在宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中， 宅基地抵押流轉(zhuǎn)比較典型。本文在研究集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)、金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)各主體關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出了宅基地抵押流轉(zhuǎn)具體操作的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

從現(xiàn)有的研究可以看出，在宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中， 宅基地抵押流轉(zhuǎn)比較典型。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 越來(lái)越多的農(nóng)村家庭正在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)， 許多農(nóng)戶(hù)在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時(shí)， 經(jīng)常遇到資金短缺這一問(wèn)題， 迫切需要金融機(jī)構(gòu)給予信貸支持。本文就是在相關(guān)文獻(xiàn)及流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上構(gòu)建了集體宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng).。

宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)建立的主體

宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)的建立， 是以集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)、金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等各主體進(jìn)行， 通過(guò)描述各主體的行為及其適應(yīng)性表現(xiàn)， 建立集體宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。各主體的行為包括： 在經(jīng)濟(jì)條件發(fā)達(dá)的地區(qū)， 集體經(jīng)濟(jì)組織可以為農(nóng)戶(hù)提供抵押貸款， 設(shè)定集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的抵押；在集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力較弱的地區(qū)， 集體經(jīng)濟(jì)組織為農(nóng)戶(hù)的抵押貸款提供一定程度的支持， 并為抵押貸款進(jìn)行一定的擔(dān)保； 農(nóng)戶(hù)以宅基地及其建筑物為抵押物， 向集體經(jīng)濟(jì)組織或金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)融資； 金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)戶(hù)的貸款條件進(jìn)行審查，對(duì)其抵押物調(diào)查，確定抵押貸款方式及還貸方式等； 擔(dān)保機(jī)構(gòu)為農(nóng)戶(hù)的抵押貸款進(jìn)行反擔(dān)保， 審查農(nóng)戶(hù)的還貸能力。

宅基地抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)的主體關(guān)系

按現(xiàn)有法律規(guī)定， 雖然農(nóng)民擁有的房屋可以抵押， 但宅基地卻不能作為抵押物。由于房屋和土地的不可分隔性， 導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不單獨(dú)接受農(nóng)民住宅的抵押， 認(rèn)為農(nóng)民房屋抵押后， 如果農(nóng)民到時(shí)還不了貸款， 將使得在處理抵押物時(shí)， 會(huì)出現(xiàn)兩種矛盾：一是宅基地的使用權(quán)屬于抵押農(nóng)民使用， 而房屋的所有權(quán)有可能屬于其他人所有， 權(quán)利人不是同一人終究會(huì)形成糾紛； 二是金融機(jī)構(gòu)在處理抵押物時(shí)， 只能處理給抵押物的本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員， 而本集體成員在接受抵押物時(shí)將只能得到房屋的所有權(quán)， 對(duì)于這樣的結(jié)果， 將很少有人接受。所以， 地方政府和金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)民的抵押貸款總是存在很多方面的顧慮， 比如， 貸款的按時(shí)償還問(wèn)題，抵押物處理后農(nóng)民流離失所引起的貧困化及增大城市社會(huì)負(fù)擔(dān)等問(wèn)題。由于法律滯后所帶來(lái)的抵押的其他金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這些使得金融機(jī)構(gòu)不愿意為農(nóng)民進(jìn)行貸款， 限制了金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村擴(kuò)大業(yè)務(wù)， 使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢， 也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道， 影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 限制了農(nóng)民收入的提高。針對(duì)以上各種問(wèn)題， 在宅基地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中， 本文提出了由保險(xiǎn)公司或村集體或其他農(nóng)戶(hù)進(jìn)行擔(dān)保來(lái)消除金融機(jī)構(gòu)的顧慮， 由金融機(jī)構(gòu)將貸款的部分資金， 按風(fēng)險(xiǎn)度及系數(shù)劃轉(zhuǎn)給保險(xiǎn)公司。

