雷如橋

【摘 要】本文分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政策環(huán)境和現(xiàn)狀，歸納了我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的四個特點和挑戰(zhàn)，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，研究探索了我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)狀；趨勢；建議

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政策環(huán)境和現(xiàn)狀

隨著市場經(jīng)濟的推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)十幾年來取得了迅猛的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有重要地位，影響國計民生。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以促進相關(guān)行業(yè)包括銀行、信托、鋼筋、水泥等行業(yè)的發(fā)展，同時，房地產(chǎn)行業(yè)與老百姓的日常生活息息相關(guān)，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建和經(jīng)濟社會的穩(wěn)定。在這種背景下，近幾年，政府采取了一系列宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，遏制其過快增長。這些調(diào)控政策可以概括為：2010年1月的“國十一條”，4月的“國十條”，9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月“新國五條”。從年份來看，2010、2011年政策面持續(xù)收緊，2012年屬于調(diào)控政策常態(tài)化，調(diào)控上既不放松也不加碼，2013年政策調(diào)控進一步升級趨緊。

從房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，2012年，全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%。商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%。商品房銷售額64456億元，增長10%。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式及挑戰(zhàn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式基本上是“開發(fā)-銷售-資金回籠-滾動開發(fā)”的模式，這種模式有以下四個方面的特點：一是以土地儲備為核心。房地產(chǎn)企業(yè)在資金條件許可的情況下，都力爭獲取盡可能多的土地。領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)“招保萬金”的土地儲備均在千萬平方米以上，其中萬科地產(chǎn)截至2013年3月，土地儲備達到3570萬平方米。二是以銀行貸款為主要融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源，除自有資金達到政策規(guī)定的要求外，其余主要依靠銀行委托貸款，充分發(fā)揮銀行貸款的杠桿效應(yīng)。三是開發(fā)銷售模式單一，依賴銷售回籠資金。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)銷售模式，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做經(jīng)營性物業(yè)，做商業(yè)地產(chǎn)運營，比如萬達集團就在全國各地成功復制萬達商業(yè)模式。房地產(chǎn)企業(yè)將銷售回籠資金作為后續(xù)開發(fā)的資金投入。四是銷售價格持續(xù)上漲，利潤空間大。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較大的利潤，上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率約為15%，萬科2011、2012年凈資產(chǎn)收益率分別為18.17%、19.66%。房地產(chǎn)企業(yè)較好的投資回報主要來自于房地產(chǎn)銷售價格的不斷上漲。2009-2012年，我國商品房銷售額增長率分別為：75.5%、18.3%、12.1%、10%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和政策調(diào)控，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式的特點越來越受到挑戰(zhàn)。一是土地價格不斷攀高，獲取土地的難度加大。近幾年，我國土地市場交易價格尤其是一線城市的土地交易價格越來越高，“地王”不斷涌現(xiàn)。一線城市中心地段的一些土地，即使是房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)也越來越難以依靠自身的能力取得，紛紛采取組團聯(lián)合的方式參與投標。在這種情況下，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，更加越來越難取得土地。二是銀行貸款收緊，企業(yè)融資難度加大。為配合政策調(diào)控需要，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資的難度加大。三是銷售速度放緩，資金回籠變慢。受到“限售、限購、限貸”等調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)房屋去化速度明顯放緩，資金回籠變慢。房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回籠資金進行再投入的難度加大。四是銷售價格出現(xiàn)波動，利潤空間變小。隨著調(diào)控政策不斷趨緊，房地產(chǎn)銷售價格改變以往單線上漲的態(tài)勢，銷售價格上漲速度變慢。前面所引用的數(shù)據(jù)表明，2009-2012年連續(xù)四年商品房銷售額增長率不斷變小。在一定時間內(nèi)，銷售價格出現(xiàn)波動的現(xiàn)象。在土地價格居高不下的同時，商品房銷售價格增長的放緩和波動使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間不斷縮小，房地產(chǎn)企業(yè)很難再獲取巨大的超額利潤。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)目前開發(fā)模式面臨的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)下列三個方面的發(fā)展趨勢。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤下降

