāng)事國所預(yù)料的根本改變，且該項改變將根本影響尚待履行的條約義務(wù)。

在國際貿(mào)易法領(lǐng)域，1980年《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》在第79條第（1）款中規(guī)定了“當(dāng)事人對不履行義務(wù)的，只要他能證明此種不履行義務(wù)，是由于某種非他所能控制的障礙，而且對于這種障礙，沒有理由預(yù)期他在訂立合同時能考慮到或能避免或克服它或它的后果，不負責(zé)任?！?/p>

我國1981年通過的《經(jīng)濟合同法》第27條第1款第4項規(guī)定：“由于不可抗力或一方當(dāng)事人雖無過失但無法防止的外因，致使經(jīng)濟合同無法履行的，允許變更或解除合同?！边@一條被大多數(shù)學(xué)者認為是關(guān)于情事變更制度的規(guī)定，全國人大在1993年修訂《經(jīng)濟合同法》時被刪除。

1987年實施的《技術(shù)合同法》第24條規(guī)定“發(fā)生下列情況之一的，致使技術(shù)合同的履行成為不必要或不可能的當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同:……(三)作為技術(shù)開發(fā)合同標的的技術(shù)已經(jīng)由他人公開?！睂W(xué)界認為此乃情事變更制度在技術(shù)開發(fā)合同中的具體規(guī)定。1995年施行的《勞動法》第26條規(guī)定，“有下列情形之一的，用人單位可以解除勞動合同……(三)勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使原勞動合同無法履行，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商不能就變更勞動合同達成協(xié)議的”。這其實就是情事變更制度在勞動合同領(lǐng)域的體現(xiàn)。

《海商法》第90條規(guī)定：“船舶在裝貨港開航前，因不可抗力或者其他不能歸責(zé)于承運人和托運人的原因致使合同不能履行的，雙方均可以解除合同，并互相不負賠償責(zé)任。除合同另有約定外，運費已經(jīng)支付的，承運人應(yīng)當(dāng)將運費退還給托運人;貨物已經(jīng)裝船的，托運人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝卸費用;已經(jīng)簽發(fā)提單的，托運人應(yīng)當(dāng)將提單退還承運人。”

1998年9月在征求全民對《合同法》意見時，對第77條情事變更制度作出的設(shè)計，因爭議太大最終沒有被立法機關(guān)采納。立法機關(guān)在最終審議時就情事變更制度未被采納做出如下說明“(情事變更制度是)一個很復(fù)雜的問題，在合同法起草過程中，就有不同意見。這次大會審議，不少代表提出，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗，對情事變更難以作出科學(xué)的界定，而且和商業(yè)風(fēng)險也難以劃清，執(zhí)行時更難以操作，實際上只有在非常時期的情況下才能使用情事變更制度，現(xiàn)在在合同法中作出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會經(jīng)過反復(fù)研究，建議對此不作規(guī)定?！?4

（三）變更合同與解約的取舍

我國司法實踐正式適用情事變更原則的第一個判例是----武漢市煤氣公司訴重慶檢測儀表廠煤氣表裝配線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、煤氣表散件購銷合同違約的糾紛案件。原被告于1987年簽訂了煤氣表散件供應(yīng)合同，合同約定被告按月平均向原告供給煤氣表散件若干套。后因物價大幅度上漲，履行困難，被告多次與原告協(xié)商請求變更合同中的價格條款未果，遂于1988年9月起停止向原告供應(yīng)煤氣表散件，從而引發(fā)糾紛。一審判決被告敗訴，被告提起上訴。受理上訴的湖北省高級人民法院就此案請示最高人民法院。最高人民法院以“法函（1992）27號”作出了答復(fù)：“就本案購銷煤氣表散件而言，在合同履行過程中，由于發(fā)生了當(dāng)事人無法預(yù)見和防止的情勢變更，即生產(chǎn)煤氣表的主要原材料鋁錠的價格，由簽訂合同時國家定價為每噸4400元-4600元，上調(diào)到每噸16000元，鋁外殼的價格也相應(yīng)由每套23.085元上調(diào)到41元，如要求重慶檢測儀表廠仍然按原合同約定的價格供給煤氣表散件，顯失公平。對于雙方由此而產(chǎn)生的糾紛，你院可按照《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十七條第一款第四項之規(guī)定，根據(jù)本案實際情況，酌情予以公平合理地解決?！痹摪缸罱K以調(diào)解結(jié)案，并非真正意義上法院通過情事變更所作出的判決。15

