豐祥

看似劃算的美國投資移民“買賣”，并非所有的項目都是餡餅，有些甚至是陷阱。蛇年新春伊始，美國投資移民（EB-5計劃）的一顆“地雷”被引爆。北伊利諾伊州地區(qū)法院已受理了美國證監(jiān)會對芝加哥會議中心提起的證券欺詐訴訟，美國證監(jiān)會并要求法院凍結(jié)該項目的所有資金。

自此，這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局落幕，超過250名投資人（大多來自中國大陸）通過該項目的移民之路已徹底斷絕，投資人接下來能做的，只是立即追回投資款，以免蒙受巨大損失。這也給有意移民的中國人敲響警鐘——海外移民絕不僅僅是“錢”的事，還需擦亮雙眼、做足功課，避免落入移民陷阱。

陷阱1：證券欺詐

瞞天過海，千萬美元管理費被揮霍一空；

標(biāo)榜為政府項目，卻被當(dāng)?shù)卣啻巍扒懈睢?/p>

所有騙局都有真相大白的一天。2月6日，美國證券會起訴芝加哥會議中心違反了3項證券法規(guī)定，“以欺詐方式出售證券獲取了1.45億美元的投資款和另外1100萬美元的管理費”。起訴書稱，被告以“刻意誤導(dǎo)和虛假信息騙取了超過250名外國投資人的資金”，其私募招股書中的“項目價值評估為人為捏造”，資金保障“子虛烏有”，被告已經(jīng)將“超過90%的管理費揮霍一空”，“1.45億美元的投資款也面臨被挪用的風(fēng)險”。

此前，該項目的推廣公司在芝加哥會議中心項目介紹中總結(jié)了五個優(yōu)勢：芝加哥會議中心收入高，運營成本極低；這個酒店達(dá)到42%的入住率就可開始盈利；這個項目將保障每一位投資人獲得綠卡；這是一個政府對投資保障作出承諾，并由美國“地位僅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位；還有完善的退出機制等。

真相是如何呢？該項目的所有者、現(xiàn)年28歲的Anshoo Sethi被神話成有30多年經(jīng)營酒店開發(fā)生意的家族，但根據(jù)《科恩房地產(chǎn)日報》2009年報道，他的家族“從未開發(fā)過一家酒店”；

這個項目多次被中介標(biāo)榜為政府項目，事實上卻被美國當(dāng)?shù)卣啻吻懈睿⒈幻鞔_否認(rèn)“政府代言”；

該項目稱由美國“地位僅次于高盛、排名第二”的LoopCapital投資銀行保證資金完全到位，事實上那不過是一家只有170人的三流小投行，根本不能和高盛、摩根士丹利等投行相提并論。即便是這個小投行，也并沒有給這個項目提供任何資金保障……

當(dāng)然，項目方和中介對投資人刻意隱瞞了所有的這些公共資料，即便有些投資人查到這些信息，中介公司都是振振有詞地告訴投資人，這是因為他們的項目做得好，有競爭者出于嫉妒刻意破壞。

陷阱2：“區(qū)劃”游戲

混淆概念，利用法律漏洞玩區(qū)劃游戲；

模糊“人口普查區(qū)”與“行政區(qū)”概念

對于一些美國投資移民項目而言，除證券欺詐外，移民公司往往還會利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區(qū)劃游戲”。

美國移民法設(shè)定的投資移民最低投資額為100萬美元，但是，如果項目位于“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”，即高失業(yè)率地區(qū)，投資門檻就下降至50萬美元。何謂“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”呢？按照美國移民法明確規(guī)定與美國移民局網(wǎng)站解釋，目標(biāo)就業(yè)區(qū)必須是農(nóng)村地區(qū)或者失業(yè)率高于全國平均指數(shù)150%的地區(qū)。

然而，曾在各大移民公司網(wǎng)站上占據(jù)頭條位置的紐約時代廣場項目的廣告與報道中，有著如此的表述“這個酒店的位置在42號街和第9大道把角的位置，是一個黃金地段”，“有著絕佳的地理位置”。既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”而享受50萬美元的優(yōu)惠條件呢？