抵押流轉(zhuǎn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容

內(nèi)容一：金融機(jī)構(gòu)主要職責(zé)。宅基地抵押的金融機(jī)構(gòu)主要由農(nóng)業(yè)銀行、現(xiàn)有的農(nóng)村信用社等來(lái)承擔(dān)。金融機(jī)構(gòu)主要的工作程序，包括受理申請(qǐng)、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個(gè)階段。在受理農(nóng)戶(hù)抵押貸款的申請(qǐng)后， 主要調(diào)查農(nóng)戶(hù)抵押貸款房地產(chǎn)的質(zhì)量、條件、農(nóng)戶(hù)的還貸能力、信用度等方面的內(nèi)容。審批通過(guò)后， 向農(nóng)戶(hù)投放短期、中期、長(zhǎng)期的信貸資金， 支持農(nóng)戶(hù)的土地承包、開(kāi)發(fā)、整治、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新技術(shù)的應(yīng)用以及農(nóng)產(chǎn)品的加工經(jīng)營(yíng)等。貸款發(fā)放后， 并不意味著金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)就結(jié)束了， 金融機(jī)構(gòu)還要密切關(guān)注農(nóng)戶(hù)的資金運(yùn)用情況、收益效果等， 以便按時(shí)收回貸款。

金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源：農(nóng)業(yè)銀行和現(xiàn)有的農(nóng)村信用社通過(guò)現(xiàn)有的積累資金或其他客戶(hù)的存款， 以及存貸款利率差額。也可以由地方財(cái)政、集體經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、其他農(nóng)戶(hù)等共同出資， 采用股份制形式籌集資金， 但要保證地方要擁有對(duì)金融機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)地位， 以便于地方領(lǐng)導(dǎo)和政策的執(zhí)行。

內(nèi)容二：宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。 集體宅基地一旦進(jìn)入流轉(zhuǎn)， 流轉(zhuǎn)雙方勢(shì)必面臨宅基地的使用年限問(wèn)題， 為了與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用年限相接軌， 建議農(nóng)村宅基地的使用年限最高也應(yīng)規(guī)定為70 年。宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法宜選用市場(chǎng)比較法和成本逼近法。

內(nèi)容三：設(shè)計(jì)貸款方式， 測(cè)算貸款本息。貸款方式的確定對(duì)農(nóng)戶(hù)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要， 根據(jù)農(nóng)戶(hù)貸款的期限、項(xiàng)目的特點(diǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特點(diǎn)， 設(shè)計(jì)適合農(nóng)戶(hù)還貸的方式，不僅可以增進(jìn)農(nóng)戶(hù)的還貸積極性，而且能有效地收回貸款。宅基地抵押貸款， 根據(jù)貸款期限， 短期為1年以?xún)?nèi)，中期為1年至5年，長(zhǎng)期為5 年至15年貸款。利率應(yīng)采用固定利率， 利率水平低于同期工業(yè)企業(yè)貸款利率。貸款額度可以參照國(guó)有用地抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)， 以65%—70%的貸價(jià)比來(lái)確定。一般農(nóng)戶(hù)的貸款利率采用浮動(dòng)利率，浮動(dòng)區(qū)間主要是根據(jù)農(nóng)戶(hù)的道德品質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債情況、貸款方式、平均存款情況、社員入股情況、社會(huì)信譽(yù)等情況來(lái)確定。這里的浮動(dòng)利率是在開(kāi)始確定利率時(shí)采用浮動(dòng)制，利率確定后在還貸期內(nèi)利率保持不變， 故利率采用的還是固定利率。

貸款類(lèi)型和貸款償還方式較多， 主要有：一次支付本金和利息；每期償還利息， 到期一次性?xún)斶€本金；每期償還等額本金和利息，到期還完； 等額增加每期償還本息， 到期還完。

內(nèi)容四：農(nóng)戶(hù)選擇最優(yōu)方案。在上述各種設(shè)計(jì)貸款方式中， 金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)農(nóng)戶(hù)指導(dǎo)每種還貸款方式的優(yōu)缺點(diǎn)， 農(nóng)戶(hù)根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇最有利于自己的還貸款方案，指導(dǎo)農(nóng)民正確選擇貸款方式， 以有利于農(nóng)戶(hù)按時(shí)還貸， 金融機(jī)構(gòu)及時(shí)收取借貸資金。