2003年在中國出現(xiàn)的非典疫情，廣泛影響到合同的履行，適用情事變更制度解決矛盾糾紛的需求空前高漲，最高法根據(jù)現(xiàn)實需要發(fā)布了《最高人民法院在防治傳染性非典型性肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(法〔2003)72號)，其中第3條規(guī)定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。2008年全球金融危機的波及面之廣、影響程度之深前所未有，物價的急劇變化、匯率的快速波動，嚴重影響合同當(dāng)事方的利益平衡，特別是一些長期合同。為了指導(dǎo)法院妥善處理因情事變動導(dǎo)致的合同糾紛，2009年2月9日最高人民法院審判委員會第1462次會議通過的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》對情事變更制度作了系統(tǒng)闡述。

在變更的環(huán)境下，當(dāng)事人承擔(dān)的合同義務(wù)是否發(fā)生了根本變化，僅僅是費用或成本的上漲不足以構(gòu)成義務(wù)的根本變化。要構(gòu)成合同落空，情事之變化必須是商業(yè)意義上“完全地”或“根本地”不同于原本約定的義務(wù)。

當(dāng)情事變更出現(xiàn)而導(dǎo)致合同不能履行或者繼續(xù)履行會產(chǎn)生顯失公平之后果時，適用情事變更原則處理糾紛，其根本目的在于維護合同的有效性和交易之穩(wěn)定性與實現(xiàn)公平、正義之間的平衡。情事朝著不同的方向變更所造成的后果具有對應(yīng)性，價格變動過分高導(dǎo)致買方感覺履約困難，價格下跌過分低則使賣方感覺履約不經(jīng)濟。

當(dāng)變更合同內(nèi)容，足以消除顯失公平之不良后果時，則完全可以在保持公平、正義之基礎(chǔ)上使合同得到履行。變更合同內(nèi)容與解除合同關(guān)系兩者之間應(yīng)當(dāng)有個考慮的先后順序，即變更合同為首選，解除合同為無奈之舉。那種將情事變更事由一旦出現(xiàn)，即不問青紅皂白地對要求解除合同之請求一律照準的做法，不僅違背了司法解釋之本意，在理論上是錯誤的，而且在實踐中也是有害的。

四、裁決分析

（一）裁決結(jié)果

1．裁決

對申請人的仲裁請求不予支持。

2．理由

作為購買方，支付款項是其應(yīng)盡的義務(wù)，籌集資金的方式和結(jié)果是否如愿屬于購買方訂立合同時的預(yù)期，為商業(yè)性風(fēng)險。

因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同是“當(dāng)然免責(zé)”，當(dāng)事人有權(quán)通知對方解除合同，合同自通知到達對方時解除，并可免予承擔(dān)履行義務(wù)和違約責(zé)任。情勢變更屬于“裁量免責(zé)”之情形，最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機構(gòu)根據(jù)事實及個案具體情況自由裁量，當(dāng)事人之間無解除權(quán)。申請人認為通過書面通知的行使已經(jīng)行使了合同解除權(quán)，缺乏法律根據(jù)。

就房貸政策的改變而言，結(jié)合申請人購買的是跨住宿行政區(qū)域、第二套改善性住房的實際情況分析，房貸政策的改變并不必然導(dǎo)致其不能繼續(xù)履行合同之后果。解決首付資金的方式有多種多樣的可能性選擇，申請人未舉證說明其已窮盡措施仍不能消除不良的影響，且其說明損失存在的計算方式也不符合情理。對不能順利得到銀行同意發(fā)放貸款的后果，合同中有預(yù)先的約定并作出了后續(xù)的協(xié)商的程序性安排；對其不履行合同所承擔(dān)的違約責(zé)任，在合同中已有明確的約定，且其承擔(dān)違約責(zé)任也并非完全構(gòu)成顯失公平。

退一萬步而言，就算是出現(xiàn)了情事變更，對于處理情事變更方面可以考慮選擇的出路也并非只有解除合同。如果通過變更合同可消除情事變更所阻礙合同履行之因素，則采用變更合同的方式解除。本案中被申請人提出變更合同的付款方式和條件甚至變更交易的面積（更換另一套面積較小的房屋）來解決，這些建議和措施如果得到申請人的積極配合，本可以消除或者降低房貸政策所給本合同關(guān)系造成的影響。只有在變更合同仍不能消除顯失公平或者變更之后會產(chǎn)生更大的顯失公平的后果的情形下，方得考慮解除合同。但是申請人拒絕協(xié)商，堅持合同已經(jīng)解除，要求退還已經(jīng)支付的房款并支付利息，其請求缺乏依據(jù)。

