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房地產(chǎn)信托的模式選擇

2013-08-22 12:25秦京北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司證券部
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2013年4期
關(guān)鍵詞:信托公司信托投資人

文│秦京 北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司證券部

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站公布的2012年四季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2012年年底,國(guó)內(nèi)信托業(yè)全行業(yè)65家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)7.47萬(wàn)億元人民幣,再創(chuàng)歷史新高,超越保險(xiǎn)行業(yè),成為國(guó)內(nèi)僅次于銀行業(yè)的第二大金融部門(mén)。其中,去年年底房地產(chǎn)信托余額為6880億元,占比9.85%。

房地產(chǎn)信托正逐漸成為除銀行貸款外,房地產(chǎn)企業(yè)融資的又一重要渠道。

基于融資過(guò)程中形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在信托融資過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用,現(xiàn)就房地產(chǎn)信托主要類(lèi)型進(jìn)行簡(jiǎn)要?dú)w納及分類(lèi)。房地產(chǎn)信托主要分為債權(quán)型信托、股權(quán)型信托和混合型信托三大類(lèi)。

債權(quán)型信托

債權(quán)型信托主要表現(xiàn)為信托貸款融資模式,是目前我國(guó)信托公司開(kāi)展最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式。該模式是由信托公司以房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為載體,向投資人發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金,提供給房地產(chǎn)公司使用,并以房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款作為還款來(lái)源,以保證投資人本金及收益的融資方式。其保證方式可以采取抵(質(zhì))押房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本保證措施,也可采取第三方提供擔(dān)保的方式進(jìn)行。

此種融資模式類(lèi)似于銀行貸款,信托業(yè)務(wù)的各當(dāng)事方均較容易認(rèn)可,具有操作簡(jiǎn)便易行、運(yùn)行成本較低等優(yōu)勢(shì)。但由于監(jiān)管部門(mén)對(duì)發(fā)行集合信托計(jì)劃有著嚴(yán)格的規(guī)定,認(rèn)購(gòu)100萬(wàn)以上300萬(wàn)以下的自然人投資人不能超過(guò)50個(gè),機(jī)構(gòu)投資者和認(rèn)購(gòu)300萬(wàn)以上的自然人投資人不受限制,受該政策影響,許多投資人資金無(wú)法達(dá)到其規(guī)定的投資下限,因而無(wú)法參與信托計(jì)劃。受此投資人購(gòu)買(mǎi)份數(shù)的影響,此種融資模式的融資規(guī)模存在一定的局限性,較適合項(xiàng)目規(guī)模體量不大,融資金額不多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目使用。

債權(quán)型信托交易結(jié)構(gòu)圖

股權(quán)投資型信托交易結(jié)構(gòu)圖

信托集合理財(cái)融資模式交易結(jié)構(gòu)圖

信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型信托交易結(jié)構(gòu)圖

債權(quán)型信托近年來(lái)的一種演進(jìn)方式為信托集合理財(cái)融資模式,是由房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂協(xié)議,由商業(yè)銀行向廣大投資者發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品籌集資金,并委托信托公司設(shè)立單一資金信托,由信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款以用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),其保證方式與傳統(tǒng)信托貸款融資模式相同,仍然采取抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的方式進(jìn)行。

此種融資模式由于采取單一資金信托方式發(fā)行,由銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集資金,單筆認(rèn)購(gòu)金額較低,因此不但突破了信托計(jì)劃投資人購(gòu)買(mǎi)份數(shù)的限制,提高了融資規(guī)模,縮短了資金募集時(shí)間,還增強(qiáng)了投資人對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)認(rèn)可度,但采取保證擔(dān)保的融資模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身要求較高。