移民公司給出的解釋是，此“稀缺項目”“位于曼哈頓核心區(qū)僅有的三個目標(biāo)就業(yè)區(qū)113、115和119人口普查區(qū)中的115區(qū)，也是曼哈頓核心區(qū)唯一有紐約州政府正式出具目標(biāo)就業(yè)區(qū)證明信的項目，而其他位于曼哈頓核心區(qū)的移民項目都要求100萬美元的投入”。

人口普查區(qū)是非常細(xì)分的區(qū)劃，而目標(biāo)就業(yè)區(qū)一般應(yīng)以行政區(qū)劃為標(biāo)準(zhǔn)。有些項目，尤其是房地產(chǎn)項目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區(qū)”與“行政區(qū)”劃混淆概念，玩著“區(qū)劃”游戲，按照自己的利益勾勒出不規(guī)則的小塊地區(qū)，以獲得市場利益。

這一“區(qū)劃”游戲，對投資人的影響何在？毋庸置疑，這些項目的投資人將面臨著綠卡申請被拒絕的危險，至少他們的移民申請審核進(jìn)度會受到很大影響。一旦項目被確定不符合美國移民法的要求，項目投資人不僅損失金錢，更損失了時間與機會。

陷阱3：“租戶就業(yè)”

裝聾作啞，捏造亮眼就業(yè)數(shù)字；

計算方法不合理，早被美移民局否決

同時，房地產(chǎn)類項目以“租戶就業(yè)模式”吸引投資，閃亮的數(shù)據(jù)后很可能就是一個陷阱。按照美國移民法規(guī)定，每100萬元的投資（如項目位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)則為50萬美元）必須創(chuàng)造10個就業(yè)機會才能使投資人獲得永久綠卡。由此可見，創(chuàng)造就業(yè)是實現(xiàn)“美國夢”的最后一道必須跨越的高欄。

那么，這中國移民公司和美國的房地產(chǎn)投資項目是從哪兒得到那些節(jié)節(jié)攀升的就業(yè)數(shù)字呢？答案是租戶。房地產(chǎn)項目通常會將租戶的雇傭人數(shù)也計算在項目就業(yè)內(nèi)。例如，辦公室出租給一個企業(yè)，該企業(yè)雇傭100人，項目方就將此就業(yè)人數(shù)囊括在間接就業(yè)數(shù)字內(nèi)，稱為“租戶就業(yè)模式”。

但是移民公司和房地產(chǎn)項目方?jīng)]有告訴投資人的是：這一模式已經(jīng)受到美國移民局的直接否決。早在2012年2月，美國移民局就清晰地區(qū)分了租戶創(chuàng)造的就業(yè)與EB-5業(yè)主創(chuàng)造的就業(yè)，明確表示因為租戶的商業(yè)決定而產(chǎn)生的就業(yè)不能歸功于EB-5業(yè)主。

美國移民局認(rèn)為這一計算模式“在經(jīng)濟學(xué)上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業(yè)之間的聯(lián)系是微弱的，不足以形成合理的經(jīng)濟方法”，并限制房地產(chǎn)項目的就業(yè)計算應(yīng)僅僅包括符合條件的“建筑類就業(yè)與日常物業(yè)維護(hù)管理就業(yè)”。

然而，中國的某些移民中介公司在推廣采用“租戶就業(yè)模式”的EB-5投資移民項目時，卻閉口不提美國移民局的這一規(guī)定。

陷阱4：資本“注”水

過橋貸款資本結(jié)構(gòu)或充溢水分

隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋

投資者在選擇投資移民項目時經(jīng)常會問的問題是：EB-5投資人的資本占多少比例？畢竟，這直接關(guān)系到投資成本的收回的可能，以及項目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續(xù)生存的幾率。

市場上大多數(shù)項目都以公開資本結(jié)構(gòu)取信潛在投資人。紐約威斯汀酒店項目公布數(shù)據(jù)顯示，華美銀行提供了900萬美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位于紐約的時代廣場酒店項目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。

