劉曉欣 賈慶英

（南開大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津300207）

中國房地產(chǎn)市場化十幾年來，房價(jià) “只漲不跌”似乎成為了中國房地產(chǎn)業(yè)的神話。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2000-2013年中國平均房價(jià)指數(shù)變動(dòng)193%，而北京、上海等一線城市更是漲勢迅猛，上漲幅度達(dá)到339%和359%①數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)整理計(jì)算得到。。房地產(chǎn)業(yè)曾為經(jīng)濟(jì)的增長做出了較大的貢獻(xiàn)。然而，房價(jià)的快速上漲將社會(huì)的資金大量吸引到房地產(chǎn)市場，嚴(yán)重阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)引起其他產(chǎn)業(yè)價(jià)格的變動(dòng)。鑒于以上事實(shí)，研究和測度房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對物價(jià)及經(jīng)濟(jì)的影響是非常有意義的。那么，如何測度房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對其他產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)物價(jià)水平的影響？中國房地產(chǎn)市場化前后房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對物價(jià)影響有何不同？經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度能否影響房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對物價(jià)的影響程度？世界主要國家房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響及給我們的啟示是什么？

一、文獻(xiàn)評述

目前國內(nèi)外研究房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對經(jīng)濟(jì)及物價(jià)的影響主要有以下幾個(gè)方面。

房地產(chǎn)價(jià)格對宏觀經(jīng)濟(jì)影響，主要基于房地產(chǎn)價(jià)格和各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，趙昕東（2010）通過計(jì)量分析發(fā)現(xiàn)正向的房地產(chǎn)價(jià)格沖擊最終導(dǎo)致通貨膨脹率和國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率上升到一個(gè)新的高度［1］。對房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)，Case K E，等 （2001）；Ludwig A 和 Slk T（2004）研究發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不明顯，但這種效應(yīng)顯著存在并且大于股票的財(cái)富效應(yīng)［1-3］。對于中國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的研究，王子龍（2011）等發(fā)現(xiàn)中國房價(jià)與消費(fèi)的關(guān)系為負(fù)，這說明中國房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)小于房價(jià)上升對消費(fèi)的擠出［4］。楊俊杰（2012）研究了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的微觀機(jī)制，發(fā)現(xiàn)當(dāng)期宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不僅取決于滯后一期的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，還取決于當(dāng)期與滯后兩期的房地產(chǎn)價(jià)格［5］。趙西亮（2014）等考察了房價(jià)上漲對城鎮(zhèn)居民儲蓄率的影響，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲僅會(huì)顯著降低擁有多套房家庭的儲蓄率，但不能解釋中國城鎮(zhèn)居民整體儲蓄率的上升［6］。胡國、宋建江（2005）的研究則認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得區(qū)域金融的風(fēng)險(xiǎn)上升，穩(wěn)定性下降［7］。張曉晶、孫濤（2006）認(rèn)為本輪房地產(chǎn)周期對金融穩(wěn)定的影響，歸根到底都將最先體現(xiàn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)，也將最集中地體現(xiàn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)［8］。劉丹、張中銘（2010）建立了基于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的分析框架，度量超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的風(fēng)險(xiǎn)和市場局部失衡的風(fēng)險(xiǎn)［9］。

針對房地產(chǎn)價(jià)格對物價(jià)的影響，部分學(xué)者進(jìn)行了描述性分析。毛豐付（2008）從勞動(dòng)力成本的角度分析了房地產(chǎn)價(jià)格上升一方面會(huì)提高勞動(dòng)者的生活成本，另一方面會(huì)降低勞動(dòng)報(bào)酬，由此會(huì)引發(fā)持續(xù)性通貨膨脹［10］?？娛藝?011）則從貨幣政策的角度研究了房價(jià)和物價(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房價(jià)是物價(jià)上漲的主要原因［11］。也有學(xué)者從國民經(jīng)濟(jì)角度研究房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對一般物價(jià)的影響。何俊芳（2008）基于2002年中國投入產(chǎn)出表，利用投入產(chǎn)出價(jià)格影響模型研究了房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)對中國物價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)聯(lián)系緊密，并且房價(jià)的劇烈波動(dòng)會(huì)對國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展造成損害［12］。原鵬飛（2010）基于可計(jì)算一般均衡模型分析了房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)的上漲會(huì)帶來國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的增長，但是房價(jià)的下跌將會(huì)造成其他產(chǎn)業(yè)更大幅度的下跌［13］。

