戴小河 王赫

“雙方還在交涉?！?月4日，北京華聯(lián)綜合超市股份有限公司（600361. SH，下稱“華聯(lián)綜超”）董秘李春生在電話中告訴記者，遭遇強(qiáng)拆的華聯(lián)綜超鎮(zhèn)江店，陷入一場漫長的強(qiáng)拆保衛(wèi)戰(zhàn)中。

一時(shí)間，華聯(lián)綜超成為第一家遭遇強(qiáng)拆的上市公司。

記者調(diào)查獲悉，華聯(lián)綜超于2001年進(jìn)入鎮(zhèn)江，成為當(dāng)?shù)卣猩桃Y的重點(diǎn)項(xiàng)目。2010年，華聯(lián)綜超的大股東華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司（下稱“華聯(lián)集團(tuán)”）同鎮(zhèn)江市國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司（下稱“鎮(zhèn)江國投”）合作進(jìn)行舊城改造，改造地塊正是華聯(lián)綜超鎮(zhèn)江店所在地。一場充滿憧憬的合作，現(xiàn)如今變成一場強(qiáng)拆與反強(qiáng)拆保衛(wèi)戰(zhàn)。

合作與沖突

2001年1月，華聯(lián)綜超向當(dāng)時(shí)尚未倒閉的鎮(zhèn)江色織總廠租下一間車間，并將其裝修改造為超市。雙方簽了30年的租賃合同，華聯(lián)綜超也是當(dāng)年第一家入駐鎮(zhèn)江的大型買賣商場，在全國140多家分店中，鎮(zhèn)江分店的效益名列前茅。

這一合作一直持續(xù)到2009年12月，這一年，華聯(lián)綜超接到鎮(zhèn)江國投的函件告知：2008年12月31日，鎮(zhèn)江色織總廠破產(chǎn)，鎮(zhèn)江國投于2009年9月28日通過競拍購得色織總廠所有資產(chǎn)，請華聯(lián)綜超于2010年1月1日始，將原支付色織總廠的租金交至鎮(zhèn)江國投。

2010年7月，因涉及舊城改造，華聯(lián)綜超的母公司——北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司與鎮(zhèn)江國投簽訂合作開發(fā)協(xié)議，并引入江蘇天洋集團(tuán)、上海昌鑫集團(tuán)，四方合作將華聯(lián)綜超所在地塊及周邊小區(qū)拆遷后建設(shè)商住綜合體。

四方的合作框架協(xié)議顯示，北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司出資900萬元，鎮(zhèn)江市國投置業(yè)開發(fā)有限公司出資300萬元，江蘇天洋集團(tuán)出資900萬元，上海昌鑫集團(tuán)出資900萬元成立項(xiàng)目公司，分別持股30%、10%、30%、30%。

框架協(xié)議還約定，華聯(lián)綜超承租的7000平米土地使用權(quán)將終止，其地上建筑物需要拆除，由此四方約定給予北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司一定補(bǔ)償：其一，在華聯(lián)綜超周邊地塊拆除前，其超市可以照常營業(yè)，待周邊建筑拆除干凈后，再拆超市；其二，周邊的地塊拆除干凈后，超市將被拆除，此時(shí)由項(xiàng)目公司直接以現(xiàn)金方式給予承租方補(bǔ)償或者待商住綜合體落成后，北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司以較低的價(jià)格購買一部分樓層。

框架協(xié)議的落款簽字時(shí)間為2010年7月15日。

然而，對華聯(lián)綜超的補(bǔ)償并未如協(xié)議所約定的那般順利。

2011年8月、2012年5月、2013年3月、2013年6月，鎮(zhèn)江國投四次致函華聯(lián)綜超，要求鎮(zhèn)江分店一個(gè)月內(nèi)搬遷并將房屋交付出來。

華聯(lián)綜超董秘李春生表示，雙方一直就此事宜進(jìn)行磋商，可是2013年6月4日晚，華聯(lián)綜超總部接到鎮(zhèn)江店的情況匯報(bào)，說拆遷公司突然推倒華聯(lián)綜超的收貨碼頭，并將道路封閉。記者在鎮(zhèn)江采訪發(fā)現(xiàn)，拆遷公司推倒了華聯(lián)綜超旁的公共衛(wèi)生間，員工、顧客只能到快餐店上廁所。鎮(zhèn)江店的員工告訴記者，拆遷公司于7月2日晚推倒廁所時(shí)，將員工通道堵塞，造成第二天營業(yè)中斷。

7月8日，鎮(zhèn)江國投轉(zhuǎn)送了鎮(zhèn)江市供電局的文書，準(zhǔn)備對華聯(lián)綜超的鎮(zhèn)江分店進(jìn)行斷水?dāng)嚯姟?/p>

“我們當(dāng)時(shí)與色織總廠簽訂合同時(shí)，還一并解決了包括原色織廠職工在內(nèi)的450名下崗工人的就業(yè)，幾年來累計(jì)納稅約2300萬元?！崩畲荷颉蹲C券市場周刊》記者談起鎮(zhèn)江分店如今面臨被斷水?dāng)嚯姷木置鏁r(shí)，感到氣憤：“沒有功勞也有苦勞吧？”

如今的華聯(lián)綜超鎮(zhèn)江分店已失去往日繁華熱鬧的景象，店門口稀稀拉拉停著幾部自行車，店里的員工時(shí)常排著隊(duì)搶占門口肯德基餐廳的衛(wèi)生間，該店店長告訴記者：“數(shù)月來經(jīng)營額持續(xù)下降，這個(gè)月的經(jīng)營額還不到上個(gè)月的三分之一，不曉得這場談判還要僵持多久？”

