孫翠平

（銅陵學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，安徽 銅陵244000）

房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)（可看作耐用品消費(fèi)）的雙重功能，而投資、消費(fèi)和出口是拉動我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長的“三架馬車”，因此表征房地產(chǎn)市場上供求關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格對宏觀經(jīng)濟(jì)有巨大的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)理主要表現(xiàn)在它對房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。首先宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本面影響投資需求，進(jìn)而對利率產(chǎn)生影響，從而影響房地產(chǎn)的供給；其次，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長情況直接影響到居民的可支配收入，從而影響到居民對房地產(chǎn)的需求。在上述受宏觀經(jīng)濟(jì)影響的房地產(chǎn)市場上供需力量的對比下，最終影響房地產(chǎn)的價(jià)格。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在著密切的互動關(guān)系。目前國內(nèi)學(xué)者研究地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的互動關(guān)系所采用的方法主要分為2類：一類是用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系；另一類是采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)和面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用SVAR、協(xié)整、Granger檢驗(yàn)等計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型來分析房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系［1］。研究的不足表現(xiàn)在：一是多從我國整體的角度而不是站在某個(gè)區(qū)域的角度來研究；二是與調(diào)控政策變量結(jié)合的力度不夠。房地產(chǎn)具有區(qū)域性和易受政策影響的特點(diǎn)，為此，筆者結(jié)合目前從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策大背景，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對兩者之間的互動關(guān)系進(jìn)行深入分析??銅陵學(xué)院院級科研項(xiàng)目（2010tlxy29）。。

1 1998年以來安徽省房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量關(guān)系

1998年是中國住房分配貨幣化的第1年，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)進(jìn)入市場化階段。因此筆者先選取1998年以來安徽省房地產(chǎn)價(jià)格（簡稱FJ）和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量GDP的數(shù)據(jù)，對兩者總體運(yùn)行情況之間的關(guān)系做一個(gè)簡單的梳理。表1為1998～2010年安徽省GDP和FJ的絕對值及環(huán)比增長率。

由表1數(shù)據(jù)可直觀地看出安徽省的房價(jià)波動要顯著的比GDP劇烈，表明GDP只是房價(jià)波動的主要因素之一。特別是在2005年之后安徽省房價(jià)波動的幅度非常大，由2005年的環(huán)比增長率26.8%下降到2008年的－3%，隨后又上漲到2010年的23.9%，而GDP的環(huán)比增長率要平穩(wěn)的多，說明安徽省的宏觀經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度下降，這也折射出安徽省的經(jīng)濟(jì)向均衡協(xié)調(diào)的方向發(fā)展。

2 指標(biāo)設(shè)定、數(shù)據(jù)處理和研究方法

2.1 選取的指標(biāo)

房價(jià)波動的影響因素分為本體（包括地價(jià)、建安費(fèi)用、稅費(fèi)和合理利潤）和社會影響因素（包括一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素）2類，一般因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的最普遍、共同的因素，通常指的是對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。筆者考慮到數(shù)據(jù)的可得性和借鑒已有的研究成果，選取的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、物價(jià)水平（CPI）、社會總投資（INV）、社會總消費(fèi)（CONS）、人均可支配收入（INC）、城鎮(zhèn)居民人口（POPU），由于我國頻頻出臺了以貨幣政策、稅收政策和土地政策為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將加入一年期的貸款利率R和金融機(jī)構(gòu)的人民幣各項(xiàng)存款合計(jì)（DEPO）作為房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策變量；持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅（T1）、開發(fā)環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅（T2）、交易環(huán)節(jié)的土地增值稅（T3）作為房地產(chǎn)調(diào)控的稅收政策的變量，購置土地面積（PL）作為土地政策的變量［2－3］。

表1 1998～2010年安徽省GDP和FJ的絕對值及環(huán)比增長率

2.2 數(shù)據(jù)來源及處理方法

所選指標(biāo)的數(shù)據(jù)除一年期法定貸款利率來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒外，其他的均來源于安徽省各年的統(tǒng)計(jì)年鑒。由于有的年份有多次的一年期的貸款利率的調(diào)整，為此按照月數(shù)取加權(quán)平均值。考慮到原始數(shù)據(jù)的量綱不同及有的指標(biāo)值之間不是處于同一個(gè)數(shù)量級別上，因此除一年期的貸款利率R外其他指標(biāo)數(shù)據(jù)取自然對數(shù)，并分別表示為LFJ、LGDP、LCPI、LINV、LCONS、LINC、LPOPU、R、LDEPO、LT1、LT2、LT3、LPL。