本文應(yīng)用非進(jìn)口競爭型投入產(chǎn)出價(jià)格影響模型，首先分析中國1995-2011年房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上漲對各產(chǎn)業(yè)價(jià)格以及整體物價(jià)水平的影響程度。然后對不同發(fā)展程度和不同經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)國家的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格對物價(jià)影響程度進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，了解房地產(chǎn)價(jià)格對不同類型產(chǎn)業(yè)和不同測算范圍的價(jià)格指數(shù)的影響。目的是為中國如何應(yīng)對目前房價(jià)上漲積累的風(fēng)險(xiǎn)提供參考。

二、數(shù)據(jù)來源、說明和處理

世界投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫（WIOD）2013年10月公布了42個(gè)國家1995-2011年35個(gè)部門以美元計(jì)價(jià)產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)的非進(jìn)口競爭型投入產(chǎn)出表。表的基本結(jié)構(gòu)如表1所示。

表1 WIOD公布的投入產(chǎn)出表基本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，包括土地和地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)則是指圍繞房地產(chǎn)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中國國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 4754-2011）是在聯(lián)合國《所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》（ISIC，Rev 4）基礎(chǔ)上制定的。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類，“房地產(chǎn)業(yè)包括用自有或租賃財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的房地產(chǎn)活動(dòng)，以及在收費(fèi)或合同基礎(chǔ)上進(jìn)行的房地產(chǎn)活動(dòng)，其中用自有或租賃財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的房地產(chǎn)活動(dòng)不包括建筑項(xiàng)目的開發(fā)、土地細(xì)分與改良、住宿等”?？梢姡@里圍繞房地產(chǎn)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)際是房地產(chǎn)的買賣、租賃、估價(jià)和契約管理服務(wù)等活動(dòng)。建筑業(yè)則是指普通和專用建筑工程及土木工程的建造。在所有的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)中，“建筑業(yè)”與“房地產(chǎn)業(yè)”分屬兩個(gè)不同的產(chǎn)業(yè)門類①聯(lián)合國：《所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》2009版中建筑業(yè)分屬門類F，房地產(chǎn)活動(dòng)分屬門類L。。投入產(chǎn)出核算和分析中的行業(yè)分類與國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類是一致的，因此，可以利用投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)來測算和分析房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性以及房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對其他產(chǎn)業(yè)和物價(jià)的影響。在對房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍規(guī)定的基礎(chǔ)上，通過以下幾個(gè)步驟進(jìn)行測算。

首先，結(jié)合國際行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，參考中國工業(yè)和信息化部的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將上述35個(gè)部門的投入產(chǎn)出表歸并為農(nóng)業(yè)、原材料工業(yè)、消費(fèi)品工業(yè)、裝備制造業(yè)、電氣水供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、運(yùn)輸和倉儲業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)、其他服務(wù)業(yè)②其他服務(wù)業(yè)為服務(wù)業(yè)中除金融、房地產(chǎn)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)之外的產(chǎn)業(yè)，主要包括教育、衛(wèi)生和社會(huì)工作、其他社區(qū)社會(huì)及個(gè)人服務(wù)業(yè)以及家庭服務(wù)業(yè)。14個(gè)產(chǎn)業(yè)。

其次，在科學(xué)選擇產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)志的基礎(chǔ)上，劉曉欣（2012）借鑒MPS理念定義實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并與SNA核算體系相結(jié)合，將全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)劃分為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì)（或高端服務(wù)業(yè)）和一般服務(wù)業(yè)”三大類部門的理論［14］。上述14個(gè)產(chǎn)業(yè)中的農(nóng)業(yè)、原材料工業(yè)、消費(fèi)品工業(yè)、裝備制造業(yè)、電氣水供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、運(yùn)輸和倉儲業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，其他產(chǎn)業(yè)均為服務(wù)業(yè)；其中服務(wù)業(yè)中的金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)我們定義為虛擬經(jīng)濟(jì)（或高端服務(wù)業(yè)），公共服務(wù)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)則劃歸為一般服務(wù)業(yè)。

