摘 要： 商品房是目前居民住房的主要類型，而商品房預(yù)售是房地產(chǎn)公司銷售的主要形式。在《城市房地產(chǎn)管理法》中，對(duì)商品房預(yù)售的規(guī)范及條例進(jìn)行了明確的規(guī)范。現(xiàn)實(shí)中，很多的房地產(chǎn)商為了謀取更多的利益，運(yùn)用了一些違法違規(guī)的手段，對(duì)購(gòu)買者的權(quán)益造成了侵害，本文對(duì)商品房預(yù)售中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并根據(jù)出現(xiàn)的問(wèn)題探討了防治措施。

關(guān)鍵詞： 商品預(yù)售 消費(fèi)者權(quán)益 保護(hù)

一、商品房預(yù)售制度的概念

商品房預(yù)售也可以稱為期房買賣，具體是指房地產(chǎn)公司在商品房的建設(shè)過(guò)程中，將商品房進(jìn)行出售，購(gòu)房者在進(jìn)行房屋購(gòu)置時(shí)，先支付一部分的押金，其支付時(shí)間、數(shù)額、支付方式是由房地產(chǎn)公司規(guī)定的。在通常情況下，購(gòu)房初期支付的押金都是購(gòu)買商品房全款的10%-20%，即人們常說(shuō)的首付；在商品房建設(shè)工程完成一半時(shí)，購(gòu)買者需要進(jìn)行第二次支付，支付的金額為30%-50%；在商品房建設(shè)工程完工之后，購(gòu)房者將剩下的金額予以全部付清，商品房的所有權(quán)由房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為購(gòu)房者。因商品房預(yù)售的種種優(yōu)勢(shì)，致使很多的房地產(chǎn)公司都使用這個(gè)銷售方式進(jìn)行商品房銷售。商品房預(yù)售這種方式不管站在消費(fèi)者的立場(chǎng)還是房地產(chǎn)公司的立場(chǎng)，都是非常有利的。消費(fèi)者通過(guò)預(yù)售的方式進(jìn)行購(gòu)房能夠減輕全額付款的壓力，買到既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠的商品房；而房地產(chǎn)公司能將建設(shè)中資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題解決，讓工程得以順利進(jìn)行。商品房預(yù)售的種種優(yōu)點(diǎn)，使得我國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)公司都使用這種方法進(jìn)行住房銷售。

二、商品房預(yù)售中出現(xiàn)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題及原因

（一）商品房預(yù)售中出現(xiàn)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題

在最近幾年，消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)收到了很多關(guān)于商品房預(yù)售方面的投訴。消費(fèi)者協(xié)會(huì)提供的資料顯示，我國(guó)的投訴事件數(shù)量逐年增加，消費(fèi)者的權(quán)益受到了嚴(yán)重侵害。消費(fèi)者投訴的范圍非常廣泛，根據(jù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)提供的資料可以將這些投訴大概分為以下幾類：第一，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳。在購(gòu)買者交接商品房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋的裝修設(shè)計(jì)、質(zhì)量以及小區(qū)的綠化建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施等與廣告宣傳存在著一定的差距。第二，開(kāi)發(fā)商對(duì)真正的情況進(jìn)行了隱瞞。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，預(yù)售人沒(méi)有對(duì)房屋的真實(shí)情況予以說(shuō)明，在房屋的使用權(quán)上、商品房設(shè)定抵押方面都未予以說(shuō)明。第三，房地產(chǎn)公司不按照規(guī)定的時(shí)間轉(zhuǎn)交房屋，還將一套房屋售賣給了幾個(gè)購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)不予以辦理房屋權(quán)證書(shū)。第四，在購(gòu)買者與房地產(chǎn)公司簽訂的合同中，出現(xiàn)了一些不平等的條款。第五、購(gòu)買者在收到房屋后發(fā)現(xiàn)商品房建設(shè)質(zhì)量不合格。第六，在商品房的面積上出現(xiàn)了一些誤差。

（二）導(dǎo)致問(wèn)題出現(xiàn)的原因

在目前多數(shù)的商品房預(yù)售中，消費(fèi)者的權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。導(dǎo)致問(wèn)題出現(xiàn)的原因主要可以分為以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)宣傳的消息與購(gòu)買者得到的消息存在著差異性。在現(xiàn)在的商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)在制作宣傳短片和宣傳資料中摻入了很多的虛假成分，宣傳的內(nèi)容全部為商品房的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，對(duì)存在的不足與缺陷只字不提，導(dǎo)致購(gòu)買者對(duì)于商品房想象得太過(guò)于理想化。第二，購(gòu)買者對(duì)房屋購(gòu)買方面的專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)了解過(guò)少，對(duì)商品房的信息沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)。第三，購(gòu)買者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在較大差距，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)把大量的責(zé)任歸結(jié)于房屋的購(gòu)買者，加重了房屋購(gòu)買者的責(zé)任與壓力。第四，缺乏有效的監(jiān)管。在商品房的預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)買者與房地產(chǎn)企業(yè)的地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在的較大的差距，購(gòu)房者依靠自己的法律知識(shí)根本不能對(duì)自己的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，在這樣的情況下，就必須對(duì)預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管，以此來(lái)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

三、完善商品房預(yù)售市場(chǎng)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)機(jī)制

在現(xiàn)在的商品房預(yù)售中，消費(fèi)者的權(quán)益受到了侵害，為了使消費(fèi)者的權(quán)益得到保護(hù)，我們制定了一些防范措施，將商品房預(yù)售的市場(chǎng)機(jī)制予以健全完善，使商品房預(yù)售的交易秩序正?；?。第一，在現(xiàn)在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)給消費(fèi)者的權(quán)益造成了很大的傷害，為了對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，要合理地運(yùn)用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將不動(dòng)產(chǎn)中消費(fèi)者的地位予以了確定，當(dāng)消費(fèi)者權(quán)益受到侵害時(shí)，可以運(yùn)用法律的手段對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行起訴，讓房地產(chǎn)公司對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行一定的賠償，法律的運(yùn)用不僅僅讓消費(fèi)者的權(quán)益得到了保護(hù)，還對(duì)房地產(chǎn)的不良行為予以嚴(yán)懲。第二，加強(qiáng)消費(fèi)者在商品房購(gòu)買方面的專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)，讓消費(fèi)者對(duì)商品房的宣傳資料和宣傳短片進(jìn)行全面的知識(shí)，要明確分辨其中的事實(shí)與虛假，通過(guò)自己掌握的知識(shí)對(duì)自己的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。第三，健全完善監(jiān)管體系，將商品房預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)管，使房地產(chǎn)的違法行為得以控制，從房地產(chǎn)企業(yè)方面保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

四、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)住房體制改革的不斷深入，在居民的消費(fèi)中，住房購(gòu)買的消費(fèi)在居民的總消費(fèi)中占了很大的比例，所以我們更應(yīng)該對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買住房的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。

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（責(zé)任編輯：楊再梅）