韋丹蓓 伍玉鳳

【摘 要】善意取得制度對于維護交易安全和正常市場秩序有著重要作用，經(jīng)過數(shù)年理論研究和司法實踐，2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》全面規(guī)定了善意取得制度，但在其適用范圍與適用條件上還存在著不少爭議，本文擬從物權(quán)法規(guī)定善意取得的條件出發(fā)，就如何確定善意、贓物能否適用善意取得以及不動產(chǎn)如何適用善意取得進行探討。

【關(guān)鍵詞】善意取得；適用；贓物；不動產(chǎn)

善意取得亦稱即時取得，是指原物由無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓給善意第三人時，善意第三人取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。其中“善意第三人是指不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的受讓人?！?/p>

關(guān)于善意取得的適用，目前主要存在的爭議有：

一、如何確定善意

（一）如何確定主觀上是否屬于善意。由于善意是人的心理活動，旁人不可能探知，因此在判斷是否善意的時候，應(yīng)當通過參考受讓對象、地點環(huán)境、價格等來綜合判定，具體如下：

（1）受讓對象。如果受讓對象與轉(zhuǎn)讓人存在某種親屬關(guān)系或者與轉(zhuǎn)讓人之間有著常年的合作并熟知轉(zhuǎn)讓人情況的，則此種情況一般應(yīng)認定受讓人存在惡意。

（2）交易的地點環(huán)境。如果交易地點是在非法的經(jīng)營場所或者非正規(guī)經(jīng)營場所，一般可以認定系惡意。

（3）交易價格。如果是正常的買賣的話，交易價格應(yīng)當為正常市場合理價，如果雙方交易的價格遠低于該價格的，那么一般應(yīng)當認定交易一方存有惡意。

（4）其他情況，如“善意取得人通常由誰讓與及在何種情形下取得其物，應(yīng)有記憶。如經(jīng)原告之要求，被告拒絕為此項陳述的，則被告之取得，應(yīng)推定為惡意?！?/p>

（5）總之，在判定是否屬于善意時，法官應(yīng)當本著誠實信用原則，綜合整個案情予以考慮。

（二）判定善意的時間點。由于財產(chǎn)交易的達成和財產(chǎn)的交付會有時間差，因此在判斷受讓人是否善意的時點就存在兩個時間點，即以邀約承諾達成還是以財產(chǎn)交付時為時間點。筆者認為，由于善意取得制度的價值基礎(chǔ)和目的在于保護交易安全，或者說是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的安全，即保護的是物權(quán)變動所帶來的效果，因此應(yīng)當以財產(chǎn)的交付作為判斷受讓人是否善意的時間點。因為如果財產(chǎn)尚未交付，則存在雙方之間的僅僅是債的行為，如果轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處置標的物的話，則此時可以根據(jù)《合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！贝_認債的行為無效，又由于財產(chǎn)尚未交付，因此買受人不得援引善意取得予以對抗。因此，判斷善意取得的時間點在于財產(chǎn)交付時。如果財產(chǎn)交付的當時受讓人是善意，但財產(chǎn)交付完成后，受讓人知道或者應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處置財產(chǎn)的，仍然不影響受讓人善意取得該標的物；如果財產(chǎn)交付前受讓人知道或者應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人對標的物無處分權(quán)的，則推定其財產(chǎn)交付時屬于惡意。

二、贓物是否適應(yīng)善意取得

對此，無論是在立法例還是實踐中有多種不同觀點。

（一）就立法例而言，大致有三種模式：一是規(guī)定不適用善意取得制度，如《蘇俄民法典》第152條。二是規(guī)定原則上不適用善意取得制度，但通過法定方式取得的，可以發(fā)生善意取得的效力。如《日本民法典》第193條、第194條規(guī)定：‘于前條情形，占有物系盜贓或遺失物之時起二年間，可以向占有人請求回復(fù)其物。盜臟及遺失物，如系占有人由拍賣處、公共市場或出賣同種類物的商人處善意買受者時，受害人或遺失人除非向占有人清償其支付的代價，不得回復(fù)其物在這里，取得所有權(quán)的情況有兩種：一是經(jīng)過二年除斥期間；二是在法定場合買受；三是適用善意取得制度，如《美國統(tǒng)一商法典》的規(guī)定。