2.3 研究的方法

1）單位根檢驗(yàn) 為避免非平穩(wěn)時(shí)間序列存在的“偽回歸”問題，先對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。筆者采用ADF法進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果中c、t和k分別表示截距項(xiàng)、趨勢項(xiàng)和滯后階數(shù)。一般來說，如果序列在0均值上下波動，則應(yīng)選擇不包含截距項(xiàng)c和趨勢項(xiàng)t的檢驗(yàn)方程；如果具有非0均值，但沒有時(shí)間趨勢，則只選擇截距項(xiàng)c；若序列隨時(shí)間變化而上升或下降，則選擇截距項(xiàng)c和趨勢項(xiàng)t。k的取值依據(jù)AIC和SC最小的準(zhǔn)則而確定，AIC和SC分別是赤池信息準(zhǔn)則和施瓦茨準(zhǔn)則的簡稱，是用于評價(jià)模型好壞的準(zhǔn)則。

2）建立計(jì)量模型 由面板數(shù)據(jù)可建立靜態(tài)模型為：

式中，N表示面板數(shù)據(jù)含有的個(gè)體數(shù)；T表示時(shí)間序列的最大長度。考慮到受經(jīng)濟(jì)活動的慣性影響，一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以前的變化態(tài)勢往往會延續(xù)到本期，從而被解釋變量的當(dāng)期變化和自身以前取值相關(guān)，因此，需在模型（1）的右邊加入因變量的滯后項(xiàng)，修正為動態(tài)的面板數(shù)據(jù)模型：

3）估計(jì) 為了對各變量的短期靜態(tài)關(guān)系和長期動態(tài)關(guān)系進(jìn)行分析，將分別用靜態(tài)面板模型和動態(tài)面板模型進(jìn)行估計(jì)。對靜態(tài)模型（1）的估計(jì)用OLS（最小二乘法），對動態(tài)模型（2）的估計(jì)用GMM（廣義矩估計(jì)法）。

3 研究結(jié)果與分析

3.1 ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

相關(guān)變量的ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，表明除LCPI是平穩(wěn)序列之外，其他的變量都是經(jīng)過一階差分平穩(wěn)的，即都是一階單整序列，表示為I（1）；變量的一階差分用符號Δ表示。

3.2 房地產(chǎn)價(jià)格波動的分析模型

利用Eviews主菜單中的Quick／Group Statistics／Correlations過程，分析輸出的相關(guān)系數(shù)矩陣，與變量LFJ高度相關(guān)的有LFJ滯后項(xiàng)、LGDP、LINV、LCONS、LINC、LPOPU、LDEPO、LT1、LT2、LT3、LPL，且引入變量和LFJ的相關(guān)系數(shù)除LT2（0.883）和LPL（0.811）外，其他的都在0.95以上。用一階差分后的變量值，經(jīng)過OLS、GMM估計(jì)分別得到如下模型：

表2 相關(guān)變量的單位根檢驗(yàn)

1）OLS回歸結(jié)果 從OLS回歸結(jié)果來看，在短期內(nèi)對房價(jià)有正向影響效果的有GDP、CONS、INC、POPU、T2和T3。其中，GDP和INC表征著居民的實(shí)際購買力，當(dāng)實(shí)際購買力增加時(shí)，對住房的需求增加進(jìn)而推升房價(jià)；社會總消費(fèi)CONS的增加對物價(jià)水平上升產(chǎn)生壓力，從而對房價(jià)有提升的作用；隨著城市化進(jìn)程的加快，POPU增加，對住房的需求特別是剛性需求的增加，推升房價(jià)增長；在短期內(nèi)由于T2和T3無法將稅收轉(zhuǎn)嫁給購買者，而只能作為成本計(jì)入房屋售價(jià)。

對房價(jià)有反向作用的包括INV、DEPO、T1和PL。理論上講，INV對房價(jià)有雙向作用，INV的增加為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的外圍環(huán)境，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模增大，市場供給增加，房價(jià)降低；另一方面，INV的增加使得資金緊缺，利率上升，房地產(chǎn)的借貸成本上升，房價(jià)上升［4］。從短期來看，第一種作用力較大，因此合力表現(xiàn)為反向關(guān)系。人民幣各項(xiàng)存款DEPO增加，一方面表明市場上購買者持幣觀望情緒濃厚，有效需求不足；另一方面也表明開發(fā)商獲得資金支持較容易，供給的規(guī)?？赡茉龃?，因此DEPO與房價(jià)成反比。短期內(nèi)T1的增加對房地產(chǎn)的需求和供給都產(chǎn)生影響，房產(chǎn)稅增加了投資性住房的持有成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資需求；與此同時(shí)投資者為降低閑置房產(chǎn)的持有成本而拋售多余房產(chǎn)，導(dǎo)致房屋存量增加，在供需力量的對比作用下，房產(chǎn)稅有使房價(jià)下降的趨勢［5］。購置土地面積PL和住房供給成正比，因此與房價(jià)成反比。

