陸寧，張瓊莉，劉楠，史玉芳

(1.長(zhǎng)安大學(xué) 建筑工程學(xué)院，陜西 西安 710061;2.西安科技大學(xué) 管理學(xué)院，陜西 西安 710054)

既有住宅建筑屬于房屋建筑中的一部分［1］，研究既有住宅建筑估價(jià)方法對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城市化發(fā)展起到了非常重大的作用［2］。以往評(píng)估既有住宅建筑價(jià)值時(shí)，常用的有年限法［3］、綜合成新率法［4］等。年限法只考慮到使用年限對(duì)既有住宅建筑的影響而忽略了建筑本身可能的損害，缺乏充分可靠的依據(jù);而綜合成新率法，是按既有住宅建筑60%的成新率和40%的年限折舊率確定綜合成新率的。雖然綜合成新率法較年限法考慮的因素全面一些，但其比例劃分缺乏確切的來源和依據(jù)，說服力不高。因此，有必要對(duì)影響既有住宅建筑價(jià)格的要素進(jìn)行細(xì)分，基于既有住宅建筑的重置成本，綜合考慮影響既有住宅建筑價(jià)值的成新度、年限折舊度和環(huán)境適宜度等，進(jìn)行定性與定量綜合分析，以此獲得較為準(zhǔn)確的既有住宅建筑價(jià)格。

一、既有住宅建筑的重置價(jià)格

既有住宅建筑的重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等功效的新建筑物的成本價(jià)格［5］。其計(jì)算式如式(1)所示。

式中:C為既有住宅的重置價(jià)格;C0為重置住宅建筑的成本價(jià)格［6］，主要由地產(chǎn)成本價(jià)格 C01、重置住宅建筑建設(shè)成本價(jià)格C02和銷售費(fèi)用C03組成;C1為合理利潤(rùn);m為利潤(rùn)系數(shù)。

地產(chǎn)成本價(jià)格是基于既有住宅建筑的同類地段上同種土地的價(jià)格并考慮本地區(qū)環(huán)境因素(主要是指該地區(qū)的位置以及交通條件的便利性)的基礎(chǔ)上確定的。重置住宅建筑建設(shè)成本價(jià)格包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)和資金成本。銷售費(fèi)用是指銷售重置住宅建筑時(shí)的花費(fèi)，包括廣告費(fèi)、管理費(fèi)和住宅建筑銷售稅金。

二、既有住宅建筑的成新度

既有住宅建筑的成新度，即建筑的完損等級(jí)，是體現(xiàn)房屋維修保養(yǎng)的情況，確定房屋實(shí)際新舊程度的重要依據(jù)。根據(jù)當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)政策和既有住宅建筑估價(jià)的相關(guān)原則，基于《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)試行》(城住字(1984)第678號(hào))，在此以5個(gè)分段設(shè)定評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，如表1所示。表1中的既有住宅建筑成新度各要素的評(píng)價(jià)依據(jù)如下。

(1)主體結(jié)構(gòu)狀況。建筑主體結(jié)構(gòu)完好無損、無裂縫，為優(yōu)秀;出現(xiàn)少量裂縫，且裂縫縫隙均小于0.2 mm，為良好;較多裂縫，且裂縫間隙在0.2～0.5 mm之間，為一般;墻面或樓地面大面積出現(xiàn)裂縫，但縫隙間隔均在0.5 mm之內(nèi)，為較差;墻面或樓地面大面積出現(xiàn)裂縫，且縫隙間隔均超過0.5 mm，為差。

(2)屋面結(jié)構(gòu)性能。屋面結(jié)構(gòu)性能通過屋面結(jié)構(gòu)性能系數(shù)［7］表征，其計(jì)算式如式(2)所示。

式中:E為熱流計(jì)讀數(shù);M為熱流計(jì)測(cè)頭系數(shù);Ta為熱端環(huán)境溫度;Tb為冷端環(huán)境溫度。

(3)地基承載狀況。用基礎(chǔ)傾斜方向兩端點(diǎn)的沉降差與其距離的比值來表征，如式(3)所示。

式中:B為地基承載狀況;h1，h2分別為基礎(chǔ)傾斜方向兩端點(diǎn)的沉降值;s為兩點(diǎn)之間的距離。

不同的地基土類別及結(jié)構(gòu)(《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(G 50007—2011))對(duì)應(yīng)的比值見表2。

(4)建筑防火狀況。建筑防火設(shè)施齊全、完好，可正常使用，為優(yōu)秀;防火設(shè)施齊全，部分損壞但不影響正常使用，為良好;具備必要的防火設(shè)施，可正常使用，為一般;防火設(shè)施部分損壞影響正常使用，為較差;防火設(shè)施大多損壞，無法正常使用，為差。

(5)門窗損耗狀況。門窗開關(guān)靈活且完整無損，為優(yōu)秀;少量開關(guān)不靈，玻璃五金出現(xiàn)少量殘缺，為良好;部分開關(guān)不靈，玻璃五金殘缺，油漆出現(xiàn)老化剝落，為一般;大部分開關(guān)不靈、木材腐蝕或鋼窗銹蝕變形，為較差;開關(guān)不靈、木材腐蝕或鋼窗銹蝕變形嚴(yán)重，不能再使用，為差［8］。