最后，由于房屋的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)業(yè)與進(jìn)出口的關(guān)系似乎并不強(qiáng)，但投入產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析，可以反映兩者間的直接和間接聯(lián)系。例如，2011年我國房地產(chǎn)業(yè)直接進(jìn)口系數(shù)（房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)口量與本產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的比）僅為0.01③數(shù)據(jù)來源：根據(jù)WIOD公布的中國2011年投入產(chǎn)出表計(jì)算得到。，但是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的原材料工業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和裝備制造業(yè)的進(jìn)口品比率是很高的，尤其是裝備制造業(yè)的直接進(jìn)口系數(shù)達(dá)到0.1。由于非進(jìn)口競爭型投入產(chǎn)出表區(qū)分了國產(chǎn)品和進(jìn)口品?；诜沁M(jìn)口競爭型投入產(chǎn)出表能夠更加精確的反映各行業(yè)間、各行業(yè)進(jìn)出口間的直接和間接關(guān)聯(lián)，從而能夠更加準(zhǔn)確地測算房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對物價(jià)及經(jīng)濟(jì)的影響。

在國家選擇上，本文選取了中國、美國、德國和俄羅斯四個(gè)國家。為了分析不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度下房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格對物價(jià)的影響，本文著重分析了中國2000年前后房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對物價(jià)影響的差異，并選取了美國和德國作為發(fā)達(dá)國家的代表，同時(shí)選取與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相當(dāng)并同為金磚五國之一的俄羅斯來進(jìn)行對比分析。就經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而言，美國自20世紀(jì)60-70年代開始去工業(yè)化，經(jīng)濟(jì)虛擬化程度逐漸上升，并于2008年爆發(fā)了由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)，并危及全球；德國是高度發(fā)達(dá)的工業(yè)國，主要經(jīng)濟(jì)支柱是工業(yè)，德國是典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主的國家。德國1993年經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的衰退，1994年經(jīng)濟(jì)開始回升，在之后經(jīng)濟(jì)雖有小幅波動(dòng)但保持相對平穩(wěn)的增長趨勢；俄羅斯1992-2000年經(jīng)歷了“休克療法”，其間俄羅斯出現(xiàn)惡性通貨膨脹，經(jīng)濟(jì)發(fā)生了嚴(yán)重的衰退。2000年之后俄羅斯經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勢，但2008年金融危機(jī)導(dǎo)致俄羅斯經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長。因此通過動(dòng)態(tài)分析和國際比較可以看清房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格對物價(jià)影響程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系，以及在危機(jī)來臨前的表現(xiàn)，從而為中國應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)潛在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)提供參考。

三、中國房價(jià)變動(dòng)對物價(jià)的影響

（一）非進(jìn)口競爭型產(chǎn)品價(jià)格影響模型

1.投入產(chǎn)出價(jià)格影響模型的基本假設(shè)

投入產(chǎn)出價(jià)格影響模型主要基于以下假設(shè)：（1）價(jià)格變動(dòng)為成本推動(dòng)型的，不考慮由于價(jià)格變動(dòng)引起的工資和利潤率的改變；（2）當(dāng)某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí)，其他產(chǎn)業(yè)沒有采取節(jié)約成本的措施，即投入系數(shù)不變；（3）不考慮價(jià)格變動(dòng)引起的供求變化和由供求引起的價(jià)格變化；（4）折舊率不變。

2.非競爭型產(chǎn)品價(jià)格影響模型

研究某一產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)對其他產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)品價(jià)格的影響需要用到產(chǎn)品價(jià)格影響模型。產(chǎn)品價(jià)格影響模型研究的是在其他部門價(jià)格不變的情況下，某一個(gè)或者某幾個(gè)部門產(chǎn)品價(jià)格發(fā)生變動(dòng)對其他部門價(jià)格水平的影響。下面將推導(dǎo)非進(jìn)口競爭型產(chǎn)品價(jià)格影響模型。