2）GMM回歸結(jié)果 從GMM回歸結(jié)果來看，中長期GDP、CONS、INC、T2仍舊對房價(jià)有正向作用，DEPO和PL對房價(jià)仍有反向作用，分析同上。社會總投資INV對房價(jià)的影響由短期的反向變?yōu)榱苏?，這緣于長期中社會總投資對房價(jià)的合力作用主要取決于總投資的增加使得資金緊缺，利率上升，房地產(chǎn)的借貸成本上升，從而房價(jià)上升。城鎮(zhèn)居民人口POPU的回歸系數(shù)符號變得與理論不一致，說明這個(gè)周期的房價(jià)波動中，人口不是主導(dǎo)因素。長期中，一方面在房屋持有環(huán)節(jié)人們因?yàn)槌掷m(xù)性的房產(chǎn)稅支出，有可能改變房屋的偏好；另一方面，房地產(chǎn)屬于需求彈性就較小、供給彈性較大的商品，對于這種特質(zhì)的商品征稅容易轉(zhuǎn)嫁到房屋價(jià)格上，因此長期來看，房產(chǎn)稅由短期降低房價(jià)變?yōu)榱嗽黾臃績r(jià)。土地增值稅T3由短期的正向作用變?yōu)榉聪蜃饔茫蚩赡苁怯捎谑袌鲂枨笃＼?，開發(fā)商在交易環(huán)節(jié)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上行不通［6］。因此，房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響機(jī)理是復(fù)雜的，并且從回歸系數(shù)來看短期效果不如長期效果明顯，因而通過房地產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)短期內(nèi)很難得到滿意的效果。

3.3 房地產(chǎn)價(jià)格影響國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的分析

同樣，利用Eviews主菜單中的Correlations過程，并分析相關(guān)系數(shù)矩陣，找到和國內(nèi)生產(chǎn)總值高度相關(guān)的變量有LGDP滯后項(xiàng)、LFJ、LINV、LCONS、LINC、LPOPU、LDEPO、LT1、LT2、LT3。經(jīng)過OLS、GMM估計(jì)分別得到如下模型；

對比OLS、GMM模型可知，短期內(nèi)房價(jià)對GDP有正向作用，但作用系數(shù)較?。婚L期房價(jià)卻對GDP有反向作用，表明從較長期來看過高的房價(jià)對國民經(jīng)濟(jì)不利［7］。城鎮(zhèn)居民人口POPU短期正作用于國民經(jīng)濟(jì)，這主要表現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)提供充足的勞動力；長期過多的人口反作用于國民經(jīng)濟(jì)，這是因?yàn)閯趧恿仁巧a(chǎn)者又是消費(fèi)者，有一個(gè)最佳的人口規(guī)模和國民經(jīng)濟(jì)相匹配。人民幣各項(xiàng)存款DEPO短期反作用于國民經(jīng)濟(jì)，這是因?yàn)镈EPO增加意味著當(dāng)期消費(fèi)較少，需求不足。但長期DEPO對國民經(jīng)濟(jì)有正向作用，根據(jù)增長理論儲蓄是資本存量的源泉，因此儲蓄的增加能夠加快國民經(jīng)濟(jì)的增長直到經(jīng)濟(jì)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。

3.4 房地產(chǎn)價(jià)格影響社會總投資（INV）的分析

分析Correlations過程輸出的相關(guān)系數(shù)矩陣，與社會總投資高度相關(guān)的變量有LINV滯后項(xiàng)、LFJ、LGDP、LCONS、LINC、LPOPU、LDEPO、LT1、LT2、LT3。經(jīng)過OLS、GMM估計(jì)分別得到如下模型：

