2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出，完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強市場監(jiān)管等五個方面的政策措施，并強調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。這就是市場所稱的“國五條”。

“國五條”為什么要選擇“兩會”前出臺？

“國五條”出臺之后，盡管有不少人士認(rèn)為，“國五條”基本上是老調(diào)重彈，沒有多少新內(nèi)容，對高房價沒有殺傷力。不過， “國五條”向國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個十分明確的信號，就是國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方式將發(fā)生重大的變化，由以往對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向為預(yù)期管理，新一屆政府希望通過管理預(yù)期、穩(wěn)定預(yù)期來保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向健康之路。

國務(wù)院為何會在“兩會”即將召開之前對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行專門部署，等半個月新政府上任后不是更方便嗎？如果這些政策讓新政府上任后推出及執(zhí)行，不僅沒有政策的延續(xù)性問題，執(zhí)行起來不也更容易些嗎？

國務(wù)院在“兩會”召開前出臺宏觀調(diào)控政策，不僅在于當(dāng)時市場形勢十分嚴(yán)峻，如果政府仍然不表態(tài)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨著巨大的危險。當(dāng)時，市場中一些人或地方政府正在利用新舊政府交接期間出現(xiàn)的政策真空，左右市場預(yù)期，繼續(xù)推高房價。試想，已經(jīng)吹了十年房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)上漲了十倍的房價仍然還在繼續(xù)上漲，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫豈能不破滅？而房地產(chǎn)泡沫破滅一定會把中國經(jīng)濟推向危險邊緣。因此，當(dāng)時一線城市住房市場價格又快速上漲的情況已經(jīng)讓中央政府難以忍受了。政府就得出臺政策來穩(wěn)定當(dāng)時市場預(yù)期。盡管經(jīng)歷了兩年多的宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)市場以投資、投機為主導(dǎo)的性質(zhì)沒有根本改變。2010年到2012年4月以來的國內(nèi)住房市場調(diào)整，盡管效果不太顯著，但還是出現(xiàn)了“量降價滯”，如果不是2012年上半年“穩(wěn)增長”政策出臺，國內(nèi)住房市場可能發(fā)生質(zhì)的變化。但是，“穩(wěn)增長”政策一出臺，房地產(chǎn)市場的預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)（這說明中國住房市場仍然是以投資投機為主導(dǎo)）。隨著國內(nèi)不少城市的住房價格開始上漲，不少投資者立即涌入一線城市住房市場。一線城市的住房市場又回到“量增價漲”的局面。

在這種局勢下，如果房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的方式不改變，或還是只強調(diào)供求關(guān)系管理，那么一些城市的房地產(chǎn)市場價格還會快速上漲直到其泡沫最后破滅。這次國務(wù)院在“兩會”之前部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，就是把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向到預(yù)期管理。

“國五條”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的預(yù)期管理還表現(xiàn)在政策的實質(zhì)與核心上?！皣鍡l”的核心與實質(zhì)，并不是房地產(chǎn)稅試點擴大（這是目前國內(nèi)各大媒體所強調(diào)的一個看點），也不是所謂的限購政策繼續(xù)執(zhí)行，而是強調(diào)“支持自主需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策”，強調(diào)的是未來住房市場性質(zhì)的改變。為此，不僅要嚴(yán)格限制與打擊房地產(chǎn)投機投資，還會采取措施讓房地產(chǎn)的賺錢功能逐漸退出市場。對此政府看得很清楚?！皣鍡l”明確地告訴市場，夢想如前十年那樣通過住房投機炒作瘋狂賺錢的時代可能會結(jié)束。早些時候的住房投資投機者只有逐漸退出市場才是出路，否則政府將會繼續(xù)對這些投資投機炒作嚴(yán)厲打擊。

住房市場性質(zhì)要全面改變，政府會圍繞著這個目標(biāo)再出臺相關(guān)的具體政策，比如說信貸政策差異化更為具體（當(dāng)前市場所傳聞的第二套信貸政策并非是空穴來風(fēng)），比如房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)征收不同的稅收，政府能夠從交易、持有等環(huán)節(jié)通過稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收入關(guān)系。政府的儲備政策還有很多，而不是如市場所流傳的那樣只有征收房地產(chǎn)稅一招一式。