非進(jìn)口競爭型投入產(chǎn)出表列平衡關(guān)系為

本文要分析的是國內(nèi)一個(gè)部門（房地產(chǎn)業(yè)）價(jià)格變動(dòng)對其他部門產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)的影響，假設(shè)主動(dòng)調(diào)價(jià)部門為部門i，價(jià)格變動(dòng)為Δpi，其他部門為從動(dòng)部門，增加值不變，進(jìn)口品價(jià)格不變。從而有

式（4）為非進(jìn)口競爭投入產(chǎn)出產(chǎn)品價(jià)格影響模型的最終表達(dá)式。

3.在產(chǎn)品價(jià)格影響模型基礎(chǔ)上計(jì)算各類物價(jià)指數(shù)

目前中國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)算的物價(jià)指數(shù)主要有：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），商品零售價(jià)格指數(shù)（RPI），農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（AMPI），農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（MTPI），固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)（FAIP）和工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）等①《中國統(tǒng)計(jì)年鑒-2013》：中國統(tǒng)計(jì)出版社。。

各類價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)范圍與產(chǎn)業(yè)分類的對照如表2所示。各物價(jià)指數(shù)的測算內(nèi)容不同，其中CPI反映居民家庭購買消費(fèi)商品及服務(wù)的價(jià)格水平的變動(dòng)情況，RPI只反映社會(huì)消費(fèi)商品的價(jià)格水平的變動(dòng)情況，PPI反映工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度，F(xiàn)AIP反映固定資產(chǎn)投資價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度，MTPI則反映農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者出售農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平變動(dòng)趨勢及幅度。因此通過對比各物價(jià)指數(shù)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響的大小可以發(fā)現(xiàn)物價(jià)變動(dòng)的來源，因此本文選取這幾個(gè)指標(biāo)作為測算物價(jià)水平的指標(biāo)。

我國自2001年采用國際通行的鏈?zhǔn)嚼县悹柟絹碛?jì)算物價(jià)指數(shù)，對于每類物價(jià)指數(shù)先分別編制每一部分的價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法求出價(jià)格總指數(shù)。在產(chǎn)品價(jià)格影響模型的基礎(chǔ)上根據(jù)不同的權(quán)重可以計(jì)算各類物價(jià)指數(shù)，這與國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的價(jià)格指數(shù)在內(nèi)涵上是一致的。基本公式為

其中ΔPIm表示價(jià)格指數(shù)m，表示第個(gè)產(chǎn)業(yè)在該物價(jià)指數(shù)中所占的權(quán)重。表2各指數(shù)后表示的是與投入產(chǎn)出表對應(yīng)的權(quán)重。

表2 各類物價(jià)指數(shù)測算范圍與行業(yè)對照

（二）對其他產(chǎn)業(yè)的影響

圖1為在不考慮傳導(dǎo)時(shí)滯和傳導(dǎo)阻滯的情況下，根據(jù)式（4）計(jì)算的中國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%的情況下各產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)百分比。

（1）房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對服務(wù)類產(chǎn)業(yè)影響幅度大于實(shí)體經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)。如表4所示，當(dāng)中國房地產(chǎn)部門產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)10%的情況下，從橫向來看價(jià)格變動(dòng)幅度最大的六個(gè)產(chǎn)業(yè)分別為金融業(yè)、公共服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、其他服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)。在服務(wù)類行業(yè)中虛擬經(jīng)濟(jì)類行業(yè)（或高端服務(wù)業(yè)）總體受影響的程度大于其他產(chǎn)業(yè)，特別是制造業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)相同幅度下，金融業(yè)價(jià)格變動(dòng)幅度是裝備制造業(yè)價(jià)格變動(dòng)幅度的4.9倍①結(jié)果為17年的平均值比較。，是消費(fèi)品工業(yè)的5.3倍，原材料工業(yè)的5.7倍。雖然金融業(yè)和租賃服務(wù)業(yè)受房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的程度有所波動(dòng)，但仍高于大多實(shí)體經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)。