此種模式雖可以很好的解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的資金支持,同時(shí)具有信托資金使用監(jiān)管程度相對(duì)較低、審批條件相對(duì)寬松、發(fā)行速度較快,且不占用已取得的銀行對(duì)公司的授信額度等優(yōu)點(diǎn),但由于受到投資人購(gòu)買(mǎi)份數(shù)的限制,選擇此種模式,融資規(guī)模受到一定的影響,因此存在一定的局限性,更適合符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求、項(xiàng)目規(guī)模體量不大,融資金額不多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目使用。

股權(quán)型信托

市場(chǎng)上對(duì)股權(quán)型信托的操作形式較為多樣,目前房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司較為普遍采用的操作模式主要有以下兩種:

第一種模式為股權(quán)投資型信托,指信托公司通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品,將所募集的信托資金直接投資于某房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目,形成實(shí)質(zhì)性股權(quán)投資,并以一定方式直接或間接參與所投資房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理,并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況,將獲得的經(jīng)營(yíng)所得作為償還信托投資收益及本金的來(lái)源。

這種模式的特點(diǎn)是不受自有資金投資比例和“四證”齊全要求的限制,在項(xiàng)目前期以房地產(chǎn)企業(yè)資本金的形式為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供資金支持,使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到商業(yè)銀行能夠提供貸款的基本前提條件。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)期性與投資者的短期獲利性所形成資金需求與資金供給的錯(cuò)配帶來(lái)的影響,一般較難滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)較長(zhǎng)期限的資金需求。

第二種模式為信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型信托。信托公司募集委托人的投資資金形成信托資金后,將信托資金以股權(quán)投資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行投資,信托計(jì)劃投資人(即委托人)作為信托計(jì)劃受益人,對(duì)其投資金額而享有相應(yīng)的信托受益權(quán)份額,針對(duì)信托計(jì)劃的受益人(委托人)享有的信托受益權(quán)份額,資金需求方(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))與信托計(jì)劃受益人委托信托公司簽署一個(gè)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,通過(guò)該協(xié)議與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約定,在規(guī)定期間內(nèi)(通常是在房地產(chǎn)信托計(jì)劃終止時(shí)),由信托資金的使用方或者其關(guān)聯(lián)公司或其指定的其他第三方,承諾按照一定的溢價(jià)比例,將信托計(jì)劃的信托受益權(quán)全部受讓?zhuān)?lèi)似回購(gòu)行為),進(jìn)而確保委托人信托財(cái)產(chǎn)的償還和信托收益的實(shí)現(xiàn)。

該模式的特征是,雖然信托公司以股權(quán)投資方式投資于房地產(chǎn)企業(yè),但僅是名義股東,并不實(shí)質(zhì)性參與和介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和管理,而是通過(guò)簽署信托受益權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議將信托計(jì)劃的信托受益權(quán)全部受讓的方式(類(lèi)似回購(gòu)行為),在保證信托公司以信托資金階段性持股的同時(shí),最終實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的退出和信托收益的來(lái)源。由于該類(lèi)型模式信托產(chǎn)品投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)債權(quán)型信托較大,所以房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)的資金成本水平也相對(duì)較高。

從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律看,從購(gòu)地開(kāi)始到“四證”全部具備期間,是房地產(chǎn)企業(yè)資金需求最大、資金最為短缺的時(shí)期,特別是對(duì)一些項(xiàng)目可靠、市場(chǎng)銷(xiāo)售前景很好,但前期缺乏資金的企業(yè),商業(yè)銀行或信托貸款雖愿意支持,但缺乏進(jìn)入條件,股權(quán)信托通過(guò)信托資金以項(xiàng)目資本金的形式先期進(jìn)入房地產(chǎn)公司,達(dá)到增加開(kāi)發(fā)商自有資金比例的目的,使企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化,提高企業(yè)的融資能力。