房地產(chǎn)開發(fā)商為什么不理睬“國五條”

“國五條”出臺之后，房地產(chǎn)與股市兩個市場對該政策的反應(yīng)截然不同。房地產(chǎn)開發(fā)商不理睬“國五條”，為什么呢？

這很大程度上表明了今天的“國五條”與2010年的“國十條”的內(nèi)容沒有差別有關(guān)。“國五條”的內(nèi)容在“國十條”里早就有，而當(dāng)時的房地產(chǎn)市場局勢已經(jīng)證明“國十條”宏觀調(diào)控的失敗，據(jù)此推測，“國五條”豈能對當(dāng)前高房價調(diào)控起到作用？前十年，政府的每一次房地產(chǎn)調(diào)控都只能讓房價越調(diào)越高。因此，要保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效果，就得重新確立“國五條”的可信度。如果房地產(chǎn)市場不相信政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策能夠起到作用，那么中國房地產(chǎn)市場只有泡沫破滅死路一條了！

如何來確立“國五條”政策可信度？“國五條”的實施細(xì)則已經(jīng)從以下幾個方面入手。前十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失敗，最為根本的原因就在于為了GDP增長而刻意把住房市場性質(zhì)混淆，從而使得住房市場投資投機盛行，住房成了賺錢的工具。因為前十年房地產(chǎn)宏觀政策的一個基本觀念，就是認(rèn)為市場的高房價是由市場供求失衡所導(dǎo)致的。如果不解決這種住房供求關(guān)系失衡，這種高房價將一直持續(xù)下去。而且土地永遠(yuǎn)的稀缺性更是讓高房價無法下來。

其實，這是一種嚴(yán)重的誤導(dǎo)。住房作為一種商品與其他商品有一個完全不同的特性。它不僅是一種價值高的耐用消費品，而且也是一種投資品（就在于政策如何來界定）。對于這樣一種具有兩種性質(zhì)的商品來說，盡管是同一樣的商品，但由于性質(zhì)不同其價格形成機制、定價基礎(chǔ)、市場供求關(guān)系、市場運行機制等方面是完全不同的。如果住房作為一種投資品，它也如其他投資品一樣，其價格很大程度上取決于投資者的預(yù)期，而這種預(yù)期又受投資者個人心理因素、市場環(huán)境及市場金融條件來決定。因此任何投資者進(jìn)入市場并不取決于投資的價值高低，而是取決于投資者對該產(chǎn)品的預(yù)期。在這種情況下，投資者對住房需求是相當(dāng)不確定的。它可能在零到無窮大區(qū)間徘徊。當(dāng)投資者都預(yù)期住房價格會上漲而又有好的金融市場條件時，那么這時住房投資需求可以是無窮大。市場是無法通過增加住房供給來滿足這種需求。而住房消費需求完全取決于個人實際支付能力，它隨市場供求關(guān)系變化。

還有，住房是一種不動產(chǎn)，其任何一個產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下住房的市場結(jié)構(gòu)是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場只有需求線而沒有供給線。房地產(chǎn)開發(fā)商是住房價格定價者而不是價格接受者，他們能夠透過行業(yè)慣例共同定出較高的一手房價格，也可能通過一手房價格的指標(biāo)性效應(yīng)引導(dǎo)二手房市場的價格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商具有很強的托市能力。在這種情況下，無法用住房市場消費供求關(guān)系來解釋價格變化。這就是前幾年不少城市的住房銷售量大跌而價格不變化，即“量降價滯”的原因。

因此，當(dāng)前國內(nèi)住房市場存在著消費性需求（這又包括了基本消費需求及改善性消費需求）和投資需求（包括有投機性需求、投資性需求及恐慌性住房需求）。由于這兩個住房需求的性質(zhì)、定價基礎(chǔ)、價格運行機制完全不一樣，如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能夠針對性對癥下藥，那么要達(dá)到遏制高房價的目的是不可能的。

