金姬

住宅：房子基本靠搶

高橋鎮(zhèn)位于上海浦東新區(qū)東北角，與1990年建立的外高橋保稅區(qū)僅僅隔著一條楊高路。如今走在高橋鎮(zhèn)上，如果聽到一個(gè)人在打電話，他不是在說自貿(mào)區(qū)注冊(cè)企業(yè)的事，就是說在附近買房的事。

由于自貿(mào)區(qū)的4大區(qū)域中有2個(gè)設(shè)在外高橋，這里也是自貿(mào)區(qū)管委會(huì)的所在地，因此高橋板塊受自貿(mào)區(qū)利好因素影響也最為直接。高橋板塊9月合計(jì)成交二手房356套，環(huán)比（較8月）提升54.7%，高于同期上海市二手房市場(chǎng)24%的增幅。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自貿(mào)區(qū)主要涉及高橋、臨港新城、川沙和祝橋住宅板塊。9月份，上海二手房成交量漲幅排名前十的板塊中，有6個(gè)位于浦東，其中就包括分別外高橋、臨港和川沙。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高橋店王經(jīng)理告訴《新民周刊》，高橋地區(qū)在浦東一直屬于房?jī)r(jià)洼地，2010年二手房均價(jià)也只有每平方米1萬出頭，整個(gè)板塊75%都是1996年前建成的房子。而當(dāng)自貿(mào)區(qū)宣布成立后的半個(gè)月，這一區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格整體上漲了10%-20%?！白顡屖值氖切粜?，有的漲了30%。”乘著自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)，生意好的時(shí)候，房子早上掛牌，晚上就賣了，門店9月的成交量也達(dá)到了平時(shí)的2倍。

進(jìn)入10月以后，房東普遍捂盤惜售，還會(huì)報(bào)出離譜的價(jià)格。王經(jīng)理說：“一套40多平方米的老公房都會(huì)要價(jià)130萬。60平方米的開口160萬，而去年同期這樣的房子是在90萬-100萬。即便有客戶想要付定金，房東就會(huì)跳價(jià)?，F(xiàn)在高橋板塊一般老公房均價(jià)都在每平方米2.2萬-2.5萬，是歷年最高價(jià)了?！?/p>

中原地產(chǎn)外高橋分店經(jīng)理宋滬雄告訴《新民周刊》，現(xiàn)在高橋板塊的瘋漲，擠走了一批剛需客，而投資客開始入市?！?月初一套97平方米的2005年建成的商品房掛牌價(jià)240萬，9月底成交價(jià)290萬。原來的剛需客已經(jīng)湊不足首付，就拿剛才那套房子來說，現(xiàn)在同樣戶型的掛牌價(jià)是330萬-340萬?！彼螠壅f，10月下旬開始又有房源慢慢放出來了，上漲幅度沒有之前那么大，但房?jī)r(jià)也不會(huì)跌?？傮w而言，高橋板塊的二手房?jī)r(jià)在高位趨穩(wěn)。

二手房供不應(yīng)求，一手房也水漲船高。高橋板塊9月開盤的1個(gè)樓盤，均價(jià)4.3萬元/平方米，一個(gè)月就賣了131套房源；另一個(gè)樓盤8月底一期開盤時(shí)2.6萬-2.7萬元/平方米， 二期在10月18日開盤時(shí)雖然價(jià)格上漲到3.2萬元/平方米，也成了“日光盤”。

與此同時(shí)，臨近自貿(mào)區(qū)洋山保稅港區(qū)的臨港新城受益也非常明顯。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月20日臨港新城今年新房的成交量高達(dá)20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后的9月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達(dá)到7.6萬平方米，占今年前8個(gè)月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。

臨港新城某個(gè)酒店式公寓，去年開盤時(shí)的報(bào)價(jià)僅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共計(jì)成交了近400套房源，成交價(jià)漲到1.2萬元/平方米。滴水湖旁的2個(gè)項(xiàng)目，公寓基本售罄，僅有少量的別墅房源在售。

而距離自貿(mào)區(qū)上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)不遠(yuǎn)的祝橋板塊，二手房市場(chǎng)基本為剛需房，單價(jià)、總價(jià)較低，一房總價(jià)60多萬元，兩房總價(jià)80多萬元，三房總價(jià)在130多萬元。但在自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)概念落地后，祝橋板塊的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了普漲，二手房均價(jià)在1.3萬-1.35萬元/平方米，短短1個(gè)月內(nèi)漲了20%左右。購房者主要是在張江、唐鎮(zhèn)、機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)工作的人。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，長期來看，隨著自貿(mào)區(qū)模式的復(fù)制開來，屆時(shí)對(duì)樓市的影響就不會(huì)僅僅局限在眼下自貿(mào)區(qū)的幾個(gè)板塊中了，資本彌散的機(jī)會(huì)很大?，F(xiàn)階段集中炒作的外高橋和臨港板塊價(jià)格帶有一定盲目性，短期內(nèi)漲幅過大，不僅透支了未來的升值空間，價(jià)格的夯實(shí)也需要時(shí)間去沉淀。后續(xù)買家應(yīng)提高置業(yè)理性。宋滬雄相對(duì)樂觀，他認(rèn)為，雖然自貿(mào)區(qū)可能只有3年概念，但至少會(huì)導(dǎo)入一部分新人口，這就讓住宅市場(chǎng)有了機(jī)會(huì)。

而DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏建議大家從“大浦東”住宅市場(chǎng)來看自貿(mào)區(qū)樓市。首先，“自貿(mào)區(qū)”的規(guī)劃并非鎖定一個(gè)集中型區(qū)域，而是分散在 “大浦東”沿長江一線 60 多公里的多個(gè)區(qū)域，這就預(yù)示著更多板塊將直接獲得這一重大規(guī)劃利好的輻射影響。其次，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的疊加效應(yīng)來看，自貿(mào)區(qū)將整體提升“迪士尼”、“后世博”等一系列規(guī)劃的等級(jí)與輻射力度，“大浦東”絕大部分居住板塊的市場(chǎng)價(jià)值潛力都隨之提升。

寫字樓：租金一天一個(gè)價(jià)

自貿(mào)區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)都需要一個(gè)區(qū)內(nèi)注冊(cè)地址，寫字樓一時(shí)成了稀缺資源。

世邦魏理仕（CBRE）的研究數(shù)據(jù)顯示，今年七八月份自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字樓日平均租金報(bào)價(jià)為2.1元/平方米，而在9月底自貿(mào)區(qū)掛牌日前后和現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價(jià)。目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫字樓的日平均租金已升至4.2元/平方米，一個(gè)月內(nèi)租金翻倍，而部分寫字樓在這一時(shí)段內(nèi)的租金漲幅甚至超過200%。如外高橋自貿(mào)園區(qū)內(nèi)目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿(mào)易大廈9月份租金報(bào)價(jià)為每日3元/平方米，9月底受自貿(mào)區(qū)設(shè)立消息影響日租金漲至4.5元/平方米，目前該辦公樓的報(bào)價(jià)已調(diào)至7元/平方米。這個(gè)價(jià)格雖然比上海核心區(qū)域的甲級(jí)寫字樓還有一定差距，但已經(jīng)是外高橋地區(qū)歷年最高價(jià)了。

有些入住自貿(mào)區(qū)的企業(yè)，最著急的就是找到合適的辦公地點(diǎn)。例如，外高橋集團(tuán)的土地主要是為物流、貿(mào)易企業(yè)提供倉儲(chǔ)用地，以及一些企業(yè)租用的辦公樓。這也限制了很多企業(yè)在自貿(mào)區(qū)辦公的可能。隨著保稅區(qū)上升為自貿(mào)區(qū)，相關(guān)政策的出臺(tái)意味著以后自貿(mào)區(qū)內(nèi)更多的可能是服務(wù)性企業(yè)，以后可能會(huì)將一些倉庫用地變?yōu)檗k公樓用地，并配合自貿(mào)區(qū)的推進(jìn)進(jìn)行理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和功能創(chuàng)新。

RET睿意德寫字樓高級(jí)助理董事陳曦認(rèn)為， 目前來看，上海自貿(mào)區(qū)尚不具備發(fā)展為市級(jí)商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)條件。金融企業(yè)的入駐，主要業(yè)務(wù)在于離岸金融交易，以及區(qū)內(nèi)企業(yè)融資需求，作為真正意義的管理型總部幾無可能。而商貿(mào)物流及科技類企業(yè)基于成本控制，對(duì)辦公物業(yè)品質(zhì)要求有限。因此，自貿(mào)區(qū)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展速度與規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)“井噴”。

相比之下，DTZ戴德梁行華東區(qū)寫字樓部項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)主管沈潔更看好自貿(mào)區(qū)的寫字樓市場(chǎng)：“原來的外高橋保稅區(qū)，雖然同樣有轉(zhuǎn)口免稅，但很多企業(yè)僅僅是注冊(cè)外高橋，辦公地卻設(shè)在陸家嘴或人民廣場(chǎng)等地。自貿(mào)區(qū)成立后這種現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。不過，某些類型的企業(yè)可能整體搬至自貿(mào)區(qū)，實(shí)現(xiàn)注冊(cè)地和辦公地的統(tǒng)一?！盌TZ戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示， 截至三季度上海外高橋的研發(fā)辦公樓的空置率低于全市平均空置率5個(gè)百分點(diǎn)，未來可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

除了住宅、寫字樓，就連在房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)受冷落的物流、倉儲(chǔ)和工業(yè)地產(chǎn)，竟然也成了搶手貨。一家希望購買自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地的企業(yè)，以前看中的一塊倉儲(chǔ)用地只有4000元/平方米，自貿(mào)區(qū)掛牌前夕漲到了6000元/平方米，掛牌后又漲到1萬元/平方米，10月中旬報(bào)價(jià)再次被提高到1.4萬元/平方米。而公司要購買這塊土地，只是看中了在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的身份和升值潛力。

目前，洋山區(qū)域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區(qū)域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機(jī)場(chǎng)等區(qū)域，洋山區(qū)域工業(yè)物流土地和設(shè)施價(jià)格均處于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的一個(gè)洼地，同時(shí)區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地相對(duì)豐厚。不少國外投資機(jī)構(gòu)已將其投資的下一個(gè)重點(diǎn)，放到與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的工業(yè)地產(chǎn)上來。