（二）就司法實踐而言，公安機關(guān)認為必須一追到底，但很多學(xué)者主張應(yīng)該有例外情況，如我國學(xué)者王利明主張：“對贓物的一追到底應(yīng)該是有例外的：1、從公開市場購買的，支付了合理的對價，也有合法的手續(xù)，應(yīng)當受善意取得的保護，不能再追贓；2、如果是從拍賣行買的，如果拍賣行確實有合法的經(jīng)營資格，經(jīng)過了合法的拍賣手續(xù)購買的，應(yīng)當受善意取得的保護不能再追贓。”

（三）筆者認為贓物原則上不應(yīng)適用善意取得，畢竟按照我國法律贓物應(yīng)當追繳，但是如果一味的強調(diào)贓物追繳，一味的注重公共權(quán)力的行使，則在一定情況下是極為不公的，如上述所列的經(jīng)正當合法程序取得的拍賣物，作為買受人在此種情形是基于對某種交易條件和交易秩序的信賴，如果僅僅以拍賣物系贓物而一律追繳，并且不對相關(guān)當事人進行任何的補償，如此還有誰敢參與競拍，還有誰相信既定的拍賣秩序，如此將會對交易安全造成極大傷害，因此筆者贊同一定情況下贓物的善意取得，主要就是上述《日本民法典》所述的兩種情形。

三、不動產(chǎn)如何適用善意取得。

目前不動產(chǎn)善意取得發(fā)生較多的情況主要在房地產(chǎn)交易中，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，……” 該條實際上規(guī)定的是在房地產(chǎn)交易中無權(quán)處分的情形，因此一旦當事人在上述情形下進行房產(chǎn)交易，就涉及到該交易行為是否合法有效、發(fā)生的所有權(quán)變動能否適用善意取得。

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條情形，可以適用善意取得。筆者認為，如果出讓人未能繳納完畢出讓金，但土地管理部門已經(jīng)辦理土地使用權(quán)登記（雖然按照我國法律規(guī)定，未繳納完畢土地使用權(quán)金是不得辦理土地使用權(quán)證，但實踐中也有一些土地管理部門基于方方方面的原因仍予以辦理），在此種情況，即便投資總額未達到規(guī)定，但根據(jù)上述《物權(quán)法》規(guī)定，交易行為仍然合法有效，由此發(fā)生的物權(quán)的變動仍然適用善意取得。在目前司法實踐中，人民法院對于已經(jīng)完成土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即便出讓方未繳納完畢出讓金或者完成投資總額的25%，仍然判定交易的協(xié)議和使用權(quán)的變動合法有效。最高人民法院《關(guān)于已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，但未交清土地使用權(quán)出讓金的當事人所訂立的房地產(chǎn)合同是否有效的答復(fù)》【2004】民一他字第18號：“土地受讓人未全部交納土地使用權(quán)出讓金，但已取得國有土地使用權(quán)證書的，其與他人簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可以認定有效?！庇捎谵D(zhuǎn)讓合同合法有效，因此基于該合同所辦理的權(quán)屬變更登記當然合法有效。

（二）司法機關(guān)對房產(chǎn)進行了查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)益的情形不適用善意取得。司法機關(guān)對房產(chǎn)進行查封的情況，通過在房產(chǎn)管理部門查詢是完全能確知的（加上現(xiàn)在對房產(chǎn)查詢信息的公開化，對于被查封的情況是很容易得知），在此情況下，買受人以不知或不應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)而主張善意是不能成立的，更何況由于房產(chǎn)被查封，實際上也無法完成房屋的變更過戶手續(xù)。

（三）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意而處分房產(chǎn)的應(yīng)當成立善意取得。如果受讓人與出讓人沒有親屬或者無證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓人與買受人熟識的，如果雙方交易的價格公平合理，并且完成過戶手續(xù)的，則買受人符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的規(guī)定。

（四）權(quán)屬有爭議的應(yīng)當區(qū)別對待，如果轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得權(quán)屬證書，并且其權(quán)利亦在房產(chǎn)部門存有登記，即便轉(zhuǎn)讓人與第三人就權(quán)屬發(fā)生爭議（如正在進行確權(quán)的訴訟），如果第三人沒有對轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)進行查封的，則轉(zhuǎn)讓人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人如果是善意受讓并且雙方完成了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的，則應(yīng)當成立善意取得。

參考文獻：

[1]李顯東：《中國物權(quán)法要義與案例釋解》，法律出版社，北京，2007年版。

[2]王利明主編：《中國民法案例與學(xué)理研究（物權(quán)篇）》，法律出版社，北京，1999年版。

[3]王利明：《物權(quán)法的熱點問題》，法大民商經(jīng)濟法律網(wǎng)，www.ccelaw.com