圖1 中國房價(jià)對其他產(chǎn)業(yè)變動(dòng)影響

（2）房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對金融業(yè)的影響程度較大，但是從歷史的角度看，受影響的程度在1995-2011年間一直在下降。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%時(shí)，金融業(yè)價(jià)格變動(dòng)幅度從1995年的1.12%下降到2002年的0.5%。這是因?yàn)?，在住房?shí)物配給階段，房屋是由各單位建設(shè)分配給員工居住，所需資金大多來自金融支持，個(gè)人無需出資。但是在市場條件下，無論是開發(fā)商的開發(fā)階段還是個(gè)人購買住房階段在向金融機(jī)構(gòu)融資的同時(shí)會(huì)有一部分自有資金的投入，因此在房地產(chǎn)業(yè)由住房實(shí)物配給階段向市場化階段過渡的時(shí)期金融業(yè)價(jià)格受房地產(chǎn)價(jià)格影響的幅度會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降。2002年之后完成了房地產(chǎn)市場化階段過渡，金融業(yè)價(jià)格受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的幅度處于相對穩(wěn)定的水平。

（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和房地產(chǎn)市場化程度不同，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對其他產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)的影響程度呈不同狀態(tài)。2000年是中國房地產(chǎn)市場化的分水嶺，從縱向來看，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格幅度變動(dòng)10%的情況下，對大部分產(chǎn)業(yè)價(jià)格的影響幅度都是先減小，到2000年房地產(chǎn)市場化完成，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高各產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響的程度逐漸增大，呈“U型”。以批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)為例，批發(fā)零售業(yè)價(jià)格變動(dòng)幅度從1995年的0.49%，下降到2000年的0.26%，但是又慢慢上升到2011年的0.36%。同樣住宿和餐飲業(yè)價(jià)格變動(dòng)幅度從1995年的0.17%下降到2000年的0.12%，又升到2011年的0.25%。但是公共服務(wù)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)相反的趨勢，呈倒“U型”。在2002年之前公共服務(wù)業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響的幅度越來越大，而2002年之后逐漸減小。在1999-2004年高于所有產(chǎn)業(yè)的價(jià)格變動(dòng)幅度。這主要由于以下兩個(gè)原因：首先由于1993年房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，政府實(shí)行緊縮性調(diào)控政策，停止銀行貸款，政府直接干預(yù)房地產(chǎn)市場。而到1998年底政府出臺了一系列此刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，到2000年開始中國房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇，并開始進(jìn)入房地產(chǎn)的商品化時(shí)代。其次，1994-2000年是中國住房市場由實(shí)物配給到市場化的過渡時(shí)期，政府對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)越來越大，而2000年后市場化程度提高，政府對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)程度相對降低。

（三）對物價(jià)水平的影響

在不考慮傳導(dǎo)時(shí)滯和傳導(dǎo)阻滯的情況下，根據(jù)投入產(chǎn)出產(chǎn)品價(jià)格模型得到房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對各類物價(jià)指數(shù)的影響是最大程度的影響或者潛在影響。表3是根據(jù)式（5）計(jì)算的在房地產(chǎn)部門產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)10%的情況下，各類物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度。

（1）各類物價(jià)指數(shù)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響幅度由大到小分別是：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）＞固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)（FAIP）＞農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)（MTPI）＞零售商品價(jià)格指數(shù)（RPI）＞工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）。相比其他價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）漲幅最大，因?yàn)镃PI中服務(wù)類產(chǎn)業(yè)占的比重是最大的，而上述分析也顯示房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響最大的前六個(gè)產(chǎn)業(yè)大部分是服務(wù)類產(chǎn)業(yè)。1995-2011年，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格平均每年變動(dòng)10%的情況下，RPI、PPI、MTPI和FAPI的平均變動(dòng)幅度分別0.09%、0.1%、0.11%和0.41%，都小于 CPI平均變動(dòng)幅度，為0.9%。與其他物價(jià)指數(shù)相比，CPI的測算范圍不經(jīng)包含實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，還包含各項(xiàng)服務(wù)，服務(wù)類產(chǎn)業(yè)尤其是虛擬經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)權(quán)重高。因此，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對CPI的影響程度大于對其他物價(jià)指數(shù)的影響程度。

