蘇 潔

（勝利石油管理局 高培黨校，山東 東營257000）

近年來，“3·15”消費(fèi)者權(quán)益日，關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的投訴呈逐漸上升趨勢(shì)，成為全國第二大投訴熱點(diǎn)［1］。在我國，由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，成為媒體曝光的聚焦點(diǎn)。據(jù)國內(nèi)某知名網(wǎng)站在線調(diào)查，當(dāng)被問到“如果對(duì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)感到不滿，你會(huì)采取什么方式解決”時(shí)，在6251名被調(diào)查者中有56.8%的人選擇會(huì)采取“拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的方式，選擇“更換物業(yè)公司”和“集體抗議”的也分別占26%和14%，而選擇“協(xié)商解決”的僅有不到4%［2］9。由上述調(diào)查可知，目前我國小區(qū)業(yè)主在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在不滿時(shí)，所采取的最主要的解決方式就是拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)榕c采取訴訟或者通過協(xié)調(diào)機(jī)制解決問題相比起來，這是最直接最方便的辦法。但是業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為面臨著一個(gè)專業(yè)性的法律問題——抗辯權(quán)是否正確行使的問題。

一、業(yè)主抗辯權(quán)的行使問題

物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，在符合法律規(guī)定的條件下，物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人可以行使對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行自己的給付義務(wù)。在實(shí)踐中，業(yè)主所持拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由各不相同，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式多種多樣。因此，應(yīng)當(dāng)針對(duì)業(yè)主所持有的不同抗辯理由具體問題具體分析：

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平低、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的水平低，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，就會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行相應(yīng)的義務(wù)，以拒交物業(yè)費(fèi)的形式行使自己的抗辯權(quán)。業(yè)主認(rèn)為所作出的對(duì)抗方式是符合合同法規(guī)定的，所以便以采取拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行抗辯。但是筆者認(rèn)為，業(yè)主在對(duì)合同抗辯權(quán)的理解上有認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

首先，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是小區(qū)內(nèi)的各戶業(yè)主，由于業(yè)主數(shù)量眾多，對(duì)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定也不相同。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理服務(wù)后，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)以其所提供的管理服務(wù)不符合自己的需求或者自己認(rèn)定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人，在履行合同義務(wù)時(shí)都應(yīng)當(dāng)遵循全面履行的原則，本著促使合同內(nèi)容得以實(shí)現(xiàn)的目的，不能因?yàn)橐环铰男羞^程中存在瑕疵而減輕甚至免除自己的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的種類多種多樣，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)合格履行了大部分義務(wù)，只是某項(xiàng)服務(wù)工作做的差強(qiáng)人意，但只要該瑕疵不影響物業(yè)服務(wù)合同目的的實(shí)現(xiàn)，業(yè)主就只能就存在瑕疵的服務(wù)項(xiàng)目行使抗辯權(quán)。

再次，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取必要的補(bǔ)救措施進(jìn)行補(bǔ)救，按照合同事先的規(guī)定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取補(bǔ)救措施，例如修理、重作、退貨、減少價(jià)款等。如果合同約定的補(bǔ)救措施不足以使合同回復(fù)圓滿的狀態(tài)時(shí)，業(yè)主才可以適用抗辯權(quán)。

雙務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)是合同效力的體現(xiàn)，其行使僅是暫時(shí)中止自己的給付義務(wù)，一旦產(chǎn)生抗辯權(quán)的原因消失，當(dāng)事人仍須履行自己的義務(wù)［3］447。雙務(wù)合同中的抗辯權(quán)并不是永久地抗辯，一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取補(bǔ)救措施，使管理服務(wù)符合合同的約定時(shí)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)履行自己的給付義務(wù)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)過高。在實(shí)踐中，業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)過高而拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形也占物業(yè)糾紛案件相當(dāng)大的比例。在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)候，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是雙方在討論協(xié)商之后意思表示一致而達(dá)成的，除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是格式條款，否則合同的事先約定就充分反映了雙方的自由意志，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同的約定。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，已經(jīng)達(dá)到顯失公平的地步，業(yè)主可以依據(jù)公平原則要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更，或者在雙方無法達(dá)成協(xié)議的情況下要求解除物業(yè)服務(wù)合同，或者以合同約定違反國家規(guī)定，請(qǐng)求法院判決此條款無效，否則業(yè)主就無法免除按照合同的約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)［4］131。業(yè)主要求變更物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上是對(duì)合同主要內(nèi)容的變更，但是合同的變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)過當(dāng)事人之間的協(xié)商，業(yè)主未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商不得單方變更物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于因物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者巧立名目亂收費(fèi)而導(dǎo)致業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者亂收費(fèi)的行為違反了法律規(guī)定，超出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的部分應(yīng)當(dāng)確定為無效，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)于多余的部分可以不繳納，同時(shí)政府價(jià)格監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法收費(fèi)行為給予行政處罰。

3.不屬于物業(yè)服務(wù)的責(zé)任問題。部分業(yè)主將不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的問題歸責(zé)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，例如業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、供熱供電問題或者鄰里之間的日常矛盾沒有得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的妥善處理而認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不到位，進(jìn)而拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等情形。

舉個(gè)例子，陳某因所居住的房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題而長期拖欠所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在催繳無果的情況下將其告上法院，法院判決陳某敗訴，并作出解釋：陳某應(yīng)當(dāng)明確開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任承擔(dān)問題，房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商在房屋建筑的過程中造成的，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無直接的關(guān)系，將開發(fā)商的過錯(cuò)歸責(zé)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)顯然是沒有法律根據(jù)的。如果陳某要維護(hù)自己的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)另行起訴開發(fā)商［5］。

