別墅生活，人生夢(mèng)想的家園。隨著生活品質(zhì)的迅速提高，普通商品房已不能滿足富有品位成功人士的置業(yè)需求，強(qiáng)烈追求更加高尚的居住格調(diào)與生活品質(zhì)，逃離嘈雜的都市喧囂，回歸純樸自然的別墅生活已成為廣大城市精英們的共識(shí)。別墅是他們對(duì)極致生活的追求和身份的象征，別墅用“私享”的名義，與水泥森林般的城市“鴿舍”劃清了界限，圍出了家的“獨(dú)立”、“私密”和“溫馨”。而今，在濟(jì)南隨處可見的別墅樓盤廣告，我們可以清楚地看出，濟(jì)南刮起了—陣陣別墅風(fēng)，而這股風(fēng)有愈刮愈猛的趨勢(shì)。

財(cái)富階層品質(zhì)生活的象征

據(jù)了解，別墅作為一種舶來品、新鮮事物，在上世紀(jì)90年代中期前后，開始在濟(jì)南出現(xiàn)。而市場(chǎng)上的產(chǎn)品大都是模仿歐美建筑，外立面相對(duì)簡(jiǎn)單，加上當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)理念、建筑材料的落后，因此市場(chǎng)反應(yīng)也相對(duì)平淡。

從2000年開始，亞洲經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)了別墅市場(chǎng)的升溫。一方面開發(fā)商擁有了多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累，另一方面建筑材料的發(fā)展、眾多新興財(cái)富階層的涌現(xiàn)等，都有效促進(jìn)了別墅產(chǎn)品的日趨成熟。如果說這個(gè)時(shí)候的別墅是產(chǎn)品層面的“拿來主義”，那么從2006年開始，濟(jì)南別墅市場(chǎng)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入了生活理念層面的“拿來主義”。別墅區(qū)別于其他建筑類型的最重要特征是，它是與自然景觀息息相關(guān)的終極住宅形式。其次，它是住戶身份品位和個(gè)性的標(biāo)志，是“富人階層”占有的領(lǐng)地。第三，別墅所在區(qū)域的自然景觀可以帶給人們生活巨大的改變。所以，購買別墅，享受一種回歸自然的高品質(zhì)生活，成為了“富人”的首選。

但是，從市場(chǎng)的層面來說，做什么樣的產(chǎn)品，是由客戶的生活需求、開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、物業(yè)管理三者共同決定的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然結(jié)果。這些都需要在吸取十多年來別墅產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，做大量精細(xì)的全局規(guī)劃，使得三方利益最大化，這樣的產(chǎn)品才是好的產(chǎn)品。

近幾年來，濟(jì)南的地產(chǎn)商為這種百萬甚至千萬級(jí)的住宅產(chǎn)品賦予和以往不同的內(nèi)涵。除了依然沿用國(guó)外產(chǎn)品的建筑風(fēng)格、戶型之外，濟(jì)南別墅產(chǎn)品開始呈現(xiàn)多樣化、多元化時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)。濟(jì)南別墅市場(chǎng)正在悄悄萌動(dòng)，從地理分布上看，別墅項(xiàng)目重點(diǎn)向“依山傍水”集結(jié)，產(chǎn)品檔次跨度大；從類型上看，大致分為三類：純獨(dú)棟別墅、純聯(lián)排別墅、混合別墅；從區(qū)域上看，之前，東部、南部別墅供應(yīng)量最大，幾乎占據(jù)了供應(yīng)總量的“大半壁江山”。長(zhǎng)清區(qū)域也異軍突起。歐美風(fēng)格、中式風(fēng)格，不同產(chǎn)品不同定位，別墅市場(chǎng)空前繁榮。

于是乎，一邊是傳統(tǒng)別墅區(qū)，各種配套體系越來越完善，人文氣息和社區(qū)文化逐漸形成；一邊是大體量新盤，整體配套規(guī)劃一步到位，刻意保存原生態(tài)自然風(fēng)貌，精心營(yíng)造閑適宜居社區(qū)生活。

別墅需求新主張

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，濟(jì)南別墅市場(chǎng)已完成了從開發(fā)單一產(chǎn)品到開始打造成熟社區(qū)的升級(jí)。然而，有業(yè)內(nèi)人士表示，濟(jì)南別墅仍然處在一個(gè)初級(jí)階段，濟(jì)南的別墅消費(fèi)更多的是停留在炫耀的層面上，而不是更多生活的層面上。這可能是發(fā)展過程中的一個(gè)階段，但是嚴(yán)格來講別墅是生活的一種東西。隨著需求的不同，對(duì)別墅的要求有了新的改變。