（2）房地產(chǎn)部門價(jià)格變動(dòng)對CPI影響的程度越來越大。若房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格平均每年變動(dòng)10%，受此影響，1995-2011年CPI的變動(dòng)幅度由0.74%上升到1.09%。房地產(chǎn)業(yè)對CPI影響程度越來越大的一個(gè)重要原因是在居民的消費(fèi)籃子中，服務(wù)類消費(fèi)占比越來越高，1995年服務(wù)類消費(fèi)只占28.5%，到2011年服務(wù)類消費(fèi)占居民消費(fèi)的比例為50.4%，2009、2010年則達(dá)到54%①數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局各年全國統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算得到。。

表3 中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)10%時(shí)各類物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)百分比 （%）

（3）房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)（FAPI）受影響較大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國資本形成總額最高的四個(gè)產(chǎn)業(yè)分別是建筑業(yè)、裝備制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和批發(fā)零售業(yè)，其中房地產(chǎn)業(yè)和批發(fā)零售業(yè)資本形成額占資本形成總額的10%左右。對于中國而言，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對FAPI影響的幅度大于RPI、PPI、MTPI，但是小于CPI。這是因?yàn)镕API的測算范圍與CPI一樣包含所有行業(yè)，但是其服務(wù)業(yè)的占比遠(yuǎn)小于CPI。

（4）各類物價(jià)指數(shù)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)的影響程度與房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相關(guān)。如表3中所示，從歷史的角度看，F(xiàn)API、MTPI、RPI和PPI受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響的程度都在1995年到2000年逐漸下降，但是到2000年前后開始逐漸上升。這是由于1994-2000年為房地產(chǎn)市場由計(jì)劃配給制向市場化的過渡時(shí)期，而2000年之后我國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)市場化并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度逐步提高。所以，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高、房地產(chǎn)業(yè)市場化程度越高，各類物價(jià)指數(shù)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響的幅度越大。

四、房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對物價(jià)影響的國際比較

上文分析了中國1995-2011年房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對其他產(chǎn)業(yè)價(jià)格水平和一般價(jià)格水平的影響。那么與中國相比，世界上其他國家房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格對一般價(jià)格水平的影響是怎樣的？經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的差異是否會(huì)導(dǎo)致這種影響的不同？下面將對比中國分析美國、德國、俄羅斯三個(gè)國家房地產(chǎn)部門產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)對各產(chǎn)業(yè)價(jià)格和一般物價(jià)水平的影響。

（一）對其他產(chǎn)業(yè)的影響

圖2為根據(jù)式（4）計(jì)算的美國、德國、俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%的情況下各產(chǎn)業(yè)價(jià)格的變動(dòng)幅度并與中國的對比。在相同刻度下各產(chǎn)業(yè)的曲線高說明此產(chǎn)業(yè)價(jià)格受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響大。通過對比發(fā)現(xiàn)，不同發(fā)展程度不同經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的國家各產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的程度既有共同點(diǎn)又存在差異性。

（1）對于每個(gè)國家來說，雖然發(fā)展程度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不同，但房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響程度最大的大部分都是服務(wù)類產(chǎn)業(yè)。尤其是金融業(yè)與租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)受房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的程度在各國均排在前列，這與中國的情況是相同的。這說明房地產(chǎn)業(yè)自身特征使其與虛擬經(jīng)濟(jì)（或高端服務(wù)業(yè)）聯(lián)系緊密，而這恰恰說明房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行方式與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式不同，更加接近于服務(wù)類產(chǎn)業(yè)，尤其是以金融與租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)為代表的虛擬經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)（或高端服務(wù)業(yè)）。

（2）房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對各國金融業(yè)的影響大，但隨著金融危機(jī)的爆發(fā)而下降。首先與其他產(chǎn)業(yè)部門比較，美國、俄羅斯和德國金融業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的程度都較高。但是，在2008年底金融危機(jī)發(fā)生前的2005、2006、2007和2008年美國金融業(yè)受房價(jià)的影響程度高于其他年份，但是金融危機(jī)之后呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。俄羅斯1996-1999年遭受金融危機(jī)的沖擊房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對金融業(yè)價(jià)格的影響程度也出現(xiàn)了下降。德國經(jīng)濟(jì)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主，在1995-2011年間經(jīng)濟(jì)體內(nèi)沒有破壞性的金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格每年變動(dòng)10%的情況下，對金融業(yè)價(jià)格影響程度雖有波動(dòng)但幅度較小。