內(nèi)容五：抵押貸款合同。宅基地抵押貸款雙方共同訂立貸款合同。合同的內(nèi)容包括：借貸雙方的名稱(chēng)、地址； 貸款金額、用途、貸款期限、貸款方式、利率、支付方式；抵押物的情況；賠償方法； 擔(dān)保人擔(dān)保方式；違約責(zé)任及違約處理方式； 爭(zhēng)議解決方式；其他事項(xiàng)等。

內(nèi)容六：按照方案還款。抵押貸款關(guān)系確定之后， 金融機(jī)構(gòu)有權(quán)監(jiān)督貸款人資金使用的情況， 發(fā)現(xiàn)貸款人不按協(xié)議內(nèi)容使用貸款資金， 則金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求貸款人改正。若貸款人期滿(mǎn)后未能還清本息， 可以給予一定時(shí)間寬限， 寬限期內(nèi)利息照常計(jì)算， 若最終還是不能完全償還貸款， 則按照協(xié)議規(guī)定的方式處理。

內(nèi)容七：擔(dān)保人償還。目前農(nóng)村金融擔(dān)保人主要有5種： 村經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)保； 企業(yè)擔(dān)保； 自然人擔(dān)保； 聯(lián)戶(hù)擔(dān)保； 保險(xiǎn)公司擔(dān)保。農(nóng)戶(hù)抵押貸款一旦不能按時(shí)償還，這時(shí)擔(dān)保人就要替農(nóng)戶(hù)來(lái)清償債務(wù)。主要涉及以下幾個(gè)方面：①在村集體經(jīng)濟(jì)收入較好地區(qū)， 村經(jīng)濟(jì)組織可以為農(nóng)戶(hù)進(jìn)行擔(dān)保；在經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)， 只能是用信用或農(nóng)戶(hù)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行擔(dān)保， 如果不能清償金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)， 則集體可以把農(nóng)戶(hù)承包經(jīng)營(yíng)的部分土地收回給其他農(nóng)戶(hù)以獲得融資。但這種做法與《土地承包法》相違悖， 法律是不允許的。②現(xiàn)代科技和效益掛鉤的情況下，當(dāng)新種子、新技術(shù)在推廣階段， 農(nóng)戶(hù)可以獲得農(nóng)業(yè)公司或其他企業(yè)的擔(dān)保來(lái)使新技術(shù)得到廣泛應(yīng)用， 這種擔(dān)保方式可以由擔(dān)保企業(yè)（ 公司） 來(lái)審查農(nóng)戶(hù)還貸能力等情況， 再由金融機(jī)構(gòu)終審農(nóng)戶(hù)是否符合貸款條件。③自然人擔(dān)保，就是農(nóng)戶(hù)以自己的信用和經(jīng)濟(jì)狀況， 由實(shí)力較強(qiáng)的親朋好友進(jìn)行擔(dān)保。④聯(lián)戶(hù)擔(dān)保， 即一定數(shù)量的農(nóng)戶(hù)聯(lián)合起來(lái)為貸款提供擔(dān)保， 一般為3—5 戶(hù)。⑤保險(xiǎn)公司擔(dān)保。一種方法是村集體成員，凡有貸款意愿的村民每年統(tǒng)一向保險(xiǎn)公司交納一定數(shù)額的保險(xiǎn)基金。如果該農(nóng)戶(hù)需要貸款時(shí)，可申請(qǐng)保險(xiǎn)公司擔(dān)保。另一種方法是由提供貸款的金融機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司建立風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)機(jī)制， 凡申請(qǐng)貸款并得到許可的農(nóng)戶(hù)， 均應(yīng)將一定比例的貸款額劃轉(zhuǎn)給保險(xiǎn)公司作為擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金。