強(qiáng)拆“保衛(wèi)戰(zhàn)”

原本順順利利的合作，為何演變成同室操戈，甚至連上市公司也難逃“強(qiáng)拆”的命運(yùn)呢？

原來，鎮(zhèn)江國投這些年一共承擔(dān)了多個(gè)舊城改造項(xiàng)目，其中一大重點(diǎn)就是華聯(lián)綜超所在地。該地塊附近居民區(qū)現(xiàn)在都已拆遷干凈，而鎮(zhèn)江國投也答應(yīng)居民三年后可以回遷，若和華聯(lián)綜超一直糾結(jié)下去，他們擔(dān)心三年后居民無法回遷，到時(shí)候會“很被動”。

鎮(zhèn)江國投副總經(jīng)理徐建平接受記者采訪時(shí)表示，“和華聯(lián)綜超的合作一直僵持了三年，我們考慮到華聯(lián)綜超裝修和改造需要成本，而且合同還沒到期，我們也不忍心讓上市公司遭受損失，所以當(dāng)時(shí)答應(yīng)它的母公司華聯(lián)集團(tuán)，待商住綜合體完工后，按照每平米約8000塊錢左右的價(jià)格賣給它5萬平米的商場?！?/p>

徐建平說，如果按照市面上的價(jià)格，這一地段每平米在4萬塊錢左右。

“華聯(lián)綜超認(rèn)為這樣的補(bǔ)償還不夠，必須再給一些現(xiàn)金補(bǔ)償，我們也說可以，給個(gè)百八十萬，但它開口要兩三千萬，怎么可能？”一位市政府官員接受記者采訪時(shí)說，較低的價(jià)格將商場給華聯(lián)集團(tuán)，已經(jīng)是很大的補(bǔ)償了，華聯(lián)綜超單獨(dú)提出來的現(xiàn)金補(bǔ)償難以接受。這位官員告訴記者，“合作是合作的方式，不合作是不合作的方式，我們態(tài)度也很明確?！?/p>

徐建平在接受記者采訪的時(shí)候說，如果華聯(lián)綜超要現(xiàn)金補(bǔ)償，華聯(lián)集團(tuán)同鎮(zhèn)江國投的合作就沒法進(jìn)行下去，如果雙方要繼續(xù)合作，是不可能給華聯(lián)綜超現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)?。對于?qiáng)拆超市的問題，徐建平說，我們每一步行動都有書面公函和律師函，來來回回通知你這么多次，你不采取行動，是你沒有把這個(gè)東西放到議事日程上來解決這個(gè)問題。

推倒廁所，堵塞員工通道，只是鎮(zhèn)江方面強(qiáng)拆華聯(lián)綜超鎮(zhèn)江店的一個(gè)開始。徐建平透露，鎮(zhèn)江國投原定在7月份對鎮(zhèn)江分店進(jìn)行拆除，“到時(shí)候會采取一系列措施，先停電，后停氣，不停的話拆遷時(shí)會危及周邊群眾的安全。”

鎮(zhèn)江市政府副秘書長、金融辦主任嚴(yán)竹波在接受《證券市場周刊》采訪時(shí)也表示，華聯(lián)綜超周邊地塊不好拆，不僅華聯(lián)綜超不搬遷，此前還有一個(gè)叫“大哥大”的舞廳，跟色織廠簽了20年的租賃協(xié)議。“歌舞廳說要兩千多萬元的補(bǔ)償，為這個(gè)事情，前前后后弄了三年，最后怎么解決的呢？最后把這個(gè)人抓起來了，強(qiáng)行拆了，強(qiáng)行拆了以后，讓他在里面（看守所）表態(tài)簽字，最后大概給了三百多萬，才把它推掉?！眹?yán)竹波說，最難的釘子戶歌舞廳，現(xiàn)在解決掉了，剩下的就是華聯(lián)綜超了。

面對鎮(zhèn)江國投的氣勢，華聯(lián)綜超表現(xiàn)得“不卑不亢”，一名負(fù)責(zé)拆遷談判的工作人員表示：“就算斷水?dāng)嚯?，把圍墻也框起來，我們還是會按照框架協(xié)議的規(guī)定要求拆遷補(bǔ)償，不能將華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司同鎮(zhèn)江國投他們的合作與華聯(lián)綜超的補(bǔ)償混為一談，這事關(guān)股民的利益?！?/p>

記者就此采訪了中同律師事務(wù)所律師趙銘，他分析稱，華聯(lián)綜超的租賃合同簽訂于2001年，租期為30年，根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃期限最長不得超過20年，超過的部分無效。因此，華聯(lián)綜超2001年簽訂的30年有效期的合同，合同有效期只能是前20年有效，超過的10年是無效的，因此該租賃合同的有效期是到2021年。后來，由于出租方鎮(zhèn)江色織總廠破產(chǎn)，鎮(zhèn)江國投因競拍購得租賃物色織總廠，鎮(zhèn)江國投于2009年12月函件告知，華聯(lián)綜超以后將租金交至鎮(zhèn)江國投。鎮(zhèn)江國投的這個(gè)函件明確接受了原有的租賃合同的權(quán)利，如接受繳納的租金。在享受權(quán)利的基礎(chǔ)之上，鎮(zhèn)江國投也承擔(dān)了履行原租賃合同的義務(wù)。

趙銘還表示，中國法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。因此，原租賃合同繼續(xù)有效。所以，鎮(zhèn)江國投有繼續(xù)履行合同的義務(wù)，若進(jìn)行強(qiáng)拆則侵犯了華聯(lián)綜超的合法權(quán)益。