陶遜

摘要：近十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國一個快速發(fā)展的行業(yè)，并且逐漸成為拉動GDP增長的主要力量。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模相比較其他行業(yè)來說規(guī)模巨大，商業(yè)銀行就成為其資金來源的主要渠道，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的拓展帶來了商機(jī)，但同時也為商業(yè)銀行帶來了很多的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風(fēng)險控制近十幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了推動國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱行業(yè)，消費者對房地產(chǎn)的投資既有保證基本的住房之外還有對房地產(chǎn)市場的投資和投機(jī)的行為，個人按揭不斷擴(kuò)張，作為其資金主要來源的商業(yè)銀行，在其辦理的業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在總的貸款業(yè)務(wù)中占的比重也越來越大，這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)的增多在一定程度上增加了銀行利潤，但是也應(yīng)看到房地產(chǎn)對商業(yè)銀行的過度依賴也會費商業(yè)銀行帶來巨大的信貸風(fēng)險。

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險概述

對房地產(chǎn)信貸的定義主要有廣義和狹義之分，前者指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)把房地產(chǎn)行業(yè)作為其服務(wù)對象，把其通過信用渠道籌集到資金的使用權(quán)讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)者和消費者，供房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)和消費等各個環(huán)節(jié)。后者指的僅僅是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營和消費過程中的提供的貸款。從以上定義可以看出，房地產(chǎn)信貸具有其特點：在房地產(chǎn)信貸的使用上具有針對性和專有性，專門為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營使用的；由于貸款數(shù)額一般比較大，因此房地產(chǎn)信貸還有長期性，尤其是單個消費者進(jìn)行的住房貸款，期限一般都在10年以上；房地產(chǎn)信貸資金必須在有關(guān)部門的監(jiān)督管理之下進(jìn)行?？顚Ｓ?。

從以上對房地產(chǎn)定義和特征的概述中可以得出房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的定義，它是指商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款的過程中由于主觀和客觀的因素的影響和變化給房地產(chǎn)的信貸資產(chǎn)帶來損失同時也使銀行等金融機(jī)構(gòu)自身的價值貶值。這種信貸風(fēng)險既有借款人無法償還本息帶來的實際損失也有借款人信譽(yù)下降或者償還能力降低帶來的潛在的損失。中國人民銀行對信貸進(jìn)行了分為，主要分為五個類別：正常類、關(guān)注類、次級類、可疑類和損失類，后三者被成為不良貸款。對這幾種類別的劃分需要不斷對借款人的實際情況進(jìn)行更新。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也逐漸成為金融機(jī)構(gòu)和投資者以及消費者面臨的一個重要的問題。2012年全國金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額7.5萬億元，比2011年同期增長12.9%。2012年個人住房信貸政策保持了較強(qiáng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。全年個人住房貸款投放呈現(xiàn)總體增速回升、利率穩(wěn)步下行、局部風(fēng)險顯現(xiàn)等特征。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸及主要風(fēng)險現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展起步比較晚，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時間。由于房地產(chǎn)信貸的發(fā)展對我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響比較大，因此，針對不同階段的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展我國政府也會相應(yīng)的出臺不一樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我國的房地產(chǎn)信貸主要經(jīng)歷了四個階段：我國房地產(chǎn)信貸的萌芽階段、成長階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段。目前來說我國的商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)信貸的種類主要有房地產(chǎn) 開發(fā)進(jìn)行的貸款和個人住房進(jìn)行的貸款。1998年以前我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的信貸量數(shù)量較少，1998年之后，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，為了適應(yīng)新的市場的要求，我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)猛增，僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。面對房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國政府也相繼出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，其中主要的調(diào)控內(nèi)容就是信貸政策的制定。目前房地產(chǎn)信貸的主要情況為：商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款逐年增加；個人的住房貸款在整個房地產(chǎn)信貸中占的比重越來越高；房地產(chǎn)貸款在商業(yè)銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展帶動了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的增加。

（二）我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)在帶來巨額利潤的同時也具有高風(fēng)險性。由于房地長行業(yè)所需資金數(shù)額巨大，因此這就決定了其在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中所需的大量資金除了少部分依靠內(nèi)部融資之外，其余全部靠外部資金也即是依靠商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的籌資。銀行對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了信貸既能分享房地產(chǎn)利潤同時也必須承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險。我國特殊的國情決定了我國的房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險主要包括：

