吳 佳， 鄧旭暉， 劉平輝

（1．東華理工大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，江西撫州 344000;2．撫州市建筑勘察設(shè)計院，江西撫州 344000）

1 研究背景

土地資源是人類社會生存與發(fā)展的重要物質(zhì)載體［1］。由于土地資源在經(jīng)濟(jì)供給上具有鮮明的稀缺性，在我國人多地少的國情以及城市化進(jìn)程加快的背景下，土地資源短缺已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的瓶頸之一。一方面我國城市發(fā)展時大量侵占城郊農(nóng)用地，而另一方面城市土地的利用效率令人堪憂。面對我國耕地資源亟需保護(hù)、城市用地外延供給有限，而城市存量土地利用粗放的現(xiàn)狀，如何做到城市土地的高效集約利用自然而然成為城市土地利用和城市規(guī)劃的當(dāng)務(wù)之急。

撫州市是位于江西省東部的地級市，其發(fā)展歷程反映出我國大部分中小城市的發(fā)展軌跡、城市土地利用的現(xiàn)狀和未來發(fā)展的趨勢。本研究選取撫州市教育園區(qū)為例，運(yùn)用AHP方法進(jìn)行城市土地集約利用綜合評價，并根據(jù)評價結(jié)果從城市控規(guī)視角有針對性地提出相應(yīng)的建議，以期能夠?yàn)榻窈蟪鞘型恋丶s利用和控規(guī)編制提供參考和指導(dǎo)。

2 評價方法與過程

2．1 評價指標(biāo)體系的選取

城市土地集約利用評價的核心工作就是其評價指標(biāo)體系的構(gòu)建。在具體評價指標(biāo)的選取時考慮到動態(tài)性、代表性、系統(tǒng)性、可操作性以及相對獨(dú)立性原則［2］，最終構(gòu)建了以城市土地集約利用指標(biāo)評價體系為評價目標(biāo)層，以城市土地利用結(jié)構(gòu)、城市土地投入強(qiáng)度、城市土地利用程度和城市土地利用效益為評價準(zhǔn)則層，以15個具體的指標(biāo)因子作為評價指標(biāo)層的基于控規(guī)視角的城市土地集約利用評價指標(biāo)體系（表1）。

其中合理的城市土地利用結(jié)構(gòu)是城市土地集約利用的前提與必要條件，也是進(jìn)行控規(guī)的目標(biāo)和要義所在［3］;城市土地投入強(qiáng)度是城市土地能否持續(xù)利用的基礎(chǔ);城市土地利用程度直接反映了土地利用的程度與方式;城市土地利用效益則主要考察城市土地利用過程中直接產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境效益［4］。

表1 城市土地集約利用總體評價指標(biāo)體系

2．2 評價指標(biāo)權(quán)重的確定

采用AHP法來確定城市土地集約利用指標(biāo)體系的權(quán)重。AHP是20世紀(jì)70年代初美國運(yùn)籌學(xué)家匹茲堡大學(xué)薩迪教授（T．L．Satty）首次提出的［5-8］。其基本原理是首先將評價目標(biāo)所涉及的因素劃分為若干層次，構(gòu)造層次分析模型，對同一層次的各要素進(jìn)行兩兩比對其重要性，再加上專家的專業(yè)知識，由此計算出各層要素的權(quán)重。

本研究將所選城市土地集約利用評價體系送呈東華理工大學(xué)相關(guān)領(lǐng)域的多位專家和教授，在數(shù)次交流打分后將結(jié)果進(jìn)行綜合分析，采用YAAHP層次分析軟件，對評價指標(biāo)層的權(quán)重進(jìn)行計算，其結(jié)果滿足一致性檢驗(yàn)（表2）。

2．3 評價指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理

采用極差標(biāo)準(zhǔn)化法對各個評價指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。在研究過程中，為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，便于分析和比較，需對不同量綱、不同所測數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理［6］。

假設(shè)Xi為各評價指標(biāo)的實(shí)測值，Ki為各評價指標(biāo)無量綱化后的標(biāo)準(zhǔn)化值，Ri為各評價指標(biāo)的目標(biāo)值，其中Rmax為目標(biāo)值的上限值，Rmin為目標(biāo)值的下限值。則，

對于正效指標(biāo)，處理如下:

對于負(fù)效指標(biāo)，處理如下:

