文·圖/董震

“釘子戶”帶來的遲延交房糾紛

文·圖/董震

江蘇省昆山市，鄰近大都市上海，汽車行程不到一小時(shí)，歷來有“上海的后花園”之美稱。許多精明的上海人把目光投向了這座“后花園”——昆山，紛紛在此購房置業(yè)。2007年以來，單是位于昆山市張浦鎮(zhèn)的清苑一處，就相繼有近20戶上海人在此購買了別墅。遺憾的是，無論是2007年付款的，還是2010年簽合同的，他們都沒有能夠如期收房。

2011年7月，孫銘等23戶清苑業(yè)主同時(shí)委托律師向昆山市人民法院張浦法庭遞交起訴材料，開發(fā)商把延期交房的責(zé)任推向了一家不肯搬遷的“釘子戶”，“釘子戶”可以成為延期交房的正當(dāng)理由嗎？

開心買別墅，交房遙無期

2007年9月，昆山市旺達(dá)建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱旺達(dá)公司）開發(fā)建設(shè)的清苑小區(qū)工程開工。2008年5月24日，上海市民孫銘與旺達(dá)公司簽訂了一份《昆山市商品房購銷合同》，約定孫銘出資73萬元購買清苑一期29幢一單元102號(hào)房屋一幢。合同簽訂后，孫銘分別于簽訂合同當(dāng)天、同年6月30日分兩次支付了全部房款73萬元。

交完房款，就等著收房了。合同上規(guī)定“交房期限”是2009年4月30日前，孫銘想也就等個(gè)不到一年的時(shí)間。但到期后，卻遲遲接不到旺達(dá)公司的收房通知。孫銘多次打電話催問，旺達(dá)公司一邊回答“快了”，一邊以種種理由推托。

其實(shí)，直到2009年4月快交房了，清苑的雨、污水管道施工圖紙才設(shè)計(jì)好，而旺達(dá)公司更是到2009年9月15日才與江蘇興業(yè)建設(shè)工程有限公司簽訂了清苑市政道路施工合同，并根據(jù)上述圖紙?jiān)谠撏恋貎?nèi)沿周邊進(jìn)行配套管道的施工工作，但因該管道施工位置仍有一農(nóng)戶（圖紙中該管道穿過農(nóng)戶房屋）未搬遷，無法正常施工，旺達(dá)公司于2009年10月15日聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更，設(shè)計(jì)單位于2010年3月進(jìn)行了圖紙變更，將該管道繞過了該農(nóng)戶房屋，同時(shí)配電房下移。

再加上局部墻面存在裂縫、落地窗不是安全玻璃、室內(nèi)臨空欄桿下部未設(shè)防墜落措施等問題，旺達(dá)公司根據(jù)驗(yàn)收單位要求進(jìn)行了整改，完成整改后直至2010年11月4日才通過工程竣工驗(yàn)收。

因?yàn)椤搬斪討簟钡拇嬖?，旺達(dá)公司似乎為它的遲延交房找到了最好的借口。2009年9月之后，孫銘再打電話催問交房事宜，旺達(dá)公司就直接回答：“不能怪我們，有個(gè)‘釘子戶’始終不肯搬遷，我們就沒有辦法完工，不相信你們自己來看?！?/p>

到底怎么回事？孫銘選擇了一個(gè)休息日驅(qū)車前往昆山清苑實(shí)地察看。發(fā)現(xiàn)在一座座已經(jīng)初現(xiàn)輪廓的別墅之前，赫然立著一座孤零零的農(nóng)戶小樓。走進(jìn)清苑售樓處，里面吵吵鬧鬧的，原來，有不少像他們一樣等著交房的客戶來討要說法呢！巧的是，他們大部分都來自上海。

只見一個(gè)經(jīng)理模樣的人大聲囔囔著：“房子遲遲未能交付，在此向大家致歉！但是請(qǐng)諒解我們也很無奈，‘釘子戶’的存在是個(gè)客觀事實(shí)，也確實(shí)影響了我們的工期，我們已經(jīng)盡了最大努力！”

有個(gè)業(yè)主回答道：“我不管你什么理由，反正你遲交房了！按合同說話，合同上有規(guī)定的，逾期交房的，你出賣人要按天向我們支付已付房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金?！?/p>

其他業(yè)主跟在后面大聲喊著：“對(duì)，把違約金算給我們！”

