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（安徽行政學(xué)院/安徽經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 安徽合肥 230059）

中國社會科學(xué)院發(fā)布的2013年《社會藍(lán)皮書》指出，近年來，每年因各種社會矛盾而發(fā)生的群體性事件多達(dá)數(shù)萬起甚至十余萬起，其中以征地拆遷引發(fā)的群體性事件占一半左右。回顧因拆遷引發(fā)的群體性事件，其起源都是因為拆遷補(bǔ)償不足或沒有達(dá)到拆遷戶預(yù)期的要求。在調(diào)研中，群眾普遍抱怨評估機(jī)構(gòu)給出的評估價過低，由此可以看出，現(xiàn)行的評估方法在我國城市住宅拆遷的情境下，需要作出相應(yīng)的調(diào)整，以給出開發(fā)商、拆遷戶雙方都能滿意的評估結(jié)果，從而更好地發(fā)揮評估的價值鑒證作用。

一、現(xiàn)有評估方法分析

建設(shè)部2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。2011年新出臺的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。假設(shè)開發(fā)法主要針對在建工程。所以，評估實務(wù)中，針對城市存量住宅而言，運用的主要評估方法是市場法、收益法及成本法。

（一）市場法

又稱市場比較法，簡單的說，就是參照評估時間相近的類似房地產(chǎn)交易的成交價格，將評估的資金與其比較，并針對成交價格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整來求取評估對象的價值。市場比較法依據(jù)的原理主要是替代原理，就成交個案來說，消費者總是愿意以較低的價格購買具有一定效用的產(chǎn)品，對于整個市場來說，具有一定效用的產(chǎn)品同時應(yīng)有相近或相同的價格。市場比較法主要適用于同種類型的數(shù)量比較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房產(chǎn)。其基本公式為：

V=V1×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

式中：V1是類似房地產(chǎn)的成交價格；房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)主要有交易情況修正，交易日期修正，房地產(chǎn)狀況修正，標(biāo)準(zhǔn)化修正等。

市場法用于拆遷評估主要存在以下不足：一是正常買賣雙方有交易動機(jī)，也有價格協(xié)商準(zhǔn)備，不太多考慮房產(chǎn)的預(yù)期收益及漲價因素，而拆遷對象交易是一種被動交易模式，拆遷對象在交易中更多的考慮房產(chǎn)的效用替代因素和預(yù)期收益因素。二是類似房地產(chǎn)交易價格的真實性不強(qiáng)，現(xiàn)階段，我國主要針對流通環(huán)節(jié)征稅，因此，房產(chǎn)的合同交易價（也就是納稅基礎(chǔ)）低于實際價格是業(yè)內(nèi)公開的秘密。三是修正系數(shù)的價值內(nèi)涵不好理解，并且人為因素影響大。以上三點不足，造成房產(chǎn)評估價格與實際成交價以及拆遷對象心理預(yù)期價格相比偏低。

（二）收益法

也稱為收益資本化法，是通過預(yù)測評估對象在未來年度的正常收益，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將收益轉(zhuǎn)化為價值來評估房地產(chǎn)價格的方法。收益法理論基礎(chǔ)是資產(chǎn)收益理論和預(yù)期原理，資產(chǎn)收益理論講的是，一宗房地產(chǎn)出租產(chǎn)生的收益與任何一筆能給它帶來相同收益的資產(chǎn)是等價的；預(yù)期原理講的是，房地產(chǎn)的價值是由未來的狀況決定，而不是過去的投入。收益法主要適用于收益能夠量化的房地產(chǎn)，這個收益可以是自身的收益，也可以是類似房地產(chǎn)的收益。其基本公式是：

其中：Ai是未來第i年的預(yù)計純收益；n是資產(chǎn)尚可使用年數(shù)；r是資金化率。

在城市住宅拆遷的評估中，收益法主要存在以下不足：一是住宅大多自住，收益的來源不太確定。二是在房地產(chǎn)投資中，租金收益只是其中一部分，還有相當(dāng)一部分是預(yù)期漲價的因素。三是存在理論年限與實際年限不符的現(xiàn)象，如一宗存在40年的住宅，按房屋使用年限還有10年，如果按10年來計算，就會存在明顯低估的情況。