參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)》（GBJ137－90），綜合其它城市及相關(guān)地段的經(jīng)驗(yàn)值，確定各個評價指標(biāo)的目標(biāo)值如表3所示。

表2 城市土地集約利用評價指標(biāo)權(quán)重及功效

2．4 城市土地利用集約度

運(yùn)用多因素綜合評價法來計算研究區(qū)域城市土地利用集約度。通過對各個評價指標(biāo)實(shí)測數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，并將無量綱化后的標(biāo)準(zhǔn)化值乘與其相應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行加權(quán)求和，再放大到0～100之間，從而得到城市土地利用集約度的模型為:

式中:Y為城市土地利用集約度;Ki為評價指標(biāo)無量綱化后的標(biāo)準(zhǔn)化值;Wi為各評價指標(biāo)對應(yīng)的權(quán)重;n為指標(biāo)數(shù)量。

表3 城市土地集約利用評價指標(biāo)目標(biāo)值

3 實(shí)證研究

3．1 研究區(qū)概況

撫州市教育園區(qū)位于市區(qū)東南部，具體區(qū)域范圍是:文昌大道以東、迎賓大道以南、撫河大道以西、汝臨大道以北。整個規(guī)劃區(qū)為一四方形地塊，用地內(nèi)南北位置相距最遠(yuǎn)3．36公里，東西最寬3．02公里，總面積4．82平方公里，周長9．60 公里。地形起伏明顯，標(biāo)高變化范圍為39．7～70．97米，總體高差31．27米，總體地勢為南高北低，東西高中心低。撫州市教育園區(qū)控規(guī)工作的開展是《撫州市城市總體規(guī)劃（2008－2020年）》的深化，其目的是進(jìn)一步落實(shí)城市總體規(guī)劃所確定的城市用地功能布局和各專項(xiàng)規(guī)劃，通過對土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的細(xì)化與量化，對城市建設(shè)提出更為具體的規(guī)定和要求，以保證城市能夠持續(xù)、健康、有序的發(fā)展。

3．2 現(xiàn)狀土地利用結(jié)構(gòu)

撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀土地利用情況整體表現(xiàn)為不同功能用地的相互穿插，用地布局功能單一，內(nèi)部市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，土地利用效率低下?，F(xiàn)狀東側(cè)有721礦安置點(diǎn)和鐘嶺水廠，西邊有在建的撫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院和江西中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校等，其他地方則凌亂地布置著村落和其他用地。

撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地平衡表詳見表4。

表4 撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地平衡表

現(xiàn)狀已利用土地202．74公頃，占規(guī)劃總用地面積的42．01%，其中建設(shè)用地面積為177．29公頃，占規(guī)劃總用地面積的36．74%;村鎮(zhèn)居住用地為25．45公頃，占規(guī)劃總用地面積的5．27%。未利用土地為279．76公頃，占規(guī)劃總用地面積的57．98%（表5）。

表5 撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀土地存量一覽表

3．3 控規(guī)后土地利用分析

撫州市教育園區(qū)控規(guī)采用《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）對用地進(jìn)行統(tǒng)一分類，針對撫州市現(xiàn)狀存在的土地利用效率低下問題，對現(xiàn)狀用地的功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，科學(xué)地確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市用地性質(zhì)，從而達(dá)到合理使用土地的目的。控規(guī)編制前后土地利用情況見圖1。

功能定位:教育園區(qū)是撫州市新城區(qū)的重要組成部分，應(yīng)充分發(fā)揮撫州的教育優(yōu)勢，弘揚(yáng)“臨川才子”精神，利用濱河景觀優(yōu)勢形成以教育、居住功能為主的功能區(qū)。

規(guī)劃規(guī)模:撫州市教育園區(qū)總用地面積482．50公頃，各類用地面積見表6。人口規(guī)模采用城市建設(shè)用地容量法進(jìn)行推算，根據(jù)《撫州市城市總體規(guī)劃（2008－2020年）》，規(guī)劃撫州市遠(yuǎn)期（2020年）中心城區(qū)人均建設(shè)用地指標(biāo)為99．46平方米/人，則該規(guī)劃區(qū)可容納約4．85萬人。

