潘洪其

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用好房屋“養(yǎng)老金”需完善業(yè)主自治

潘洪其

媒體評(píng)論員

如果住宅小區(qū)建立了成熟的業(yè)主自治制度，業(yè)主委員會(huì)能夠充分集合全體業(yè)主的意見(jiàn)，對(duì)公共維修資金的使用能作出科學(xué)決策和嚴(yán)格監(jiān)督，維修資金就很難被濫用或侵占。

近年來(lái)，各地曝光的房屋質(zhì)量問(wèn)題越來(lái)越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲(chǔ)備豐富，卻遭遇“惜用”。統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)各地繳存的住房公共維修資金總額已超過(guò)萬(wàn)億元，但使用率不足1％。如何喚醒這筆“休眠”的巨額資金，廣受社會(huì)關(guān)注。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定了涉及住宅維修資金的幾方責(zé)任主體之間的關(guān)系：維修資金的所有權(quán)人是住宅小區(qū)的業(yè)主，業(yè)主對(duì)使用維修資金行使決策權(quán)；住宅小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主的決定，負(fù)責(zé)向管理部門(mén)提出申請(qǐng)維修資金、組織招標(biāo)對(duì)住宅設(shè)施進(jìn)行維修；政府部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)銀行存儲(chǔ)維修資金進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)住宅小區(qū)使用維修資金進(jìn)行審核、監(jiān)督。目前，住宅維修資金之所以出現(xiàn)“沉睡不醒”、資金收益成為“糊涂賬”等問(wèn)題，主要原因在于相關(guān)部門(mén)行使監(jiān)督權(quán)太過(guò)強(qiáng)勢(shì)，而業(yè)主行使決策權(quán)太過(guò)弱勢(shì)。

不過(guò)，相關(guān)職能部門(mén)也有苦衷：住房公共維修資金是小區(qū)房屋的“養(yǎng)老金”，不可不慎。如果不嚴(yán)格審核、監(jiān)督，誰(shuí)能保證不會(huì)有人以維修小區(qū)住宅設(shè)施為名，濫用、侵占維修資金？

在不少住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)要么成為物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、居委會(huì)的附庸，要么與物業(yè)公司尖銳對(duì)立，難以代表小區(qū)業(yè)主的意愿。相反，如果住宅小區(qū)建立了成熟的業(yè)主自治制度，業(yè)主委員會(huì)能夠充分集合全體業(yè)主的意見(jiàn)，對(duì)公共維修資金的使用能作出科學(xué)決策和嚴(yán)格監(jiān)督，維修資金就很難被濫用或侵占。

住宅小區(qū)的房屋需要維修，小區(qū)業(yè)主自治其實(shí)也亟需“維修”。按照《物權(quán)法》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，住房公共維修資金須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用。也就是說(shuō)，小區(qū)必須成立業(yè)主大會(huì)，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業(yè)主大會(huì)賬戶，具體由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)辦。這就倒逼住宅小區(qū)盡快建立、完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主自治組織，為小區(qū)使用公共維修資金提供最基本的“通道”。其次，業(yè)主自治是一個(gè)不斷發(fā)展的過(guò)程，不能說(shuō)必須等到業(yè)主自治高度成熟之后，才將使用公共維修資金的決策權(quán)交由業(yè)主行使，而應(yīng)當(dāng)本著充分信任的原則，促使業(yè)主在行使決策權(quán)的過(guò)程中逐步健全自治組織，形成業(yè)主“行使決策權(quán)——自治水平提高——充分行使決策權(quán)——自治不斷完善”的良性循環(huán)。

每個(gè)人都有權(quán)支配自己的養(yǎng)老金，同理，每個(gè)小區(qū)都有權(quán)支配自己的公共維修資金。當(dāng)前，住房公共維修資金的使用程序需要進(jìn)一步規(guī)范、公開(kāi)，努力緩解維修資金“沉睡不醒”與“使用難”的矛盾。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)將住房公共維修資金的管理、使用作為一塊“試驗(yàn)田”，以此“維修”、擴(kuò)大住宅小區(qū)業(yè)主自治，增加維修資金收取、管理中的公開(kāi)性，保障業(yè)主對(duì)維修資金運(yùn)行的知情權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)，真正把住房“養(yǎng)老金”用好。