姚堯

面對房價上漲，由行政政策調(diào)控轉(zhuǎn)向財政稅收調(diào)控，或許是治本之策。

據(jù)3月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2月70 城市新房價格環(huán)比超9 成上漲，京滬穗漲幅居首，且均創(chuàng)歷史新高。

與此同時，二手房市場的場面也是一樣火爆。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官方網(wǎng)站所顯示的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，僅3月1日至11日，北京市二手房網(wǎng)簽數(shù)量達13062套，相比新國五條細則出臺前11天的網(wǎng)簽總數(shù)增長265.68%。上海、南京等地二手房也出現(xiàn)了同樣的火爆場面。

房價快速上漲，引起了業(yè)界的普遍擔憂。21世紀不動產(chǎn)分析師張磊指出，雖然北京有強大的住房需求，但去年下半年以來的這種房價上漲速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分。

3月11日，王石通過個人微博警告稱?！爸袊鴺鞘写嬖诿黠@泡沫……故前景存在不確定的風險，一旦房價再次瘋漲將可能失控而破裂，后果不堪設想?！?/p>

雖然廣東已經(jīng)出臺“國五條”細則，各地也在跟進，但現(xiàn)實依然顯示中國房地產(chǎn)市場正在面臨一個轉(zhuǎn)折點。

失控？

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對 100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年 2月，全國 100個城市（新建）住宅平均價格為 9893元/平方米，環(huán)比 1月上漲 0.83%，自 2012年 6月連續(xù)第 9個月環(huán)比上漲，但相對上月漲幅縮小 0.17個百分點，其中 74個城市環(huán)比上漲，26個城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少 9個；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加 10個。同比來看，全國 100個城市住宅均價與 2012年 2月相比上漲 2.48%，相對上月漲幅擴大 1.28個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為 16596元/平方米，環(huán)比上月上漲 1.09%，與上年同期相比上漲 4.32%。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓告訴本刊記者，2013年中國樓市房價總體上應保持穩(wěn)中有漲。但眼下的數(shù)據(jù)顯示，今年樓市三月“小陽春”已經(jīng)提前出現(xiàn)了，一是土地市場火爆，房企拿地瘋狂。二是樓市成交一路上揚。三是房價持續(xù)上漲，漲幅擴大。四是市場購買力有增無減，觀望變成入市。五是地方政府落實“國五條”政策緩慢，而調(diào)控政策微調(diào)利好政策不斷。

著名財經(jīng)評論員余豐慧對本刊記者說：“新“國五條”出臺后，帶來兩大引人關注的現(xiàn)象：一是被媒體放大的所謂離婚潮，目的在于規(guī)避20%售房所得稅，二是不僅一線城市二手房成交激增（上周北京網(wǎng)簽量開始下降），二三四線城市二手房交易量都在快速攀升?！?/p>

謝逸楓說：“2月100城價格延續(xù)今年1月環(huán)比同比連續(xù)2個月上漲，且100城房價上漲城市不斷蔓延到二三線城市。說明調(diào)控力度有升級空間。而同比房價漲幅翻倍，漲幅持續(xù)擴大，暗示房價已到“失控懸崖”邊緣。一方面是樓市反彈預期與房價暴漲苗頭開始明顯的呈現(xiàn)。另外一方面是“國五條”細則跟進緩慢，地方政府調(diào)控導致剛需與改善需求集中出手，價隨量升?！?/p>

追問

新“國五條”沒扭轉(zhuǎn)購房者的預期，反引起了新一輪恐慌性購房。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌認為，過去兩年受政策調(diào)控影響，部分消費者預期房價有所下降并準備等房價下降了再行購買，但近期房價處于一直上升的態(tài)勢，因此很多人決定不再等待。

余豐慧認為：“二手房交易量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實施以前這個空擋階段預期導致的結(jié)果。買方特別是賣方都想趕在具體執(zhí)行落地之前完成買賣行為，以規(guī)避20%的稅收。同時，在城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機，但征收20%所得稅政策出臺后，也引起了這部分職工的恐慌，準備出售。這造成了階段性的二手房集中出售井噴潮?！?/p>

謝逸楓分析認為，房價持續(xù)上漲的主要原因有五個方面，一是去年年底以來首套房貸與公積金及戶籍制度改革等降息降準的政策利好，剛需與改善性需求旺盛，市場量價穩(wěn)中有漲。二是房企資金壓力下降，銷售業(yè)績與新增貸款增長顯著及融資寬松，使得房企價格優(yōu)惠幅度減少并出現(xiàn)漲價，市場價格漲多降少。三是部分城市收緊首套貸款與調(diào)整公積金貸款政策，貸款額度減少或準入門檻提高，影響到部分剛需入市。四是在調(diào)控政策的細化需要時間落實，處于政策“真空期”，房價上漲調(diào)控壓力大。五是新盤銷售和價格調(diào)整暫時按兵不動。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認為，近期樓市泡沫失控的跡象，成因既包括貨幣供應量提高、購房者對新政策的恐慌，也有開發(fā)商的加速投資。

有財經(jīng)專家表示，“國五條”細則中的限購升級、第二套房貸從嚴、自售房征收20%個稅的目的都是為了遏制以投機、投資為目標的購房行為。這個調(diào)控思路是完全正確的，只要執(zhí)行中不掉鏈子，必將取得較好效果。

對策

值得一提的是，近期眾多城市提出了樓市“限漲令”。據(jù)悉，深圳市近日推出樓市“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現(xiàn)月度按月“零增長”或者是“負增長”，換言之，即每個新盤、每個月的成交均價，與上月比只能下跌，不許上漲。

余豐慧認為，深圳房價“限漲令”有兩點應該給予充分肯定，但也有其局限性。采取限購、限漲等行政手段無可厚非，這種階段性、權宜性舉措是無可奈何之舉。但長期看必將被更加貼近市場的市場經(jīng)濟手段所替代，比如：稅收、信貸手段等。

顧云昌認為，住房供應量的加大、“國五條”細則對投機購房的打擊以及中性穩(wěn)定的貨幣政策這三大因素，將促進未來一年內(nèi)房價相對平穩(wěn)。當務之急是盡快出臺住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅細則，明確二手房交易稅費。

張大偉稱，擠碎泡沫也就是控制房價上漲并非治本之策，如何實心化泡沫才能真正解決問題。只有提高居民收入與現(xiàn)在的房價相匹配，同時減低經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能消除房地產(chǎn)市場的泡沫。

中國海外董事會主席孔慶平表示，中國是世界主要經(jīng)濟體少見的持有物業(yè)沒有成本的國家。但中國推出持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅會非常慎重，在不同城市不同階段，會有不同的考慮。張磊也建議對二套以上住房征收累進稅率的房產(chǎn)稅。從國家加快住房信息聯(lián)網(wǎng)和建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度來看，正在為全國征收房產(chǎn)稅做技術準備。

余豐慧認為，“針對暴漲十幾年的高房價，對比國外重稅懲罰住房投機的明顯效果，中國應該盡快對準投機投資性住房需求在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需。限購政策等行政手段逐漸退出調(diào)控。這才能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)。”