首先是距離問題，別墅應(yīng)該有多遠(yuǎn)？在上海和北京有一個(gè)爭(zhēng)論，說如果做第一居所別墅的話，20-30分鐘應(yīng)該是最合適的，但是濟(jì)南人不這么認(rèn)為，濟(jì)南人認(rèn)為開車30分鐘怎么能行？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在濟(jì)南，30分鐘以內(nèi)是合適的別墅范疇。當(dāng)然城市別墅除外，城市別墅是享受城市生活的便利。別墅應(yīng)該是在城市之外的，應(yīng)該是享受城市之外的生活。所以這個(gè)距離感，應(yīng)該是隨著長(zhǎng)清、章丘這一帶別墅的興起，逐步改變?nèi)藗儗?duì)別墅距離一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。

其次，隨著市場(chǎng)需求不斷多樣化，不同消費(fèi)階層對(duì)別墅的不同需求，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的影響也產(chǎn)生很大的不同。新富裕階層及企業(yè)別墅需求、自住及投資擴(kuò)大需求等，都支撐起整個(gè)別墅市場(chǎng)。但其力量的非均衡性，使需求市場(chǎng)更趨向于一方的態(tài)度傾向。中產(chǎn)階級(jí)更傾向于經(jīng)濟(jì)型、易居型、小戶型別墅，性性價(jià)比較高；企業(yè)別墅更傾向于獨(dú)立別墅，周邊有成熟的商業(yè)及生活設(shè)施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關(guān)注品質(zhì)高、增值空間高的別墅等。不同階層對(duì)于別墅的不同需求，這就要求開發(fā)商打造更加精細(xì)和具有個(gè)性的項(xiàng)目。

同時(shí)，別墅戶型設(shè)計(jì)也將進(jìn)一步升級(jí)。新產(chǎn)品將在環(huán)境資源整合、戶型創(chuàng)新、高舒適性、高科技應(yīng)用、以及高精度設(shè)計(jì)方面全面升級(jí)。

所以，只有既能夠體現(xiàn)別墅生活，又擁有便捷交通以及生活的別墅項(xiàng)目才能成為市場(chǎng)的寵兒。

趨歸理性的選擇

別墅在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市如北京、上海，是一種必然出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，一部分人的收入也相應(yīng)增長(zhǎng)到了一個(gè)新的臺(tái)階，想享受一種別墅或類別墅的生活方式，就成為市場(chǎng)的—股潮流。別墅購買群體在不斷擴(kuò)大的同時(shí)，在選擇上也更加理性，在濟(jì)南也是如此。

有相關(guān)機(jī)構(gòu)做過調(diào)查，從目前濟(jì)南別墅市場(chǎng)產(chǎn)品類型看，市場(chǎng)有三類別墅產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)型別墅、城市型別墅、豪宅。相比之下，總價(jià)位在三百萬左右的經(jīng)濟(jì)型別墅在目前市場(chǎng)上最受歡迎。這種別墅主要特點(diǎn)是客群量比較大、面積適中，總價(jià)在300萬上下。

從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來看，200平方左右的靠近市區(qū)的別墅賣得很好。這種別墅的群體是再次改善型客戶，希望體驗(yàn)別墅生活。產(chǎn)品面積的大小對(duì)銷量也有很大的影響，面積大的，總價(jià)要達(dá)6百萬-8百萬，相比之下這種產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量就比較小，比較適合企業(yè)會(huì)所，或者更高等級(jí)的客戶。聯(lián)排別墅面積適中，贈(zèng)送面積大，贏得城市白領(lǐng)的青睞。

除此之外，盡管調(diào)控政策對(duì)別墅這種類型的高端住宅產(chǎn)品的銷售起到一定的抑制作用，但談及未來前景還是被業(yè)內(nèi)人士所看好：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，別墅市場(chǎng)會(huì)更加理性，而別墅產(chǎn)品會(huì)漸漸回歸本質(zhì)，更加人性化，更加宜居，這也是別墅開發(fā)商孜孜以求的?！?/p>

總體而言，濟(jì)南別墅市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)，需求市場(chǎng)多樣化使別墅產(chǎn)品多元化，價(jià)格也將朝更健康而理性的方向發(fā)展，并出現(xiàn)高品質(zhì)別墅價(jià)值凸現(xiàn)的趨勢(shì)。不難想象，隨著別墅項(xiàng)目的集中放量，作為別墅項(xiàng)目的開發(fā)商之間也將迎來一場(chǎng)場(chǎng)搏弈，激烈的角逐。而誰將笑傲江湖？只憑經(jīng)驗(yàn)將不再是投資者的睿智表現(xiàn)，向市場(chǎng)問經(jīng)方是定奪之策。