（3）經(jīng)濟(jì)虛擬化程度越高房地業(yè)價(jià)格變動(dòng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響越小。一個(gè)國家虛擬經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比重越高則虛擬化程度越高，世界上美國和英國為典型的經(jīng)濟(jì)虛擬化國家，而德國和日本則為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主的國家（劉駿民，2008）［15］。美國與德國相比較，美國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響小于德國。美國裝備制造業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的程度僅是德國的60%，而原材料工業(yè)則為德國的50%。

（4）發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對其他產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的幅度大于發(fā)展中國家。四幅圖上下兩兩對比可以發(fā)現(xiàn)，在相同刻度下，以中國和俄羅斯為代表的發(fā)展中國家的曲線整體而言低于以德國和美國為代表的發(fā)達(dá)國家。由于發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高、產(chǎn)業(yè)鏈成熟，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度較高。因此房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對發(fā)達(dá)國家物價(jià)影響程度大于發(fā)展中國家。

（5）發(fā)展中國家政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)程度略大于發(fā)達(dá)國家。各國政府均在一定程度上參與了房地產(chǎn)市場的干預(yù)，中國和俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%對公共服務(wù)業(yè)的影響程度與其他產(chǎn)業(yè)比較排名相對靠前，分別平均為0.41%和0.39%，美國和德國的平均分別為0.26%和0.25%，小于大部分產(chǎn)業(yè)。相對而言，中國和俄羅斯政府直接干預(yù)的程度高一些，而美國和德國則主要通過提供保障房等方式干預(yù)市場。

（二）對物價(jià)水平的影響

圖3是根據(jù)式（5）計(jì)算的美國、德國和俄羅斯各類物價(jià)指數(shù)在房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%時(shí)的變動(dòng)百分比。對比中國的情況，主要有以下幾方面異同點(diǎn)。

（1）服務(wù)類產(chǎn)業(yè)比重高的價(jià)格指數(shù)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響程度大。在所有價(jià)格指數(shù)中CPI是每個(gè)國家受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響程度最大的。相反，PPI和RPI則是每個(gè)國家受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)影響程度最小的。這是與中國的情況相同的，因?yàn)镃PI中包含服務(wù)類產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)，而零售商品價(jià)格指數(shù)和工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)則只包含實(shí)體經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)價(jià)格的變動(dòng)。

（2）發(fā)達(dá)國家物價(jià)對房價(jià)比較敏感。整體而言，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)相同幅度，美國和德國的物價(jià)變動(dòng)幅度大于中國和俄羅斯。以CPI為例，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%，美國和德國CPI分別平均變動(dòng)1.96%和2.42%，中國和俄羅斯則分別平均變動(dòng)0.9%和0.76%。房地產(chǎn)業(yè)變動(dòng)對以實(shí)體經(jīng)濟(jì)占主體的PPI影響也是如此，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%，美國和德國PPI分別變動(dòng)0.2%，0.32，而中國和俄羅斯只變動(dòng)0.1%和0.07%。這在一定程度上說明發(fā)達(dá)國家雖然市場化程度高、經(jīng)濟(jì)水平高，抵抗房價(jià)波動(dòng)的能力反而比發(fā)展中國家弱。

當(dāng)然不可忽視的一個(gè)現(xiàn)象是中國和俄羅斯近十幾年的房價(jià)變動(dòng)速度比美國和德國快的多。這會(huì)掩蓋發(fā)達(dá)國家物價(jià)對房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格敏感的事實(shí)。比如假設(shè)中國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格平均每年變動(dòng)10%，而德國每年變動(dòng)1%，那么中國和德國CPI會(huì)因此分別變動(dòng)0.9%、0.24%。