（三）成本法

又稱成本逼近法，是通過求取評估對象在評估時點的重新購建價格，扣除折舊，以此估算評估對象的合理價值的方法。成本的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理，從賣方看，房地產(chǎn)的價值是依據(jù)生產(chǎn)所花費的費用決定的，這是費用價值論；從買方看，其為取得資產(chǎn)所付出的代價不能高于其預(yù)計的開發(fā)的必要支出。成本法主要適用于無法運用市場法和收益法，且需要房地產(chǎn)按照價格構(gòu)成的房地產(chǎn)評估。其基本公式是：

房地產(chǎn)評估價=土地重新購置價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

其中：土地重新購置價格=待開發(fā)土地取得費+利息+利潤+稅務(wù)費+土地增值收益

成本法在拆遷評估中的不足主要現(xiàn)為以下三個方面：一是評估方法中無法體現(xiàn)城市住宅房產(chǎn)的重大特性——區(qū)位性。二是按土地的使用年限來折算土地價值，不符合目前群眾的普遍預(yù)期。三是土地價格計算主要針對待開發(fā)用地，增值主要是政府規(guī)劃允許改變土地用途所帶來的。

二、城市住宅拆遷評估的特點及價值組成

（一）城市住宅拆遷評估的特點

城市住宅拆遷評估與其他房產(chǎn)評估相比，從交易動機(jī)、補(bǔ)償方式、交易慣例等角度來說，都具有自身獨有的特點。一是交易動機(jī)不一致。政府與開發(fā)商從集約利用土地角度及經(jīng)濟(jì)效益角度，對拆遷有很高的積極性，其關(guān)注的是待拆遷房屋所占土地的土地使用權(quán)。而拆遷戶中相當(dāng)部分在交易心理上處于被動地位，他們要求的補(bǔ)償是全面的，除了土地，還應(yīng)包括待拆遷房屋本身及其他附屬設(shè)施與權(quán)利。二是補(bǔ)償方式具有雙重性。根據(jù)城市房屋拆遷補(bǔ)償條例規(guī)定，就被拆遷人來說，可以選擇貨幣補(bǔ)償或通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式獲得補(bǔ)償，因此，城市房屋拆遷補(bǔ)償價格的評估結(jié)果應(yīng)與采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式得到的房產(chǎn)價值有一致性。三是交易慣例的廣泛性。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式中，被拆遷人經(jīng)補(bǔ)償后所得的房屋大多是根據(jù)搬遷的先后順序抽號而得，這種方式也是被拆遷人比較樂意接受的。因此，對于城市住宅，在確定補(bǔ)償金額的過程中，可以忽略被拆遷房屋的樓層、朝向等個別因素對補(bǔ)償金額的影響。四是利益的兼顧性。城市房屋拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)是拆遷人與被拆遷人雙方都能接受的價格，這也是公平交易的客觀需要。對于開發(fā)商來說，不因拆遷補(bǔ)償成本過高，而放棄開發(fā)，從而造成城市建設(shè)的死角。對于拆遷戶，也不因拆遷補(bǔ)償金額過低，購買不到相同面積及用途的房產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致拆遷糾紛的增多，影響社會的安定團(tuán)結(jié)。

（二）城市住宅拆遷評估的價值構(gòu)成

圖1

經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，價值是價格的的基礎(chǔ)，價格是價值的貨幣表現(xiàn)。城市住宅房地產(chǎn)價值的基本構(gòu)成可以用圖1表示，第一層次是城市住宅的評估價值，依據(jù)《國有土地上房屋征收管理辦法》指的是由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第二層次說明評估價值由土地價值、房屋價值、功能調(diào)整項的價值以及加成價值構(gòu)成。土地價值在房地產(chǎn)中占很大的比重，作為稀缺資源，其有投資的效應(yīng)，長期看漲。對于住宅來說，國家規(guī)定使用權(quán)有70年，到期自動延期，也沒有明確收費標(biāo)準(zhǔn)，這使得絕大多數(shù)市民認(rèn)為只要房子存在，土地就可長期使用，從而造成對評估中土地的按年限折價不理解，不支持，這是運用成本法評估價與市民預(yù)期相差甚遠(yuǎn)的主要原因。房屋價值主要包括建筑本體造價、附屬設(shè)施造價、開發(fā)商費用、利潤以及相關(guān)稅費，是一個相對復(fù)雜的體系。功能調(diào)整價值主要包括暖氣、有線電視、水、電開戶費以及裝修費用等，此項根據(jù)實際調(diào)整。加成價值主要受土地壟斷性、房產(chǎn)所在區(qū)域的房產(chǎn)市場狀態(tài)及拆遷人被動心理的影響，根據(jù)一般規(guī)律，加成率為5%到10%。