房屋的質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商在前期購買房屋時(shí)基于房屋買賣關(guān)系而產(chǎn)生的，責(zé)任主體是開發(fā)商而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。民事合同具有相對(duì)性，即本案的房屋買賣關(guān)系只能發(fā)生在以購房合同為基礎(chǔ)的陳某與開發(fā)商之間，業(yè)主可以基于購房合同向開發(fā)商提出請(qǐng)求，而不能要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)該合同的責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)是與該購房合同沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人。物業(yè)管理服務(wù)與房屋買賣是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，涉及的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容與各自對(duì)應(yīng)的主體也都不同。業(yè)主不能因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在購房前期存在某種聯(lián)系，就將不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任歸咎到其身上，要求其承擔(dān)本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任［6］304。

二、抗辯權(quán)如何正確行使

抗辯權(quán)設(shè)立的目的是使合同雙方當(dāng)事人之間的利益達(dá)到一種平衡狀態(tài)，這種利益平衡的維持應(yīng)當(dāng)以誠信原則作為依據(jù)［7］。業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在履行義務(wù)的過程中存在瑕疵就主張抗辯權(quán)，顯然不利于合同目的的實(shí)現(xiàn)。而抗辯權(quán)設(shè)立的初衷就是維護(hù)雙方的公平，保證合同目的的實(shí)現(xiàn)。

雙務(wù)合同的牽連性是抗辯權(quán)存在的前提，這種牽連性主要是履行上的牽連，是指雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方所負(fù)擔(dān)的給付義務(wù)與對(duì)方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的對(duì)待給付義務(wù)互為前提，一方不履行其義務(wù)，對(duì)方原則上也可不履行，唯有如此才可以維持雙方當(dāng)事人之間的利益平衡［8］73。所以，正確行使抗辯權(quán)就必須要判斷合同對(duì)方當(dāng)事人的行為是否先違反了合同的履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是一種混合合同，涉及的內(nèi)容十分廣泛，包含了委托合同、保管合同、承攬合同等多種合同的內(nèi)容，所以判斷某種行為是否違反了合同義務(wù)就十分困難。加之各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，每位業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)知也有所不同，加大了對(duì)合同當(dāng)事人行為是否構(gòu)成債務(wù)不履行的評(píng)判難度。所以，判定債務(wù)不履行的標(biāo)準(zhǔn)就要以物業(yè)服務(wù)合同中的關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定進(jìn)行審查［4］140。

1.在物業(yè)服務(wù)合同的存續(xù)期間，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益應(yīng)當(dāng)處于一種平衡的狀態(tài)。在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中，一方當(dāng)事人不履行或者不完全履行合同所規(guī)定的義務(wù)，破壞了雙方當(dāng)事人之間的平衡狀態(tài)，對(duì)方當(dāng)事人就可以行使抗辯權(quán)；如果一方當(dāng)事人的履行行為只是存在小的瑕疵，對(duì)平衡狀態(tài)不構(gòu)成威脅，對(duì)方就不能行使抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)本著全面履行的原則履行自己的義務(wù)。

2.要考慮合同的一方當(dāng)事人不履行的行為占了合同內(nèi)容的比例。如果一方當(dāng)事人不履行義務(wù)的行為占合同規(guī)定的比例較大，影響了合同目的的實(shí)現(xiàn)，就可能構(gòu)成對(duì)債務(wù)的不履行；一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的行為占合同規(guī)定的比例較小，僅是存在不影響合同實(shí)現(xiàn)的瑕疵時(shí)，就可能不構(gòu)成對(duì)債務(wù)的不履行。

3.正確行使抗辯權(quán)維護(hù)自身權(quán)益受各種因素制約。抗辯權(quán)是物業(yè)服務(wù)合同賦予業(yè)主的權(quán)利，但是抗辯權(quán)的行使是有條件的，業(yè)主要想正確行使抗辯權(quán)維護(hù)自身的權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)受以下因素的限制：

首先，抗辯權(quán)行使時(shí)間的限制。只有當(dāng)一方當(dāng)事人的債務(wù)已屆清償期，但對(duì)方未履行或者未完全履行使義務(wù)時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人才可以行使抗辯權(quán)。例如，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先不履行或者不完全履行合同義務(wù)，并且經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的要求改善后不履行的狀態(tài)繼續(xù)存在時(shí)，業(yè)主才可以行使抗辯權(quán)［9］45。

其次，抗辯權(quán)行使內(nèi)容的限制。合同的當(dāng)事人實(shí)行抗辯權(quán)的目的在于要求對(duì)方履行合同債務(wù)，以保障自己合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而促進(jìn)合同目的的實(shí)現(xiàn)。所以業(yè)主在行使抗辯權(quán)的時(shí)候，不能影響其他業(yè)主的合法權(quán)益，也不能影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作。而且業(yè)主也不可以采取法律所禁止或者違反公序良俗的方式行使抗辯權(quán)。

再次，抗辯權(quán)行使方式的限制。合同的雙方當(dāng)事人在行使抗辯權(quán)的時(shí)候，盡量的規(guī)范化。一方當(dāng)事人在行使抗辯權(quán)之前應(yīng)當(dāng)事前通知另一方，將行使抗辯的行使理由、行使方式和行使時(shí)間提前書面通知，以避免給對(duì)方帶來不必要的麻煩［10］119。

三、結(jié)論

對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為存在著很多的法律問題，而且會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難有效拖欠行為時(shí)降低服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主繼續(xù)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)連鎖反應(yīng)的怪圈。這不但影響了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧關(guān)系，而且也影響了物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景。所以只有認(rèn)識(shí)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的實(shí)質(zhì)性問題，妥善處理物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)的糾紛，才能促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民生活的“長治久安”。

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