內(nèi)容八：貸款違約的處置。如果貸款到期后農(nóng)戶(hù)不能清償， 這時(shí)保險(xiǎn)公司、集體組織、其他農(nóng)戶(hù)將被擔(dān)保農(nóng)戶(hù)所欠金融機(jī)構(gòu)債務(wù)清償， 這時(shí)農(nóng)戶(hù)的房地產(chǎn)將由保險(xiǎn)公司等來(lái)處置。在處置時(shí)要做到以下幾點(diǎn)： ①如果農(nóng)戶(hù)沒(méi)有其他地方居住， 則要保留農(nóng)戶(hù)的居住權(quán)， 但要限制農(nóng)戶(hù)的再次貸款以及給其他農(nóng)戶(hù)擔(dān)保， 不能私自買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，房屋的繼承權(quán)被剝奪。② 房屋的所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)將屬于保險(xiǎn)公司等。③如果農(nóng)戶(hù)資金充足時(shí)，可以再向保險(xiǎn)公司贖買(mǎi)房地產(chǎn)， 同時(shí)要支付所欠保險(xiǎn)公司的本金和利息。④如果農(nóng)戶(hù)資金不足時(shí)， 保險(xiǎn)公司可以將被擔(dān)保物出租給農(nóng)戶(hù)， 農(nóng)戶(hù)按期給保險(xiǎn)公司交納一定的租金。等到30 年后如果農(nóng)戶(hù)還不能償還所欠債務(wù)， 則農(nóng)戶(hù)的房地產(chǎn)由保險(xiǎn)公司來(lái)處置。這時(shí)農(nóng)戶(hù)如果無(wú)處居住， 可以向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)救助，即租住政府的廉租房。⑤保險(xiǎn)公司在處置房地產(chǎn)時(shí)， 可以參照我國(guó)古代土地交易習(xí)俗（朝廷對(duì)民間典賣(mài)的物業(yè)規(guī)定： 應(yīng)典賣(mài)倚當(dāng)物業(yè)， 先問(wèn)房親， 房親不要， 次問(wèn)四鄰， 次鄰不要， 他人并得交易）。故保險(xiǎn)公司在處置農(nóng)戶(hù)房地產(chǎn)時(shí)， 必須限定在本集體組織內(nèi)， 先問(wèn)四鄰， 四鄰不要的再問(wèn)親戚（ 親戚必須是農(nóng)民身份），親戚不要再處置給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的其他成員（該成員必須是無(wú)宅基地的， 如果該成員已有宅基地， 則限制其參與買(mǎi)賣(mài)）。嚴(yán)禁將農(nóng)村房地產(chǎn)處置給城市居民。 ⑥如果保險(xiǎn)公司處置不了被擔(dān)保的房地產(chǎn)， 這時(shí)可以由集體經(jīng)濟(jì)組織代管出租， 出租后的收益， 集體組織可以收取一定的管理費(fèi)， 其他租金全部歸保險(xiǎn)公司所有。

內(nèi)容九：建立農(nóng)戶(hù)信用檔案。通過(guò)以上步驟， 農(nóng)戶(hù)抵押貸款清償后， 金融機(jī)構(gòu)就要建立用戶(hù)的信用檔案，即包括農(nóng)戶(hù)基本情況（ 借款人姓名、身份證件、詳細(xì)住址、勞動(dòng)力數(shù)、教育程度、婚姻狀況、聯(lián)系電話(huà)、人均土地面積） 、經(jīng)濟(jì)狀況（ 擁有的資產(chǎn)、收入結(jié)構(gòu)、支出結(jié)構(gòu)）、貸款償還情況（ 是否按期償還、還款主動(dòng)性、拖欠貸款時(shí)間） 。通過(guò)建立用戶(hù)信用檔案， 使金融機(jī)構(gòu)能直接讀取用戶(hù)信息， 為下次貸款以及此農(nóng)戶(hù)為其他農(nóng)戶(hù)提供擔(dān)保時(shí)有充足證據(jù)。

（作者系西北工業(yè)大學(xué)自動(dòng)化學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師）