那個(gè)經(jīng)理輕輕地把手往下一擺：“大家安靜！安靜！聽我說?！闭f話間，業(yè)務(wù)員遞給他一份《昆山市商品房購銷合同》，他翻了翻，然后把“出賣人據(jù)實(shí)予以延期”的那一頁對(duì)著眾業(yè)主，“你們要求按合同說話，我舉雙手贊成，你們看，合同上有明確規(guī)定，由于土地拆遷因素等異常情況，出賣人可將交房期相應(yīng)推遲且不視為出賣人違約。”業(yè)主要求交房，旺達(dá)公司強(qiáng)調(diào)“釘子戶”問題，這一幕在售樓處上演了一次又一次。

為僅留一農(nóng)戶未搬遷影響管道施工一事，旺達(dá)公司分別于2010年6月25日、8月31日兩次向張浦鎮(zhèn)政府及動(dòng)遷辦、建管所書面要求盡快解決“釘子戶”問題，并在2010年8月31日申請(qǐng)動(dòng)遷書中向政府表達(dá)了“現(xiàn)在一到周末便有五六批人次來現(xiàn)場(chǎng)討要說法及交房事宜，我們實(shí)在愧對(duì)業(yè)主”等無奈。

變更設(shè)計(jì)后的雨、污水管道施工圖紙于2012年6月14日經(jīng)張浦鎮(zhèn)建管所蓋章確認(rèn)，并于2012年8月20日由昆山市規(guī)劃局蓋章確認(rèn)。旺達(dá)公司實(shí)際在審批蓋章確認(rèn)變更之前已根據(jù)變更后的圖紙進(jìn)行了管道施工，后經(jīng)整體驗(yàn)收，于2011年5月3日、6月10日領(lǐng)取該小區(qū)一期房屋的交付使用備案證書。

2011年6月30日，旺達(dá)公司終于向?qū)O銘發(fā)出《〈清苑〉入戶通知書》，通知其于2011年7月1日至7月31日期間辦理房屋交付手續(xù)。孫銘興沖沖地按通知前來收房，卻發(fā)現(xiàn)天然氣還不能正常使用等問題，遂拒絕收房。確實(shí)，該小區(qū)燃?xì)夤こ屉m然于2011年3月18日竣工驗(yàn)收，但因小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)設(shè)施當(dāng)時(shí)不符合通氣條件，供氣單位未在竣工驗(yàn)收備案單上蓋章確認(rèn)，直至半年后的2011年底，該小區(qū)才可正式通氣。

“釘子戶”雖有，不是替罪羊

在多次前來催房的過程中，23戶業(yè)主已經(jīng)互相熟悉互有聯(lián)絡(luò)，在共同的利益面前擰成了一股繩。在遲遲未能入戶之后，2011年7月，孫銘等23戶清苑業(yè)主同時(shí)向昆山市人民法院提起訴訟，要求判令旺達(dá)公司按照合同約定條件交付房屋，并按照房屋購買總價(jià)的日萬分之三為標(biāo)準(zhǔn)支付2009年5月1日至實(shí)際交房之日期間的逾期交房違約金。

昆山市人民法院公開開庭進(jìn)行了審理，旺達(dá)公司答辯認(rèn)為：旺達(dá)公司開發(fā)的土地上至今為止仍有一農(nóng)戶未能動(dòng)遷，該農(nóng)戶未能動(dòng)遷直接影響消防管道、雨水污水管道及燃?xì)夤艿赖匿佋O(shè)貫通以及配電房的規(guī)劃建設(shè)，從而導(dǎo)致工程延期，旺達(dá)公司也是受害者。雙方對(duì)上述問題的存在是共知的，且特別在合同中予以約定，因拆遷因素引起的延期交房不視為出賣人延期，出賣人可據(jù)此免責(zé)。

2012年10月25日，昆山市規(guī)劃局就該小區(qū)管道設(shè)計(jì)變更問題向法院出具回復(fù)意見，確認(rèn)該雨污水管道圖紙系局部微小變更，不影響小區(qū)地面上建筑的整體設(shè)計(jì)。