初看數(shù)據(jù)，面面俱到，言之有物。實際上，EB-5投資項目的資本結(jié)構(gòu)也可充溢水分。最常見的做法是借用“過橋貸款”，即銀行通過收取一定比例的服務(wù)費先行放貸，但此貸并不實際投入項目，而是固定在托管賬戶或者項目方賬戶內(nèi)充當(dāng)“資本托”。待EB-5投資到位后，EB-5資金實際被用來先還貸而不是直接投入項目。這樣，項目實際資本結(jié)構(gòu)將與最初公布的比例大相徑庭。

政府承諾的財政支持，尤其是長期的財政支持，存在太多變數(shù)。看似堅實的數(shù)據(jù)，可能是一顆不定時的炸彈，隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋。

陷阱5：虛浮保證

政府項目？產(chǎn)權(quán)擔(dān)保？

未必都能高枕無憂

美國移民法明確規(guī)定，投資移民申請人必須承擔(dān)風(fēng)險，除第三方擔(dān)保外，任何其所投資的項目提供的擔(dān)保都將視為違反此法律條款。在市場推廣中，有的項目或移民中介為了招募投資人，給出不同的保證。這些保證真的能讓投資人高枕無憂嗎？

不少項目標(biāo)榜自己為“政府項目”，就本質(zhì)而言，美國沒有真正的政府項目。美國各級政府的自身財政來源全部來自于納稅人，撥款權(quán)掌握在國會或州及地方議會手中，而非政府手中。再看產(chǎn)權(quán)擔(dān)保能否真正成為投資保障。如房屋建設(shè)或運營中有銀行投入，銀行必然會有第一受償權(quán)。美國銀行鐵面無私，一旦產(chǎn)生按揭支付拖延，到時間就收走房屋，強行拍賣，拍賣價格不是以越高越好，而是以保住銀行本金為目標(biāo)。投資移民債權(quán)人隨時都可能血本無歸。

陷阱6：托管煙霧

資金托管最誤導(dǎo)人

只能提供有限保護(hù)

在各種所謂的投資保障中，最誤導(dǎo)人的也許就是資金托管賬戶。通常提供資金托管的投資移民項目會向投資人提供一個托管賬戶，在I-526臨時綠卡獲得批準(zhǔn)前，該資金不得被動用，只有在I-526獲得批準(zhǔn)后，資金才能被投入到項目中。由此可看出托管賬戶只能對投資人提供有限保護(hù)。

對于一個新的、未經(jīng)歷移民局層層審核的項目，這樣的托管賬戶為投資人設(shè)置了一定的保護(hù)。但對于像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業(yè)區(qū)域中玩“區(qū)劃”游戲的項目，托管賬戶并不能給投資人帶來真正的保護(hù)。這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批準(zhǔn)后，在I-829階段因為項目公司無法創(chuàng)造足夠的就業(yè)而無法獲得永久綠卡。

但對于像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業(yè)區(qū)域中玩“區(qū)劃”游戲的項目，或者是像夏威夷機場這種面臨創(chuàng)造就業(yè)難題的項目，托管賬戶并不能給投資人帶來真正的保護(hù)。

這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批準(zhǔn)后，在I-829階段因為項目公司無法創(chuàng)造足夠的就業(yè)而無法獲得永久綠卡。

對于那些小孩已經(jīng)接近21周歲的投資人來說，在獲得臨時綠卡3年后才知道無法獲得永久綠卡，這也許是最壞的情況。如果在I-526階段被拒絕，投資人至少還可以重新選擇好的項目。

由此可見，對于那些沒有成功案例的新項目，托管賬戶將提供有意義的I-526階段的資金保護(hù)。對于那些成熟的EB-5項目，托管賬戶可能會導(dǎo)致資金從托管賬戶劃撥到項目方時，就業(yè)已經(jīng)完成的尷尬局面。不管是上述哪種情況，托管賬戶都不能提供I-829階段的任何保護(hù)。