對比OLS、GMM模型可知，短期和長期房價(jià)對社會總投資INV都有正向作用，但是長期房價(jià)對總投資的影響要大的多。房價(jià)對總投資的正向影響可歸結(jié)于房價(jià)的信貸效應(yīng)，房價(jià)上漲時(shí)，房屋的抵押價(jià)值上升，改善了借貸者的資產(chǎn)負(fù)債情況，銀行放松銀根，從而刺激投資。長期之所以對投資的影響更大，一方面房地產(chǎn)業(yè)的投資占社會總投資比重較大，且房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，這就決定了房地產(chǎn)投資者作決策更看重長期的利好信息，而暫時(shí)的信息對其決策影響不大；另一方面房價(jià)變動影響投資預(yù)期，再到形成房地產(chǎn)投資決策，進(jìn)而通過房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)拉動其他投資，是一個(gè)較長過程。受投資的慣性影響，總投資的滯后項(xiàng)對投資有較明顯的影響。城鎮(zhèn)土地使用稅T2和土地增值稅T3對社會投資的影響由短期的反向變?yōu)榱苏?，這可能因?yàn)樵诙唐谶@些稅收作為支出項(xiàng)占用了開發(fā)商的資金，影響了其投資，但在長期來看，這些支出作為開發(fā)的前期沉沒成本，引致其后期的投資增加，因此社會總投資增加。

3.5 房地產(chǎn)價(jià)格影響社會總消費(fèi)（CONS）的分析

同理，由相關(guān)系數(shù)矩陣可找出與社會總消費(fèi)高度相關(guān)的有LCONS滯后項(xiàng)、LFJ、LGDP、LINV、LINC、LPOPU、LDEPO、LT1、LT2、LT3。經(jīng)過OLS、GMM估計(jì)分別得到如下模型：

對比上述2個(gè)模型可知，無論短期還是長期房價(jià)都對社會總消費(fèi)有正向作用，但長期的影響更為明顯，這表明房價(jià)上升會產(chǎn)生明顯的財(cái)富效應(yīng)，即在多數(shù)家庭擁有住房的情況下，房價(jià)上升會使其覺得更富有，從而增加消費(fèi)，并且長期持續(xù)的房價(jià)增長會使財(cái)富效應(yīng)更大，因此對總消費(fèi)的正向作用更強(qiáng)［8］。社會總消費(fèi)的滯后項(xiàng)的回歸系數(shù)為0.240，表明消費(fèi)具有明顯的“棘輪效應(yīng)”，本期消費(fèi)會受上期消費(fèi)的影響。存款有延緩社會消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的時(shí)間和引導(dǎo)社會需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的作用。從回歸結(jié)果來看短期內(nèi)存款的增加將降低社會總消費(fèi)，長期卻能增加社會總消費(fèi)，這可能是隨著社會保障制度的完善，前期被延緩的消費(fèi)需求被釋放出來，同時(shí)消費(fèi)的需求結(jié)構(gòu)也向更高層次發(fā)展，因此對社會總消費(fèi)有正向作用。三個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收對社會總消費(fèi)的影響在短期和長期的作用方向都不相同，但可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅對總消費(fèi)的長期影響更大，說明房地產(chǎn)稅對房屋消費(fèi)進(jìn)而對社會總消費(fèi)的影響比較復(fù)雜，短期內(nèi)的效果不夠明顯。

4 結(jié) 論

（1）安徽省的宏觀經(jīng)濟(jì)變量對房價(jià)的影響是顯著的，表明宏觀基本面仍是安徽省房價(jià)的主要依托。受正反饋效應(yīng)的影響，當(dāng)期房價(jià)受前期房價(jià)的影響較大。利率和房價(jià)的相關(guān)系數(shù)不大而沒被引入模型，因此以利率為主要杠桿的貨幣政策來調(diào)控安徽省房價(jià)難以起到效果。各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收對房價(jià)有較顯著的影響，但短期和長期的作用方向和效果不同，長期效果較好，即房地產(chǎn)稅收對安徽省的房價(jià)調(diào)控作用長期更為有效。

（2）房價(jià)對國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響短期為正且作用系數(shù)不大，長期卻反作用于GDP。一方面表明在安徽省轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用下，國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度有所減弱，另一方面表明長期過高的房價(jià)對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不利。

（3）在信貸效應(yīng)的作用下，無論短期和長期房價(jià)對社會總投資的影響為正，但長期效果更明顯，表明投資者作決策更注重長期的利好信息。

（4）房價(jià)上升會產(chǎn)生明顯的財(cái)富效應(yīng)，因此在財(cái)富效應(yīng)的作用下，無論短期還是長期房價(jià)都對社會總消費(fèi)均有正向作用，但長期的影響更為明顯。

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