第一，國家政策風(fēng)險。1998年以來，我國的房改帶動了房地長行業(yè)的迅速發(fā)展，這個行業(yè)并成為我國GDP增長的主要動力，為此我國政府不斷出臺寬松的信貸政策和貨幣政策支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時國務(wù)院也先后出臺文件對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以防房地產(chǎn)價格虛增和過快增長。近年來我國政府不斷出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，土地管理制度不斷完善、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。政府政策的每一次變化都會對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，不僅有貨幣政策還有財政政策，這些波動也會使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)損失的可能性越大。中國住房的不斷貨幣化使得我國特殊的政策環(huán)境對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸承受了很多的政策風(fēng)險。2005年至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了收緊期，金融政策也不斷緊縮銀根，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈面臨著斷掉的風(fēng)險，大量的房地產(chǎn)在商業(yè)銀行的貸款無法償還，使得商業(yè)銀行出現(xiàn)了信貸風(fēng)險。

第二，市場的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場上最大的市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場價格的快速上漲容易造成價格嚴(yán)重偏離價值，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，一旦泡沫破滅就會對房地產(chǎn)造成重要一擊，房產(chǎn)價格下降，作為對商業(yè)銀行抵押物的房產(chǎn)就會大幅貶值和縮水，這是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸市場風(fēng)險的直接表現(xiàn)。從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況看，房價的上漲基本上都是金融政策推動的結(jié)果，房地產(chǎn)信貸的迅速擴(kuò)張將銀行的資金快速向房地產(chǎn)聚攏，這樣就會推動房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生。但是從周邊國家房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)市場泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產(chǎn)業(yè)提供信貸的商業(yè)銀行，我國經(jīng)濟(jì)的繁榮和衰敗都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，經(jīng)濟(jì)衰敗時會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)出現(xiàn)虧損和風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險。從房地產(chǎn)信貸的定義可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)每個項目的開發(fā)和建設(shè)都需要大量的資金和較高的技術(shù)水平，同時房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)從土地獲得、項目前期的開發(fā)和項目的投標(biāo)、施工到最后的驗收和銷售環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險。而且每一個環(huán)節(jié)都緊密相連，一旦其中一個環(huán)節(jié)斷掉就會使得整個項目出現(xiàn)風(fēng)險。比如房地產(chǎn)項目的市場定位上，一個項目的市場定位直接影響到后期房產(chǎn)的銷售，一旦前期市場定位出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致銷售出現(xiàn)不景氣；還有項目自身的質(zhì)量風(fēng)險，

在房產(chǎn)的設(shè)計階段和建設(shè)階段，以及在工程施工過程中出現(xiàn)監(jiān)管不力就會導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量糾紛。

第四，企業(yè)和個人的信用風(fēng)險。企業(yè)的信用風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于主觀和客觀的原因出現(xiàn)的不能按時償還銀行信貸的風(fēng)險。主要原因既包括企業(yè)在建設(shè)經(jīng)營上的管理不善也包括企業(yè)對商業(yè)銀行的欺騙。個人信貸風(fēng)險是指個人在按揭償還房貸時由于各種原因不能按時足額償還銀行貸款，導(dǎo)致商業(yè)銀行的個人貸款出現(xiàn)問題。

三、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險不僅關(guān)系到我國商業(yè)銀行的經(jīng)營的穩(wěn)定程度，而且這在一定程度上還會影響我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，必須高度重視我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制和管理。

首先，我國應(yīng)該積極發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用。面對不斷變化的市場環(huán)境，我國政府應(yīng)該對房地產(chǎn)政策進(jìn)行不斷創(chuàng)新，不僅要為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的環(huán)境還要為房地產(chǎn)行業(yè)資金的籌集提供多個渠道。建立多層次的資本市場，放松政府對股票市場和債券市場的政策限制，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)采用國內(nèi)國外多個渠道進(jìn)行資金的融通，同時簡化房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程的審批流程和周期。

其次，我國的商業(yè)銀行應(yīng)該借鑒國外成功的經(jīng)驗，建立企業(yè)和個人的征信體系，加強(qiáng)對不良資產(chǎn)的管理。由于信息不對稱的存在，使得我國的商業(yè)銀行對借款人資金的狀況不能掌握，我國應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家在征信體系建設(shè)上的經(jīng)驗，在符合法律法規(guī)的規(guī)定下，銀行應(yīng)該建立以個人為單位的一人一個賬戶的信用制度體系，提高個人信用的觀念；此外，還可以建立銀行客戶數(shù)據(jù)庫，這樣更方便的掌握客戶的資料和以往的信用歷史，還可以將這些客戶的信息在銀行之間共享，提高銀行經(jīng)營的效率，對信貸風(fēng)險進(jìn)行實時防范。

最后，發(fā)揮房地產(chǎn)信貸利率的調(diào)節(jié)作用，對不同的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定不同的市場準(zhǔn)入條件。對市場聲譽(yù)較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以對其信貸采用優(yōu)惠的利率政策；而對于一般的企業(yè)來說，則采取高利率政策，利用這些措施可以促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場的良性循環(huán)。（作者單位：中國農(nóng)業(yè)銀行審計局濟(jì)南分局）

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