表6 教育園區(qū)規(guī)劃用地平衡表

圖1 撫州市教育園區(qū)控規(guī)編制前后土地利用對比圖

3．4 評價結(jié)果

由于各個評價指標(biāo)量綱不同，不便于分析，故需對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理。套用公式1和公式2，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，其中各評價指標(biāo)的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來自撫州市城市規(guī)劃局提供的資料數(shù)據(jù)和實(shí)地測繪數(shù)據(jù)，各個評價指標(biāo)的控規(guī)編制后的數(shù)據(jù)則是通過控規(guī)圖紙經(jīng)由湘源控規(guī)軟件分析計算而得。撫州市教育園區(qū)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理匯總結(jié)果如表7所示。

表7 撫州市教育園區(qū)控規(guī)編制前后數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理匯總值表

套用公式3，對撫州市教育園區(qū)控規(guī)編制前后城市土地利用集約度進(jìn)行計算，從而得出撫州市教育園區(qū)城市土地利用集約度計算結(jié)果:從城市土地集約利用綜合評價結(jié)果來看，撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀城市土地利用集約度為31．30，控規(guī)編制后城市土地利用集約度為69．40，相比之下城市土地利用集約度增加量為38．10，增加幅度為122%，表明撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀城市土地利用粗放，控規(guī)編制后城市土地利用較集約（表8）。

表8 撫州市教育園區(qū)控規(guī)編制前后城市土地利用集約度

從各評價指標(biāo)看，撫州市教育園區(qū)控規(guī)編制后人均建設(shè)用地面積由現(xiàn)狀 64．47 m2/人增加至99．48 m2/人，增加幅度54%;人均道路鋪設(shè)面積由現(xiàn)狀8．48 m2/人增加至 17．12 m2/人，增加幅度102%;地均基礎(chǔ)設(shè)施投入由現(xiàn)狀每公頃154萬元增加至336萬元，增加幅度118%;綜合容積率由現(xiàn)狀1．10增加至2．40，增加幅度118%;人均居住用地面積由現(xiàn)狀4．50 m2/人增加至 33．91 m2/人，增加幅度654%，地價實(shí)現(xiàn)水平由現(xiàn)狀每公頃914萬元增加至1 981萬元，增加幅度117%。

4 對策和建議

綜上所述，撫州市教育園區(qū)控規(guī)編制后城市土地利用集約度由現(xiàn)狀的31．30上升至69．40，城市土地集約利用進(jìn)步顯著。因此，本文從實(shí)證研究的結(jié)果對如何實(shí)現(xiàn)撫州市教育園區(qū)的城市土地集約利用提出如下對策和建議。

4．1 優(yōu)化各功能區(qū)布局結(jié)構(gòu)，改善城市人居生活環(huán)境

城市土地集約利用的前提應(yīng)是各功能區(qū)布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。通過對撫州市教育園區(qū)現(xiàn)狀用地功能布局的調(diào)整優(yōu)化，達(dá)到科學(xué)合理地使用土地、改善城市人居生活環(huán)境。同時加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度，充分挖掘城市存量土地、低度利用土地的潛力，堅持城市建設(shè)調(diào)整區(qū)域城市結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)建設(shè)，減少城市化過程中不必要的耕地浪費(fèi)，把粗放型土地利用方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化土地利用方式。

4．2 科學(xué)確定城市用地性質(zhì)，提高城市土地集約利用

城市土地集約利用的重點(diǎn)在于城市土地使用性質(zhì)的科學(xué)確定。對撫州市教育園區(qū)土地使用性質(zhì)的確定應(yīng)注重價值的取向，如商業(yè)、金融業(yè)和服務(wù)業(yè)應(yīng)占據(jù)有利的位置，以充分利用市場條件，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會效益?？茖W(xué)地確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市用地性質(zhì)，避免重復(fù)建設(shè)，提高城市土地利用集約率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

4．3 合理制定土地控制指標(biāo)，提升城市景觀生態(tài)風(fēng)貌

城市土地集約利用的核心則是城市土地控制指標(biāo)的合理制定。本著“統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)使用強(qiáng)度，形成主次分明的城市格局”的原則，撫州市教育園區(qū)針對每個街坊地塊提出了相應(yīng)的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)和城市設(shè)計引導(dǎo)內(nèi)容，將街坊地塊的控制條件、控制指標(biāo)和具體的城市設(shè)計引導(dǎo)分解落實(shí)到相應(yīng)的開發(fā)地塊之上，作為今后土地出讓條件。從而通過合理制定土地控制指標(biāo)，提升城市景觀生態(tài)風(fēng)貌。

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