一個(gè)偏安一隅的粵西北山區(qū)縣，正在以先行者的姿態(tài)進(jìn)行農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，他們所做的宅基地抵押貸款建房嘗試，已在全省乃至全國產(chǎn)生積極影響。

郁南縣，這個(gè)偏安一隅的粵西北山區(qū)縣，正以巨大的勇氣，進(jìn)行農(nóng)村金融改革創(chuàng)新探索。

2012年8月14日，在梅州召開的廣東省農(nóng)村金融工作現(xiàn)場會(huì)上，廣東省省長朱小丹宣布，將在梅州和云浮兩市展開農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。

現(xiàn)如今，云浮下轄的郁南縣已在全省率先邁出了一步，探索以農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地、林權(quán)、耕地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押貸款建房的嘗試。

事實(shí)上，郁南的這一做法，在全省乃至全國都是一個(gè)先行者。郁南的探索，究竟是怎么做的？

宅基地貸款建新家

古勉新村委新樓門前，一排排三五層樓高的毛坯樓矗立在這片廣闊的工地上。由于南廣高鐵和火車站建設(shè)的需要，郁南縣平臺(tái)鎮(zhèn)古勉村原址被征用，整村搬遷到這組新樓群。

村治保主任孔慶科，是第一個(gè)吃螃蟹者，也最先貸到款。他的五個(gè)子女都在外面打工，可謂一個(gè)大家庭。為了平衡每個(gè)子女的需要，孔慶科自2011年開始，在這里建了一棟五層半的樓房，每一層面積150平方米。按這樣的面積算，整棟樓房的造價(jià)接近70萬元。

可是，除了政府拆遷給的幾十萬元的補(bǔ)償款和自己多年的積蓄外，孔慶科還差一些錢。正當(dāng)他為資金缺口四處張羅時(shí)，郁南縣宅基地抵押貸款建房的做法正式推開?？讘c科瞄到了機(jī)會(huì)，2012年8月份提交了申請(qǐng)，很快，他拿到了第一筆貸款。按照規(guī)定，貸款額度按宅基地土地評(píng)估價(jià)的50%來發(fā)放，經(jīng)國土部門的評(píng)估后，孔家新宅的地價(jià)是10多萬，最后他拿到了5萬元的貸款。

“這筆貸款也不算多。但是如果沒有這筆款，就不能把新房裝修一步到位搞定，會(huì)比較麻煩。”孔慶科說。

除了孔慶科，如今更多的農(nóng)戶享受到了這個(gè)政策的好處。

“從鎮(zhèn)到縣、到農(nóng)信社的各個(gè)審批程序，整個(gè)流程10多天就可以搞定?！必?fù)責(zé)聯(lián)系此項(xiàng)工作的郁南縣政府辦公室副主任曾志鋒介紹說，為了加快推進(jìn)工作，郁南專門開設(shè)了綠色流程通道，簡化流程，相關(guān)部門審核也是免費(fèi)的。

截至目前，全縣已收到了超過200份農(nóng)戶申請(qǐng)資料，申請(qǐng)金額為785萬元，其中獲得授信的農(nóng)戶有107戶。作為郁南最早的試點(diǎn)，平臺(tái)鎮(zhèn)目前申請(qǐng)貸款戶數(shù)53戶，其中獲得授信的有48戶，授信金額為220.5萬元。

備受關(guān)注的是，農(nóng)戶宅基地建房貸款需要滿足哪些條件？

平臺(tái)鎮(zhèn)黨委書記葉偉光說，農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)房貸款需要滿足“一本三有”的條件。所謂“一本”，即可以證明農(nóng)戶是郁南籍村民的戶口本?！叭小保皇菗碛薪ǚ靠?5%以上的自有資金證明；二是有宅基地、林地等符合擔(dān)保條件的抵押物；三是信用上無不良記錄。

按照規(guī)定，農(nóng)戶貸款額度一般限制在5萬元以內(nèi)，最多能貸到8萬元。而申請(qǐng)到的資金只能用于建房。為保證?？顚Ｓ?，平臺(tái)鎮(zhèn)農(nóng)信社主任吳皓月介紹說，即使農(nóng)戶獲得了授信，農(nóng)信社也要和鎮(zhèn)里相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)現(xiàn)場作考察，根據(jù)工程進(jìn)度分批發(fā)放貸款?！耙环矫姹ＷC資金不會(huì)被挪用，另一方面也可以減少農(nóng)戶的利息支出。如果還沒動(dòng)工的，一般都不會(huì)馬上給他發(fā)放貸款。”她說，同時(shí)資金也是直接打到建材供應(yīng)商等賬戶上，不會(huì)經(jīng)過農(nóng)戶之手。