房地產(chǎn)開發(fā)商之所以會認(rèn)為“國五條”老調(diào)重彈，沒有新意，最為重要的一個原因是認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的行政性干預(yù)政策不僅沒有退出市場，反之變本加厲。比如限購令、限價責(zé)任制等。理論與經(jīng)驗都證明，任何行政性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，只要購買住房是有利可圖的賺錢工具，投資投機者總是有辦法沖破這種限制的，只不過增加少許成本而已；如何將住房消費需求與投資投機需求嚴(yán)格區(qū)分并遏制后者，國際上成熟房地產(chǎn)市場都有一套完整經(jīng)濟杠桿與法律制度（比如信貸政策及稅收政策），政府可以借鑒這些做法；對于當(dāng)前住房市場的高房價，政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路仍然沒有離開具體的供求管理，希望增加住房供給來解決高房價問題等。如果不對上述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步改進(jìn)，或細(xì)化，那么“國五條”也會走向前十年政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的老路，即房價越調(diào)控越高。

“國五條”實施細(xì)則的新意

“國五條”出臺之后，在不到十天時間里實施細(xì)則就很快出臺。

這這向市場發(fā)出一個強烈的信號，新政府上任之后是不會容忍房價繼續(xù)上漲的，政府一定有能力、有決心讓過高的房價回歸理性，并把國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶上健康發(fā)展之路。其實仔細(xì)分析， “國五條”實施細(xì)則有許多有新意的地方。

首先，限購政策進(jìn)一步完善。比如限購區(qū)域全覆蓋、限購住房類型商品房全包括、購房資格審查環(huán)節(jié)前移、要求不同城市實行差別化的限購政策等?？梢哉f，實施細(xì)則對住房限購各個 環(huán)節(jié)有全面要求與改善，而且要嚴(yán)肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重者追究法律責(zé)任。不過，早幾年的情況表明，對于這些行政性干預(yù)政策，只要住房賺錢功能不去除，無論政策上規(guī)定得如何嚴(yán)厲，實際發(fā)揮作用并非易事。特別當(dāng)這種違規(guī)成本很低時（比如說責(zé)令企業(yè)自行整改、中介業(yè)務(wù)停止整頓等），那么實際的效果更會大打折扣。實際上，無論是從經(jīng)濟邏輯還是市場的經(jīng)驗來看，這種行政性限制市場需求的政策更多只是會增加尋租機會而已。因此，這些政策在一定時間內(nèi)要退出市場，用有效的經(jīng)濟杠桿來代替。

其次，市場最為關(guān)注的是差別化的住房信貸政策要更為細(xì)化。尤其是第二套住房的首付比重提高及利率上調(diào)。不過，這些都是國十條的原則內(nèi)容，現(xiàn)在并沒有增加多少。而這次繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策的新意主要表現(xiàn)為以下幾個方面。一是強化了借款人的資格審查。其內(nèi)容包括了家庭住房持有情況、征信記錄、貸款記錄等。如果商業(yè)銀行借助央行征信系統(tǒng)這樣做，是容易分辨出家庭住房購買情況。投機投資者想利用銀行金融杠桿進(jìn)入住房市場并非易事。二是差異化的信貸政策更為強化。這種強化不僅表現(xiàn)為購買第一套第二套給出信貸條件不同，而且表現(xiàn)為不同的城市住房信貸差異化及這種差異化的彈性由銀行自行決定，這就容易導(dǎo)致整個住房信貸的利率水平全面上升及杠桿率全面下降。三是對這種差異化信貸監(jiān)管的常態(tài)化。不過，在以規(guī)模及價格管制的金融市場，銀行掌握的住房信貸差異化的彈性越大，越使得這種信貸政策更可能自利?？梢哉f，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)投機投資最大群體就是銀行的工作人員?？梢哉f，要真正遏制住房投機投資，還得全面改進(jìn)當(dāng)前差異化的住房信貸政策。