旺達(dá)公司辯稱的“動(dòng)遷因素”是否可免除其逾期交房違約責(zé)任問題？法院認(rèn)為：雙方合同對(duì)交房時(shí)間因拆遷等因素引起的延期作了約定，但作為開發(fā)商，旺達(dá)公司在取得土地使用權(quán)后，對(duì)開發(fā)范圍內(nèi)尚未拆遷的房屋情況應(yīng)有所了解，2009年4月設(shè)計(jì)的雨、污水管網(wǎng)圖紙中，對(duì)農(nóng)戶未拆遷的事實(shí)也是明知的，故應(yīng)當(dāng)充分考慮到無法拆遷或逾期拆遷可能對(duì)交房帶來一定的影響，且在遇到拆遷困難時(shí)，應(yīng)當(dāng)做好管網(wǎng)改道的準(zhǔn)備工作，不應(yīng)當(dāng)坐等政府部門的拆遷而致使逾期交房，而旺達(dá)公司于2010年3月才進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙變更。旺達(dá)公司在未經(jīng)審批的情況下實(shí)際先行進(jìn)行了施工，事后再由有關(guān)部門蓋章確認(rèn)，規(guī)劃部門證明改道屬微小變更，旺達(dá)公司也未能提供證據(jù)證實(shí)這一微小變更引起工程相應(yīng)順延的事實(shí)。清苑一期房屋于2010年11月4日才對(duì)工程存在的質(zhì)量問題完成整改，同時(shí)完成單幢工程竣工驗(yàn)收，直至2011年5月后取得交付備案證書。分析以上事實(shí)，農(nóng)戶未拆遷影響管網(wǎng)施工對(duì)逾期交房造成的影響是微小的，該因素是能在較短時(shí)間內(nèi)克服解決的，且不是根本性的原因，故開發(fā)商以該農(nóng)戶房屋未拆屬于合同約定拆遷因素，要求據(jù)實(shí)延期并免除相應(yīng)責(zé)任的辯稱，對(duì)業(yè)主而言有失公允，難以采納。

綜上，旺達(dá)公司理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中雙方至今未完成房屋交接，現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋已完全具備交付條件，故孫銘要求旺達(dá)公司交付房屋的訴請(qǐng)，法院予以支持。據(jù)此，昆山市人民法院判決如下：旺達(dá)公司于判決生效之日起十日內(nèi)將清苑一期29幢1單元102號(hào)房屋交付給孫銘，同時(shí)按照日萬分之三為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、以房款73萬元為計(jì)算基數(shù)支付孫銘自2009年5月1日至2012年2月19日（即孫銘前往旺達(dá)公司要求收房日）止期間的逾期交房違約金。

旺達(dá)公司不服上述判決，向蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴，重申本案中“市政因素、動(dòng)遷拆遷因素”確實(shí)存在，且實(shí)際影響房屋交付，市政因素、動(dòng)遷因素可以免除旺達(dá)公司的延期交房責(zé)任。蘇州市中級(jí)人民法院審理后確認(rèn)，旺達(dá)公司的上訴理由不能成立，于2013年5月23日判決如下：駁回上訴，維持原判。

（本文當(dāng)事人與小區(qū)名均為化名）

編輯：鄭賓 393758162@qq.com

法博士點(diǎn)評(píng)

雖然合同中有“由于土地拆遷因素，旺達(dá)公司可延期交房且不視為違約”的約定，但是應(yīng)結(jié)合合同目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則予以理解。

通常情況下，購房者簽訂合同的目的是在合同約定的交房期限取得符合合同約定的房屋，土地拆遷因素造成的按期交房風(fēng)險(xiǎn)更多應(yīng)由開發(fā)商關(guān)注并排除，不能當(dāng)然地理解為有土地拆遷因素，旺達(dá)公司就可以無條件無限期地延期交房并免責(zé)。旺達(dá)公司與孫銘簽訂商品房購銷合同時(shí)，對(duì)一農(nóng)戶未拆遷的事實(shí)是明知的，對(duì)該農(nóng)戶無法拆遷或逾期拆遷對(duì)工程建設(shè)和房屋交付可能造成的影響完全可以預(yù)見，但旺達(dá)公司存在怠于積極處置、放任損失發(fā)生的行為。

雨、污水管網(wǎng)改道屬于微小變更，不足以認(rèn)定該因素對(duì)工程整體建設(shè)有實(shí)質(zhì)性重大影響。如旺達(dá)公司處置得當(dāng)，完全可以避免相應(yīng)后果。且本案合同約定的交房日期為2009年4月30日，旺達(dá)公司主張的農(nóng)戶未拆遷影響管網(wǎng)施工發(fā)生在合同約定的交房日期之后，故旺達(dá)公司以農(nóng)戶未拆遷為由主張延期交房并免責(zé)，已經(jīng)超出了公平合理的抗辯范圍，旺達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。