杜志民

【摘要】 文中的固定資產(chǎn)出租，不是指融資租賃性出租，是指一般意義上的固定資產(chǎn)出租行為。如何客觀公正地評(píng)估測(cè)算出租固定資產(chǎn)的租賃價(jià)格，關(guān)系到該經(jīng)濟(jì)行為雙方的切身利益。通過(guò)對(duì)租賃價(jià)格的合理測(cè)算，可以加強(qiáng)對(duì)出租資產(chǎn)的管理力度，有效避免租金偏低的現(xiàn)象，避免資產(chǎn)流失，提高資產(chǎn)出租效益。文章主要對(duì)車輛、設(shè)備及房屋建筑物類固定資產(chǎn)的租賃價(jià)格進(jìn)行探討性測(cè)算，其他資產(chǎn)租賃價(jià)格的測(cè)算可參考此測(cè)算方法。

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)出租； 租賃價(jià)格； 測(cè)算方法

一、確定租賃價(jià)格的總體思路

測(cè)算租賃價(jià)格（簡(jiǎn)稱租金，下同）應(yīng)首先測(cè)算出基準(zhǔn)租金，在此基礎(chǔ)上根據(jù)租賃區(qū)域、租賃風(fēng)險(xiǎn)等租賃市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，最終確定租金底價(jià)。有確鑿證據(jù)證明有市場(chǎng)價(jià)格的，以市場(chǎng)價(jià)格作為租金底價(jià)；沒(méi)有確鑿證據(jù)證明有市場(chǎng)價(jià)格的，以基準(zhǔn)租金價(jià)格作為租金底價(jià)。

在測(cè)算市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，房屋建筑物類資產(chǎn)應(yīng)參照其所在地周邊約500米范圍內(nèi)相同或相近資產(chǎn)的現(xiàn)行租賃價(jià)格進(jìn)行測(cè)算；其他類資產(chǎn)參照其相同或相近資產(chǎn)的現(xiàn)行租賃價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。

在測(cè)算基準(zhǔn)租金時(shí)，根據(jù)出租資產(chǎn)的價(jià)值和現(xiàn)行銀行貸款利率等因素進(jìn)行調(diào)整后再加上有關(guān)的稅費(fèi)等測(cè)算出年租金。

車輛及設(shè)備類、房屋建筑物等出租資產(chǎn)租金的測(cè)算方法如下面所述。

二、車輛及設(shè)備類出租資產(chǎn)租賃價(jià)格的測(cè)算

租金是由出租資產(chǎn)的損益平衡租金等實(shí)際支出類費(fèi)用、管理費(fèi)、利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)稅及附加所構(gòu)成。

（一）出租資產(chǎn)的損益平衡年租金的確定

1.當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的確定

2.初始購(gòu)置成本的確定

對(duì)于車輛來(lái)說(shuō)，初始購(gòu)置成本由調(diào)整后的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格、車輛購(gòu)置附加稅、車輛落戶時(shí)的手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。

對(duì)于設(shè)備來(lái)說(shuō)，初始購(gòu)置成本由調(diào)整后的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格、設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用等構(gòu)成。

3.出租車輛和設(shè)備的“租賃壽命年限”

車輛和設(shè)備的使用年限是各不相同的，影響使用年限的因素很多，車輛和設(shè)備的類型、生產(chǎn)廠家、使用保養(yǎng)狀況等，都會(huì)影響到車輛和設(shè)備的使用年限。在租賃時(shí)要考慮這些因素確定租賃壽命是比較困難的。

三、房屋建筑物類出租資產(chǎn)租賃價(jià)格的測(cè)算

建筑物（房屋）和構(gòu)筑物的租賃費(fèi)的定價(jià)較為復(fù)雜，建筑物的屬性、坐落位置、樓層、周圍環(huán)境和道路、使用性質(zhì)、技術(shù)狀況等都影響租賃價(jià)格。首先，我們將建筑物和構(gòu)筑物按所在地區(qū)劃分出一、二、三類地區(qū)，根據(jù)具體情況確定該地區(qū)的租賃價(jià)格。

（一）一類地區(qū)租賃底價(jià)的確定

一類地區(qū)：位于市政府機(jī)關(guān)所在地及周圍地區(qū)。該地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利，房地產(chǎn)租賃比較活躍，在市房產(chǎn)網(wǎng)上有很大信息量。建筑物的租賃價(jià)格可采用房產(chǎn)網(wǎng)上位置相近、用途相似、年限接近的租賃信息來(lái)確定，原則上不低于信息網(wǎng)上價(jià)格的85%。

（二）二類地區(qū)租賃底價(jià)的確定

二類地區(qū)：距市縣政府機(jī)關(guān)所在地5公里以外及企業(yè)機(jī)關(guān)所在地，該地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，租賃的需求量較少，房產(chǎn)網(wǎng)上的信息量較少，可參照的房屋租賃價(jià)格也較少。所以，若無(wú)法采用房產(chǎn)網(wǎng)上位置相近、用途相似、年限接近的租賃信息來(lái)確定，則該地區(qū)的房屋租賃價(jià)格也可參照一類地區(qū)邊緣的價(jià)格，降低20%～30%，或者采用下文中特殊情況下的測(cè)算方法。

（三）一、二類地區(qū)特殊情況下租賃底價(jià)的確定

（四）三類地區(qū)租賃底價(jià)的確定

三類地區(qū)：距市縣政府機(jī)關(guān)所在地15公里以外，該地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)極不發(fā)達(dá)，地理位置偏僻，交通極不方便，房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格很難形成固定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可參照上文“一、二類地區(qū)特殊情況下租賃底價(jià)的確定”中的測(cè)算方法計(jì)算。

在具體實(shí)施過(guò)程中，首先對(duì)出租資產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，然后根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體測(cè)算，最終確定租賃底價(jià)。