第三，對于“國五條”實施細(xì)則，市場反應(yīng)最為強烈的是強調(diào)對房地產(chǎn)交易征收20%的交易所得稅。整個市場一片驚呼，認(rèn)為這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來最嚴(yán)厲的政策出臺。其實該政策早就存在，并不是什么新東西。只不過，該稅收政策一是在2008年政府為了救市，在131號文件中暫時要求采取優(yōu)惠不征收，但在2010年的“國十條”中又要求恢復(fù)征收；二是各地方政府為了推高以房價飚升的GDP，在前十年都采取了化解這項政策的辦法。即各地方政府對住房交易所得只征收住房交易總額的1%來應(yīng)對中央，同時，中央政府也對此視而不見。在這樣的情況下，市場早就形成一個錯覺，以為中國的住房交易所得稅率就是1%，但實際上并非如此。這次“國五條”實施細(xì)則要求征收20%交易所得稅，不僅要改變住房市場這個錯覺，而且也表明中央對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心。

為了嚴(yán)厲遏制與打擊住房市場的投機投資，僅是強化交易所得稅征收是不夠的。這次“國五條”還要求全面開展房地產(chǎn)稅試點。這是新的東西。不過，為了全面遏制與打擊住房投機投資，建立起全面嚴(yán)厲、公平公正的住房稅收體系是必要的。在香港，就是通過不同的稅收政策對不同的住房需求進(jìn)行嚴(yán)格的限制。比如，政府針對短期投機炒作者推出額外印花稅（SSD，半年內(nèi)交易征收稅20%），對非香港購買者推出買家印花稅（BSD，15%），而對長線的投資者則推出“雙倍印花稅”，而對于完全是自住的第一套住房完全可免征這些稅收。如果不是香港的永久居民，其住房在半年內(nèi)交易，在香港購買住房其征收印花稅達(dá)到43.5%。還有差晌稅（中國為房地產(chǎn)稅）等。為了遏制住房投機投資，政府就得通過稅收政策進(jìn)一步在各個環(huán)節(jié)（交易、持有、轉(zhuǎn)移等）進(jìn)行限制，這樣才能真正擠出房地產(chǎn)投資投機及去除住房賺錢功能。預(yù)計在這個方面，政府的儲備工具還很多，應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r機出臺。不過，“國五條”實施細(xì)則已經(jīng)給了市場一個明確的預(yù)期，政府會在稅收政策上更為嚴(yán)厲地限制住房投機投資。市場決不可低估這次政府重新強調(diào)對住房交易所得稅征收對市場的影響與作用。

第四，“國五條”實施細(xì)則最有新意的地方是要求建立起國內(nèi)住房市場信息系統(tǒng)及要求住房預(yù)售制度的全面完善方面。對于后者，它也是國內(nèi)住房市場一個頑疾，這次開始有所觸及。但是，經(jīng)過十年的房地產(chǎn)市場繁榮，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)資金實力很大，再加上當(dāng)前融資渠道的多元化，這項政策預(yù)期對市場影響不會太大。對于前者，由于強調(diào)信息系統(tǒng)建設(shè)長期性，所以對市場短期影響不大，但長期來說對市場的影響是十分重要的。

“國五條”實施細(xì)則的迅速出臺，其內(nèi)容豐富，有新意的地方不少。但是，我們可以看到，該政策更強調(diào)的是國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策的連續(xù)性，強調(diào)的是新政府上任后房地產(chǎn)宏觀的決心。實際上，要扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻局勢，要全面轉(zhuǎn)變國內(nèi)房地產(chǎn)市場之性質(zhì)，僅是現(xiàn)在的這些政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府還得對現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀政策進(jìn)一步調(diào)整與完善。這樣才能真正擠出當(dāng)前巨大的房地產(chǎn)泡沫，化解中國房地產(chǎn)市場之風(fēng)險。對此，“國五條”的實施細(xì)則已經(jīng)透露出這個方面的強烈信息。

（作者為中國社科院金融研究所研究員）