實(shí)際上，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，必須要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信用度才能貸到款。農(nóng)戶提出申請(qǐng)后，村干部、鎮(zhèn)政府工作人員等將調(diào)查其誠信家底。同時(shí)，也需要經(jīng)過本村2/3以上村民簽字證明，同意以村集體土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款。

農(nóng)村金融改革著力點(diǎn)

宅基地貸款建房的做法，其實(shí)是郁南乃至云浮在農(nóng)村金融改革大旗下，推進(jìn)信用建設(shè)的一個(gè)延3RID/QAA0xJCWcJuUY5GPTIRU4TT4CXwFXYMAvLFi+8=伸和著力點(diǎn)。

2009年，云浮結(jié)合建設(shè)全省農(nóng)村改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，在郁南縣推行農(nóng)村金融改革，率先試點(diǎn)信用創(chuàng)建活動(dòng)。云浮市委書記黃強(qiáng)接受采訪時(shí)說，把征信成果運(yùn)用與農(nóng)村金融改革結(jié)合起來，創(chuàng)建“有信用就有錢”的農(nóng)村社會(huì)管理機(jī)制，是促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)有力途徑。

顯然，信用建設(shè)是郁南金融創(chuàng)新不可或缺的一個(gè)基礎(chǔ)。早在2009年4月份，郁南縣就在桂圩鎮(zhèn)勿坦村試點(diǎn)信用村建設(shè)。如今全縣信用村建設(shè)工作已全部完成。

從信用戶到信用村再到信用鎮(zhèn)的評(píng)定，郁南走在全省前頭。平臺(tái)鎮(zhèn)黨委委員劉紅日說，古勉村就是其中一個(gè)示范村。而信用戶的身份，是獲得宅基地抵押貸款的一個(gè)前提。

記者采訪期間，孔慶科手里遞過來一本綠色的護(hù)照大小的本子，上面寫著“信用證”。本子里面蓋有信用評(píng)定小組的章并打上了一個(gè)鮮紅的“優(yōu)秀”記錄。這個(gè)小本，讓他順利地拿到了貸款。吳皓月說，只有“優(yōu)良”以上的，才能給予貸款。

2012年年初，云浮市委書記黃強(qiáng)在市“兩會(huì)”上提出要激活農(nóng)村貸款市場，擴(kuò)大農(nóng)村貸款消費(fèi)的要求。對(duì)此，在信用建設(shè)基礎(chǔ)上，郁南縣委、縣政府在農(nóng)村金融改革方面，形成了以宅基地抵押貸款為著力點(diǎn)的思路。2012年4月初，郁南縣便與縣農(nóng)信社合作，率先在全省試行農(nóng)民以宅基地、林權(quán)等抵押貸款建房的做法。

5月9日，《郁南縣農(nóng)村建房抵押貸款工作指引（試行）》出臺(tái)，郁南對(duì)相關(guān)流程和適用范圍做了詳細(xì)的規(guī)定。曾志鋒說，目前正對(duì)該指引進(jìn)行修訂，從抵押擴(kuò)大到擔(dān)保的范圍上。最近廣東省金融辦也對(duì)郁南的該項(xiàng)工作進(jìn)行了調(diào)查，將從更高層面制定相關(guān)指引。

在2012年8月14日的農(nóng)村金融工作現(xiàn)場會(huì)上，朱小丹省長強(qiáng)調(diào)，此項(xiàng)試點(diǎn)的基本思路是，在國家法律和政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)機(jī)構(gòu)，銀行向農(nóng)戶提供信貸，政府授權(quán)機(jī)構(gòu)為此提供保證。

隨后，郁南縣在9月底制定了具體的方案。10月1日開始，縣委、縣政府委托國鑫公司作為農(nóng)民宅基地抵押貸款的擔(dān)保人后，一改此前農(nóng)信社與村民直接對(duì)接積極性不高的問題。在國鑫公司這個(gè)國有企業(yè)做背書下，農(nóng)信社的貸款工作也快了起來——已經(jīng)貸到款的村民一個(gè)月時(shí)間就增加了19戶，增至58戶。