在宏觀調(diào)控政策影響下，隨著房屋銷售價格增長的趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”時代已經(jīng)過去，行業(yè)平均利潤將會不斷下降。根據(jù)中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2013中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》（下稱“《報告》”），2012年500強房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；凈利潤下滑的同時盈利效率也在下降，2012年500強房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產(chǎn)收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高

由于房地產(chǎn)企業(yè)對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)在告別高增長時代的同時，行業(yè)集中度將進一步提高，競爭格局也將日趨激烈。

根據(jù)《報告》，以銷售額占比的市場占有率數(shù)據(jù)為例，2009-2012年連續(xù)四年，房地產(chǎn)企業(yè)10強、50強、100強市場占有率分別從2009年的8.57%、19.32%、25.00%提升至2010年的11.31%、22.33%、26.92%后，在2011年均小幅回落，分別為10.52%、19.65%、24.92%，而在2012年分別提升至12.37%、29.34%和35.17%，均創(chuàng)下近年來的最高點。2009-2012年連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率變化如下圖-1所示。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)風險增加且不同區(qū)域風險出現(xiàn)分化

隨著宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”時代結(jié)束和利潤空間的壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險開始增加，而且不同區(qū)域的市場風險開始分化。

根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團以市場供給、市場需求、供求關(guān)系、外部環(huán)境為測評指標，于2012年10月發(fā)布《中國城市發(fā)展前景與風險排行榜》，對中國房地產(chǎn)市場風險進行排序。該排行榜認為，一線、二線城市房地產(chǎn)市場需求巨大，供不應(yīng)求明顯，市場風險較小；三線城市中實力較弱，供應(yīng)明顯過于需求的城市市場風險較大；四線城市整體市場容量有限，部分城市房地產(chǎn)市場供過于求引發(fā)較大風險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

鑒于上述分析提出的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和發(fā)展趨勢，作者對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出如下發(fā)展建議。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)模式亟待創(chuàng)新

如上述分析所述，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式比較傳統(tǒng)單一，基本上都屬于“開發(fā)-銷售-再開發(fā)”的模式。在房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤下降、集中度提高、風險加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行商業(yè)模式的創(chuàng)新。特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于生存發(fā)展空間受到擠壓，進行模式創(chuàng)新更為急迫。模式創(chuàng)新的方向是加強與金融的結(jié)合，實現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)金融企業(yè)的轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型有以下幾方面的優(yōu)點：一是改變單一依靠銀貸融資方式，拓寬融資渠道；二是提高資本杠桿率，擴大利潤空間；三是引入社會資本共同投資，加強外部監(jiān)督，有效控制成本和風險；四是推動房地產(chǎn)產(chǎn)品金融化，有效提高流動性。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融結(jié)合的情況如下圖-2所示。其中，某房地產(chǎn)企業(yè)“SIG”規(guī)模小，其發(fā)展路徑對標復地和凱德，不斷深化與金融的結(jié)合，進行模式轉(zhuǎn)型。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)管理要精細化

隨著房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”的結(jié)束，粗放化管理的房地產(chǎn)企業(yè)勢必會被市場所淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強管理的精細化，向管理要效益。精細化管理的核心是管理要制度化、規(guī)范化和流程化，加強成本的控制。精細化管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的全過程。在控制成本的具體措施上，可以借助于ERP（企業(yè)資源計劃）等成本管理信息系統(tǒng)。

（三）選準區(qū)域市場

隨著房地產(chǎn)市場風險的增加和不同區(qū)域市場風險的不同，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和投資項目的有限，在選擇項目時尤其要注意選好區(qū)域市場。選擇區(qū)域市場應(yīng)著重考慮的方面，包括當?shù)氐氖袌鲂枨鬆顩r、市場供給狀況、供求關(guān)系、當?shù)氐恼叩确矫妗?/p>

參考文獻：

[1] 中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心，《2013中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，2013.5

[2] 中國房產(chǎn)信息集團，《中國城市發(fā)展前景與風險排行榜》，2012.10

[3] 姜宇飛，我國房地產(chǎn)業(yè)周期性與發(fā)展前景，中國房地產(chǎn)業(yè)，2013.3