韓永

“房妹”事件中被公眾聚焦的鄭州市保障房市場，近日有了一次結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

3月5日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，宣布將保障房的三種形式——公租房、經(jīng)適房、廉租房并軌，統(tǒng)稱“公租房”。是為“三房合一”。

除了公租房“上位”外，經(jīng)適房——這個有著18年歷史、爭議始終如影隨形的名字，也正式退出鄭州的保障房市場。

這是經(jīng)適房命運(yùn)在中國當(dāng)下的一個縮影。近些年，圍繞經(jīng)適房的腐敗案在各地此起彼伏，其大規(guī)模退出已是呼之欲出。

“三房合一”

鄭州經(jīng)適房退出，早有前奏。

2012年4月5日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局提出， “十二五”期間，該市保障房建設(shè)的工作思路是“突出公租房，確保廉租房，淡化經(jīng)適房，加快棚改房”，建立經(jīng)適房適時退出機(jī)制。

“適時”之意，一是觀其后效，看民意走勢；二是公租房增勢雖旺，但實(shí)踐尚短，還有完善的空間。

此間，該局規(guī)劃和住房保障處處長馮榮智與同事一起，跑了江蘇、江西、貴州等多個地方，發(fā)現(xiàn)公租房的“上位”與經(jīng)適房的式微，已是各地共識。他說，“三房合一”身上，借鑒了一些常熟和貴陽的做法。

公租房2010年在中國問世以后，發(fā)展強(qiáng)勁，在保障房市場上漸成首選之勢。國家“十二五”規(guī)劃對其定位是：“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體?！贝饲?，這一“主體”地位一直非經(jīng)適房莫屬。

“三房合一”的另一個背景，是經(jīng)適房的公平問題。這一問題隨著經(jīng)適房與商品房之間差價的拉大，已越來越嚴(yán)重

與經(jīng)適房相比，公租房在覆蓋范圍上占盡優(yōu)勢，這通常體現(xiàn)在戶籍和收入兩個方面：以鄭州為例，要申請經(jīng)適房，收入需在該市最低收入水平的4倍以下，同時要持有該市戶口3年以上；公租房沒有戶口限制，收入水平也擴(kuò)大到最低收入水平的6倍，并將在“十二五”期間擴(kuò)大到8倍。

這等于把新就業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員涵蓋了進(jìn)來。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局政策調(diào)研室主任白天說，這兩個群體，是兩個方面的“夾心層”，一是收入上的，夠不著經(jīng)適房，也夠不著廉租房；還有戶籍上的，其他兩房都有戶籍的要求。

以2011年鄭州市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)380元/月算， 8倍就是3040元。一年是36480元。已經(jīng)超過了2011年該市在崗職工平均工資水平（35541元）。也就是說，在鄭州上班的普通職工，基本上都被公租房政策覆蓋了。

就在鄭州市宣布“適時退出經(jīng)適房”的同一月，江西省宣布從當(dāng)年開始停止新建經(jīng)適房和限價房；一個月前，廣東省公布《住房保障制度改革創(chuàng)新方案》。根據(jù)這一方案，除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，暫停新建經(jīng)適房，將其供應(yīng)對象納入公租房供應(yīng)范圍。

但河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰分析，雖然從申請條件上看，公租房可以覆蓋經(jīng)適房的申請人群，但兩者“租”與“售”之間的差距，很難讓那些對經(jīng)適房的需求轉(zhuǎn)移到公租房上。

住建部政策研究中心主任秦虹在短信中回復(fù)《中國新聞周刊》稱，不能指望通過保障房來解決置業(yè)問題。

經(jīng)適房腐敗鏈

“三房合一”的另一個背景，是經(jīng)適房有個很難解開的“結(jié)”，就是保障房的公平問題。這一問題隨著經(jīng)適房與商品房之間差價的拉大，已越來越嚴(yán)重。

河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長趙進(jìn)京在接受《中國新聞周刊》采訪時，把鄭州市經(jīng)適房的發(fā)展分為三個階段：

1995年至2005年，經(jīng)適房與商品房價差不大，每平方米200元左右，雖然申請條件較為寬松，但經(jīng)適房依然少人問津。政府無暇顧及，開發(fā)商不得不自己打廣告，嵩山路有一個經(jīng)適房項(xiàng)目，建成兩三年后依然待售。

2005年到2010年，兩房的價差不斷拉大，當(dāng)商品房漲到2500元/平方米時，經(jīng)適房依然在1600元/平方米徘徊。經(jīng)適房進(jìn)入旺銷期。申請人不斷增多，開始出現(xiàn)騙購現(xiàn)象。由于供不應(yīng)求，2006年，鄭州經(jīng)適房開始搖號。

2010年至今，兩房的價差進(jìn)一步拉大，每平方米已達(dá)四五千元。申請者爆棚，供求緊張加劇，各類投機(jī)者紛紛進(jìn)場，經(jīng)適房開始淪為一幕幕非法交易的溫床。

2011年初，接到舉報的鄭州市紀(jì)委介入調(diào)查，逐漸揭開了一條經(jīng)適房領(lǐng)域的腐敗產(chǎn)業(yè)鏈，多人因此被判刑。

在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有兩個核心的結(jié)點(diǎn)，一是保障房管理部門官員，二是負(fù)責(zé)戶籍管理的公安人員。前者負(fù)責(zé)解決指標(biāo)問題，后者解決購買資格。