法律障礙有待破解

這項(xiàng)金融改革創(chuàng)新工作，既為一些因?yàn)橘Y金不足而無法按時(shí)入住新房的村民提供了便利，又盤活了資源，激活了農(nóng)村的消費(fèi)市場，顯然是一件一舉多得的事情。

曾志鋒介紹說，郁南接下來還將開展以下幾項(xiàng)工作。

第一，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，把貸款的額度再提高一些。目前的額度是不超過抵押物估價(jià)的50%，如今政府授權(quán)一個(gè)國有公司在做擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)低一些?，F(xiàn)在建房都要幾十萬，幾萬元的貸款對(duì)他們來說確實(shí)低了一些。

第二，把貸款建房面積進(jìn)一步擴(kuò)大。目前在推進(jìn)的主要是平臺(tái)和通門兩鎮(zhèn)，貸款批下來的大多數(shù)也屬于這兩個(gè)鎮(zhèn)的村民?！捌渌胤綄?duì)這項(xiàng)工作認(rèn)識(shí)度還不夠高，很多農(nóng)民想的還是等到有錢再建房，所以接下來要加強(qiáng)建房貸款的宣傳?！痹句h說。

第三，將重點(diǎn)推動(dòng)林權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款建房工作。農(nóng)村宅基地相對(duì)而言面積較小，建了房子的土地也不好處理，所以操作性要小一點(diǎn)。郁南的南片以水田為主，現(xiàn)在農(nóng)田出租是一畝一年1000多元，未來價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。所以用土地承包經(jīng)營權(quán)來做抵押，操作性會(huì)好很多。

最后，進(jìn)一步簡化流程，為群眾提供更方便的貸款渠道。

不過，宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)等抵押貸款，面臨的最大問題，卻是來自國家法律規(guī)定的限制。

“改革至少在法律層面上是有障礙的，而且是國家層面大法的障礙?！眳⑴c了兩次相關(guān)研討會(huì)的中山大學(xué)法學(xué)院民法學(xué)教授張民安介紹到，《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村宅基地如何取得、如何使用、能否抵押等有明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā贰稉?dān)保法》對(duì)哪些財(cái)產(chǎn)能夠作為抵押也是有明確規(guī)定的。比如，《擔(dān)保法》第三十七條就明確規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得用于抵押。

廣東省進(jìn)行這項(xiàng)改革，需要在國家法律層面得到相應(yīng)支持。在張民安看來，最終這項(xiàng)改革成不成功，取決于國家能否對(duì)《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》就宅基地使用權(quán)的限制性內(nèi)容作出修改。

“我們既要改革，同時(shí)也要盡可能地在現(xiàn)有法律框架下進(jìn)行創(chuàng)新，所以在風(fēng)險(xiǎn)控制上就考慮得比較充分。”曾志鋒說，國有企業(yè)擔(dān)保、信用戶評(píng)定、經(jīng)濟(jì)實(shí)力考察、抵押物評(píng)審等方面，其實(shí)都是在做這方面的彌補(bǔ)。

（原載于2012年12月份《南方》雜志）

最新出爐的廣東城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出： 轉(zhuǎn)戶農(nóng)民可自愿出讓宅基地

根據(jù)3月11日廣東省政府在其官網(wǎng)公布的《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》），廣東將深化戶籍制度改革，全面實(shí)施異地務(wù)工人員入戶城鎮(zhèn)積分制。值得注意的是，農(nóng)民進(jìn)城“市民化”后，原有的農(nóng)地、宅基地等該如何處理？《規(guī)劃》提出，允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財(cái)產(chǎn)收益，以解除農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城落戶的后顧之憂。專家表示，盡管《規(guī)劃》只是一個(gè)指導(dǎo)性文件，但說明宅基地流轉(zhuǎn)的方向已經(jīng)明確。業(yè)內(nèi)人士分析，允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地恰好配合了今年中央一號(hào)文件鼓勵(lì)“家庭農(nóng)場”等規(guī)模經(jīng)營的要求；而房屋、宅基地的流轉(zhuǎn)在現(xiàn)行土地法的框架下則更具突破性。