三、基于價值加成的拆遷價值評估模型構(gòu)建

（一）模型建立的前提條件

本模型建立的前提有三。就評估對象而言，是針對城市住宅中有房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)證書的完全個人自有的房產(chǎn)；或者雖然沒有權(quán)屬證明，但政府認(rèn)可可以按照有完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理的個人房產(chǎn)。就評估環(huán)境而言，評估房產(chǎn)所在區(qū)域有相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)，如有多個項目則更好。就政府相關(guān)數(shù)據(jù)庫建設(shè)而言，房產(chǎn)部門有相對完備的典型房產(chǎn)造價資料庫，土地部門有土地容積率調(diào)整的系數(shù)表或?qū)ν恋厝莘e率調(diào)整征收出讓金有明確規(guī)定。

（二）模型建立的理論基礎(chǔ)

本模型主要依據(jù)效用替代原理和價值加成理論，價值加成理論認(rèn)為價格水平很大程度上取決于前期生產(chǎn)的貨幣成本，貨幣成本主要由生產(chǎn)過程中人工、機(jī)械和物資的消耗和一定比例的加成價值構(gòu)成，加成的比例由市場條件和壟斷程度決定。替代原理主要是指拆遷對象放棄原有的居住效用而得到的補(bǔ)償應(yīng)能滿足在同一區(qū)域建構(gòu)起相同的居住效用。并且，由于拆遷的被動性，他們只會對改善的邊際收益付出較少的邊際成本。

（三）計算公式

根據(jù)以上分析，城市住宅拆遷評估的價值可以用下式表示：

V=A+B+C+D

1.土地價值。土地價值的評估，按照替代原理，以同區(qū)域內(nèi)成交的土地出讓金價格為基礎(chǔ)，運用容積率修正系數(shù)調(diào)整而得。其公式為：

A=參考地塊每平方米地價÷參考地塊容積率修正系數(shù)×拆遷地塊容積率修正系數(shù)×拆遷房產(chǎn)占地面積

因現(xiàn)行房屋拆遷多實行“以料抵工”的做法，拆遷人（開發(fā)商）在房屋拆遷過程中不需另投入費用，故評估中沒有考慮待征地與熟土之間的差異。評估中也沒有考慮時間的折價，原因有兩點：一是大多數(shù)拆遷房產(chǎn)的土地證書年代久遠(yuǎn)，或是劃撥用地，或沒有明確的土地使用權(quán)期限；二是現(xiàn)有住宅用地的使用權(quán)年限是70年，但到期能自動延期，且沒有明確使用費收取標(biāo)準(zhǔn)（大多數(shù)專家認(rèn)為不會收?。?。

2.房屋價值。房屋價值評估主要借鑒綜合估價法的思路。評估實務(wù)中，利用本區(qū)域現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)扣除樓面地價后的售價與建安成本之間的關(guān)系，綜合分析確定，其反映了本區(qū)域的市場特點。評估實務(wù)中還注意，成新率應(yīng)按建筑成新率標(biāo)準(zhǔn)由評價師確定，不能完全依據(jù)年限法；房產(chǎn)證中如果標(biāo)注的是使用面積應(yīng)調(diào)整為建筑面積。其公式為：

B=拆遷房屋本體及附屬設(shè)施單位面積指導(dǎo)價×[（房地產(chǎn)開發(fā)的商品房均價-樓面地價）÷商品房本體及附屬設(shè)施單位面積造價]×成新率×拆遷房屋建筑面積

3.功能調(diào)整項價值。此項價值相對于土地及房屋價值是一個較小的量，主要運用成本法確定。其中對裝修的補(bǔ)償應(yīng)按成新率進(jìn)行折價，其他項目按實際發(fā)生額累加即可。