與中國大多數(shù)城市一樣，鄭州經(jīng)適房管理的主要手段有兩個：一是申請資格，二是指標(biāo)管理。申請人先要具備申請的資格，進(jìn)入輪候隊(duì)伍，建成一批放一批指標(biāo)，拿到指標(biāo)后選房。

鄭州市經(jīng)適房的申請條件主要有三個：一、具有本市城市戶口3年以上；二、人均月收入低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的4倍；三、無住房，或人均住房面積不足20平方米。

鄭州市紀(jì)檢人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，作案者大部分利用了一條戶口遷移的便捷通道：先從外地遷到鄭州郊區(qū)，再從郊區(qū)遷到市內(nèi)，再把居住時間改為三年以上。這一“曲線救國”的過程，往往有深諳內(nèi)情的民警直接參與。

購房指標(biāo)則從秘而不宣的開發(fā)商處獲得，或者在審批過程中截留。按照規(guī)定，開發(fā)商所建的經(jīng)適房，要全部上交至鄭州市經(jīng)適房管理中心供市民選購，但事實(shí)上上交的房源，僅占總房源的1/3。剩余的房源，要么是開發(fā)商為了疏通關(guān)系留下，要么是相關(guān)部門在審批過程中截留。

一個典型案例是，鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房管理中心原副主任林連波，與一位中間人一起，共倒賣了40余套經(jīng)適房指標(biāo)，涉及近30個小區(qū)。兩人的分工是：中間人負(fù)責(zé)找買主，把買主想買的小區(qū)、樓層、戶型告訴林連波，再由后者去找指標(biāo)。每賣出一個指標(biāo)，林會拿到1萬元的辛苦費(fèi)，而中間人則拿1萬？5萬元不等。

開發(fā)商送出指標(biāo)也“意有所指”。他們會在建房之前，就與土地部門、被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村私下協(xié)商，壓低地價和有關(guān)補(bǔ)償價格，同時向物價部門報價時抬高成本價。而抬高了成本價就等于提高了銷售價，利潤自然水漲船高。

鄭州市紀(jì)委在調(diào)查二七區(qū)統(tǒng)戰(zhàn)部長曲連文時，曾發(fā)現(xiàn)一份來自開發(fā)商的《征地協(xié)議》。這一協(xié)議的征地價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其在物價局備案的征地價格。后來查明，該開發(fā)商將每畝30萬元的征地價格，改成了每畝65萬元，致使征地成本虛增近4000萬元。

曲連文在此案中的角色，是協(xié)調(diào)區(qū)土地儲備中心開出虛列部分的收據(jù)，用于物價部門核算房價。

種種腐敗循環(huán)的過程中，經(jīng)適房的監(jiān)督環(huán)節(jié)一個個被擊破，它已從一個保障制度，蛻化為一個傷害被保障對象的制度，其直接結(jié)果是，供應(yīng)給市場的經(jīng)適房大大減少，同時價格虛高。

租還是售？

上述監(jiān)督失范的情況，有沒有可能發(fā)生在公租房身上？

李曉峰說，公租房若只租不賣，其對投機(jī)者沒有足夠的吸引力。按照鄭州市的規(guī)定，公租房的租金水平相當(dāng)于周邊的70%，轉(zhuǎn)租的利潤空間并不大。

但與中國其他有些城市的做法一樣，“租售并舉”正在進(jìn)入鄭州市決策者的考量。所謂“租售并舉”，指公租房的承租人租到一定的期限后，若仍然脫困無望，可以以較低的價格購買公租房。

白天告訴《中國新聞周刊》，“租售并舉”的邏輯，在于要實(shí)現(xiàn)公租房發(fā)展的可持續(xù)性，就得實(shí)現(xiàn)政府資金來源的可持續(xù)。那資金從哪兒來？只能從賣房上來?！罢豢赡懿煌５亟?，那早晚會遇到資金問題。”

但秦虹告訴《中國新聞周刊》，公租房就是出租房，沒有政策說可以出售。如果承租人收入提高了，要么退出，要么按市場價交房租。

趙進(jìn)京說，地方政府發(fā)展保障房，最大的障礙就是資金問題。他拿保障房的選址舉例：現(xiàn)在要在市內(nèi)找一塊地，拆遷成本很高，如果拿來做保障房，可能連成本都收不回來。所以公租房的選址，大多在比較偏僻的地方。

這又出現(xiàn)一個問題：公租房的承租人，大多收入不高，沒有車，在偏僻地段的生活成本很高。這導(dǎo)致公租房出現(xiàn)大量閑置。

2012年，曾有媒體報道，河南省6個省轄市廉租房的空置率超過一半。當(dāng)年8月份，該省住建廳廳長回應(yīng)稱，今后要建的保障房，中心城區(qū)占比不得少于4成。也是在這次會上，河南省住建廳宣布，2013年將全面取消經(jīng)適房。

為了解決公租房建在城區(qū)的問題，鄭州市房管局規(guī)定，每一個商品房項(xiàng)目，都要配建10%的公租房，這些內(nèi)容要體現(xiàn)在招投標(biāo)中。

但趙進(jìn)京對在高檔小區(qū)中配建公租房同樣有顧慮。他說，把兩種截然不同的人群放在一起，管理肯定是個大問題。

（實(shí)習(xí)生劉蔚對本文亦有貢獻(xiàn)）