圖2 各國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%對其他產(chǎn)業(yè)的影響程度

（3）德國實(shí)體經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的程度大于其他國家。相對于其發(fā)達(dá)國家，德國是實(shí)體經(jīng)濟(jì)占比較高的國家，尤其是德國的制造業(yè)，2011年德國制造業(yè)創(chuàng)造的增加值占GDP的22.6%。中國制造業(yè)創(chuàng)造的增加值占GDP的比例也是很高的，在2011年達(dá)到36.8%。但是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格受房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格影響的幅度較小，這主要是因?yàn)榈聡闹圃鞓I(yè)主要是高端制造業(yè)，附加值相對較高。德國制造業(yè)的增加值率為30%，而中國的只有21%。

（4）美國、德國兩國固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)的敏感度遠(yuǎn)大于俄羅斯。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)10%，美國固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)平均變動(dòng)0.59%，德國平均變動(dòng)0.72%，分別是俄羅斯的5.9倍和7.2倍。但是，同為發(fā)展中國家，中國的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)對房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)的敏感程度遠(yuǎn)高于俄羅斯，幾乎達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平。

六、結(jié)論

圖3 美國、德國、俄羅斯房價(jià)變動(dòng)10%時(shí)各類物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)百分比

本文采用非進(jìn)口競爭型投入產(chǎn)出價(jià)格影響模型，基于1995-2011年四個(gè)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和不同經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)國家的數(shù)據(jù)測算了房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對各產(chǎn)業(yè)價(jià)格水平和總體物價(jià)水平的影響。結(jié)果表明：第一，由于服務(wù)類產(chǎn)業(yè)在CPI中的比重較大，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對服務(wù)類產(chǎn)業(yè)尤其是虛擬經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)價(jià)格的影響最大，因此CPI對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比其他物價(jià)指數(shù)敏感；第二，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高物價(jià)對房價(jià)波動(dòng)越敏感。這是由于整體來說經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高各產(chǎn)業(yè)的價(jià)格對房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)的反應(yīng)都更為迅速；第三，虛擬經(jīng)濟(jì)占比越高的國家，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對PPI和RPI的影響越小。第四，金融危機(jī)發(fā)生前后物價(jià)對房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)的敏感度有所不同，危機(jī)后明顯低于危機(jī)前。

本文的創(chuàng)新之處在于：首先，將房地產(chǎn)業(yè)對不同物價(jià)指數(shù)影響程度出現(xiàn)差異的原因追溯到產(chǎn)業(yè)的層面，并發(fā)現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變動(dòng)對虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)影響程度的不同導(dǎo)致了上述差異；其次，比較了不同經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和不同發(fā)展程度國家之間房地產(chǎn)業(yè)對物價(jià)影響的差異；此外，研究時(shí)間跨度較長，比較了同一經(jīng)濟(jì)體在遭受到外部沖擊和經(jīng)歷轉(zhuǎn)型階段前后房地產(chǎn)業(yè)對物價(jià)影響的差異。房地產(chǎn)業(yè)對不同產(chǎn)業(yè)的支撐作用不同，會(huì)導(dǎo)致不同產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)的反應(yīng)出現(xiàn)差別，而房地產(chǎn)業(yè)對不同產(chǎn)業(yè)支撐作用（關(guān)聯(lián)度）的不同體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，因此歸根到底是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同導(dǎo)致了不同國家不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對物價(jià)影響的差異。

當(dāng)前中國房地產(chǎn)價(jià)格居于高位，而中國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的緊密關(guān)聯(lián)使得二者相互影響程度很高，美國次級貸款引起的金融危機(jī)是我們的前車之鑒，房地產(chǎn)對金融的支撐作用越大，說明房地產(chǎn)業(yè)需要的外部融資越高，房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例低，一旦出現(xiàn)房價(jià)大幅下降，會(huì)對金融體系造成較大的沖擊，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)和全社會(huì)。此外，中國政府與房地產(chǎn)業(yè)的高依存關(guān)系，使當(dāng)前的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織在一起。因此，我國在經(jīng)濟(jì)改革和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中應(yīng)該妥善處理房地產(chǎn)與金融和地方政府的關(guān)系，一方面推動(dòng)金融去杠桿化，疏導(dǎo)資金撤出房地產(chǎn)業(yè)，流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，另一方面降低政府對土地財(cái)政的依賴，這樣才有可能降低房價(jià)波動(dòng)對我國經(jīng)濟(jì)的影響。

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