（二）法律規(guī)定及司法解釋

與不可抗力不同，《民法通則》及《合同法》對情事變更均無明文規(guī)定。對于情事變更的認定和處理，目前可適用的僅為司法解釋。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。

（三）裁決評析

國際仲裁實踐中，情事變更已成為普遍接受的法律準則。國際仲裁機構(gòu)如國際商會（ICC），解決投資爭端國際中心（ICSID）等在這方面的案例較多。但情事變更對“契約神圣原則”產(chǎn)生的沖擊而形成了“危險的例外”，因此在具體的適用中要做嚴格意義的解釋。

從邏輯上分析，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”之間存在著先后邏輯遞進關(guān)系，“不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方”為基本前提條件，“未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同”是表征，“商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”是后果，才可選擇“解除合同”這一最嚴重的合同解除處理結(jié)果。

本案中，購房貸款政策的改變確實為雙方當(dāng)事人在簽訂合同時不可預(yù)知的事由，未能訂立抵押貸款合同取得貸款是客觀事實，此既不屬于法律不能，也不屬于事實不能，僅造成了申請人（買方）的支付困難而已。此困難是否不能克服，或者說強行要求當(dāng)事人依照合同履行義務(wù)或者承擔(dān)違約責(zé)任是否會產(chǎn)生巨大的不公平？

情事變更作為一個在當(dāng)事人自由意思之外對合同關(guān)系進行“干預(yù)”的制度，在具體適用時，應(yīng)當(dāng)非常謹慎。只有在窮盡現(xiàn)有制度所提供的救濟手段仍不能合理地分配風(fēng)險，避免當(dāng)事人之間的利益明顯失衡時，才有適用情事變更原則的余地。16根據(jù)合同的約定，買方不再履行合同，則要承擔(dān)購房總款30%的違約金（意味著首付款的支付無法取回）。但是，這僅僅是表面的現(xiàn)象。如果賣方提出違約指控和依照合同要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，買方可以根據(jù)《合同法》第114條之規(guī)定要求適當(dāng)降低違約金。此時，買方所承擔(dān)的責(zé)任在仲裁庭行使自由裁量權(quán)的情況下，有可能僅支付（承擔(dān)）購房總款一定比例（仲裁實踐和司法實踐當(dāng)中往往是在沒有實際損失證據(jù)支持的情況下按照銀行同期存款利率標準考慮）額度來承擔(dān)責(zé)任。可見，買方提出如果不解除合同必然使買方承擔(dān)嚴重的損失（不公平）之結(jié)論未必是成立的。

情事變更而影響合同履行時，協(xié)商變更合同是雙方當(dāng)事人的義務(wù)，而非單方的權(quán)利。受影響的一方以出現(xiàn)情事變更為由拒絕與對方協(xié)商尋求解決的有效途徑，直接行使所謂的合同解除權(quán)并主張免責(zé)，不符合情事變更原則適用的本意。審理機關(guān)應(yīng)當(dāng)審查對方提出變更的建議和具體措施對不利一方是否可能恢復(fù)公平狀態(tài)，如果該協(xié)商的措施是可行的且能夠恢復(fù)公平狀態(tài)，則申請人直接要求解除合同之請求難以獲得支持。

雙方當(dāng)事人在合同中已經(jīng)明確約定了如果“買方的條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請未被按揭銀行批準，買方應(yīng)在收到通知之日起3個工作日內(nèi)變更付款方式，并取得賣方的同意，否則，為買方人違約”。合同簽訂時，買方首付達到30%時，按照政策正常情況下是可以獲得銀行貸款而支付余款的。這僅僅是一種假設(shè)，在后續(xù)的買方與銀行磋商的過程中是否能夠“符合銀行的要求”則是一個未知數(shù)，除了放貸政策這一可預(yù)見性（30%首付款）的因素外，還有申請人本身的資信狀態(tài)（如申請人的存款數(shù)額、收入證明、還貸能力等等）。起碼的一點，申請人作為買方，需要舉證充分說明自己是符合原先情事下的條件，僅僅是由于房貸政策這一情事的變更導(dǎo)致無法申請獲得貸款。本案中，缺乏銀行拒絕簽署貸款合同的書面說明，申請人未充分舉證說明這一點。

