李茉

繼公開批評大眾、蘋果、星巴克等國外名企后，央視又將矛頭對準(zhǔn)了國內(nèi)頗具爭議的行業(yè)——房地產(chǎn)。央視《每周質(zhì)量報告》節(jié)目曝光，國內(nèi)有45家房企至今已拖欠高達3.8萬億元的土地增值稅，欠繳前十位的分別為雅居樂地產(chǎn)（03383.HK）83億元、SOHO中國（00410.HK）64億元、廣州富力地產(chǎn)（02777.HK）58億元、萬科A（000002.SZ）58億元、華僑城（000069.SZ）49億元、招商地產(chǎn)（000024.SZ）44億元、合生創(chuàng)展集團（00754.HK）42億元、融創(chuàng)中國（01918.HK）27億元、金地集團（600383.SH）26億元、新世界中國（00917.HK）24億港元。

此消息一出便引起地產(chǎn)界的激烈回應(yīng)，繼業(yè)界大佬華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強公開批評央視“愚蠢”，并稱欲起訴央視后，萬科董事局主席王石、SOHO中國聯(lián)席主席潘石屹等人也紛紛發(fā)聲，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團、首開股份（600376.SH）、華僑城、金融街（000402.SZ）、金隅股份（601992.SH）等知名房企也均發(fā)布了相關(guān)澄清公告，或公告公司土地增值稅的繳納情況。

日前，國稅總局有關(guān)人員回應(yīng)稱，巨額欠繳的推算是對稅收政策和征管方式的誤解和誤讀，央視此次被認(rèn)定為“誤批”。那么，央視為何會鬧出如此烏龍，而房企土地增值稅的繳納又對其財務(wù)報表有何影響呢？

“烏龍”由來

土地增值稅是指，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，在扣除開發(fā)成本、相關(guān)費用等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納稅費。目前中國的土地增值稅屬于地稅，稅率分為四級，而土地增值稅也是中國唯一與開發(fā)商項目盈利水平相關(guān)聯(lián)的稅種。通常情況下，開發(fā)商毛利率越高，其繳納土地增值稅的實際稅率就會越高，且呈加速增長趨勢，因此土地增值稅確實可以在一定程度上降低企業(yè)囤積土地的意愿。

那么，央視的3.8萬億元從何而來？爆料人、律師李勁松稱，他是根據(jù)權(quán)威部門公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析測算，使用的是2005-2012年間全國商品房銷售總額以及社科院公布的2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率等相關(guān)數(shù)值，得出全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，再減去國家征收的土地增值稅金額，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

央視3.8萬億元“欠繳土地增值稅”所使用的數(shù)據(jù)為上市公司財務(wù)報表中應(yīng)繳稅金減去應(yīng)繳土地增值稅的余額，與其他應(yīng)付款減去預(yù)提土地增值稅的余額之和，其中“預(yù)提土地增值稅”占比達到約90%，而這部分金額實際是開發(fā)商預(yù)提金額，并非欠稅或者現(xiàn)時納稅義務(wù)?！皯?yīng)繳土地增值稅”是企業(yè)應(yīng)該繳納而尚未繳納的稅金，但該部分的金額較??；申銀萬國證券研報指出，這部分金額僅占期內(nèi)結(jié)算金額的2.6%。

某房地產(chǎn)上市公司財務(wù)部門負(fù)責(zé)人表示：“土地增值稅的繳納事實上非常復(fù)雜，因為在項目的進行過程當(dāng)中，很多開發(fā)的實際支出以及相關(guān)聯(lián)的直接或者間接費用很難進行十分精確的計算，所以目前一般都是采取預(yù)征的方式來征收，開發(fā)商在項目預(yù)售時會按照自身的情況進行估算，得出一個適當(dāng)?shù)谋壤M行繳納，而在項目最終結(jié)算時再根據(jù)項目實際銷售的增值情況進行‘多退少補，也就是最后的清算。在實際操作中，沒有達到結(jié)算條件的原因有很多，這樣的項目數(shù)量是很龐大的，情況也很復(fù)雜，完全不能按照律師的算法進行忽略不計的處理?！?/p>

而對于上述企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人的說法，某不愿具名的注冊會計師表示了一定程度的肯定：“除了預(yù)征的形式外，有個別房地產(chǎn)項目采取的是核定征收模式來繳納土地增值稅，就是銷售時確定一個比例，將該比例的銷售款作為開發(fā)商應(yīng)該繳納的土地增值稅金額，但是無論是預(yù)征還是核定征收的方式，應(yīng)繳并不等于欠繳，土地增值稅的確認(rèn)和繳納過程十分復(fù)雜，稅務(wù)部門在征繳時相對被動，雖然各地方政府對于預(yù)征比例有一個大體上的規(guī)定，但這個規(guī)定一般都相對實際情況低，企業(yè)在繳納土地增值稅時有一定的主動性，如預(yù)提的比例，以及結(jié)算期的確定等，以目前的情況來看，一些房企欠繳土地增值稅或者以一些財務(wù)手段拖延上繳的情況應(yīng)該是存在的，但是金額肯定沒有央視曝光的那么驚人，那樣的計算方法有些過于粗糙。”