4.加成價值。以 A、B、C的價值合計為基礎(chǔ)，乘以一定的加成率形成。加成率可以利用前期房屋置換的房產(chǎn)價值結(jié)合本模型運用回歸方程的方法確定，也可利用社會平均投資報酬率經(jīng)調(diào)整后而得。

四、評估案例

（一）基本情況簡介

拆遷區(qū)域位于合肥市某區(qū)，一環(huán)內(nèi)，交通便利，附近有一所小學(xué)和一所中學(xué)，均是市重點學(xué)校，小區(qū)附近商業(yè)配套齊全。評估房產(chǎn)建于1994年，磚混四層，建筑面積78平方米，分?jǐn)傉嫉孛娣e60平方米，所在小區(qū)容積率1.3，容積率修正系數(shù)1.0，該房屋本體及附屬設(shè)施重置成本為1 500元，經(jīng)評估師評估成新率為7成新，裝修評估價為32 000元，開通燃?xì)獾刃枳孕欣U費項目花費4 320元，正在開發(fā)的住宅樓盤銷售價格均價為8 100元，樓面地價2 800元，建筑容積率為3，修正系數(shù)為1.2，建筑費為3 000元/平方米。

（二）利用價值加成的拆遷價值評估模型的評估結(jié)果

土地補(bǔ)償價值：A=2 800÷1.2×3×1×60=420 000（元）

房屋補(bǔ)償價值：B=1 500×[（8 100-2 800）÷3 000]×0.7×78=144 690（元）

功能調(diào)整項評估價值：C=32 000+4 320=36 320（元）

加成價值：按一年期借款基準(zhǔn)利率3%，結(jié)合風(fēng)險系數(shù)，確定加成系數(shù)為 5%。D=（420 000+144 690+36 320）

×0.05=30 050.5（元）

拆遷房產(chǎn)評估總價值V=420 000+144 690+36 320+30 050.5=631 060.5（元）

（三）選擇產(chǎn)權(quán)置換所得房產(chǎn)現(xiàn)時價值

合肥市一環(huán)內(nèi)產(chǎn)權(quán)原地置換方案為1:1置換，另按成本價增購10%，計7.8平方米。置換房產(chǎn)的價值可以用評估時點出售商品房的價格代替，置換房產(chǎn)的價值 V置換=8 100×78＋7.8×（8 100-3 000）=671 580（元）。

（四）市場法評估的拆遷房產(chǎn)價值

選擇與評估房產(chǎn)類似的成交實例三個，成交單價分別是7 380元、7 340元、7 430元。參考對象與拆遷房產(chǎn)屬于同一學(xué)區(qū)，年限相似，均為商品房，且都是近半年內(nèi)成交，故不作調(diào)整，采用數(shù)學(xué)平均。市場法評估價值V市場=（7 480+7 340+7 530）÷3×78=575 900（元）。

（五）三種評估結(jié)果比較

比較市場法、價值加成的拆遷價值評估模型及置換房產(chǎn)的市場價值不難發(fā)現(xiàn)，考慮購買商品房與拆遷房產(chǎn)交付的時差因素，價值加成模型與置換房產(chǎn)價值一致性較強(qiáng)，而用市場法進(jìn)行評估存在明顯低估現(xiàn)象。

五、結(jié)語

在當(dāng)前城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，為達(dá)到節(jié)約用地、保護(hù)18億畝耕地紅線的目標(biāo)，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行拆遷已是常態(tài)，如何建立合理的拆遷補(bǔ)償機(jī)制，最大程度的保護(hù)居民利益，防止暴力群體性事件發(fā)生，是一個值得探究的難點與熱點問題。本文從拆遷評估的特征出發(fā)，借鑒價值加成理論，給出了一個相對來說容易理解與溝通的模型，并且與現(xiàn)實中的置換方案有較好的符合度。但就模型本身還有一些需要完善的地方，一是國家對土地使用年限到期后，延期是否收費應(yīng)盡快明確，以便依法調(diào)整模型。二是價值加成系數(shù)的測定，還需進(jìn)一步研究、確定。