房屋買賣合同在先，房屋抵押貸款合同在后，房貸政策這一情事變更并非直接影響到買賣合同的價格，而是通過影響貸款合同而影響到買賣合同的履行（支付方式）。房屋買賣合同、房屋抵押貸款合同是兩個不同但也有一定關(guān)聯(lián)的合同關(guān)系。情事變更直接影響的是后面的貸款合同，而非直接影響到在先的買賣合同。

值得注意的是，每個購房者自身情況不一、《商品房買賣合同》中的具體條款設(shè)置不同、房貸政策的變化對具體個案中的交易影響程度大小也不同，而情事變更的認定要求客觀情況的變化和影響都要達到“重大”的程度，這就要求審理者根據(jù)具體的案件情況進行具體的認定和處理。情勢變更原則賦予了法官或者仲裁員一定程度上的自由裁量權(quán)，在尚未窮盡其他救濟措施尤其是受情事影響的一方拒絕協(xié)商改變合同的情況下，不宜直接解除合同。

運用情事變更原則解除合同的個案，在某些判例法國家時有發(fā)生，而且“情事變更”已經(jīng)作為一種原則出現(xiàn)并在理論上有較深的研究。作為成文法的我國，“情事變更”并未得到立法上的認可，政策變化在司法實踐中亦未必理當(dāng)列入不可抗力之范疇。購房者以房貸政策發(fā)生變化而影響到合同之履行，要求依“情事變更原則”解除合同，裁判者應(yīng)當(dāng)采取審慎之態(tài)度對待。

（責(zé)任編輯：賴曉明）

The Changing Mortgage Policy and the Principle of Changing Circumstances

By Ding Chunyan, Li Zhenghua

In order to suppress the prices soaring trend of real estate in some cities in a short period, relevant national departments promulgate the mortgage policies, which directly affect the execution of housing loan contract for some property purchaser. However, while the contract has difinite agreement on the situation that the policies have an impact on the mode of payment, terminating a contract without liability assumed for breaching the contract by using the principle of changing circumstances is difficult to be held, not only in theory but also in practice.

Commercial Housing Sales Contracts, Mortage Policy, the Change of Circumstances, Rescission of the Contracts

*法學(xué)講師，武漢大學(xué)法學(xué)院法理學(xué)博士研究生。

**法學(xué)博士，中山大學(xué)法學(xué)院副教授。

①張曉敏、王琪：《房貸政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同》，《人民法院報》，2010年7月16日03版。

②王薔、曹力、張璇：《“新國十條”屬于重大變化，退房糾紛首度作出判決，法院支持解除合同》，《北京晚報》2010年7月29日第8版。

③ Reinhard Zimmermann, The Law of Obligations; Roman Foundations of the Civilian Tradition, lute&Co, Ltd 1990, First Edilion, p. 577.

④李永軍著：《合同法》，法律出版社2005年版，第549頁。

⑤合同落空，實質(zhì)上就是指合同目的落空，在一定程度上也體現(xiàn)出合同簽訂時的基礎(chǔ)喪失。

⑥ Westlaw[DB]. (1903] 2 K.B. 740 Court ofAppeal 1903-08-11.

⑦曾慶敏主編：《法學(xué)大辭典》，上海辭書出版社1998年版，第1624頁。

⑧史尚寬著：《債法總論》，中國政法大學(xué)出版2000年版，第444頁。

⑨卡斯騰·海爾斯特爾：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第385頁。

⑩五十嵐清著：劉士國譯：“情事變更合同調(diào)整再交涉義務(wù)——情事變更原則效果再考”，載《民商法論叢》第(15輯)，法律出版社2000年版，第423頁。

11卡斯騰·海爾斯特爾：：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第389頁。

12卡斯騰·海爾斯特爾：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第409頁。

13曹守曄：“最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》之情事變更問題的理解與適用”，載《法律適用》2009年第8期。

14 1999年3月13日《第九屆全國人民代表大會法律委員會關(guān)于<關(guān)于中華人民共和國合同法(草案)審議結(jié)果的報告》之修改意見三。

15《武漢市煤氣公司訴重慶檢測儀表廠煤氣表裝配線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、煤氣表散件購銷合同糾紛案》，《中華人民共和國最該人民法院公報》1996年第2期，第65頁。

16卡斯騰·海爾斯特爾：“情事變更原則研究”，德風(fēng)譯，載《中外法學(xué)》2004第4期，第410頁。