國泰君安分析師李品科在研報中指出，土地增值稅先預(yù)提，達到清算條件再清算符合稅法規(guī)定，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體未交規(guī)模預(yù)計不過幾千億元，比媒體報道的3.8萬億元少很多，且嚴(yán)格征收不會影響房企的利潤表，但對現(xiàn)金流量表會小有影響。

土地增值稅如何影響財務(wù)報表

在此次欠稅風(fēng)波中，“預(yù)提”成為被誤讀的主要對象。預(yù)提土地增值稅是指開發(fā)商根據(jù)可能的增值情況按照一定比例計提的土地增值稅金，預(yù)提土地增值稅以及清算會影響企業(yè)后期的利潤表。一般情況下，企業(yè)毛利率越高，其土地增值稅的預(yù)提比例就會越高，但是相同毛利率水平的開發(fā)商預(yù)提比例也可能存在很大差異，除開發(fā)商的謹(jǐn)慎程度外，不同項目毛利率差別較大的開發(fā)商往往會預(yù)提較高比例的土地增值稅。

中信證券研究報告指出，預(yù)提卻未曾實際清算的土地增值稅可被看作是企業(yè)已經(jīng)承認(rèn)但并未支付的債務(wù)，預(yù)提土地增值稅并不會有實際的現(xiàn)金流出，往往被列入資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他應(yīng)付款”項目中，這個項目與企業(yè)應(yīng)交稅費中的土地增值稅并沒有關(guān)聯(lián)，后者是已經(jīng)完成清算并被確認(rèn)的繳稅義務(wù)，而預(yù)提的土地增值稅金則是在企業(yè)并未確認(rèn)繳稅義務(wù)但自行估計可能承擔(dān)并在利潤表中扣除的一筆款項，但實際并未有現(xiàn)金流出。

以萬科為例，2012年年報顯示，公司以30%—60%的累進稅率對銷售房地產(chǎn)所獲得的增值額繳納土地增值稅。報告期內(nèi)，萬科計入當(dāng)期損益的土地增值稅金為46.60億元，預(yù)提土地增值稅清算準(zhǔn)備金44.35億元，并將該部分土地增值稅清算準(zhǔn)備金對所得稅的影響確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，如果在公司完成相關(guān)項目清算后，土地增值稅計提繳納金額高于此金額，則公司需要在后期進行補繳，如果低于預(yù)提金額，則公司可以在后期進行沖回。而截至 2012年12月31日，公司“應(yīng)交稅費”中土地增值稅為人民幣14.13億元，就是公司在完成清算后已經(jīng)確認(rèn)的繳稅金額，即應(yīng)當(dāng)“少補”的金額。

很多開發(fā)商同時存在預(yù)繳土地增值稅以及預(yù)提土地增值稅的情況，但兩個科目的概念完全不同。與預(yù)提土地增值稅不同，預(yù)繳土地增值稅并不會影響公司利潤表，當(dāng)一個企業(yè)預(yù)繳土地增值稅時，大多被計入公司資產(chǎn)負(fù)債表中的流動資產(chǎn)項目中，同時現(xiàn)金流量表會顯示該筆款項的流出。當(dāng)項目完成清算后，作為流動資產(chǎn)項，預(yù)繳土地增值稅的金額會下降。

以首開股份為例，公司2012年預(yù)提土地增值稅為20.36億元，估計的土地增值稅率為8.1%，被列入資產(chǎn)負(fù)債表中的其他流動負(fù)債，而同時公司預(yù)繳的稅費為10.51億元，則被列入其他流動資產(chǎn)，并包含在公司現(xiàn)金流量表中所顯示的22.20億元的各項稅費現(xiàn)金流出中。報告期內(nèi)，公司進行清算的土地增值稅金額為9.91億元，應(yīng)交土地增值稅金為1.42億元，而公司2011年預(yù)提的土地增值稅準(zhǔn)備金為13.53億元。

國家稅務(wù)總局2010年發(fā)布的《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》顯示，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。但北京、上海等地都曾提高過本地土地增值稅預(yù)征稅率，但提高的最低預(yù)征稅率還是相對寬松，開發(fā)商仍掌握著一定主動性。

上述注冊會計師表示：“客觀來說，以目前的相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則，公司土地增值稅的預(yù)提比例是可以起到調(diào)節(jié)企業(yè)當(dāng)期損益的效果的，除采用核定征收模式的開發(fā)商，投資者可以關(guān)注一下開發(fā)商對于土地增值稅預(yù)提比例的估計值，如果公司毛利率沒有明顯增加，但是預(yù)提土地增值稅稅率有明顯上升，則可以在一定程度上說明公司未來的盈利能力相對更強。”