房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中個(gè)人房產(chǎn)保有量急劇膨脹，個(gè)人房產(chǎn)是否課稅具有多重效應(yīng)，既事關(guān)當(dāng)期經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，又牽動(dòng)總體制度變革走勢(shì)，同時(shí)也涉及不同收入階層對(duì)社會(huì)主義道路和改革開放的信心。設(shè)計(jì)個(gè)人房產(chǎn)課稅制度改革方案，必須通盤權(quán)衡利弊得失。

首先要明確兩個(gè)問(wèn)題：改革是不是要解決高收入群體不繳納財(cái)產(chǎn)性稅收問(wèn)題？改革的目的是不是為了打壓房?jī)r(jià)？目前，不少人認(rèn)為高收入群體未繳納財(cái)產(chǎn)性稅收，因而要對(duì)個(gè)人房產(chǎn)課稅，這種觀點(diǎn)未免偏頗。由于我國(guó)已建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)課稅制度，且主要集中在財(cái)產(chǎn)形成和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)環(huán)節(jié)，加上我國(guó)已形成相對(duì)規(guī)范、完整的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，所以漏稅不會(huì)大面積發(fā)生。

房產(chǎn)課稅壓低房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)也不合理。房產(chǎn)課稅是財(cái)產(chǎn)課稅的一種，在這一古老稅種剛產(chǎn)生時(shí)，房?jī)r(jià)并不高。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房?jī)r(jià)潮起潮落，但各國(guó)政府很少運(yùn)用財(cái)產(chǎn)課稅手段來(lái)控制房?jī)r(jià)。從理論上看，在房?jī)r(jià)上漲期形成房產(chǎn)買賣投機(jī)行為時(shí)，稅收成本根本不是超額負(fù)擔(dān)，因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)漲，稅收負(fù)擔(dān)就可轉(zhuǎn)嫁出去。目前探討實(shí)施房產(chǎn)稅改的真正目的是實(shí)現(xiàn)稅收公平，使財(cái)產(chǎn)課稅覆蓋房產(chǎn)，而不僅限于汽車、金融財(cái)產(chǎn)等。

任何一個(gè)稅種的稅制都不是孤立的，個(gè)人房產(chǎn)課稅涉及多個(gè)稅種，深化改革極其復(fù)雜。因此，實(shí)施改革要從多環(huán)節(jié)稅負(fù)總量均衡分布、征稅范圍協(xié)調(diào)選擇、納稅人梯隊(duì)布局等角度去設(shè)計(jì)思路。具體說(shuō)就是設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)課稅的稅率時(shí)要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確定征稅范圍充分考慮各個(gè)環(huán)節(jié)課稅特征的差異，選擇納稅人時(shí)要堅(jiān)持均衡分布原則，不能僅針對(duì)某一收入階層，要把量能課稅和區(qū)別納稅有效銜接。

設(shè)計(jì)房產(chǎn)保有課稅制度，還要充分考慮其他環(huán)節(jié)稅制狀況。我國(guó)正在探索不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制改革，上海、重慶兩地試點(diǎn)從整體看，成功之處在于有的放矢、量能課稅、兼顧短期和長(zhǎng)期利益，今后如在全國(guó)推行，以完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅為切入點(diǎn)應(yīng)是簡(jiǎn)便易行的選擇。

但必須指出，要達(dá)到穩(wěn)妥推進(jìn)改革的效果，理應(yīng)充分考慮不動(dòng)產(chǎn)各環(huán)節(jié)課稅之間關(guān)系的協(xié)調(diào)性，具體講就是要在綜合考慮土地稅費(fèi)制度改革、契稅改革、增值稅擴(kuò)圍改革、車船使用稅改革等之間關(guān)系的基礎(chǔ)上確定方案。以增值稅擴(kuò)圍改革為例，如果今后建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，那么，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅是否改為增值稅就有待研究，因?yàn)榻ㄖI(yè)繳納增值稅勢(shì)必連帶出不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)進(jìn)和銷售的增值稅扣稅問(wèn)題。

談及房產(chǎn)稅改革時(shí)，人們總是把房與地的課稅混在一起。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房課稅都是土地和房產(chǎn)分開課稅的，歐、美、日均如此。其關(guān)鍵原因是這些國(guó)家的土地是私有化的，房產(chǎn)被認(rèn)定為土地上的附著物。也就是說(shuō)房地分別課稅，是針對(duì)不同商品課稅。

我國(guó)情況比較復(fù)雜，主要是土地只有使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但房屋本身又被視為有產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓物。所以，不動(dòng)產(chǎn)課稅總是房地合一，但真正實(shí)施個(gè)人住房課稅時(shí)，矛盾就暴露了。比如土地出讓金，住房購(gòu)買者已繳納了這筆費(fèi)用，如不做扣除，保有環(huán)節(jié)當(dāng)然無(wú)法課稅。

因此，不如房、地分別課稅。既然開發(fā)商已繳納了土地出讓金，就應(yīng)該禁止這筆費(fèi)用向下轉(zhuǎn)嫁，個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)不再負(fù)擔(dān)這筆款項(xiàng)，然后在個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)課稅。當(dāng)然，對(duì)不同情形的房產(chǎn)，要實(shí)施差別課稅制度。