本刊記者 王國起

隨著十八大屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的猜測再度甚囂塵上。游離于樓市正規(guī)軍之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于部分人誤讀“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”這一改革信號，市場上出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”有望“轉(zhuǎn)正”的聲音近期迅速升溫，并由此引發(fā)一輪成交熱。

11月22日晚間，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部兩部委發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（以下簡稱《緊急通知》），要求各地堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決拆除一批，教育一片。

國土資源部副部長、黨組副書記、國家土地副總督察徐德明指出，黨的十八屆三中全會通過的《決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，這為深化農(nóng)村土地制度改革指明了方向。但農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。

徐德明強(qiáng)調(diào)，無論是國有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度，“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，決不能違背，更不可逾越”。要準(zhǔn)確把握、認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會精神，堅(jiān)決查處違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥指出，“小產(chǎn)權(quán)房”亂占濫用土地建設(shè)和銷售，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場秩序，由于不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，購房人權(quán)益得不到保障，且因設(shè)計(jì)、施工等脫離監(jiān)管，質(zhì)量安全無保證，損害群眾利益。各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要與國土資源部門密切配合，制定具體方案，全面摸清底數(shù)，既要處理事，還要依法依規(guī)追究有關(guān)人員責(zé)任，堅(jiān)決遏制近期“小產(chǎn)權(quán)房”回潮之勢。

建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。要全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳專門下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

《緊急通知》要求各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履行職責(zé)，及時(shí)采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，做到令行禁止。一要對違法建設(shè)、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部。二要對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問責(zé)。三要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。準(zhǔn)確理解、全面宣傳和貫徹落實(shí)好十八屆三中全會精神，正確引導(dǎo)輿論，向社會警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

形成小產(chǎn)權(quán)房的原因是多樣的。有的來自于當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民在征地時(shí)的交換，是一種默許；有的是新農(nóng)村建設(shè)中的擦邊球；也有的是宅基地的變種；還有的是非耕地與非建設(shè)用地之間的空隙；也有一些是城市邊緣的明知故犯，自認(rèn)為法不治眾的渾水摸魚；有的是建設(shè)之時(shí)就違法建設(shè)；有的是建設(shè)時(shí)期手續(xù)齊全合理合法，無非是向城市居民銷售的環(huán)節(jié)撞了《房地產(chǎn)法》的墻。這些問題恰恰使房屋成為《物權(quán)法》中拒絕保護(hù)的一種用益物權(quán)。

雖然小產(chǎn)權(quán)由來已久，不過中央政府對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度始終如一，從1999年就開始陸續(xù)出臺相關(guān)政策三令五申，堅(jiān)決制止、打擊小產(chǎn)權(quán)房，與此同時(shí)，政府也不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的法律地位，堅(jiān)持小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)屬于違法建筑的觀點(diǎn)，并強(qiáng)烈要求有關(guān)部門不得為其發(fā)放房產(chǎn)證。

近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申不得違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”、不得購買“小產(chǎn)權(quán)房”。明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記、堅(jiān)決查處在建、在售行為等要求。國務(wù)院早在2011年就成立了“小產(chǎn)權(quán)房”清理小組。

但是“小產(chǎn)權(quán)房”非但屢禁不止，近期很多地方甚至出現(xiàn)搶購熱潮。在“農(nóng)地入市”的政策背景下，市場上出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”有望“轉(zhuǎn)正”的聲音，并由此引發(fā)一輪成交熱。

“全國面上情況來看，‘小產(chǎn)權(quán)房’在建、在售勢頭依然不減，且最近有強(qiáng)力反彈之勢，必須予以堅(jiān)決打擊。”徐德明強(qiáng)調(diào)，在叫停在建、在售違法違規(guī)行為，遏制新的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的工作中，還要嚴(yán)肅查處一批典型案件。要求各省(區(qū)、市)選擇1至2起頂風(fēng)違建和銷售、情節(jié)惡劣的案件，依法從嚴(yán)從重處理，將查處結(jié)果及時(shí)上報(bào)兩部，并嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人。

事實(shí)上，在兩部委下發(fā)《緊急通知》的第二天，11月23日，北京隨機(jī)開始“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作，昌平區(qū)一處占地近700平方米的在建“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目被拆除。

據(jù)資料顯示，2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬平方米。8名違法當(dāng)事人被移送公安機(jī)關(guān)，31名責(zé)任人移送監(jiān)察機(jī)關(guān)處理。

對于以往“小產(chǎn)權(quán)房”所產(chǎn)生的歷史遺留問題，徐德明在24日的會議上表示，“小產(chǎn)權(quán)房”情況復(fù)雜、時(shí)間跨度長。清理工作單靠一兩個部門難以完成，必須要引起高度重視，依靠當(dāng)?shù)卣?，多部門協(xié)同配合開展相關(guān)工作。