◎ 高原

國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障性住房，使保障房覆蓋率達(dá)到20%。2011～2012年 ，保障房建設(shè)均超額完成全年任務(wù) ，2013年，保障房建設(shè)將會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)可喜的變化，一是保障房建設(shè)資金來(lái)源可望納入公共財(cái)政而固化下來(lái)，在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化背景下，穩(wěn)定的資金來(lái)源將驅(qū)動(dòng)保障房放“量”增長(zhǎng)；二是加快配套設(shè)施建設(shè)將被擺在更加突出的位置，保障房的品質(zhì)將會(huì)提升。

保障房范疇

《2011保障房白皮書》中指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新對(duì)保障性住房的權(quán)威解釋是：目前我國(guó)保障性住房方式主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造安置住房、限價(jià)商品房和公共租賃房等五大類。該文中，保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房和限價(jià)房，而保障性安居類住房加入了棚戶區(qū)改造住房，即中央大力建設(shè)的保障性安居工程。

廉租住房。由原建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等聯(lián)合頒發(fā)的《廉租住房保障辦法》第十四條專門針對(duì)廉租住房的面積標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定，將廉租住房的面積限定在50m2以內(nèi)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》再次強(qiáng)調(diào)了廉租住房的面積控制在50m2以內(nèi)。

經(jīng)濟(jì)適用住房?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》指出：“合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60m2左右?！薄督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十五條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60m2左右。

限價(jià)商品房。關(guān)于限價(jià)商品房的面積標(biāo)準(zhǔn)，中央沒(méi)有給出嚴(yán)格的限定，各省市根據(jù)地方的實(shí)際情況靈活制定。根據(jù)各地出臺(tái)的相關(guān)文件，大部分地方都把限價(jià)商品房的面積標(biāo)準(zhǔn)界定在90m2以下。

公共租賃住房。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60m2以下。

我國(guó)保障性住房發(fā)展階段

我國(guó)保障性住房經(jīng)歷了以下幾個(gè)發(fā)展階段：

“安居工程”起步階段(1995～1997年)。1995年1月20日出臺(tái)的《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》標(biāo)志著“安居工程”在我國(guó)全面起步。

保障性住房體系初步確立階段(1998～ 2001年 )。1998年 7月 3日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來(lái)。

保障性安居工程全面萎縮階段(2002～ 2006年 )。從2002年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2003年，國(guó)務(wù)院18號(hào)文把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品住房同時(shí)也取代了經(jīng)濟(jì)適用房作為了市場(chǎng)的供應(yīng)主體，在一定程度上導(dǎo)致了保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)不足。

保障性住房體系重新確立階段(2007～2009年)。2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出了住房保障制度的目標(biāo)和基本框架，即以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”（2006～2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

保障性住房體系逐步完善階段(2010～2015年)。2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)，我國(guó)保障性住房體系已經(jīng)逐步趨于完善。2010年6月12日由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，保障性住房體系逐步完善。中央提出“十二五”期間建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套。根據(jù)中央和各省市關(guān)于“十二五”大力發(fā)展公租房的建議，3600萬(wàn)套保障性安居工程中，廉租房和公租房可能達(dá)到50%，即1800萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房約700萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造住房1100萬(wàn)套。

戶籍制度改革迫在眉睫

事實(shí)上，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，特別是在人口密度大、都市集中的地區(qū)，保障房早已成為了基本的社會(huì)福利。大約85%的新加坡居民居住在組屋中，大約一半的香港居民居住在公共住房中，荷蘭的主要大城市，如阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙等等，公共住房也占住房比例的一半左右。在世界的經(jīng)濟(jì)自由度排名榜上，香港、新加坡占據(jù)頭兩名，荷蘭為第15，中國(guó)大陸僅排在第138。在世界經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的排名榜上，新加坡第二，荷蘭第七，香港第十一，中國(guó)大陸第二十六。就連地廣人稀的澳大利亞，在700多萬(wàn)住房中就有三十多萬(wàn)是公共住房。而澳大利亞的經(jīng)濟(jì)自由度在全球排第三，經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力為全球第二十。研究一下發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)就知道，保障性住房和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力不僅并行不悖，而且相輔相成。