與通常的股權(quán)投資型信托相比,針對(duì)股權(quán)投資設(shè)立的信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型信托,只要求在一定階段內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào),并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果,這樣既滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)補(bǔ)足自有資金的迫切要求,又不會(huì)使開(kāi)發(fā)商喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán),同時(shí)提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用等級(jí),優(yōu)化了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的持續(xù)運(yùn)用和企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展,減少了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于通常的股權(quán)融資,多數(shù)開(kāi)發(fā)商較容易接受這種類(lèi)型。

主要信托模式對(duì)比分析表

融資成本主要優(yōu)、劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì):融資期限比較靈活,融資方式簡(jiǎn)便易行。其演進(jìn)形式信托集合理財(cái)融資模式突破了投資人購(gòu)買(mǎi)份數(shù)的限制,提高了融資規(guī)模,縮短了融資時(shí)間,增加了投資人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)認(rèn)可度。劣勢(shì):融資規(guī)模存在一定的局限性,不能彌補(bǔ)自有資金不足。其演進(jìn)形式信托集合理財(cái)融資模式雖然提高了融資規(guī)模,但受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,目前國(guó)內(nèi)多數(shù)信托公司均已暫緩該項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。優(yōu)勢(shì):不受自有資金投資比例和“四證”齊全要求的限制,能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金,起到過(guò)橋融資的作用,使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件。劣勢(shì):受到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期性與投資者的短期獲利性所形成的資金需求與資金供給錯(cuò)配帶來(lái)的影響,一般較難滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)較長(zhǎng)期限的資金需求,且資金成本較高。優(yōu)勢(shì):不受自有資金投資比例和“四證”齊全要求的限制,能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金,起到過(guò)橋融資的作用,使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件。劣勢(shì):由于投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大,開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的資金成本較高。要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式一般高于同期銀行法定貸款利率,根據(jù)市場(chǎng)情況一般不低于1 5%~1 8%/年。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目要求“四證”齊全;自有資本金達(dá)到3 5%;二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì);項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。一般高于同期銀行法定貸款利率,目前市場(chǎng)年化綜合費(fèi)率水平一般不低于1 8%~2 0%/年,甚至更高。資產(chǎn)抵押(土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn),抵押率一般在5 0%左右)、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶(hù)進(jìn)行資金監(jiān)管。信托計(jì)劃到期,以房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款作為還款來(lái)源償還信托本金及收益。股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。信托公司以一定方式直接或間接參與投資企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理;在保障措施上要求進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押或第三方擔(dān)保等;設(shè)置獨(dú)立賬戶(hù)進(jìn)行資金監(jiān)管。項(xiàng)目清算,信托計(jì)劃根據(jù)所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況,將獲得的經(jīng)營(yíng)所得作為償還信托投資收益及本金的來(lái)源。一般高于同期銀行法定貸款利率,目前市場(chǎng)年化綜合費(fèi)率水平一般不低于1 8%~2 0%/年,甚至更高。股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。針對(duì)信托計(jì)劃的受益人(委托人)享有的信托受益權(quán)份額,資金需求方(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))與信托計(jì)劃受益人委托信托公司簽署一個(gè)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;在保障措施上要求進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶(hù)進(jìn)行資金監(jiān)管。針對(duì)信托計(jì)劃的受益人(委托人)享有的信托受益權(quán)份額,資金需求方(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))與信托計(jì)劃受益人委托信托公司簽署一個(gè)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定信托資金的使用方承諾按照一定的溢價(jià)比例,將信托計(jì)劃的信托受益權(quán)全部受讓?zhuān)?lèi)似回購(gòu)行為)。進(jìn)而確保信托財(cái)產(chǎn)的償還及信托收益的實(shí)現(xiàn)。

混合型信托

混合型信托是指信托公司與委托人在信托合同中對(duì)信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定,受托人按照合同約定的比例,以股權(quán)投資和債權(quán)融資的不同方式組合運(yùn)用,具有較強(qiáng)的靈活性。它具備貸款類(lèi)和股權(quán)類(lèi)房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn),同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色,通過(guò)股權(quán)和債權(quán)的組合滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。

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