包怡

2013年上半年的北京樓市成交，總體經(jīng)歷了由成交過熱向平穩(wěn)回落的轉(zhuǎn)化。今年3月底，北京出臺政策，繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限購等一系列調(diào)控措施，對本市戶籍成年單身人士限購1套住房等等，一大波購房需求提前釋放。其中高端樓盤表現(xiàn)搶眼，占據(jù)綜合榜單半壁江山。同時，別墅項目銷售金額同比上半年也增長了46.9%。

剛需項目火熱延續(xù)

在這半年中，剛需類產(chǎn)品延續(xù)了走俏的行情。在北京普宅銷售額的TOP10榜單中，均價在兩萬/平米以下的項目便占據(jù)了六成。而根據(jù)中原的月報，剛剛過去的6月份，北京新建商品住宅成交均價在1萬元-兩萬元/平米的房源成交比重也已達(dá)到49.01%，環(huán)比大幅增加12.44個百分點(diǎn)。

在限價政策下，房價漲幅得到一定抑制，但整體市場購房者看漲的預(yù)期依然很強(qiáng)烈，所以雖然最近庫存已經(jīng)上漲，但庫存消化時間依然很短，大部分項目入市的去化率都高達(dá)8成以上，部分剛需項目持續(xù)日光。以通州區(qū)熱銷的金地·格林格林為例，今年上半年兩次開盤，3月份取證的484套房源目前網(wǎng)簽已達(dá)476套，簽約率超過98%；6月份取證的1140套住宅，簽約率也已超過83%。

遠(yuǎn)郊區(qū)將是熱點(diǎn)

區(qū)域方面，通州在今年上半年表現(xiàn)搶眼，在普通住宅銷售額TOP10中，前兩個項目均位于通州，并以成交金額51.27億元躍居區(qū)域榜首。而作為后起之秀的房山，因攬括首開·熙悅睿府、金地朗悅、首創(chuàng)·新悅都、建邦華庭、中糧萬科長陽半島、金域提香等熱銷項目，亦在排行榜中占據(jù)重要位置。

總體而言，普通住宅的成交大都集中在五六環(huán)。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵分析認(rèn)為，由于遠(yuǎn)郊區(qū)項目普遍價格較低，在取證方面會有一定優(yōu)勢，因此未來一段時間遠(yuǎn)郊區(qū)的項目仍將是供應(yīng)主力。其中房山、昌平將是供房大戶，通州也在逐步找回之前的熱度，門頭溝區(qū)域的市場熱度在最近超出了市場預(yù)期。

高端住宅集體發(fā)力

雖然剛需、剛改需求依然占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，但與此同時，高端住宅銷售狀況也較為搶眼。

在北京樓盤（含住宅、商住、車庫、寫字樓等）銷售額TOP的排行榜中，均價位于4萬元/平米的西山壹號院、遠(yuǎn)洋萬和公館、望京·金茂府這三個高端項目總銷售額就近70億元，占排行榜總銷售額的61.5%。

從總體來看，今年榜單中前10名銷售總額為174.69億元，同比2012年上半年的110.76億元，進(jìn)賬增多76.33億元，高端市場的整體發(fā)力不容小覷。

事實上，自3月份以來，北京的城市高端市場一直聚集著極高的人氣。隨著遠(yuǎn)洋萬和公館、當(dāng)代MOMA、望京金茂府、西山壹號院、華潤·公元九里等樓盤相繼放量，并取得不錯的銷售成果，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，政策限制和換房成本增加，使得一步到位的置業(yè)心理凸顯，高端置業(yè)者更青睞于大戶型、品質(zhì)高的產(chǎn)品。

在2013年上半年各高端商圈成交量中，根據(jù)麗茲行豪宅研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬柳、朝陽公園、CBD商圈占據(jù)前三名，占比達(dá)到33.62%。

別墅銷售金額同比上漲近五成

今年上半年別墅市場的踴躍始于5月。在經(jīng)歷了1月～4月每個月開盤一兩個項目甚至供應(yīng)斷檔后，5月開始別墅市場供應(yīng)開始顯著增多，當(dāng)月即有6個別墅項目開盤，及至6月，西山壹號院、中海尚湖世家、旭輝·御錦、御湯山等5個項目也相繼推出新品。

與此同時，供應(yīng)量增加促成的成交量價企穩(wěn)成為高端住宅市場的主題。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月-6月份北京別墅成交總金額達(dá)136.7億元，同比去年增長46.9%。

在由亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的上半年別墅銷售額TOP10榜單中，譽(yù)天下占據(jù)了銷售額排行首位。中海九號公館·御龍府、富力童話時光、中海尚湖世家等多個項目亦在本時間段內(nèi)有突出表現(xiàn)。上半年銷售額排行前十名的項目總計銷售金額達(dá)49.4億元，占上半年別墅總銷售金額的36.14%。

從產(chǎn)品類型來看，市場漸從經(jīng)濟(jì)型別墅向中高端別墅發(fā)生轉(zhuǎn)移。以5月為例，在克爾瑞統(tǒng)計的別墅成交套數(shù)前20名的榜單內(nèi)，單價兩萬-4萬元的別墅占50%，單價1萬-兩萬元的別墅與4萬元以上項目分別占35%與15%。成交價格在3萬元/平米上下的項目成為拉動市場轉(zhuǎn)移的新興力量。