國(guó)家在2011年發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書：2012年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)得出結(jié)論：城市人口2012年將占到總?cè)丝诘囊话胍陨?。這是中國(guó)首次呈現(xiàn)城鎮(zhèn)人口超過(guò)農(nóng)村人口,這是一個(gè)具有歷史意義的里程碑。隨著源源不斷的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)地區(qū)尋找收入更高的工作，中國(guó)政府認(rèn)為這一趨勢(shì)將成為未來(lái)20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。但大量的流動(dòng)人口也使中國(guó)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。城鎮(zhèn)住房、交通和福利壓力與日俱增，污染加重、社會(huì)問(wèn)題和對(duì)政治改革的需求也會(huì)隨之而來(lái)。大量來(lái)自農(nóng)村的流動(dòng)人口，他們只能住在城市的邊緣地帶，因?yàn)閼艨谥贫鹊戎T多因素的限制使得他們絕大多數(shù)都享受不到或只能享受很少的社會(huì)保障?！渡鐣?huì)藍(lán)皮書：2012年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》指出：在大量的城市移民中，僅有17.6%的農(nóng)民工能享受到有城市戶口的人所享受的醫(yī)療保險(xiǎn)； 30%的農(nóng)民工享有社會(huì)保險(xiǎn)。同時(shí)：30%農(nóng)村戶口的人都在城市生活和工作，他們占到了城市人口的40%。但他們當(dāng)中只有40%的人能帶著家人一起在城市生活，也就是說(shuō)60%的人為了在城市尋找更好的生活而被迫與家人分離。

來(lái)自農(nóng)村地區(qū)的移民不但為工廠提供了勞動(dòng)力，而且推動(dòng)了消費(fèi)，這對(duì)一個(gè)希望擺脫對(duì)外國(guó)投資和出口貿(mào)易依賴性的國(guó)家來(lái)說(shuō)是非常重要的。這是一項(xiàng)精心制定的戰(zhàn)略，但除非國(guó)家能確保那些從農(nóng)村來(lái)的人口成為正式的城鎮(zhèn)居民，否則這項(xiàng)戰(zhàn)略將舉步維艱。如果不改革關(guān)于“戶口”登記的戶籍制度，它就不可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定等種種好處。進(jìn)入城市的農(nóng)民得到了買得起房和上得起學(xué)的承諾，可兌現(xiàn)這些承諾的城鎮(zhèn)政府少之又少。除非通過(guò)戶籍制度的改革給城鎮(zhèn)化注入更多動(dòng)力，否則經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將受到影響，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值甚至有可能開(kāi)始下降。

完善保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

為了完善保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府部部門確定了公租房和小戶型房為主的保障性住房結(jié)構(gòu)。

2012年3月20日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)開(kāi)始公示北京公租房的設(shè)計(jì)指南和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集，面向社會(huì)征求意見(jiàn)。其中9大類30種設(shè)計(jì)圖，面積最小的戶型不到30m2，六成以上均是40m2的小戶型。不到30m2戶型，適合1到2人居?。?0m2的小戶型，適合2到3人居住。由此可見(jiàn)，為解決低收入人群的住房問(wèn)題，政府大力推廣小戶型的建設(shè)，30、40平米的小戶型將成為主流，其在保障性住房中所占的比例將會(huì)越來(lái)越大。

目前，小戶型被多數(shù)人看作是一種過(guò)渡產(chǎn)品。長(zhǎng)期以來(lái)很多人對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí)只停留在表面，對(duì)小戶型產(chǎn)品的居住功能更是充滿質(zhì)疑。然而時(shí)至今日，小戶型產(chǎn)品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價(jià)比、居住舒適度的同時(shí)，其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上也得到提高，小戶型產(chǎn)品的這些變化，意味著小戶型在節(jié)約成本的同時(shí)更能滿足人們的日常需求，提高人們的生活質(zhì)量，在真正意義上得到升級(jí)和升華。由此可見(jiàn)，將來(lái)保障房、小戶型住宅將在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的比重更加突出，更加占主導(dǎo)地位。

1998年，我國(guó)確定了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系，遵循“居者有其屋”的住房理念。自十七大提出“住有所居”理念之后，特別是2010年6月出臺(tái)的大力發(fā)展公租房的政策文件，我國(guó)的保障性住房供應(yīng)體系，逐漸形成了以公租房和廉租住房為主，以經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房為補(bǔ)充的格局，公租房更成為發(fā)展的主力，這從最近各省市的2011年計(jì)劃和“十二五”規(guī)劃中突出公租房建設(shè)可見(jiàn)一斑。

例如，“十二五”期間，北京市計(jì)劃新建、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，并為10萬(wàn)戶家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼。此外，北京市保障性住房供應(yīng)將向以租為主轉(zhuǎn)變，公共租賃住房將占公開(kāi)配租、配售保障房數(shù)量的60%以上?！笆濉逼陂g，在北京市新開(kāi)工建設(shè)的住房中，保障性住房將占60%。在所有公開(kāi)配租、配售的保障性住房中，公共租賃住房將占60%。

2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求“各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)， 精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)?！痹诓渴?011年工作時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“大力發(fā)展公共租賃住房”。從近期監(jiān)管層的諸多表態(tài)中，我們可以看出，在2011年及“十二五”的保障性住房建設(shè)中，公共租賃住房必將成為主力軍。

由此看出，在現(xiàn)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，公租房與小戶型住房所起到的作用將會(huì)越來(lái)越多，影響也會(huì)越來(lái)越深。