(6)室內(nèi)裝修狀況。墻面、吊頂平整，無剝落、破損現(xiàn)象，為優(yōu)秀;墻面、吊頂平整，偶有剝落、破損現(xiàn)象，為良好;墻面、吊頂不平，有部分剝落、破損現(xiàn)象，但不影響使用和裝飾效果，為一般;墻面、吊頂不平，有較嚴(yán)重剝落、破損現(xiàn)象，影響使用功能和裝飾效果，為較差;墻面、吊頂破損，無法再使用，需重新裝修，為差。

表1 既有住宅建筑成新度評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

表2 既有住宅建筑地基變形評(píng)價(jià)依據(jù)

(7)外窗氣密性。外窗氣密性計(jì)算式如式(4)所示。

式中:Q為熱損失量;B為空氣比熱;ρ為空氣密度;V為窗縫漏氣量。

(8)設(shè)備運(yùn)行狀況。設(shè)備運(yùn)行良好，無故障，為優(yōu)秀;設(shè)備運(yùn)行良好，輕微故障不影響正常使用，為良好;設(shè)備經(jīng)過一次大修可以正常運(yùn)行，為一般;設(shè)備偶爾出現(xiàn)故障，影響正常使用，為較差;設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)故障，不能再使用，為差。

(9)建筑物耗熱量。qH·T為建筑物耗熱量，計(jì)算式如式(5)所示。

式中:tΔ為采暖期室內(nèi)外平均溫差;εi為圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)的修正系數(shù);Ki為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)，對(duì)于外墻應(yīng)取其平均值;Fi為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積;A0為建筑面積。

(10)住宅體形系數(shù)。u10為住宅體形系數(shù)，計(jì)算式如式(6)所示。

式中:F0為被評(píng)價(jià)住宅的外表面積;V0為被評(píng)價(jià)住宅的體積［9］。具體評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見表3。

基于既有住宅建筑成新度的評(píng)價(jià)體系、準(zhǔn)則和依據(jù)，既有住宅建筑成新度α的計(jì)算式如式(7)所示，i=1，2，…，10。

三、既有住宅建筑的年限折舊度

既有住宅建筑的已使用年限影響著估價(jià)高低。住宅使用年限通常為70年，用β表示年限折舊度，計(jì)算式如式(8)所示。

式中:y為已使用年限;f為住宅建筑的殘值率。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)三等、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的殘值率依次為 0、2%、6%、44%、3%和 0。

四、既有住宅建筑的環(huán)境適宜度

既有住宅建筑的環(huán)境適宜度γ主要考慮兩個(gè)方面:(1)設(shè)施環(huán)境狀況主要考慮所處環(huán)線S1［10］、火車站距離S2、公交站點(diǎn)距離S3、地鐵距離與醫(yī)療設(shè)施S5、生活服務(wù)配套S6、文體配套設(shè)施S7、教育配套設(shè)施S8;(2)自有環(huán)境狀況主要考慮小區(qū)的空氣質(zhì)量S9、內(nèi)部的娛樂和健身配備S10以及噪聲污染等。小區(qū)的空氣質(zhì)量可用綠地率來評(píng)價(jià)，不得低于30%;小區(qū)內(nèi)部的娛樂和健身設(shè)備用居民的滿意度來評(píng)價(jià);噪聲污染與設(shè)施環(huán)境相結(jié)合一起考慮［11］。

以5個(gè)分段設(shè)定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，則具體的既有住宅建筑的環(huán)境適宜度評(píng)價(jià)見表4所示，各要素評(píng)分值為Si(i=1，2，…，10)。既有住宅建筑的環(huán)境適宜度γ計(jì)算式如式(9)所示。

五、既有住宅建筑的估價(jià)值

參考國(guó)務(wù)院《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》中相關(guān)規(guī)定，由式(7)、(8)和(9)可得既有住宅建筑估價(jià)值P，如式(10)所示。

六、結(jié) 語

本文給出的以既有住宅建筑的重置成本為基礎(chǔ)，考慮成新度、年限折舊、環(huán)境適宜的影響的估價(jià)方法，為住宅建筑估價(jià)提供了較為科學(xué)的依據(jù)。但由于既有住宅建筑重置價(jià)格涉及的因素較多，因此，確定既有住宅建筑重置價(jià)格時(shí)，往往需要進(jìn)行深入調(diào)研才能得出。此外，在確定既有住宅建筑環(huán)境適宜度時(shí)，所提出的評(píng)價(jià)方法系針對(duì)整個(gè)小區(qū)而言，若對(duì)單套既有住宅建筑評(píng)估，尚要進(jìn)一步在指標(biāo)體系中考慮其住宅的朝向、戶型和樓層等因素，并對(duì)小區(qū)內(nèi)各種影響因素(諸如小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)、休憩場(chǎng)所等)進(jìn)行細(xì)化。

表3 既有住宅建筑住宅體形系數(shù)評(píng)價(jià)依據(jù)

表4 既有住宅建筑的環(huán)境適宜度指標(biāo)評(píng)價(jià)

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